【正文】 接管入住工作手冊(cè) 編制： 日期： 審核： 日期： 批準(zhǔn)： 日期： 未經(jīng)許可 不得拷貝 生效日期：2013年7月1日目 錄物業(yè)管理前期介入工作規(guī)程…………………………………………… 4新建物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)程…………………………………………………23入住控制程序……………………………………………………………41前期介入情況周記表NO1…………………………………………… 49前期介入情況周記表NO2…………………………………………… 50前期介入情況周記表NO3…………………………………………… 51前期介入情況周記表NO4…………………………………………… 52前期介入情況周記表NO5…………………………………………… 53前期介入情況周記表NO6…………………………………………… 54前期介入情況周記表NO7…………………………………………… 55前期介入情況周記表NO8…………………………………………… 56房屋接管驗(yàn)收移交表………………………………………………… 57設(shè)備接管驗(yàn)收移交表………………………………………………… 58大廈設(shè)備接管驗(yàn)收移交表…………………………………………… 59工程資料移交清單…………………………………………………… 60接管驗(yàn)收問題整改表………………………………………………… 61公共設(shè)施接管驗(yàn)收移交表…………………………………………… 62接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表……………………………………… 63接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備遺留問題登記表………………………………… 64公共區(qū)域鎖匙接管驗(yàn)收移交表……………………………………… 65設(shè)備驗(yàn)收移交日期時(shí)間表…………………………………………… 66設(shè)備檢測(cè)（通用）報(bào)表……………………………………………… 67消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)測(cè)試報(bào)表……………………………………………… 68消防水泵檢驗(yàn)報(bào)告…………………………………………………… 69風(fēng)機(jī)、風(fēng)柜測(cè)試報(bào)告………………………………………………… 70生活水泵檢驗(yàn)報(bào)告…………………………………………………… 71排污泵、集水井檢驗(yàn)報(bào)告…………………………………………… 72中央冷水機(jī)組檢驗(yàn)報(bào)告……………………………………………… 73冷卻塔檢驗(yàn)報(bào)告……………………………………………………… 74高壓配電柜檢驗(yàn)報(bào)表………………………………………………… 75高壓配電柜檢驗(yàn)報(bào)告表(一) ………………………………………… 76高壓配電柜檢驗(yàn)報(bào)告表(二) ………………………………………… 77高壓配電柜檢驗(yàn)報(bào)告表(三) ………………………………………… 78電力變壓器檢驗(yàn)報(bào)告………………………………………………… 79控制電柜檢驗(yàn)報(bào)告…………………………………………………… 80電視監(jiān)控系統(tǒng)測(cè)試報(bào)表……………………………………………… 81入住手續(xù)辦理流轉(zhuǎn)單………………………………………………… 82業(yè)主家庭情況登記表………………………………………………… 83房屋驗(yàn)收表…………………………………………………………… 84托管房門鑰匙責(zé)任聲明書…………………………………………… 85消防責(zé)任書…………………………………………………………… 86物業(yè)管理前期介入工作規(guī)程 目的規(guī)范公司對(duì)新項(xiàng)目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容，指導(dǎo)前期物業(yè)管理業(yè)務(wù)的開展。 適用范圍適用于公司各物業(yè)服務(wù)中心。 職責(zé)各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)參照本工作規(guī)程，結(jié)合各項(xiàng)目的實(shí)際情況制定具體工作方案和計(jì)劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。 方法和過程控制物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項(xiàng)目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段（包括項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等）就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作和業(yè)主使用角度對(duì)物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時(shí)有效的前期介入可以減少接管驗(yàn)收時(shí)的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。；；； 計(jì)劃實(shí)施，工作小組應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注安防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)安置、工程設(shè)備的售后服務(wù)、物業(yè)管理方案和管理合同的確認(rèn)； 物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應(yīng)形成書面資料，以備復(fù)查； 對(duì)涉及物業(yè)利益的文件應(yīng)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)，如：物業(yè)服務(wù)費(fèi)、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設(shè)備設(shè)施合同中的售后服務(wù)等。前期介入主要分三個(gè)階段實(shí)現(xiàn)：規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、營(yíng)銷策劃階段和施工建設(shè)階段，三個(gè)主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。：對(duì)總體設(shè)計(jì)、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容。：物業(yè)管理方案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應(yīng)注意的內(nèi)容。：電氣設(shè)備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應(yīng)注意的問題。 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入?！犊尚行匝芯繄?bào)告》及批復(fù)、《詳規(guī)》及批復(fù)、項(xiàng)目選址意見書、《勘測(cè)定界報(bào)告》、配套條件明細(xì)資料、擴(kuò)初批復(fù)。市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料。總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設(shè)計(jì)說明書、設(shè)計(jì)圖紙（平面圖、立面圖、透視圖）〉、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明書、給水排水設(shè)計(jì)說明書、電氣設(shè)計(jì)說明書、弱電設(shè)計(jì)說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計(jì)說明書、動(dòng)力設(shè)計(jì)說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進(jìn)行實(shí)地考察。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。，車流人流組織兼顧，停車位充足。，采光、通風(fēng)充足，環(huán)境優(yōu)美。，基本生活配套齊全，出行便捷。、設(shè)施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。，運(yùn)用先進(jìn)技防手段，安全及消防配置充分。，網(wǎng)絡(luò)資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。，節(jié)約管理成本。a、便于安防管理區(qū)域分割，消除管理死角。b、便于安防管理視線的巡查，避免管理的盲點(diǎn)。c、人員及車輛各級(jí)出入口設(shè)置清晰，便于動(dòng)態(tài)管理。d、安防設(shè)備設(shè)施配置齊全，可采取有效措施防范。e、安防技防措施完備，形成多層次的安防體系，信息匯總通暢，反應(yīng)f、快速（）。 a、 消防設(shè)備、設(shè)施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動(dòng)噴淋等）充分合理，使用可靠。b、消防車道設(shè)置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國(guó)家規(guī)范。c、 消防登高面（場(chǎng)地）設(shè)置合理，其位置及面積符合國(guó)家規(guī)范。d、 消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理，符合國(guó)家規(guī)范。a、各級(jí)道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。b、主要道路和出入口人車分流，在設(shè)計(jì)和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。c、機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1：1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機(jī)動(dòng)車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：），便于停放。