【文章內(nèi)容簡介】 有 CBD 的國貿(mào)商圈及市中心的建外大街一帶，因此，寫字樓檔次分布不均勻，其中不乏檔次低，體量不大，重新裝修、刷新過的舊型寫字樓，但又同時擁有京城最多的甲級寫字樓，其中 CBD 商圈的寫字樓租金在 USD25／平方米月。 北京寫字樓平均售價近 14000 元 北京目前在售的寫字樓有 37 個左右，均價為 13800 元／平方米，約 1670 多美元／平方米。若從位置、品質、功能、配套及入住公司實力等方面綜合考慮北京的甲級或次甲級、乙級、普通寫字樓的售價，則分別各相差近 40％，其中甲級或次甲級的售價每平方米在人 民幣 2 萬元左右，而普通寫字樓每平方米的售價在 1 萬元人民幣左右。這三個等級每平方米售價分別相差 5000 元。 目前在出售的寫字樓中從今年年初到年底前可入住的有 16 個項目，總建筑面積在 85 多萬平方米，其中以海淀區(qū)供應面積最大： 萬平方米，其次是西城區(qū) 萬平方米，而朝陽區(qū)的供應量相對較少，為 萬平方米。這些寫字樓的平均使用率在 70％。見表（六）。 表（六） 2022 年北京在售寫字樓情況（ ） 資料：《中國地產(chǎn)市場》雜志社 項目名稱 /售價 /位置 /總建筑面積 /使用率 (均價元／平米 )(萬平方米 )(％ ) 中關村大廈 15000 海淀區(qū) 70% 中元大廈 9800 西城區(qū) 5 70% 北京遠洋大廈 24644 西城區(qū) 12 63% 成遠大廈 21000 朝陽區(qū) 3 多 75% 冠華大廈 12500 西城區(qū) 4 72% 大康大 廈 11600 崇文區(qū) 75% 天蓮大廈 7500 海淀區(qū) 70% 海泰大廈 8500 海淀區(qū) 10 73% 冠平大廈 13000 海淀區(qū) 70% 匯欣大廈 12450 朝陽區(qū) 70% 京華苑商住樓 4800 豐臺區(qū) % 凱旋大廈 17500 西城區(qū) 65% 林達大廈 8800 朝陽區(qū) 5 70% 騰達大廈 15000 海淀區(qū) 73% 第一上海中心 17430 朝陽區(qū) 70% 成銘大廈 15000 西城區(qū) 72% 展望篇 從目前已開盤的寫字樓可見， 2022 年可以入住的寫字樓大概有 70 多萬平方米。其中以海淀區(qū)的供應量最大為 萬平方米，其次為朝陽區(qū) 萬平方米及東城區(qū) 15 萬平方米。而在 2022 年至 2022年，目前可以預測的供應量大約在 65 萬平方米。加上北京目前在租的寫字樓剩余未出租的面積約二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家》情報專家 8 30 萬平方米，在未來 2 年中北京市場上將會有 200 萬平方米的供應量。值得一提的是，目前空置的寫字樓多數(shù)為位置較差，檔次較低，品質落伍后類寫字樓，而甲級、次甲級寫字樓 出租率極高，一些甚至達到 100％，即使剩下少數(shù)面積，發(fā)展商也對租客的選擇極為苛刻?？赡壳笆袌錾细枰氖且慌嬲?A 寫字樓，才能真正滿足現(xiàn)在正在尋找寫字樓的客戶。 北京寫字樓市場的需求量將會來自以下幾大源頭： ☆ WTO 的多層次輻射影響 已進入中國的國外知名大企業(yè)對中國入世的期待感受更深，會在入世前后調(diào)整在華投資的力度，對物業(yè)的需求會有步驟地逐步擴展。 目前列全國 500 強的企業(yè)已有 170 多家進入中國，若入世順利，北京還需再有 20－ 40 萬平方米的甲級寫字樓滿足他們的需求。 