【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 （ 6）安排定期垃圾清理，保證垃圾站及其收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。 （ 7）防止堵塞所有公共地方，并在發(fā)生堵塞時(shí)清除障礙物。 （ 8）保持該發(fā)展項(xiàng)目所有公共下水道 、水管或其他管道清潔、暢通。 （ 9）保持公共服務(wù)設(shè)施處于良好操作狀態(tài)。 （ 10）保持所有公共地方內(nèi)的機(jī)房、機(jī)械及設(shè)備處于良好操作狀態(tài)。如果有電梯及自動(dòng)扶梯，則按有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行。 （ 11）防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共通道上。如有前述情況發(fā)生，則將垃圾清除，并應(yīng)向引致上述情況發(fā)生的人士要求并收取因此而引起的費(fèi)用。 （ 12）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，向應(yīng)負(fù)責(zé)的人士要求并收取清除及補(bǔ)償因此而引起的損害的費(fèi)用。 （ 13）安排保養(yǎng)該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)的消防設(shè)施、保安設(shè)施、電訊設(shè)施、電梯系統(tǒng)、煤氣系 統(tǒng)、蒸汽系統(tǒng)、供水及排污設(shè)施、照明系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)施及其他公共設(shè)施，并使之符合政府有關(guān)法律、法規(guī)的要求。 （ 14）為該發(fā)展項(xiàng)目及其每一個(gè)部分提供并保持一隊(duì)保安人員、看更、看守人員，并在管理者認(rèn)為合適的情況下，安裝、運(yùn)用并維護(hù)保安設(shè)施。 （ 15）控制該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)所有車輛停放、貨物裝卸、行人交通，拖離或扣留所 有違反該發(fā)展項(xiàng)目規(guī)則，包括停車場(chǎng)規(guī)則或本公約而停泊于停車場(chǎng)內(nèi)的車輛，并向該車輛之車主收取拖離及扣留費(fèi)用，包括本章第（五）部分第 2 條規(guī)定的滯納金和手續(xù)費(fèi)。 （ 16）以高標(biāo)準(zhǔn)維持并改進(jìn)所有公共服務(wù)設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量， 使該發(fā)展項(xiàng)目使用者能滿意地享用該發(fā)展項(xiàng)目。 （ 17）在所有與該發(fā)展項(xiàng)目之公共責(zé)任有關(guān)之法律訴訟中作為全體業(yè)主的代表。 （ 18）防止及制止任何人未經(jīng)管理者書(shū)面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。 （ 19）采取一切必要措施以符合政府對(duì)于該發(fā)展項(xiàng)目的要求。 （ 20）防止及制止任何人對(duì)該發(fā)展項(xiàng)目或公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行有害的變更及損害。 （ 21）按本公約規(guī)定，要求并收取所有該發(fā)展項(xiàng)目業(yè)主應(yīng)付之款項(xiàng)，支付所有因該發(fā)展項(xiàng)目管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。 （ 22）如管理者認(rèn)為合適，管理者有權(quán)為該發(fā)展項(xiàng)目的公 共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施）（但不包括個(gè)別業(yè)主享有獨(dú)自擁有使用權(quán)的部分）投保。其金額及險(xiǎn)種由管理者根據(jù)其良好管理實(shí)踐做出決定。投保應(yīng)根據(jù)業(yè)主各自的投保權(quán)益，以管理者的名義代表管理者本身及業(yè)主投保，管理者統(tǒng)一支付保費(fèi)以使該等保險(xiǎn)有效。 （ 23）替綠化區(qū)進(jìn)行綠化工作。 （ 24）向業(yè)主報(bào)告所有因該發(fā)展項(xiàng)目的管理、維護(hù)而與政府、公民及有關(guān)個(gè)人的往來(lái)事宜。 （ 25）雇用或解雇職員，使管理者得以履行其職責(zé)。為該等職員提供辦公地、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備及應(yīng)有的培訓(xùn)，勞工保障（包括法例所規(guī)定 的任何保險(xiǎn)，在職及退職（退休）補(bǔ)償或其他各項(xiàng)支出等）。 （ 26）防止任何人在該發(fā)展項(xiàng)目叫賣，有權(quán)將叫賣者驅(qū)出該發(fā)展項(xiàng)目外。 （ 27）節(jié)日期間可裝飾該發(fā)展項(xiàng)目入口及外墻及公共地方，包括燈光及其他飾物。如管理者認(rèn)為必要，可以組織該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)的文娛康樂(lè)及推行活動(dòng)。 （ 28）采取方法執(zhí)行和監(jiān)察各業(yè)主及用戶遵守及履行本公約的條款，包括但不限于以下方法： a. 在該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約情節(jié)； b. 勸告或以書(shū)面通告違約業(yè)主糾正錯(cuò)誤，并在通知后 14 天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯(cuò)誤時(shí)，帶同或不帶同工人進(jìn)入該 違約業(yè)主之單元并采取相應(yīng)的行動(dòng)。如屬緊急情況，可不必書(shū)面通知： c. 通過(guò)民事訴訟向每名違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付任何款項(xiàng)； d. 停止對(duì)違約業(yè)主單元的服務(wù)（包括停止水、電、煤氣等的供應(yīng)及/或電梯、電視轉(zhuǎn)播的服務(wù)）或采取其他有效或可行之措施； e. 管理者認(rèn)為合適的其他方法。 （ 29）修葺該發(fā)展項(xiàng)目的主要結(jié)構(gòu)、天臺(tái)、外墻及公共地方等，確保其維修良好。 （ 30）采取一切措施防止該發(fā)展項(xiàng)目任何公共地方受阻塞，并移去任何造成阻 塞的物件。 （ 31）采取一切措施 （包括提出及進(jìn)行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約的規(guī)定或該發(fā)展項(xiàng)目規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場(chǎng)規(guī)則及裝修規(guī)則。 （ 32）就管理者的一切酬金及履行本公約規(guī)定的職責(zé)而支出及支取的一切款項(xiàng)預(yù)備妥善的賬目記錄，并向各業(yè)主提交每月及每年的定期報(bào)告，及于業(yè)主合理要求時(shí)提交報(bào)告。 （ 33）聘請(qǐng)、撤換及付酬予律師、建筑師、設(shè)計(jì)院工程師、會(huì)計(jì)師及其他專業(yè)顧問(wèn)、承建商、工人、花匠、代理人、保安人員、清潔工人及其他工作人員。 （ 34）在不抵觸本公約的規(guī)定下，作出其他行動(dòng)使該發(fā)展項(xiàng)目有妥善管理和維修。 （ 35）協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因該發(fā)展項(xiàng)目之管理及共用該發(fā)展項(xiàng)目的公共地方及公共設(shè)施而引起的糾紛與爭(zhēng)執(zhí)。 2．管理者有權(quán)制定、修改及替代該發(fā)展項(xiàng)目管理規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場(chǎng)規(guī)則及裝修規(guī)則。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該發(fā)展項(xiàng)目之告示欄。 。 ： （ 1） 為履行本公約所作出或拒絕作出的一 切行為，但涉及刑事責(zé)任、不道德、不誠(chéng)實(shí)、嚴(yán)重過(guò)失及故意違約的不包括在內(nèi)。 （ 2） 因下列原因造成的服務(wù)中斷： a. 因任何設(shè)施及裝置必要之保養(yǎng)及維修； b. 臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可搞力的損害、毀滅； c. 無(wú)法避免的燃料、材料、水或勞力短缺； d. 管理者所無(wú)法控制的其他一切原因。 e. 因國(guó)家或地方法律規(guī)定或約束下而不能執(zhí)行本公約或要執(zhí)行非本公約條款之職責(zé)。 f. 管理者應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對(duì)該發(fā)展項(xiàng)目的管理和維護(hù)職責(zé)。 。 三． 管理者酬金 1． 管理者酬金乃管理者履行本 公約的職責(zé)而付給管理者的報(bào)酬。在業(yè)主委員會(huì)未成立前，該酬金由第一業(yè)主擬定。在業(yè)主委員會(huì)成立后，管理者酬金將由業(yè)主委員會(huì)擬定。 2． 管理者無(wú)須從管理者酬金中支付因招聘任何職工為該發(fā)展項(xiàng)目管理、運(yùn)作、會(huì)計(jì)、核數(shù)或作為捐獻(xiàn)等和一切直接開(kāi)支費(fèi)用。 3． 管理者酬金于每月第一天由業(yè)主提前支付。 四． 管理及其他費(fèi)用 1． 為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費(fèi)用，管理者應(yīng)在每年 10 月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示該發(fā)展項(xiàng)目總體上在管理與維護(hù)方面的估計(jì)開(kāi)支（包括管理者酬金）和估計(jì)收入。 2． 為確定管理預(yù)算，第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)由該發(fā)展項(xiàng)目工程完成并經(jīng)深 圳市政府主管部門檢驗(yàn)合格之日開(kāi)始，截至該年之 12 月 31 日止。若該開(kāi)始日期在 該年 10 月底以后，則該年的會(huì)計(jì)年度與第二年的會(huì)計(jì)年度合并計(jì)算。其后的會(huì)計(jì)年度即自每年 1 月 1 日始，至該年 12 月 31 日止。