【正文】 經(jīng)營(yíng)管理 精講 模擬試卷 二 一、單項(xiàng)選擇題（共 60 分，每題 1 分。每題的備選項(xiàng)中，只有1 個(gè)最符合題意） 1．以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說(shuō)法不正確的是（ ） A．區(qū)域購(gòu)物中心的建筑規(guī)模在 10 萬(wàn)平米以上 B．市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在 1~5 億元人民幣之間 C．地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶 D．居住區(qū)商場(chǎng)服務(wù)人口 1~5 萬(wàn)人 答案： B 分析： P4，市級(jí)購(gòu)物中心的年?duì)I業(yè)額在 5 億元人民幣以上。 2．以下屬于組合投資管理職責(zé)的有（ ） A. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B. 客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理 C. 危機(jī)管理 D. 物業(yè)更新 改造等主要開(kāi)支決策 答案： B 分析： P11 表 11。 A 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)； C 危機(jī)管理屬于物業(yè)管理的職責(zé)； D 物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。 3．設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象通常為（ ） A．高新技術(shù)企業(yè)用房 B．科研教學(xué)設(shè)施 C．大型公共文體設(shè)施 D．擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu) 答案： D 解析： A 高新技術(shù)企業(yè)用房、 B 科研教學(xué)設(shè)施、 C 大型公共文體設(shè)施屬于設(shè)施管理的對(duì)象，而不是服務(wù)對(duì)象。 4．以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（ ） A．構(gòu)建信息基礎(chǔ) B．物業(yè)保險(xiǎn)管理 C．未來(lái)維 修和維護(hù) D．現(xiàn)金流量和成本管理 答案： A 解析： P13。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來(lái)維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理以及物業(yè)保險(xiǎn)管理等。 5．以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資說(shuō)法正確的是（ ） A．面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn) D．投資者可以將投 資的物業(yè)轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益 答案： D 解析： A．面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資不對(duì)。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資； B 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對(duì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入；C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)也不對(duì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā) 商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。 6．房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來(lái)源于其擁有物業(yè)的（ ）。 答案： C 7．某城市規(guī)劃將火車(chē)站由該城市的 A 區(qū)遷至 B 區(qū)，則 B 區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。 A．位置固定性 B．各異性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 答案： D 分析： D 相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響； A位置固定性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè) 特性。房地產(chǎn)不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周?chē)h(huán)境的影響。 B 各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 8．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)稱(chēng)為（ ） A．通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) C．變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) D．或然損失風(fēng)險(xiǎn) 答案： A 分析： B 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)； C 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)； D 或然損失風(fēng)險(xiǎn)是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。 9．工業(yè) 物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求是（ ） A．公共交通便捷程度 B．居民人口與收入 C．周?chē)I(yè)物業(yè)的影響 D．當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄? 答案： D 分析： A 公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求； B 居民人口與收入屬于居住物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求； C 周?chē)I(yè)物業(yè)的影響，屬于周?chē)h(huán)境或周?chē)恋乩们闆r和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫(xiě)字樓對(duì)投資區(qū)位的特殊要求。 10．房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（ ） A．該區(qū)位所處的自然環(huán)境 B．投資物業(yè)的地理位置 C．該區(qū)位投資成本的高低 D．該區(qū)位所面 臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 答案： B 11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ） A．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 C．借款償還期 D．現(xiàn)金回報(bào)率 答案： D 解析： A 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、 B 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)； C 借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。 12．對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出不包括（ ） A．土地費(fèi)用、建造費(fèi)用 B．還本付息 C．稅金 D．比較成本 答案： D 解析： P38 中下部。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、利 息收入和貸款本金收入等。 13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。 A．潛在毛租金收入最大化 B．稅前現(xiàn)金流最大化 C．稅后現(xiàn)金流最大化 D．凈運(yùn)營(yíng)收益最大化 答案： D 解析： P41 中下部，凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，以使交給業(yè)主的凈運(yùn)營(yíng)收益盡可能大。 14．下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，不正確的是（ ）。 息周期為 1 年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率 ，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 ，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 答案： C 解析： C 不對(duì)，正確的應(yīng)是計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越大，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大。 15．以下關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的描述中正確的是（ ） A．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費(fèi)用 B．設(shè)備更新分析以凈收益法為主 C．設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量 D．通常只比較設(shè)備的收 益 答案： C 解析： P53 中下部， A 不對(duì)，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱(chēng)物理壽命，是指設(shè)備從全新?tīng)顟B(tài)下開(kāi)始使用，直到不堪再用而予以報(bào)廢的全部時(shí)間過(guò)程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開(kāi)始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時(shí)間，其時(shí)間長(zhǎng)短主要取決于無(wú)形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購(gòu)置 費(fèi)用和使用過(guò)程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的。 B 不對(duì)，正確的應(yīng)該是設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主，由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購(gòu)置費(fèi)用和較低的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費(fèi)用和較高的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 D 也不對(duì)，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費(fèi)用。通常在比較設(shè)備更新方案時(shí)，都是界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對(duì)它們的費(fèi)用進(jìn)行比較。 16．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命 5 年，年電費(fèi)支 出 40萬(wàn)元。市場(chǎng)上銷(xiāo)售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10 年，初始購(gòu)置費(fèi)用支出 120 萬(wàn)元，年電費(fèi)支出 20萬(wàn)元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）萬(wàn)元。 A． 8 B． 20 C． 4 D． 10 答案： A 解析：本題屬于不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新問(wèn)題，這種問(wèn)題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購(gòu)買(mǎi)成本支出的分?jǐn)偤湍赀\(yùn)行費(fèi)用），選擇數(shù)值較低的方案。本題舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出