【正文】 第 21講講義 房地產(chǎn)市場的特性 第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能 一、房地產(chǎn)市場的特性 (一 )市場供給的特點 由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導致房地產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分。 (二 )市場需求的特點 房地產(chǎn)是人類生存、享受、發(fā)展的基本物質(zhì)條件，是一種基本需求，市場的需求首先具有廣泛性；與市場供給的非同質(zhì)性相吻合，需求者 購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設想，因而需求具有多樣性；同時，購置房地產(chǎn)的開支巨大，通常需要借助金融信貸機構來進行融資。 (三 )市場交易的特點 由于房地產(chǎn)市場上的商品本身不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉(zhuǎn)及其再界定；房地產(chǎn)交易通常需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序，耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；加之市場信息的缺乏，市場交易通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務。 (四 )市場價格的特點 房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關系極大；其次由于人口的不斷增長和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價 格總體呈向上波動的趨勢；但現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。 以上四個方面是房地產(chǎn)市場的主要特征，但對于某一國家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場，還要受其社會經(jīng)濟環(huán)境的影響，尤其是受到社會體制的規(guī)定。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地產(chǎn)市場的一些獨特性。 二、房地產(chǎn)市場的功能 房地產(chǎn)市場的功能，可以分為以下幾個方面： (一 )配置存量房地產(chǎn)資源和利益 由于土地資源的有限性，又由于房地產(chǎn)開發(fā)建設周期較長而滯后于市場需求的變化，所以必須在各 種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機構之間進行分配。通過市場機制的調(diào)節(jié)作用，在達到買賣雙方都能接受的市場均衡價格的條件下，就能完成這種分配。 (二 )顯示房地產(chǎn)市場需求變化 我們可以先通過一個簡單的例子說明市場的這種功能。假如居民想搬出自己租住的房子而購買自己擁有的住宅，則市場上住宅的售價就會上升而租金就會下降。如圖 5— 6所示，售價從 OP升到 OP1，租金從 OR 降到 ORl。 (三 )指導供給以適應需求的變化 房地產(chǎn)市場供給的變化可能會由于下述兩個方面的原因引起： 1．建設新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式。例 如在圖 5— 6(b)中，由于部分需求從出租住宅轉(zhuǎn)向出售住宅，租金下降至 OR1，出租住宅的供給量從 OL 降到OL1， LL1就可以轉(zhuǎn)換成出售住宅，因為出售住宅的需求量增加了 MMl。最后形成了均衡價格 OP1 和均衡租金ORl。 2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。根據(jù)當?shù)馗黝惙康禺a(chǎn)收益率水平，同類型的物業(yè)都存在一個適當?shù)淖饨鹗蹆r比例，例如一般情況下住宅的售價相當于大約 100個月的租金，如果售價太高，那么對出租住宅的需求就會增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類型物業(yè)之間的租金售價相對變化也會引起需求的變化 ，舉例來說，北京市 1994 年寫字樓物業(yè)供給緊張，最高的月租金達到每平方米 110美元，所以有些酒店和公寓作為寫字樓出租，使這三類物業(yè)間的供給量發(fā)生了相對變化。 應該指出的是，房地產(chǎn)市場供給的這些變化需要一定的時間才能完成，而且受房地產(chǎn)市場不完全特性的影響，這一變化所需要的時間相對較長。同時，對市場供給與需求的有效調(diào)節(jié)還基于這樣一些假設，即所有的房地產(chǎn)利益是可分解的，并且有一個完全的資本市場存在。但實際上這些假設條件是很難達到的。例如銀行的信貸政策往往受政府宏觀政策的影響，使并非所有的人都能夠獲得金融機構的支 持；為了整個社會的利益，政府還會通過城市規(guī)劃、售價或租金控制等政策干預市場。房地產(chǎn)市場的不完全性，使之不可能像證券市場、外匯市場及期貨市場等那樣在短時間內(nèi)達到市場供求均衡。 由于房地產(chǎn)市場通常需要一年以上的時間才能完成供求平衡的調(diào)節(jié)過程，而新的平衡達到了甚至還沒有達到，可能馬上又出現(xiàn)新的影響因素而造成新的不平衡。所以，用“不平衡是絕對的，平衡是相對的和暫時的”來描述房地產(chǎn)市場是再恰當不過的了。 (四 )指導政府制定科學的土地供給計劃 在我國，城市土地屬于國家所有，這就為政府通過制定科學的土地供給計劃來適時 滿足全體社會成員生產(chǎn)和生活的需要、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關系提供了最可靠的保證。然而，制定土地供給計劃首先要了解房地產(chǎn)市場，通過對市場提供的房地產(chǎn)存量、增量、交易價格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場發(fā)展趨勢等市場信號的分析研究，才能制定出既符合市場需要、可操作性強，又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計劃。 (五 )引導需求適應供給條件的變化 例如，隨著建筑技術的發(fā)展，在地價日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低，導致高層住宅的供給量逐漸增加，價格相對于多層住宅逐漸下降，使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅，從 而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力，也使減少多層住宅的供給成為很自然的事。因此，市場可以引導消費的潮流，使之適應供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結構、提高城市土地的使用效率。 房地產(chǎn)市場的政府干預 三、房地產(chǎn)市場的政府干預 (一 )政府干預房地產(chǎn)市場的目標 政府干預房地產(chǎn)市場的政策目標通常包括： 1．實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。以不斷提高居民住房水平、改善居住質(zhì)量，不斷促進消費、拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的主要標志是：市場供求總量基本平衡，供求結構基本合理，市場價格基本穩(wěn)定。 2．使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。 3．保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜俗】臻g。 4．引導新建項目的位置選擇。在選擇新建項目位置時，要考慮當前不同類型物業(yè)的短缺情況、就業(yè)機會和物業(yè)需求的未來變化、當前的基礎設施狀況和城市總體規(guī)劃的要求，以避免或減少新建項目空置。 5．滿足特殊群體的需要。例如，在城市住宅建設中，某些家庭，如老人和殘疾人等，對住房有特殊的要求，政府必須有與之相關的政策，從建設、分配和使用等方面作出特殊的安排，以滿足其住房需要； (二 )政府干預房地產(chǎn)市場 的手段 宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應、金融、住房、稅收、價格政策等。 1．土地供應政策 沒有土地供應，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國現(xiàn)行土地制度下，政府是惟一的土地供給者，土地供應政策的核心，是土地供應計劃。 