管理者有權(quán)隨時(shí)改變會(huì)計(jì)年度，但應(yīng)提前一個(gè)月向各業(yè)主發(fā)出書(shū)面通知。 3． 管理費(fèi)用包括但不限于下列各項(xiàng)： （ 1） 該發(fā)展項(xiàng)目公共地方應(yīng)付給予政府之土地使用費(fèi)、土地管理費(fèi)、租金、稅金及其他應(yīng)付款項(xiàng)之開(kāi)支。 （ 2） 履行本公約定明的管理者職責(zé)的費(fèi)用。 （ 3） 為該發(fā)展項(xiàng)目的恰當(dāng)及有效管理而由管理者決定應(yīng)購(gòu)置或租用的所有必需之設(shè)備、機(jī)械、車輛的費(fèi)用。 （ 4） 聘用 及解聘協(xié)助該發(fā)展項(xiàng)目管理的行政及監(jiān)督職員的費(fèi)用。 （ 5） 聘用及解聘任何管理該發(fā)展項(xiàng)目所必需的看更、守衛(wèi)、電工、花匠、清潔工、分判商或其他人士，以及為該等人士提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備及培訓(xùn)之費(fèi)用。 （ 6） 該發(fā)展項(xiàng)目整體公共（即非某一單元或某一業(yè)主獨(dú)家使用之地方所使用或耗用的）水、電、冷氣、煤氣、電話、服務(wù)的收費(fèi)及其類似收費(fèi)及支出。 （ 7） 管理者的酬金。 （ 8） 處理垃圾的費(fèi)用。 （ 9） 操作、修理、保養(yǎng)、綠化、裝飾、更換或清潔外墻（包括玻璃幕墻）、公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費(fèi)用。 （ 10） 因安裝、改善或更換該發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施所 需的非經(jīng)常性開(kāi)支。 （ 11） 本公約第五章第二、 1.（ 22）及（ 25）條所提及的保險(xiǎn)金（若有）。 （ 12） 管理者為履行本公約規(guī)定的職務(wù)或行使本公約規(guī)定的權(quán)力而支出的法律、會(huì)計(jì)、核數(shù)或其他專業(yè)費(fèi)用。 4． 各業(yè)主應(yīng)按管理者預(yù)算及其所屬單元所占的管理份額支付管理費(fèi)用。 5． 管理工作及 /或管理費(fèi)用如因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主的要求及 /或行為而增加，管理者有權(quán)向該業(yè)主征收合理的附加費(fèi)用。 6． 管理者有權(quán)在其認(rèn)為必要的情況下增加各業(yè)主每月應(yīng)付的管理者費(fèi)用金額以滿足有關(guān)年度修改之估計(jì)開(kāi)支，并無(wú)須如以下第 7 款所規(guī)定需準(zhǔn)備一份預(yù)算更改，但應(yīng)提前一個(gè)月書(shū)面通知業(yè)主。該增 加之款項(xiàng)將構(gòu)成各業(yè)主每月應(yīng)付的管理費(fèi)用的一部分。 7． 如管理者認(rèn)為有關(guān)會(huì)計(jì)年度所收的款項(xiàng)將不足以支付有關(guān)會(huì)計(jì)年度發(fā)生的所有開(kāi)支，則管理者可準(zhǔn)備一份修改后的管理預(yù)算，確定每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目。管理者可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)不足的部分。在例外情況下，如果管理者認(rèn)為合理，該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。 8． 如有關(guān)會(huì)計(jì)年度出現(xiàn)盈余，則該盈余部分即視為下一會(huì)計(jì)年度的收入。 9． 各業(yè)主有責(zé)任確保其單元 /店鋪按時(shí)繳交管理費(fèi)用，無(wú)論其單元是否空置、出租或自用。 10． 該發(fā)展項(xiàng)目每一單元的首名向第一業(yè)主購(gòu)置該單元的業(yè)主（下稱“首名業(yè) 主”），須于該單元買賣完成時(shí)將一筆由管理者指定的款項(xiàng)交給管理者作為公共設(shè)施維修基金及公共水電費(fèi)用周轉(zhuǎn)金。該筆款項(xiàng)不得轉(zhuǎn)移亦不會(huì)歸還給該首名業(yè)主，由管理者用于有益于該發(fā)展項(xiàng)目管理、維修之用途或支付任何非經(jīng)常性開(kāi)支，包括安裝或更換發(fā)展項(xiàng)目?jī)?nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施的 費(fèi)用。 11． 每單元的首名業(yè)主在向第一業(yè)主完成購(gòu)入其單元時(shí)應(yīng)當(dāng)： （ 1） 向管理者清繳及預(yù)繳其單元應(yīng)付之管理費(fèi)用，管理費(fèi)用由第一業(yè)主向其發(fā)出關(guān)于其單元的交付使用通知書(shū)日起開(kāi)始征收。 （ 2） 向管理者支付一筆相等于根據(jù)管理預(yù)算于第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)付的兩個(gè)月管理費(fèi)的款項(xiàng)作為其在本公約項(xiàng)下 應(yīng)負(fù)的責(zé)任的保證金。該筆款項(xiàng)不可用作支付業(yè)主根據(jù)本公約項(xiàng)下應(yīng)付之管理費(fèi)用。 