d、有條件，宜設(shè)置地下機(jī)動(dòng)車停車庫，應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。a根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場(chǎng)、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。b、一般應(yīng)考慮超市、菜市場(chǎng)、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。c、如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套，宜獨(dú)立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的配套條件，應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，出入口或樓梯須與住宅分開。d、如住宅區(qū)設(shè)置會(huì)所，宜獨(dú)立設(shè)計(jì)。會(huì)所面積、活動(dòng)項(xiàng)目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營(yíng)方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項(xiàng)目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動(dòng)室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會(huì)所面積增加200平方米。a、水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計(jì)容量應(yīng)能滿足使用需要，并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。b、配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。c、溝、管、渠、井的設(shè)置合理，便于維護(hù)保養(yǎng)。d、公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。e、配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi)，給水泵房?jī)?nèi)不應(yīng)有污水管穿越，電梯井不應(yīng)緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時(shí)，應(yīng)采取隔音措施。a、安防智能化一般可配置紅外線周界紅外報(bào)警系統(tǒng)、門禁可視對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。b、網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)。c、設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運(yùn)行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、天燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。d、中央控制中心位置宜設(shè)于物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)，或與物業(yè)服務(wù)中心相鄰相近，布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信、號(hào)衰減。e、智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性，采用成熟產(chǎn)品。a、屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。b、墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。c樓板厚度與隔音符合國(guó)家規(guī)范。d住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。e住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對(duì)其他住戶的門窗。f廚房設(shè)計(jì)應(yīng)遵循洗、切、炒流線，操作面長(zhǎng)度宜在2—3米，燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?，灶宜避開窗口設(shè)置。g衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房，餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。h廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置，地漏位置合理，便于檢修。i管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國(guó)家規(guī)范，管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理，便于檢修。j宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動(dòng)力風(fēng)帽。k地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。i房型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮生活習(xí)慣，不宜引起裝修時(shí)的大改動(dòng)（敲墻、再次分隔等）。l有上部屋面陽臺(tái)或管道可直接下至下一層屋面（陽臺(tái)）時(shí)，應(yīng)考慮防盜措施。m陽臺(tái)欄桿或欄板高度合理（），宜采用垂直桿件，防止兒童攀爬。a室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理，應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對(duì)床直吹。b室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。c室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對(duì)吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)開，與鄰套住宅機(jī)座相鄰時(shí)，應(yīng)采取安全隔離措施。d空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放，或接入陽臺(tái)排水系統(tǒng)。e室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位，向外傾斜10度左右。f當(dāng)戶型或廳房過大時(shí)，應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。g如使用小型中央空調(diào)，并留有室外機(jī)位置。h室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計(jì)分配合理。i電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置，且不宜并行設(shè)置。j聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對(duì)講。k高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。a綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。b綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。c綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲性好。d綠化品種便于養(yǎng)護(hù)，養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。e綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習(xí)慣。f綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。g主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。a景觀裝飾布局合理，宜處于相對(duì)而言對(duì)人流集中的區(qū)域。b采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補(bǔ)充、養(yǎng)護(hù)。c水系岸床設(shè)計(jì)應(yīng)考慮防滲漏效果。d不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系，并有防護(hù)或警示。,，還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。f景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù)，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。g泛光照明不影響住戶，不造成光污染。a應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計(jì)，避免排泄不暢通。b宜設(shè)置可開展社區(qū)活動(dòng)的集中場(chǎng)所及避難場(chǎng)所。c公共活動(dòng)區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對(duì)住戶的影響。d綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理（一般距離不大于150m）。e各類表具、表箱設(shè)置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄，宜預(yù)留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報(bào)箱應(yīng)有防雨措施。f樓宇入口處及公共場(chǎng)所宜考慮殘障人員出入，宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。g公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動(dòng)不便人員，宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。h高層住宅通至屋頂平臺(tái)宜為