【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目，以及不具備使用功能的設(shè)備、設(shè)施應(yīng)在雙立商定的期限內(nèi)加以解決，待符合接管驗(yàn)收要求后，再組織復(fù)驗(yàn)； 在接管驗(yàn)收后，負(fù)責(zé)規(guī)定期限的保修； 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料方面的原因，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理、解決。 接管方的責(zé)任 按規(guī)定的時(shí)限要求落實(shí)驗(yàn)收時(shí)間，簽署合格憑證和接管文件。無(wú)特殊理由，超過(guò)時(shí)限規(guī)定的，要承擔(dān)責(zé)任； 自房屋接管之日起，至住戶入戶為止，由接管單位（物業(yè)管理企業(yè)）負(fù)責(zé)看管，由于看管失職而發(fā)生人為損害，設(shè)施被盜，由接管單位負(fù)責(zé)； 房屋投入使用后，如使用不當(dāng)、管理不善的原因造成設(shè)備和房屋損壞，由接管單位負(fù)責(zé)。 交接驗(yàn)收后的物業(yè)保修 交接驗(yàn)收后的物業(yè)應(yīng)落實(shí)保修事宜，物業(yè)管理單位與建設(shè)單位，應(yīng)按照建設(shè)部制定的《建筑工程保修辦法（試行）》的規(guī)定簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目?jī)?nèi)容、進(jìn)度、期限、方式等。 建筑工程的保修期，自辦移交手續(xù)之日起計(jì)算：、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；、上下水管線安裝工程為6個(gè)月；、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期；、下水設(shè)施和小區(qū)道路為1年。 各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下:；、排氣孔道、風(fēng)道不通；、開(kāi)裂、起砂、地磚搖動(dòng)，由防水要求的地面漏水；、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮；，或縫隙超過(guò)規(guī)范的規(guī)定；、廚房、盥洗室地面倒泛水、積水；、陽(yáng)臺(tái)積水；、水池及有防水要求的地下室滲漏水；、供熱系統(tǒng)管道堵塞或漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；、堵塞，小區(qū)道路沉陷；、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過(guò)國(guó)家規(guī)范或設(shè)計(jì)要求；，應(yīng)由建設(shè)單位組織施工單位負(fù)責(zé)及時(shí)修好，保證質(zhì)量，不留隱患。 為了保證保修及時(shí)，交接雙方可以根據(jù)具體情況協(xié)商采取下列方法：，由建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由物業(yè)管理單位包干使用，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)雙方依據(jù)物業(yè)質(zhì)量商定；，由物業(yè)管理單位用于應(yīng)急代修，保修期滿，按實(shí)結(jié)算。保修金額一般不低于當(dāng)?shù)刂惫芄棵科椒矫捉ㄖ娣e的年均維修費(fèi)用；，在保修期內(nèi)，留駐在住宅小區(qū)，承擔(dān)各項(xiàng)保修任務(wù)。 物業(yè)接管驗(yàn)收程序 工作程序 地產(chǎn)公司擬定《移交接管工作進(jìn)度計(jì)劃》，成立移交小組，任命專職移交人，并送達(dá)接管驗(yàn)收《通知書(shū)》，由物業(yè)公司備案； 物業(yè)公司的“驗(yàn)收小組”，按《物業(yè)接管資料的移交》核對(duì)所接受的資料，在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收回復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)其提供的建筑、設(shè)備、配件清冊(cè)，逐項(xiàng)清查驗(yàn)收； 物業(yè)公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收； 對(duì)未按設(shè)計(jì)要求配套到位，和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電、暖等），物業(yè)提出整改意見(jiàn)，由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)落實(shí)，直至合格； 對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核； 對(duì)單元內(nèi)物件無(wú)明顯不符和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由物業(yè)服務(wù)中心接收鑰匙。物業(yè)服務(wù)中心對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任，要避免人為破壞；對(duì)仍存在缺陷的房間待整改驗(yàn)收合格后在接管鑰匙； 業(yè)主入住時(shí)，由物業(yè)服務(wù)中心客服專員陪同業(yè)主對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題由物業(yè)服務(wù)中心整理后報(bào)告地產(chǎn)公司，由其限令施工隊(duì)逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心或業(yè)主驗(yàn)收后清項(xiàng)； 在保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中由業(yè)主或管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報(bào)告地產(chǎn)公司查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。 