【正文】 。而且有的國外高級樓宇內(nèi)每個房間都有國際接口，可以隨時上網(wǎng)。如果中國加入 WTO，北京寫字樓需在通訊方面大力改進，才能滿足國內(nèi)特別是國際企業(yè)的要求。 綠化環(huán)境，目前北京地區(qū)沒有一個辦公社區(qū)有大型綠化，長安街兩側(cè)建有很多寫字樓，但除了西單有一綠化廣場外，其他的綠化環(huán)境都不好。 生態(tài)，北京是一個嚴重缺水的城市，但中水技術(shù)并未推廣。有遠見的發(fā)展商，要象預(yù)見停車位一樣去預(yù)測節(jié)水對于未來物業(yè)價格 的影響。 . 另外，諸如物業(yè)管理和其他樓宇智能化方面，北京的寫字樓質(zhì)量也都與國際性企業(yè)的要求有差距。 當然，北京的寫字樓市場總體上來看是越來越規(guī)范，水平也在提高。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場，住宅、寫字樓、商業(yè)、工業(yè)廠房區(qū)域界線是分明的，實際上，隨著新經(jīng)濟的到來，建筑的功能多元化將是趨勢，綜合性樓宇和綜合性社區(qū)將會符合人們對功能和質(zhì)量的要求。寫字樓的價格是要由周邊的酒二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家》情報專家 17 店、公寓、商場、大型展示中心、康體中心和其他綜合配套設(shè)施共同烘托的。目前，朝陽 CBD（商務(wù)中心區(qū)）還處在概念階段，中關(guān)村西區(qū)則剛剛開始建設(shè)， 我們可以關(guān)注他們的發(fā)展。 北京寫字樓未來的發(fā)展趨勢是： ▲更注重品質(zhì)。這種品質(zhì)包括了前面提到的在交通、通訊、停車位、電力、荷載和房屋高度、環(huán)境、節(jié)水節(jié)能技術(shù)的運用、物業(yè)管理等諸多方面，樓宇的智能化也由傳統(tǒng)的 5A 朝著更加人性化、更注重生態(tài)的方面發(fā)展，尤其要符合新經(jīng)濟類企業(yè)的需要。 ▲樓宇的功能朝著多元化發(fā)展。一是綜合性樓宇大量出現(xiàn)，二是綜合性社區(qū)的建設(shè)將逐步實施，有前瞻性的經(jīng)過仔細調(diào)研規(guī)劃的 CBD 中的樓宇將成為未來寫字樓市場的主力。這類 CBD 在市政基礎(chǔ)設(shè)施、綠化環(huán)境、綜合功能配套、社會管理、市 場運作規(guī)范等等方面都將是國際水準的、 21 世紀水準的。國貿(mào)是八十年代的水準，燕莎是九十年代水準，而象中關(guān)村西區(qū)來市政基礎(chǔ)設(shè)施的護容和維修帶來極大的便利。中關(guān)村西區(qū)還在綠化環(huán)境、中水、地下工程和地下交通、地上二層平臺和公共生態(tài)倉方面采納了很多新概念新技術(shù)。雖然現(xiàn)在北京市場的寫字樓有很多是近年來才建成的，但由于停車、環(huán)境問題沒解決好，在 CBD 和新品質(zhì)樓宇沖擊下，很快就會失去吸引力。 ▲北京寫字樓市場將趨專業(yè)化運作。傳統(tǒng)的非房地產(chǎn)企業(yè)自建樓宇的現(xiàn)象將越來越少。我們目前不處在一個過渡階段，很多國內(nèi)的高科技企業(yè) 和制造類企業(yè)往往不分析自身實際情況，認為買樓讓發(fā)展商賺了錢，總是希望自己建樓，這樣一則不能在品質(zhì)上有保障，二則組建基建班子的機會成本和樓宇建設(shè)過程中的尋租成本也很大。未來幾年，專業(yè)化的寫字樓市場可能會使這些企業(yè)相信買樓或租樓更經(jīng)濟。 ▲近期寫字樓的價格有所回升，但整體上隨著市場供給的增加，漲幅不會很大。 ▲樓宇按揭、以租代售等靈活的價格策略和其他新的市場運作方式將有助于吸引中小企業(yè)租買寫字樓。對于大企業(yè)而言，樓宇的品質(zhì)和環(huán)境是最重要的，對中小企業(yè)而言靈活的價格體系是最重要的。 