【文章內容簡介】 物業(yè)的價值高。 27．關于毛租金乘數的表述，不正確的是（ ） A．毛租金乘數，又稱為“租售比價” B．毛租金乘數法能避免由于多層次測算可能產生的各種誤差的累積 C．毛租金乘數 =物業(yè)價值 /毛租金 D．毛租金乘數法考慮了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異 答案： D 解析： P117118， D 不正確。毛租金乘數法的優(yōu)點是：①方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料；②由于在同一市場上，相似物業(yè)的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數是一個比較客觀的數值；③避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計。也就是說，毛租金乘數不像報酬資本化法或凈收益乘數法需要測算凈收益那樣，在測算凈收益時需要統(tǒng)計潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、運營費用等，每一個變量在統(tǒng)計的時候都 會引起誤差。毛租金乘數法的缺點是：①忽略了物業(yè)租金以外的收入；②忽略了不同物業(yè)的空置率和運營費用的差異。 28. 某公司購買一宗房地產，土地使用期限為 40 年，不可續(xù)期，至今已使用了 8 年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益 6 萬元，以后每年凈收益增長 2%，從第 8 年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產的報酬率為 7%。則該宗房地產的現時收益價格為（ ）萬元。 答案： B 29．從宏觀上說，在進行房地產市場結構分析時，通常不包括（ ）。 A．價格結 構 B．區(qū)域結構 C．產品結構 D．供求結構 答案： A 解析： P127，從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構、投資結構，不含價格結構。 30．房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易不包括（ ）子市場。 A．租賃 B．銷售 C．保險 D．抵押 答案： C 解析： P128 中間，新建成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。 31．在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標 的是（ ）。 D. 失業(yè)率 答案： B 解析： A 空置量屬于市場供給指標， C 平均建設周期也屬于市場供給指標，失業(yè)率屬于需求指標。 32．介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間的物業(yè)管理計劃是（ ） A．年度計劃 B．短期計劃 C．中短期計劃 D．長期計劃 答案： C 解析： P145，物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術層次的計劃；中短期計劃則介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合 同有效期為周期，通常為 3～ 5 年；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。 33．物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于（ ） A．業(yè)主的態(tài)度 B．物業(yè)管理人員的態(tài)度 C．雙方的約定 D．物業(yè)服務水平 答案： A 解析： P150 下面。 34．財務收支計劃通常以（ ）的形式體現，這是業(yè)主非常關注的內容。 A．收入計劃 B．支出計劃 C．收益估算 D．預算計劃 答案： D 解析： P149 頁下面。財務收支計劃通常以預算計劃的形式體現，這是業(yè)主非常關注的內容。 預算是物業(yè)管理中經營計劃的核心 ，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數字構成了物業(yè)管理的量化目標。 35．租賃關系會因雙方中的一方死亡而自動終止的是（ ） A．意愿租賃 B．私房租賃 C．定期租賃 D．自動延期租賃 答案： A 解析： P157 頁下面，與定期租賃不同的是，意愿租賃關系在雙方中的一方死去時自動終止。這一頁中下部，自動延期租賃的租賃行為不因租約一方的死亡而中止。 36．吸引租戶的主要策略不包括（ ） A．強調租金低廉 B．宣傳手段 C．租約條款優(yōu)惠 D．現場看樓 答案： A 解析： P164，物業(yè)管理的市場宣傳工作一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如宣傳物業(yè)所處的位置、周圍景觀、通達性和方便性等。一般很少通過強調租金低廉來吸引租戶，因為對于經營性物業(yè)來說，租金水平相對于物業(yè)的其他特性對租戶可能并不十分重要。 37．在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（ ） A．物業(yè)出租經營成本 B．業(yè)主希望的投資回報率 C．同類型物業(yè)的市場供求關系 D．出租策略 答案： C 解析： P163 頁底部，從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低 主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關系。租金方案還會受到出租策略的影響。 38．租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由（ ）承擔。 A．出租方 B．承租方 C．轉租方 D．雙方當事人在合同中約定 答案： D 解析： P171 下面，租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。 39．即使無產量時，也有一定的支出，而當生產開始時，成本會按一定比率增加，這種成本稱為（ ） A．固定成本 B．變動成本 C．混合成本 D．差異成本 答案： C 解析： P185 頁下面，半固定或半變動成本又稱混合成本，指 的是即使無產量時，也有一定的支出，而當生產開始時，成本會按一定比率增加。 40．非比例變動成本是指所發(fā)生的費用隨業(yè)務量而呈同向趨勢變化的項目，它不包括（ ）。 A．輔助材料 B．燃料 C．動力 D．原材料購買成本 答案： D 解析： P185， D 原材料購買成本屬于比例成本，即所發(fā)生的費用隨業(yè)務量而成正比例變化的費用。 41．（ ）是最具綜合性的服務質量評價指標。 A．物業(yè)增值率 B．業(yè)主滿意率 C．維修及時率 D．房屋完好率 答案： A 解析： P205 頁中下部，考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費用）控制中心服務質量的定量指標 ，主要有房屋完好率、維修及時率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主滿意率、物業(yè)增值率等。其中，物業(yè)增值率是最具綜合性的服務質量評價指標。 42．某物業(yè)管理企業(yè)，年人工工資總額為 369600 元，則福利基金為（ ）元。 A． 7392 B． 73920 C． 51744 D． 5544 答案： C 解析： P188 頁，福利基金為人工工資的 14%，所以，福利基金為 369600 14%=51744 元。 43．以下關于投標工作說法錯誤的是（ ） A．招標文件是投標方編制投標書的依據 B．投標書最重要的內容是物業(yè)管理服 務費用的測算 C．封送標書時一般是正本 1 份，副本 2 份 D．物業(yè)管理的服務收費從總體上講，有政府定價，政府指導價和經營者定價三種 答案： B 解析： P225 頁下面，投標書最重要的內容是詳述物業(yè)管理的實施計劃。 44．雇主責任保險的擴展包括附加醫(yī)藥費保險和（ ） A．附加醫(yī)療費保險 B．附加雇員個人財產保險 C．附加第三者責任險 D．附加公眾責任保險 答案： C 解析： P239 中下部。 45．以下關于雇主責任保險賠償額度的說法錯誤的是（ ） A．死亡：最高賠償額度按保單規(guī)定辦理 B．永久喪失全部工作能力，按 保單規(guī)定的最高賠償額度給付 C．暫時喪失工作能力 10 天以上者，經醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付 D．保險人總的賠償金額，最高不超過保單規(guī)定的賠償限額 答案： C 解析： P239 頁上面，暫時喪失工作能力 5 天以上者，經醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。 46．風險的（ ）是保險人能夠經營保險的基礎。 A．負面性 B．可測性 C．不確定性 D．可控性 答案： B 解析： P227 頁下面，風險具有三個特征：負面性、不確定性和可測性，其中，可測性是保險人能夠經營保險的基礎。 47．按風險影響的程度和范圍劃分，風險可分為（ ） A．純粹風險與投機風險 B．財產風險、責任風險及人身風險 C．自然風險、社會風險、政治風險、經濟風險和技術風險 D．基本風險與特殊風險 答案： D 解析： P228 頁下面， A 純粹風險與投機風險，是按損失的性質來劃分的； B 財產風險、責任風險及人身風險，是按