【正文】 接管入住工作手冊 編制： 日期： 審核： 日期： 批準(zhǔn)： 日期： 未經(jīng)許可 不得拷貝 生效日期：2013年7月1日目 錄物業(yè)管理前期介入工作規(guī)程…………………………………………… 4新建物業(yè)接管驗收規(guī)程…………………………………………………23入住控制程序……………………………………………………………41前期介入情況周記表NO1…………………………………………… 49前期介入情況周記表NO2…………………………………………… 50前期介入情況周記表NO3…………………………………………… 51前期介入情況周記表NO4…………………………………………… 52前期介入情況周記表NO5…………………………………………… 53前期介入情況周記表NO6…………………………………………… 54前期介入情況周記表NO7…………………………………………… 55前期介入情況周記表NO8…………………………………………… 56房屋接管驗收移交表………………………………………………… 57設(shè)備接管驗收移交表………………………………………………… 58大廈設(shè)備接管驗收移交表…………………………………………… 59工程資料移交清單…………………………………………………… 60接管驗收問題整改表………………………………………………… 61公共設(shè)施接管驗收移交表…………………………………………… 62接管驗收資料遺留問題登記表……………………………………… 63接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題登記表………………………………… 64公共區(qū)域鎖匙接管驗收移交表……………………………………… 65設(shè)備驗收移交日期時間表…………………………………………… 66設(shè)備檢測（通用）報表……………………………………………… 67消防系統(tǒng)聯(lián)動測試報表……………………………………………… 68消防水泵檢驗報告…………………………………………………… 69風(fēng)機、風(fēng)柜測試報告………………………………………………… 70生活水泵檢驗報告…………………………………………………… 71排污泵、集水井檢驗報告…………………………………………… 72中央冷水機組檢驗報告……………………………………………… 73冷卻塔檢驗報告……………………………………………………… 74高壓配電柜檢驗報表………………………………………………… 75高壓配電柜檢驗報告表(一) ………………………………………… 76高壓配電柜檢驗報告表(二) ………………………………………… 77高壓配電柜檢驗報告表(三) ………………………………………… 78電力變壓器檢驗報告………………………………………………… 79控制電柜檢驗報告…………………………………………………… 80電視監(jiān)控系統(tǒng)測試報表……………………………………………… 81入住手續(xù)辦理流轉(zhuǎn)單………………………………………………… 82業(yè)主家庭情況登記表………………………………………………… 83房屋驗收表…………………………………………………………… 84托管房門鑰匙責(zé)任聲明書…………………………………………… 85消防責(zé)任書…………………………………………………………… 86物業(yè)管理前期介入工作規(guī)程 目的規(guī)范公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)前期物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。 適用范圍適用于公司各物業(yè)服務(wù)中心。 職責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)參照本工作規(guī)程，結(jié)合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。 方法和過程控制物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段（包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等）就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。；；； 計劃實施，工作小組應(yīng)重點關(guān)注安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認； 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查； 對涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)報公司領(lǐng)導(dǎo)確認，如：物業(yè)服務(wù)費、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。：對總體設(shè)計、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。 規(guī)劃設(shè)計階段介入?！犊尚行匝芯繄蟾妗芳芭鷱?fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復(fù)。市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料?？傉f明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計說明書、設(shè)計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標(biāo)等。、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。，車流人流組織兼顧，停車位充足。，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。，基本生活配套齊全，出行便捷。、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。，節(jié)約管理成本。a、便于安防管理區(qū)域分割，消除管理死角。b、便于安防管理視線的巡查，避免管理的盲點。c、人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰，便于動態(tài)管理。d、安防設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e、安防技防措施完備，形成多層次的安防體系，信息匯總通暢，反應(yīng)f、快速（）。 a、 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。b、消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。c、 消防登高面（場地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。d、 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國家規(guī)范。a、各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b、主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c、機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放。d、有條件，宜設(shè)置地下機動車停車庫，應(yīng)符合國家規(guī)范。a根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b、一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。c、如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。d、如住宅區(qū)設(shè)置會所，宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。a、水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴展余地。b、配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c、溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護保養(yǎng)。d、公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。e、配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應(yīng)采取隔音措施。a、安防智能化一般可配置紅外線周界紅外報警系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b、網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。c、設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、天燃氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。d、中央控制中心位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)，或與物業(yè)服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信、號衰減。e、智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。a、屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b、墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。d住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。e住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。f廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2—3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設(shè)置。g衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。j宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風(fēng)帽。k地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。i房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。l有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應(yīng)考慮防盜措施。m陽臺欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。a室內(nèi)空調(diào)機位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。b室外空調(diào)機位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。c室外空調(diào)機位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應(yīng)相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應(yīng)采取安全隔離措施。d空調(diào)機冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。e室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機位，向外傾斜10度左右。f當(dāng)戶型或廳房過大時，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機位置。h室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。i電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。j聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進戶對講。k高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。a綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。d綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。e綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。f綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。a景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。b采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。c水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。d不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護或警示。,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。f景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。g泛光照明不影響住戶，不造成光污染。a應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計，避免排泄不暢通。b宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。c公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。d綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應(yīng)有防雨措施。f樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。g公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護措施。h高層住宅通至屋頂平臺宜為