【正文】 經(jīng)營管理 精講 模擬試卷 二 一、單項選擇題（共 60 分，每題 1 分。每題的備選項中，只有1 個最符合題意） 1．以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)說法不正確的是（ ） A．區(qū)域購物中心的建筑規(guī)模在 10 萬平米以上 B．市級購物中心的年營業(yè)額在 1~5 億元人民幣之間 C．地區(qū)購物商場內(nèi)中型百貨公司往往是其主要租戶 D．居住區(qū)商場服務(wù)人口 1~5 萬人 答案： B 分析： P4，市級購物中心的年營業(yè)額在 5 億元人民幣以上。 2．以下屬于組合投資管理職責(zé)的有（ ） A. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃 B. 客戶報告與現(xiàn)金管理 C. 危機(jī)管理 D. 物業(yè)更新 改造等主要開支決策 答案： B 分析： P11 表 11。 A 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)； C 危機(jī)管理屬于物業(yè)管理的職責(zé)； D 物業(yè)更新改造等主要開支決策屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。 3．設(shè)施管理的服務(wù)對象通常為（ ） A．高新技術(shù)企業(yè)用房 B．科研教學(xué)設(shè)施 C．大型公共文體設(shè)施 D．擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu) 答案： D 解析： A 高新技術(shù)企業(yè)用房、 B 科研教學(xué)設(shè)施、 C 大型公共文體設(shè)施屬于設(shè)施管理的對象，而不是服務(wù)對象。 4．以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（ ） A．構(gòu)建信息基礎(chǔ) B．物業(yè)保險管理 C．未來維 修和維護(hù) D．現(xiàn)金流量和成本管理 答案： A 解析： P13。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作主要包括確定投資戰(zhàn)略、確定投資標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來維修和維護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理以及物業(yè)保險管理等。 5．以下關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資說法正確的是（ ） A．面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn) D．投資者可以將投 資的物業(yè)轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益 答案： D 解析： A．面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)為目的的投資不對。應(yīng)該是面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資； B 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入不對。因為房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入；C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn)也不對。因為房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象可以是開發(fā) 商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。 6．房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（ ）。 答案： C 7．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的 A 區(qū)遷至 B 區(qū)，則 B 區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。 A．位置固定性 B．各異性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 答案： D 分析： D 相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響； A位置固定性是房地產(chǎn)最重要的一個 特性。房地產(chǎn)不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。 B 各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 8．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險稱為（ ） A．通貨膨脹風(fēng)險 B．市場供求風(fēng)險 C．變現(xiàn)風(fēng)險 D．或然損失風(fēng)險 答案： A 分析： B 市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險； C 變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險； D 或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。 9．工業(yè) 物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求是（ ） A．公共交通便捷程度 B．居民人口與收入 C．周圍工業(yè)物業(yè)的影響 D．當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄? 答案： D 分析： A 公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求； B 居民人口與收入屬于居住物業(yè)對投資區(qū)位的特殊要求； C 周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫字樓對投資區(qū)位的特殊要求。 10．房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（ ） A．該區(qū)位所處的自然環(huán)境 B．投資物業(yè)的地理位置 C．該區(qū)位投資成本的高低 D．該區(qū)位所面 臨的競爭關(guān)系 答案： B 11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ） A．財務(wù)凈現(xiàn)值 B．財務(wù)內(nèi)部收益率 C．借款償還期 D．現(xiàn)金回報率 答案： D 解析： A 財務(wù)凈現(xiàn)值、 B 財務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)； C 借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。 12．對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出不包括（ ） A．土地費用、建造費用 B．還本付息 C．稅金 D．比較成本 答案： D 解析： P38 中下部。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利 息收入和貸款本金收入等。 13．（ ）是業(yè)主十分關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的重要方面。 A．潛在毛租金收入最大化 B．稅前現(xiàn)金流最大化 C．稅后現(xiàn)金流最大化 D．凈運營收益最大化 答案： D 解析： P41 中下部，凈運營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈運營收益盡可能大。 14．下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，不正確的是（ ）。 息周期為 1 年時，年名義利率等于年實際利率 ，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大 ，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 答案： C 解析： C 不對，正確的應(yīng)是計算周期相同時，名義利率越大，名義利率與實際利率的差值就越大。 15．以下關(guān)于設(shè)備更新特點的描述中正確的是（ ） A．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費用 B．設(shè)備更新分析以凈收益法為主 C．設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量 D．通常只比較設(shè)備的收 益 答案： C 解析： P53 中下部， A 不對，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。技術(shù)壽命是指設(shè)備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購置 費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。 B 不對，正確的應(yīng)該是設(shè)備更新分析以費用年值法為主，由于不同設(shè)備方案的服務(wù)壽命不同，因此通常都采用年值法進(jìn)行比較。新設(shè)備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。 D 也不對，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費用。通常在比較設(shè)備更新方案時，都是界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費用進(jìn)行比較。 16．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命 5 年，年電費支 出 40萬元。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10 年，初始購置費用支出 120 萬元，年電費支出 20萬元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備，每年節(jié)約費用支出（ ）萬元。 A． 8 B． 20 C． 4 D． 10 答案： A 解析：本題屬于不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新問題，這種問題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\行費用），選擇數(shù)值較低的方案。本題舊式空調(diào)機(jī)組年電費支出