【文章內(nèi)容簡介】 將會對項目的投資收益產(chǎn)生較不利的影響；對抵押擔保物的高估還會影響到投資本金及收益的安全性。c. 風險類別非系統(tǒng)性風險d. 應(yīng)對措施l 加強中介機構(gòu)選聘管理，嚴格按照公司制度，選擇行業(yè)中排名靠前、經(jīng)驗豐富的中介機構(gòu)團隊對項目進行資產(chǎn)評估；l 應(yīng)加強對相關(guān)市場情況的了解，并對中介機構(gòu)出具的評估報告結(jié)果進行論證，避免評估值偏離市場公允價值的情況出現(xiàn)。（11） 財稅風險a. 風險定義財務(wù)風險是指在各項財務(wù)活動中,由于難以預(yù)料、控制的因素作用,使企業(yè)在一定時期內(nèi)一定范圍中所獲取的財務(wù)收益與預(yù)期目標發(fā)生偏離,因而造成企業(yè)有蒙受經(jīng)濟損失的可能性。稅務(wù)風險是指企業(yè)的涉稅行為因未能正確有效地遵守稅法規(guī)定，而導(dǎo)致企業(yè)未來利益的可能損失；項目實施過程中由于未能預(yù)見的情況產(chǎn)生了額外開支，從而導(dǎo)致投資方財務(wù)損失的可能性。b. 風險要素l 投資方在追求投資收益最大化的過程中，都會有追求稅務(wù)成本最小化的動機，考慮到一些項目的投資方式較為復(fù)雜，會涉及到一些稅收模糊地帶；另一方面，稅收政策及法規(guī)的不斷調(diào)整與更新，容易導(dǎo)致投資機構(gòu)和政府稅務(wù)部門之間的信息不對稱，從而造成對稅務(wù)成本的估算不準，甚至出現(xiàn)沒能及時履行納稅義務(wù)的情況。另外，在項目投資實施的過程中，一些突發(fā)事件及其他不可預(yù)見因素有可能導(dǎo)致財務(wù)上產(chǎn)生額外的支出，造成投資成本增加，甚至出現(xiàn)需要承擔較大額度罰款及滯納金的情況。l 養(yǎng)老地產(chǎn)投資巨大,開發(fā)商需要充分運用財務(wù)杠桿使用借貸資金,擴大自有資金的投資產(chǎn)出,以期實現(xiàn)目標收益。但是舉債規(guī)模過大、資金來源結(jié)構(gòu)不當、籌資方式選擇不當、預(yù)期現(xiàn)金流入量減小等因素都會造成養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商的財務(wù)風險。產(chǎn)生財務(wù)風險的主要原因是財務(wù)運作的不良反映。對于項目投資者來說,未來養(yǎng)老地產(chǎn)銷售價格和租金水平的變化、相關(guān)政策的變動、建筑成本的增加以及分期付款置業(yè)者可能發(fā)生的拖欠等,都可造成養(yǎng)老地產(chǎn)投資者產(chǎn)生財務(wù)風險。壽險公司在這方面的經(jīng)驗比較欠缺。在專業(yè)隊伍方面,壽險公司缺乏有實操經(jīng)驗的管理團隊,一旦經(jīng)營出現(xiàn)嚴重偏差和失誤,壽險公司將難以承受。c. 風險類別非系統(tǒng)性風險d. 應(yīng)對措施l 加強對項目財稅支出預(yù)算的論證，對可能產(chǎn)生的稅務(wù)風險進行實時監(jiān)控；l 積極溝通政府及稅務(wù)管理部門，了解稅收政策的變化，并避免由于信息不對稱而造成違規(guī)，從而導(dǎo)致財務(wù)風險加大的情況。（12） 金融產(chǎn)品風險a. 風險定義金融產(chǎn)品風險是指機構(gòu)在從事金融產(chǎn)品的設(shè)計、發(fā)行及流通的過程中所面臨的不確定性所可能產(chǎn)生的風險。b. 風險要素金融產(chǎn)品根據(jù)其種類不同通常具有不同的風險屬性。總體而言，根據(jù)金融產(chǎn)品在產(chǎn)品性質(zhì)、投資規(guī)模、投資期限、交易結(jié)構(gòu)、收益模式、增信措施、交易對手及退出安排等方面的風險要素構(gòu)成了金融產(chǎn)品的特有風險，保險資金在投資于金融產(chǎn)品時應(yīng)針對相關(guān)風險要素進行詳細論證，確保產(chǎn)品可以實現(xiàn)預(yù)期收益率并保證資金安全。