除 500 強以外，國外中 、小型企業(yè)也將進入，企業(yè)由于類型不同和分散，對北京不同檔次、不同方位的寫字樓要求各有不同，每個公司所需要的面積在 200－ 800 平方米之間的居多，可有效地消化掉部分些現(xiàn)有及未來一、二年的供應量。 入世對國外金融、保險業(yè)的影響很大，他們的進入會對國貿(mào)商圈、金融街、長安街沿線的寫字樓產(chǎn)生大量的需求，一般來說，這些企業(yè)的單位需求面積較大，同時，發(fā)展順利的企業(yè)擁有 2 萬平方米左右獨立寫字樓的需求。 隨著這些大、中、小型外企的進入，第三產(chǎn)業(yè)如服務、零售、飲食業(yè)的發(fā)展會有互動蓬勃展開的勢頭。這些企業(yè)除需求營業(yè)面積外 ，也會需要辦公用房。 ☆國企大公司將會是大面積優(yōu)質寫字樓的主要購買者 金融街的“國字號”機構、公司已唱了主角。我國銀行、證券、保險業(yè)的大部分，國家級金融機構都已入駐金融街，已竣工、在建面積近 120 萬平方米，可見中資企業(yè)對高檔寫字樓的需求很大，而且會不斷增大。見表（七）。 表（七）部分中資公司入住北京寫字樓情況（ ） 資料：《中國地產(chǎn)市場》雜志社 公司名稱寫字樓名稱面積 (平方米 ) 聯(lián)想電腦海龍大廈首層 泰克電腦國際企業(yè)大廈 1000 多 東大阿樂派國際企業(yè)大廈 1000 多 亞信電腦中電信息大廈 6000 德州儀器公司中電信息大廈 6000 四川省國富投資管理公司國貿(mào)二期 500 中證萬融南銀大廈 500 二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家》情報專家 9 中國電信國際金融中心 15000 泰康國際金融中心 20220 郵電器材國際金融中心 6000 某政府機構金融大廈 45000 太平洋保險北京公司遠洋大廈 8000 貿(mào)促會遠洋大廈 12022 深 發(fā)展遠洋大廈 7200 紅塔集團遠洋大廈 2022 金杜律師事務所遠洋大廈 中國船舶進出口總公司方圓大廈整棟 中國海洋石油總公司京盛廣場整棟 信達貿(mào)產(chǎn)管理公司東環(huán)廣場 11000 北京晨報東環(huán)廣場 北京青年報建宏大廈 20220 君和律師事務所華潤大廈 1200 中倫律師事務所航華科貿(mào) 2022 金杜律師事務所嘉里中心 1200 中國網(wǎng)通國企大廈 4000 南方證券東方廣場 6000 華夏基金東方廣場 3000 國務院金融工作委員會金玉大廈 5300 中國聯(lián)通太運大豐 35000 中國網(wǎng)通中關村大廈 1800 ☆外地駐京辦對寫字樓的需求是一塊不可忽視的份額 外地駐京辦在北京辦公的地點已悄然地變化著，不少駐京辦已不再將自己安置在胡同中某個小院內(nèi)，而是逐漸移至一些中檔寫字樓或自蓋大廈。另一個值得關注的現(xiàn)象是，駐京辦不再是省級或省會城市這一級別的，不少其它中、小城市，甚至縣級市也進京置辦產(chǎn)業(yè)，特別是這些城市，不少除政府行為外，都有企業(yè)支持。暫時一些檔次不錯的商住兩用項目能滿足他們的要求，但在未來的二三年內(nèi)這種情況會有所改變 。他們對寫字樓的要求會更高一些。 ☆ IT 行業(yè)將刺激寫字樓租賃市場 99 年、 2022 年， IT 業(yè)已讓不少寫字樓看到了久違的希望。見表（一），知名網(wǎng)站紛紛大手筆搶占名氣、檔次、功能優(yōu)秀的寫字樓，動輒租賃上千平方米的面積，讓其它行業(yè)多秒有些嫉忌和羨慕，但在未來幾年內(nèi)，這些行業(yè)對寫字樓的需求量就像這些行業(yè)本身的發(fā)展一樣絕對是個未知數(shù)。 ☆新興行業(yè)將是未來寫字樓一大潛在客戶群 不少新興行業(yè)如律師事國所、醫(yī)療器械、廣告、影視制作、媒介、診所、顧問公司等經(jīng)歷了前幾年的原始積累，紛紛改換門庭，或擴租，或遷入更高檔的寫 字樓，不少公司因看到行業(yè)發(fā)展的可保證性，也紛紛購置寫字樓。因此，未來幾年 150－ 300 平方米的可售寫字樓將會大有市場。但目前在市二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家》情報專家 10 場中，這是一個空缺。特別在高檔寫字樓集中的 CBD 國貿(mào)商圈、建國門商圈、朝外商圈。據(jù)悉，位于國貿(mào)商圈中心，嘉里中心南將會于今年 11 月推出“數(shù)碼 01 大廈”，其最小建筑面積在 90 平方米，還有 1 150、 200、 300 平方米的自由組合。更值得一提的是它的戶型作出了“老板”間有衛(wèi)生間、員工辦公空是擁有獨立衛(wèi)生間及開敞“廚房”的安排這在市面還很少見。數(shù)碼 01 無論是其優(yōu)越的位置，還是充分“以 人為本”的設計，都將會為市場起個好頭。這種為新興行業(yè)量身制造的寫字樓將會在未來二、三年內(nèi)大有市場。 北京寫字樓的市場在經(jīng)歷過大起大落的幾年，相信會如同其他事物一樣，蓬勃與低迷會有它的周期。入世雖是早晚的事，但它畢竟還沒有成為事實，它對寫字樓目前沖擊或刺激力并不是十分明顯。而申奧是否成功是還需要等待，它的影響力也需要時間加機會才會產(chǎn)生。若說 IT 行業(yè)的加盟會增加需求，那就更不會對整個市場產(chǎn)生太大的沖擊。因此，寫字樓的開發(fā)建設并沒有到了象經(jīng)濟適用房那樣建一個火一個，建一個賣光一個的時刻，寫字樓重新真正的再次輝煌 要靠太多的外力，而對它起決定性作用的事件又帶有那么多不肯定因素。因此，寫字樓新的開發(fā)應在為未來作準備的同時再務實些，市場上中資機構會成為購買優(yōu)質寫字樓的主力。目前市場中甲級寫字樓的入住率在 90％以上，幾乎沒有大面積可供這類公司再擴租或租賃。另外，符合新興行業(yè)需求的寫字樓目前在市場中并不是很多，這也是值得關注的一塊市場。 北京甲級寫字樓租價飆升 與北京充滿沙塵灰蒙蒙的天比起來，北京甲級寫字樓市場可謂陽光明媚、春意盎然。樓宇租價暴漲，交投活躍。行情上升之猛之快，不亞于北京的股票市場。許多 客戶對沒能把握住去年租金低廉的換租機會頗感后悔。 租金上升 個別樓宇“封存” 金融街的國企大廈已經(jīng)封盤，準備入駐的客戶只能等待樓內(nèi)客戶“挪窩”；通泰大廈、投資廣場、平安大廈、百盛二期所剩面積也就幾百平方米；時代廣場推出不到半年，入駐客戶已達 56％。九龍倉總部將時代廣場封盤，以期租金再漲再放盤，所以鐘愛它的客戶只能靜等；“城中之城”的東方廣場租金價格由年前的 20 美元月平方米升至今天的 38 美元／月平方米。在沒到正式入駐的情況下，簽約客戶已達 6 成，其中值得一提的客戶是李嘉誠的網(wǎng)絡公司 TOM． COM；中糧廣 場、恒基中心、光華長安大廈、國貿(mào)一期、航華科貿(mào)、華潤大廈、嘉里中心入駐率達 95％，再找不出上千平方米的空房間；國貿(mào)二期的租金價格由年前的 25 美元月平方米（使用面積）漲至現(xiàn)在的 45 美元月平方米（使用面積）；朝陽門使館區(qū)內(nèi)的豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈的入駐率也達到了 99％。 在今年年底交付使用的世界金融中心是朝陽商圈的亮點，其租金報價為 18 美元月平方米。