注意事項(xiàng) 接管驗(yàn)收工作必須依靠地產(chǎn)公司、管理公司雙方密切合作，才能順利完成； 應(yīng)選派素質(zhì)好、對(duì)工作負(fù)責(zé)的技術(shù)人員參與驗(yàn)收； 物業(yè)公司應(yīng)首先站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)將要交付使用的物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收，以維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，同時(shí)也應(yīng)從物業(yè)日后維修保養(yǎng)的角度進(jìn)行驗(yàn)收； 驗(yàn)收中出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，督促地產(chǎn)公司（或指定的施工單位）維修、改進(jìn)； 落實(shí)物業(yè)的保養(yǎng)事宜； 移交工作應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)，物業(yè)公司接受的只是管理權(quán)。 新建房屋接管驗(yàn)收 新建房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞；、裂縫，不得超過(guò)《鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定值；，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，選材必須符合《木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》；，不允許有明顯裂縫； ，必須符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。 外墻不得滲水。 屋面。《屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》，排水暢通、無(wú)積水、不滲漏；，三層以上房屋在公用部位要設(shè)置屋面檢修孔；，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。 樓地面 ，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮或起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角；、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏；，接縫密合。 裝修，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝備齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度； ，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固、底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門(mén)均裝設(shè)鐵柵欄； 、線條順直、對(duì)縫嚴(yán)密、不露釘帽，與基層必須釘牢； ，油灰飽滿，粘貼牢固； ，不應(yīng)有空鼓、裂縫和氣泡等缺陷； 、粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角， ，表面沒(méi)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1mΩ/kv。 ，并有電器接地裝置；、部件齊全、接觸良好、位置準(zhǔn)確；，接地阻值必須符合《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》的要求；、運(yùn)行、選層、停層，曳引機(jī)的噪聲和振動(dòng)聲不得超過(guò)規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及圖紙資料均符合要求；，電視信號(hào)微弱或被高層建筑物遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，要設(shè)置公用天線；，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性低壓電器裝置規(guī)程等的要求。 水、衛(wèi)、消防。，控制部件啟閉靈活，無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》的要求，按套安裝水表或預(yù)留表位；；、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管不宜超過(guò)8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、檢查孔不得滲漏，管道排水必須順暢；，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平整、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活；，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)；《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》和《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求，并且應(yīng)有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。