五． 管理費(fèi)用及其滯納金的繳付 1． 每一業(yè)主于第個(gè)月第一天預(yù)先向管理者繳付其單元每月應(yīng)付之管理費(fèi)用，管理者別有規(guī)定的除外。 2． 任何業(yè)主如果未能于根據(jù)本公約應(yīng)付的款項(xiàng)（包括但不限于管理費(fèi)、該業(yè)主糾正違約錯(cuò)誤相應(yīng)開(kāi)支）到期日起 15 天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng)，則管理者有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用： （ 1） 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至實(shí)際支付之日處以每日千分之三的滯納金。 （ 2） 收取合理的手續(xù)費(fèi)作為因違約引起管理者額外工作的賠償，該手續(xù)費(fèi)將由管理者按年調(diào)整。 3． 所有以 滯納金及手續(xù)費(fèi)方式付給管理者的款項(xiàng)存入管理費(fèi)用戶口。 4． 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項(xiàng)連同本章前述第（五）部分第 2 條所述的滯納金及手續(xù)費(fèi)以及其他所有因收取前述費(fèi)用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費(fèi)用可應(yīng)管理者的請(qǐng)求通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。在該等訴訟中管理者可要求與訟方支付律師費(fèi)用及管理者作為一方當(dāng)事人的費(fèi)用。違約業(yè)主對(duì)該等費(fèi)用應(yīng)負(fù)責(zé)。在該等訴訟中，管理者將無(wú)可置疑地被視為代表整體業(yè)主的代理人。 5． 所有在上述訴訟中索回的款項(xiàng)應(yīng)存入管理費(fèi)用戶口，管理者可隨時(shí)將該款項(xiàng)運(yùn)用于管理及維修該發(fā)展項(xiàng)目上。 六、公共設(shè)施維修基金 、水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金及保證金 1． 管理者可以委托一國(guó)家認(rèn)可的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核管理者所做的關(guān)于該發(fā)展項(xiàng)目管理的賬目，只要管理者認(rèn)為必要，即有權(quán)委托另一家同業(yè)公司代替被撤換的公司。上述審核費(fèi)用由所有業(yè)主支付。 2． 任何人士一旦停止作為該發(fā)展項(xiàng)目某單元的業(yè)主即停止擁有根據(jù)本章第四部分第 10 條及 11 條所付的公共設(shè)施維修基金、水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金及保證金中的任何利益。無(wú)論該單元的使用變化如何，該保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金將不可退還。但如將該單元使用權(quán)變化情況已通知管理者而原來(lái)業(yè)主獲得新業(yè)主所簽署列于附錄二的承諾書(shū)，則該保證金、 公共設(shè)施維修基金及水電費(fèi)用周轉(zhuǎn)或余額可轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。 3． 任何由各業(yè)主名下持有之保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或其余額，在土地批文（包括其展期批文）到期但無(wú)法再獲得新的續(xù)期時(shí)，可以退還給該業(yè)主，但以管理者對(duì)該業(yè)主無(wú)債務(wù)追索請(qǐng)求為前提。保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金或其余額應(yīng)在政府土地批文到期前根據(jù)當(dāng)日每一業(yè)主持有管理份額數(shù)目，按比例無(wú)息分配。 第六章 該發(fā)展項(xiàng)目或部分受損不宜使用時(shí)的條款 倘若該發(fā)展項(xiàng)目因水災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞，以致大部分不宜居 住及 /或使用，則管理者須召開(kāi) 業(yè)主大會(huì)，會(huì)上可由出席之業(yè)主按其占管理份額的比例投票，以 75%多數(shù)票通過(guò)決議案，諾由于保險(xiǎn)金賠償（若有）不足、建筑法例及 /或規(guī)則改變?nèi)魏纹渌闆r，修復(fù)或重建該發(fā)展項(xiàng)目并不可行，在此情況，各業(yè)主須將其所擁有使用權(quán)的單元交予管理者托管，管理者須立即將該發(fā)展項(xiàng)目整幢以公開(kāi)拍賣或私人條約之方式變賣，并將變賣所得之凈利潤(rùn)按各業(yè)主原先有之管理份額比例分配與該等業(yè)主。因該發(fā)展項(xiàng)目、公共地方有公共服務(wù)設(shè)施買了保險(xiǎn)（若有）而取得之一切保險(xiǎn)賠償金（若有）亦須按比例分配予各業(yè)主。在此種情況下，各業(yè)主在本公約所載之一切權(quán)利及特權(quán)。 惟若議決修復(fù)該發(fā)展項(xiàng)，每名業(yè)主須按其持有之管理份額之比例支付修復(fù)