目前已簽出兩層 5000 平方米的面積。據(jù)悉，開盤半年內(nèi)客戶的入駐率也會達到 7 成。燕莎商圈的南銀、亮馬、盛福大廈的入駐率也達到了 85％，像盛福大廈惟一的 整層就有 6 家準客戶在談成交，價格約在 23 美元月平方米。 中關村科技園區(qū)內(nèi)的中電信息大廈、知春大廈、泛亞大廈、理工大廈、希格瑪大廈的入駐率接近 100％，方圓大廈、凱旋大廈在未正式開盤前就賣出 6 成。 二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家》情報專家 11 南城的新世界中心，不僅寫字樓入駐率高達 90％，其新的公寓項目又破土動工。另外，沉寂半年的莊勝廣場在更換新的代理公司之后，也準備在市場中搏出一方天地。 需求“漲水” 租金上揚 北京甲級物業(yè)市場活躍的原因，可以總結為以下幾點： IT 公司發(fā)展迅猛。 IT 公司的發(fā)展方式和發(fā)展速度是以前傳統(tǒng)公 司所無法比擬的。比如，一年前一家 IT 公司在“銀?！钡淖庥妹娣e是 140 平方米，今天，這家客戶就要租用時代廣場 700 平方米的面積，并且 IT 行業(yè)公司隊伍的壯大由如雨后春筍，因而對寫字樓的需求也就大。 WTO 效應。加入 WTO 后，我國逐步開放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如金融、保險業(yè)等，而這些也正是國外公司窺視已久的行業(yè)。因此，許多外國公司盡早進入中國，搶灘這些領域，加大了對甲級寫字樓的需求。 內(nèi)資公司也開始注意企業(yè)形象。世界 500 強有一半已進入中國，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上， 樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是極具地位和品質說服力的廣告牌。 另外，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，且土地資源又不可再生，境外、境內(nèi)開發(fā)商都極具實力。而北京人多地少，資源配比極不合理也是使北京甲級物業(yè)市場活躍的根本原因。 未來 13 個月租金不會再大幅上漲 北京的甲級寫字樓租價今后是否還會漲？還將漲多少呢？這是許多客戶最關注的問題。筆者認為，北京寫字樓整體租金的平均價格在今后的 13 個月內(nèi)將保持在 20 美元月平方米之上，但再想大幅走高也很難。其原因在于，一方面規(guī)律性相對強弱指標 RSI 值已達到 71 的高價 區(qū)。并且東方廣場30 萬平方米的寫字樓項目持續(xù)推出，將不會使市場“斷頓兒”。也就是說，中高檔租大面積的客戶不會租不到合適物業(yè)。 另一方面，租戶的數(shù)量已趨于穩(wěn)定，不會再有大規(guī)模的潛力客戶群爆發(fā)。據(jù)國家統(tǒng)計局和北京工商局的資料顯示，在北京注冊登記的中外公司數(shù)量已由今年一二月份 35％的增長速度降為三月的27％，客戶已由 WTO 效應注冊的高峰逐漸穩(wěn)定下來。 中原物業(yè)馮秋林 正反辯論：北京寫字樓何去何從 (以下觀點綜合多家調(diào)研究機構資料而成 ) 特別感謝：世邦魏理仕、戴德梁行、萬信網(wǎng)、中鴻天市調(diào)部。 ) 正方 2022 年起，北京寫字樓市場已經(jīng)出現(xiàn)強勁的反彈，這個事實大家有目共睹，其標志即是東方廣場這二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家