我們正面臨 一個景氣的寫字樓市場，我們一定要珍惜這個機會，希望這個景氣是溫和的長期的，暴炒的景氣可能會導(dǎo)致迅速的衰落。 二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家》情報專家 18 2022年北京寫字樓市場綜述 2022/6/28 注：本文中部分資料來自世邦魏理仕、戴德梁行及其它機構(gòu)研究報告。 一、 2022 年上半年市場綜述 寫字樓租賃市場綜述 （ 1）寫字樓租金價格直線上升 根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，今年一季度平均月租金報價為 22 美金 /平方米，比 1999年第 4季度上漲 5％。主要甲級寫字樓都紛紛調(diào)高了租金報價，如首都時代廣場、國貿(mào)二期、華潤大廈、嘉里中心等，而東方廣場 更是在 1999 年 11 月把租金從 25 美元調(diào)高到 28 美元后，又在今年 3 月底把租金提到了 30美元／平方米。第一季度北京寫字樓平均入住率已達到 60％，比上季上漲 6％。 （ 2）平均月租 30 美元以上 從去年第 4 季度開始，由于各類網(wǎng)絡(luò)企業(yè)紛紛搬進寫字樓，寫字樓的租價也開始回升，到第二季度時，平均月租高達 30 美元以上。 （ 3）入住率高，個別樓宇 封存 豐聯(lián)廣場、聯(lián)合大廈的入住率達到了 99％；時代廣場推出不到半年，入駐客戶已達 56％； 城中之城 的東方廣場租金價格由年前的 20 美元月平方米升至今天的 38 美元 ／月平方米，在沒到正式入駐的情況下，簽約客戶已達 6 成；中糧廣場、恒基中心、光華長安大廈、國貿(mào)一期、航華科貿(mào)、華潤大廈、嘉里中心入駐率達 95％。 寫字樓銷售市場綜述 在銷寫字樓銷售價格走高租金上調(diào)直接影響到銷售價格的調(diào)整，據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，第一季度北京寫字樓售價與上季度相比平均上調(diào)了一個百分點，現(xiàn)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均價為每平方米 2765美元。 分析 （ 1） IT 熱潮使寫字樓需求大增 光華長安大廈已駐扎搜狐、阿里巴巴等十余家網(wǎng)站。該樓使用面積的月租實際在 30 美元以上。北京嘉里中心里 云集網(wǎng)易、易趣、首都在線、酷必得和億唐等知名網(wǎng)站，目前的月租為 35 美元／平方米 (建筑面積 )，且不含物業(yè)管理費每月 美元，不負責(zé)裝修。 二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家》情報專家 19 （ 2）加入 WTO 的影響 加入 WTO 后，我國逐步開放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如金融、保險業(yè)等，而這些也正是國外公司窺視已久的行業(yè)。因此，許多外國公司盡早進入中國，搶灘這些領(lǐng)域，加大了對甲級寫字樓的需求。 （ 3）內(nèi)資需求 內(nèi)資公司也開始注意企業(yè)形象。世界 500 強有一半已進入中國，與這些外資公司相抗衡的民族企業(yè)也不想輸在起跑線上，樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公 樓便是極具地位和品質(zhì)說服力的廣告牌。 二、 市場前景分析 需求：繼續(xù)擴大 （ 1） IT 及相關(guān)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展 近年來，隨著信息技術(shù)的發(fā)展， IT 相關(guān)行業(yè)為寫字樓提供了廣闊的客戶群體，這些規(guī)模不大，資金有一定實力的行業(yè)對寫字樓的復(fù)蘇起到了至關(guān)重要的作用。這些行業(yè)的增多，使寫字樓的需求呈持續(xù)增長態(tài)勢。 （ 2） 入世使今年寫字樓市場看好 從深層次考慮，寫字樓市場被激活的原因來自于 1999 年 11 月中美簽署的世貿(mào)雙邊準入?yún)f(xié)議。而且入世是一項長期利好，中國的第三產(chǎn)業(yè)將會得以更快地發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)的公司（如 網(wǎng)絡(luò)、咨詢、金融服務(wù)等）都將是寫字樓強有力的購買者。戴德梁行預(yù)計，在未來的一兩年內(nèi)北京高檔寫字樓市場將繼續(xù)調(diào)整，前幾年供過于求的現(xiàn)象不會延續(xù)很長時間，寫字樓長期租售價會穩(wěn)步回升。 供給：一定時期內(nèi)供應(yīng)量在減少 （ 1） 區(qū)域市場： CBD 的建設(shè)使圈內(nèi)寫字樓更具競爭力 入世后，外資公司將會涌入北京市場， CBD 將會為其提供一個集辦公、商務(wù)、住宿等場所，使其商務(wù)生活在 CBD 內(nèi)就可完全消化。并且，許多經(jīng)濟發(fā)達國家都建有 CBD，對于進入中國的外商來說，他們也比較習(xí)慣尋找 CBD，這也是與國際接軌。 （ 2） 宏觀市場：在售的寫字樓有限 當前高檔寫字樓每平方米售價的報價在 2600 美元左右，收益率在 8％到 9％之間。目前可以銷售的樓盤主要集中在海淀區(qū)中關(guān)村的一些期房，如數(shù)碼科技大廈、中關(guān)村大廈、太平洋國際大廈及朝陽區(qū)的個別項目，如華彬大廈、世界金融中心、 SOHO 現(xiàn)代城寫字樓。 2022 年后基本沒有新增供應(yīng)量。而且，目前顯示的行情正是供應(yīng)量減少的表現(xiàn)：寫字樓平均入住率已經(jīng)不斷上漲，超過 80%以上。（詳情見《北京銷售寫字樓調(diào)查》） 其他：按揭政策使投資性購買成為可能 二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家》情報專家 20 銀行貸款范圍的放寬也對寫字樓市場 升溫起到了重要作用。 2022 年 3 月 29 日，中國銀行北京市分行開辦對 SOHO 現(xiàn)代城寫字樓的貸款，為現(xiàn)代城客戶提供了 7 成 15 年商業(yè)樓房按揭貸款?，F(xiàn)代城總經(jīng)理潘石屹先生稱： 這是中國房地產(chǎn)具有劃時代意義的大事，從買房僅是為了滿足居住到真正意義上的投資房地產(chǎn)，現(xiàn)代城寫字樓貸款就是一個里程碑。 SOHO 現(xiàn)代城 C 座寫字樓開盤當天成交面積共達 11349 平方米，認購總金額壹億壹仟萬元。而且兩萬多平方米月內(nèi)消化完，其中有許多投資型客戶。 三、 結(jié)論 北京寫字樓市場正在轉(zhuǎn)暖，而且還將持續(xù)相當長一段時期。 房地產(chǎn)市場火了 高檔寫字樓租金暴漲 2022 年 08 月 22 日精品購物指南 據(jù)有關(guān)分析報告顯示，北京 7 月份寫字樓租金同比飛升了 45%，上海 3～ 6 月寫字樓租金上漲了3%。 隨著中國經(jīng)濟的復(fù)蘇，全國房地產(chǎn)市場已開始擺脫長期低迷，展現(xiàn)重大轉(zhuǎn)機。高科技新興企業(yè)WTO掃數(shù)年來的疲軟和近半閑置狀態(tài)，租金在需求的推動下?lián)P升。 受政府房改政策激勵，居民住宅銷售和價格亦隨之走高。部分上市企業(yè)利潤額亦因房屋銷售增加受惠。 北京、上海、香港和 廣州等大城市上半年寫字樓需求非常強勁，其中部分城市在去年最后一季的需求就已升高。 一份報告顯示，上海高級寫字樓每月租金達 17 美元／平方米，高于上季，但仍比 1995 年的租金高峰期低 %。 仲量聯(lián)行預(yù)計北京今年寫字樓租金將比去年上升約 70%，而上海則增長 10～ 15%。 廣州房地產(chǎn)業(yè)可能尾隨其他大城市，在今年稍后出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。