，必須在采暖期之前兩個(gè)月進(jìn)行；、箱罐等壓力容器安裝平正，配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷；安裝完畢后，必須有專業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證；，爐排之間，爐排與爐膛之間不得互相摩擦，且無(wú)雜音，不跑偏、不受卡，運(yùn)轉(zhuǎn)自如；、儀表應(yīng)齊全準(zhǔn)確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)開(kāi)關(guān)靈活；、灰門(mén)、煤斗閘板及煙、風(fēng)擋板安裝平正、啟用靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣；、坡度及檢查井必須符合《采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》的要求，管溝大小機(jī)管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固；、管道不得有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象；、無(wú)雜音，銷(xiāo)煙除塵、消煙減震設(shè)備齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度要符合環(huán)保要求；，鍋爐和附屬設(shè)備的熱功、機(jī)械性能和采暖后室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。 附屬工程及其它。，窖井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高度差不得小于5厘米。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不超過(guò)兩個(gè)彎；、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象；，并與主干道相通，路面不得有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定；、曬衣架要安裝牢固，煙道、通風(fēng)道、垃圾道要通暢，無(wú)阻塞物；，臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢，室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求；、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量使用功能要求。 綠化工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、灌木、攀緣植物，應(yīng)在一個(gè)年生長(zhǎng)周期滿后方可驗(yàn)收。，應(yīng)在當(dāng)年成活后，覆蓋率達(dá)到80%以上進(jìn)行驗(yàn)收。，應(yīng)在種植15天后進(jìn)行驗(yàn)收。、球根花卉，應(yīng)在當(dāng)年發(fā)芽出土后進(jìn)行驗(yàn)收。秋季種植的應(yīng)在第二年春季發(fā)芽出土后驗(yàn)收。 綠化工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)定、灌木的成活率應(yīng)達(dá)到95%以上。珍貴樹(shù)種和孤植樹(shù)應(yīng)保證成活。、強(qiáng)堿性土及干旱地區(qū)，各類樹(shù)木成活率不應(yīng)低于85%。、無(wú)枯黃，各種花卉生長(zhǎng)茂盛，種植成活率應(yīng)達(dá)到95%。、無(wú)枯黃，種植覆蓋應(yīng)達(dá)到95%。，表面平整?！督ㄖ惭b工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GBJ301的有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)接管驗(yàn)收中需注意的問(wèn)題 接管的物業(yè)雖然經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收為合格工程，但不意味著接管驗(yàn)收時(shí)沒(méi)有問(wèn)題。因?yàn)橛行┵|(zhì)量問(wèn)題，如墻壁污跡、劃痕、地磚斷裂、缺角、玻璃破裂、衛(wèi)生間排水不暢等不影響竣工驗(yàn)收，但物業(yè)服務(wù)中心接管驗(yàn)收時(shí)必須逐一列出，并要地產(chǎn)公司承諾在一定期限內(nèi)解決。 現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)接管驗(yàn)收很少有整個(gè)物業(yè)同時(shí)驗(yàn)收，因此，物業(yè)服務(wù)中心必須堅(jiān)持合格一項(xiàng)接管一項(xiàng)，未經(jīng)調(diào)試合格驗(yàn)收的不能簽字接管，否則，就要承擔(dān)責(zé)任。 重視硬件驗(yàn)收的同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)軟件的接管驗(yàn)收，力求硬、軟件系統(tǒng)的協(xié)調(diào)一致。 接管驗(yàn)收一定要寫(xiě)明接管的日期，以表明物業(yè)管理企業(yè)僅對(duì)接管后的物業(yè)所產(chǎn)生的問(wèn)題負(fù)責(zé)。 工程完善和工程遺留問(wèn)題處理 工程完善指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋本體工程竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施工程的完善。 室外改造完善工程，如下所示：；、區(qū)間道路等配套設(shè)施；、小品等環(huán)境設(shè)施；(小區(qū))入口大門(mén)。 室內(nèi)改造完善工程，所示如下：；；、會(huì)所；；；、大廈(小區(qū))布置圖，及各種標(biāo)識(shí)類。 工程遺留問(wèn)題指在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。 處理規(guī)定 物業(yè)服務(wù)中心對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人管理，做好協(xié)調(diào)工作。 對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)公司匯報(bào)，并作好與地產(chǎn)公司的聯(lián)系工作。 管理工作規(guī)定 在業(yè)主未辦理入住手續(xù)之前進(jìn)行的完善和工程遺留問(wèn)題改造時(shí)：；，物業(yè)服務(wù)中心指定專人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決須交叉工作時(shí)的矛盾，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好；，要求施工隊(duì)有序進(jìn)出場(chǎng)（必要時(shí)，簽訂協(xié)議）；d .