通過土地供應計劃對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力，還要妥善處理好保護土地資源和滿足社會經(jīng)濟發(fā)展對建筑空間的需求之間的關系。 2．金融政策 房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地 。因此，發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。 3．住房政策 目前我國城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經(jīng)濟適用住房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通；經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導；市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營，是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部 分。 1998年政府停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化政策以來，商品住宅在全部新增住宅供給中的比例，已經(jīng)從 1998 年的29． 7％上升到了 2020年的 65． 5％。 4．城市規(guī)劃 城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)、利用起指導作用。我國部分城市如深圳特區(qū)已開始進行城市規(guī)劃圖則體系的改革，將規(guī)劃分為發(fā)展策略、次區(qū)域發(fā)展綱要、法定圖則、發(fā)展大綱圖和詳細藍圖五個層次。 5．地價政策 房地產(chǎn)價格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象，因為房地產(chǎn)價格不僅直接影響房地產(chǎn)市場的 運作，而且對整體社會經(jīng)濟、投資環(huán)境產(chǎn)生直接的影響。 政府通過調(diào)整土地供應數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣四種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調(diào)控。 6．稅收政策 房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。例如，美國通過免除公司所得稅這一稅務優(yōu)惠政策，推動了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。我國 1998 年以來也曾成功運用降低契稅的措施，促進了住房二級市場的發(fā)展；在 2020 年初運用交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和契稅政策，有效遏制了商品房市場上 的投機需求和對高檔豪華住宅的需求；還從 2020 年開始研究物業(yè)稅的相關政策，準備通過物業(yè)稅制度的實施，來調(diào)整居民和機構擁有房地產(chǎn)資產(chǎn)的行為，減輕地方政府對土地使用權出讓收入的依賴，建立起一個長期穩(wěn)定的地方政府財政收人來源渠道。 7．租金和價格控制 在運行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價格保持合理的比例。 對住房價格的控制，也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要工作內(nèi)容。政府調(diào)控住房價格的目的，一個是避免住房價格泡沫的形成，另一個是要保證中低收人家庭住房需求能夠得到適當?shù)臐M足。 房地產(chǎn)市場分析的概念與作用 第五節(jié)房 地產(chǎn)市場分析 一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用 (一 )房地產(chǎn)市場分析的概念 房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整其市場行為。 房地產(chǎn)市場的風險很大，開發(fā)商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。市場分析的目的，就是將風險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。 (二 )房地產(chǎn)市場分析的作 用 房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應該起到的作用也是有差別的。 1．開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。 2．置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進行市場分析的目的是了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場分析的結果，置業(yè)投資者可以設計 或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。 3．金融機構。通過市場分析，金融機構可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務而言，市場分析能幫助金融機構預測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款 (開發(fā)貸款或抵押貸款 )提供依據(jù)。 4．設計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關設計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標市場，以便在建筑風格、戶型、配套設施、建筑設備等方面的設計，滿足市場需求。 5．營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎上，把握目標市場特征 ，并在此基礎上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。 6．地方政府。不論是對市場進行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結果的支持。 7．租戶和使用者。租戶和使用者在進行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時機與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當使用者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。 8．物業(yè)管理者。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類 型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢，預測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護維修、更新改良、改建擴建、資產(chǎn)處置計劃或方案，適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。 (三 )市場區(qū)域的確定 市場區(qū)域是指主要 (潛在 )需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。 1．影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素 在定義市場區(qū)域時，關鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經(jīng)濟和人口情況。影響市場區(qū)域形狀和大小的關鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大?。虎苷螀^(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學校間的區(qū)域；⑤鄰里關系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征；⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等；⑦競爭性項目的區(qū)域 (競爭項目重新組合