中國承諾在加入 WTO 后更大幅度地開放市場，外資企業(yè)未來幾年將蜂擁而入，房地產(chǎn)企業(yè)在此預(yù)期心理支撐下獲利豐厚。 上海一家外資券商地產(chǎn)業(yè)分析員稱，今后兩年供應(yīng)面可能下降 ，而需求增加的另一原因在于中國即將加入 WTO。 原以外資企業(yè)為主要目標的北京、上海高級寫字樓現(xiàn)在亦開門恭迎國內(nèi)客戶，尤其是網(wǎng)站公司。網(wǎng)易 ()、億唐網(wǎng)、易趣網(wǎng)都已經(jīng)搬進北京高級的嘉里中心。 二 OOO 年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 二 OOO年寫字樓專題 《售樓專家》情報專家 21 分析：當前北京寫字樓市場 2022 年 06 月 26 日 中都大廈總經(jīng)理黃嵐 : 當北京住宅市場正處在如火如荼的熱銷之中，寫字樓市場還是死水一潭。盡管近期東方廣場橫空出世，這個被稱作京城目前投資最大、占地最大的項目依舊沒能令寫字樓市場活躍起來，更有甚者，東方廣場因為其低租金事件在京城炒得沸沸揚揚。 于是不少寫字樓開發(fā)商對目前的市場失去了信心，總在希望 92 年、 93 年寫字樓市場火爆的場面再現(xiàn)。那么，何時京城寫字樓市才能起死回生呢？近日，記者就寫字樓市場目前的狀況和前景采訪了正處于被動局面的中都大廈總經(jīng)理黃嵐先生。 曇花一現(xiàn)的市場 就北京的寫字樓而言，經(jīng)歷三個階段。其一，是 50 年代部委機關(guān)的辦公用樓改作的寫字樓，主要集中在西部，現(xiàn)在這些辦公樓看起來比較陳舊，但空間大、地理位置好；其二，以國貿(mào)、京廣、京城等為代表的，是外資最早介入中國房地產(chǎn)的寫字樓，這些現(xiàn)代化的寫字樓能把科技信息處理和舒適的辦公環(huán)境結(jié)合起 來，最重要的是有配套措施服務(wù)，這是辦公樓和商務(wù)中心所缺乏的；其三，這個階段是京城寫字樓市場的鼎盛時期，像萬通、恒基等項目均賣了寫字樓的天價，一時間，寫字樓市場是“洛陽紙貴”。而后，寫字樓市場進入了低迷階段，至今不能自撥。 對此，黃嵐認為，當初之所以出現(xiàn)萬通、恒基等項目的火爆場面，是由于寫字樓短缺造成的，因此，為寫字樓市場創(chuàng)造了熱賣的條件，市場火的時候，連未破土動工的圖紙都被賣了出去，寫字樓市場的迅速升溫造成了短期的供應(yīng)量急劇增加。 正當寫字樓市場“熱昏了頭”的時候，由于通貨膨脹及房地產(chǎn)市場的泡沫 現(xiàn)象，導(dǎo)致國家宏觀調(diào)控的出臺，這無疑給即將竣工和尚在建設(shè)中的寫字樓當頭潑了一盆涼水。黃嵐說，因為寫字樓的開發(fā)周期長，一般在 5 至 7 年左右，同時資金占用量又非常巨大，因此風(fēng)險要過遠高于住宅、公寓等，這樣許多項目被壓制了下來，在銀行的制止下，幾乎很難運作。再加上市場由于前期的過度炒作，投機成份較大，賣家并沒有獲得真實的回報，當時以 3800 美元每平方米買下的寫字樓，今天已沒有這個價格了，事實上，投資價值并沒有體現(xiàn)出來，大家也對寫字樓喪失了信心，造成了寫字樓市場持續(xù)疲軟，一方面不被開發(fā)商看好，另一方面也不被投資者看好 。黃嵐說，目前大家對寫字樓的感覺就是沒法過下去了。 目前的市場格局 眾所周知，北京的住宅市場是南北劃分，然后是東、西部的區(qū)別，但基本上長安街以北的地區(qū)都被認為是住宅的好市場。相對寫字樓市場而言，以天安門為中心，分為東西兩部分。事實上，東部市場遠遠領(lǐng)先于西部市場，由于東部使館、商務(wù)、金融區(qū)比較集中，外資大部分集中在這個區(qū)域。就市場規(guī)劃來說，東部地區(qū)屬于 CBD 地區(qū)，形成了東部為商務(wù)中心的氛圍。黃嵐認為，東部寫字樓市場在竣工時間上相對集中，盡管一方面促進了東部的繁榮，但另一方面由于供應(yīng)量的過于集中，從而造成了 供應(yīng)過剩，租金下跌。而西部市場基本上是國家部委