按設(shè)計(jì)要求限制施工隊(duì)活動(dòng)范圍。 在業(yè)主開(kāi)始辦理入住手續(xù)之后進(jìn)行的完善或工程遺留問(wèn)題改造時(shí)，除按（1）規(guī)定執(zhí)行以外，還必須在以下工作方面加強(qiáng)管理： 、施工時(shí)間，以確保業(yè)主的休息； （保修人員）辦理《特別通行證》，避免與裝修施工人員或其他外來(lái)人員混淆，給已入住的業(yè)主帶來(lái)安全隱患； ； ，必須到物業(yè)服務(wù)中心申請(qǐng)《放行條》，在經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心客服專員以上人員核查無(wú)誤后，（核查如有無(wú)違反管理規(guī)定，收回通行證，督促水電費(fèi)結(jié)算等）并經(jīng)客服專員以上人員簽名后施工隊(duì)方可離開(kāi)。 質(zhì)量記錄 《房屋接管驗(yàn)收移交表》。 《設(shè)備接管驗(yàn)收移交表》。《大廈設(shè)備接管驗(yàn)收移交表》。 《工程資料移交清單》。 《接管驗(yàn)收問(wèn)題整改表》。 《公共設(shè)施接管驗(yàn)收移交表》。 《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》。 《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問(wèn)題登記表》。 《公共區(qū)域鎖匙接管驗(yàn)收移交表》。 《設(shè)備驗(yàn)收移交日期時(shí)間表》。入住控制工作規(guī)程 目的 規(guī)范業(yè)主入住管理工作，確保業(yè)主順利入住。 適用范圍 適用于公司各物業(yè)服務(wù)中心。 職責(zé) 物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)主/使用人入住全面管理工作。 客戶服務(wù)主管負(fù)責(zé)協(xié)助經(jīng)理安排業(yè)主/使用人入住工作。 客戶服務(wù)人員負(fù)責(zé)具體辦理入住手續(xù)。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入住費(fèi)用。 工程維護(hù)人員負(fù)責(zé)帶領(lǐng)業(yè)主/使用人驗(yàn)房及跟進(jìn)問(wèn)題處理。 辦理入住的前提條件 小區(qū)（大廈）已經(jīng)通過(guò)接管驗(yàn)收，達(dá)到入住條件。 接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)如下。 房屋無(wú)重大質(zhì)量問(wèn)題； 工程遺留問(wèn)題基本得到解決； 工程資料已經(jīng)齊備； 業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認(rèn)工作已經(jīng)結(jié)束； 達(dá)到入住的條件，具體條件包括一下幾點(diǎn)；、通水、通電、通氣、通信、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需；，建成并能夠使用； 。 《物業(yè)管理委托合同》已經(jīng)簽訂。 入住準(zhǔn)備工作 由地產(chǎn)公司牽頭成立交房領(lǐng)導(dǎo)小組，定期召開(kāi)會(huì)議。 制定入住方案。 入住資料準(zhǔn)備 結(jié)合小區(qū)的實(shí)際情況擬訂和印制《物業(yè)服務(wù)指南》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主裝修手冊(cè)》和《消防安全責(zé)任書(shū)》（報(bào)公司審批）。 入住通知由物業(yè)服務(wù)中心與地產(chǎn)客服部共同擬定。 印刷以下各類入住表格： a.《入住手續(xù)辦理流轉(zhuǎn)單》；b.《業(yè)主家庭情況登記表》；c.《房屋驗(yàn)收表》； d.《鑰匙借用登記表》； e.《托管房門(mén)鑰匙責(zé)任聲明書(shū)》。 設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。 逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理，其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下： 對(duì)于送裝修的單位：：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺(tái)干凈，踢腳線干凈，燈具潔凈。：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講機(jī)干凈無(wú)灰。：鏡面光潔，臺(tái)面潔凈，浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無(wú)污物痕跡，下水暢通，地面潔凈顯現(xiàn)本色，地漏暢通，地面無(wú)積水。：壁廚干凈，木柜里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無(wú)灰。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地面擦凈顯現(xiàn)本色。：墻面、地面、玻璃擦凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。：所有木門(mén)的門(mén)框、門(mén)板面擦凈。 對(duì)于不送裝修的單位：：玻璃擦凈，地面清潔，窗臺(tái)干凈。：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講機(jī)干凈無(wú)灰。：下水暢通，地面清潔，地漏暢通，地面無(wú)積水。：水管及液化氣管擦拭無(wú)灰，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地面干凈。：墻面、地面、玻璃干凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋上水泥清除，漏水暢通。：所有木門(mén)的門(mén)框、門(mén)板面擦凈。 對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層走廊、