c. 風險類別非系統(tǒng)性風險d. 應(yīng)對措施l 加強對金融產(chǎn)品風險要素的分析，及時調(diào)整投資策略并采取有針對性的措施規(guī)避相關(guān)風險；（13） 投后管理風險a. 風險定義投后管理風險指的是投資人在完成了項目的投資協(xié)議簽署及投資實施之后，在資金退出之前的項目公司經(jīng)營管理階段，由于各種不確定性所可能產(chǎn)生的風險。b. 風險要素對于機構(gòu)投資人而言，投后管理風險包括在參與項目公司日常經(jīng)營管理、監(jiān)控管理資金使用以及參與項目公司重大經(jīng)營決策過程中由于市場波動、經(jīng)營不善、內(nèi)部控制缺失或操作失誤等因素導(dǎo)致預(yù)期投資回報無法實現(xiàn)，甚至造成投資本金損失情況的可能性。對于養(yǎng)老養(yǎng)生投資來說，由于投資者承擔物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán),而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠大于管理傭金的波動,由此加大了投資者經(jīng)營物業(yè)的壓力，從項目選擇、價格控制到客戶確定,每個環(huán)節(jié)都存在投后管理風險。c. 風險類別非系統(tǒng)性風險d. 應(yīng)對措施l 建立完善的投資管理體系，加強對項目公司的運營表現(xiàn)及收益回收情況的監(jiān)控；當項目公司運營情況及現(xiàn)金流出現(xiàn)問題的時候，應(yīng)于第一時間進行風險預(yù)警并與委托方進行溝通協(xié)商，并及時采取有效措施減少損失。l 對于不動產(chǎn)投資項目而言，應(yīng)對市場情況保持實時監(jiān)測，及時評估不動產(chǎn)資產(chǎn)價值和質(zhì)量，適時調(diào)整不動產(chǎn)投資策略和業(yè)態(tài)組合，避免出現(xiàn)重大投后管理風險。l 要在投資的同時做好風險監(jiān)控。投資者應(yīng)制定養(yǎng)老養(yǎng)生投資的風險控制策略。在具體的投資過程中,需要定期對已投項目的收益和資金回收情況進行分析,要及時掌握情況的變化,及早發(fā)現(xiàn)問題并盡快解決。（14） 道德風險a. 風險定義道德風險是指因行為主體違背道德準則而給利益相關(guān)者造成經(jīng)濟損失的可能性。企業(yè)投資中的道德風險是指在企業(yè)投資活動中因行為主體違背道德準則而給投資者及受影響的其他人造成經(jīng)濟損失的可能性。b. 風險要素道德風險有可能出現(xiàn)在投資行為的各個階段：在投資決策階段，相關(guān)業(yè)務(wù)人員在制作可行性研究報告的過程中提供虛假數(shù)據(jù)，夸大標的企業(yè)經(jīng)營狀況及未來預(yù)期，誤導(dǎo)投資決策；在商業(yè)談判及協(xié)議簽署階段，沒有最大限度的為我司爭取利益，造成我方的預(yù)期投資收益低于市場平均水平，或使得我司承擔較大的投資風險；在投資實施階段，通過與交易對手或其關(guān)聯(lián)方進行私下交易實現(xiàn)個人利益輸送，并對我司利益造成危害。c. 風險類別非系統(tǒng)性風險d. 應(yīng)對措施l 完善投資企業(yè)的制度約束機制，明確投資各個環(huán)節(jié)參與者的具體職責，加強對個人行為的監(jiān)督管理，并制定具體可行的激勵約束措施，保證制度規(guī)定得以有效實施。l 加強公司內(nèi)部的溝通協(xié)作，建立起暢通的信息傳輸渠道和監(jiān)督體系，最大限度的減少信息不對稱，實現(xiàn)投資行為的透明化。（15） 委托方審批風險a. 風險定義委托方審批風險是指在***另類投資委托管理的框架下，我司作為受托方，在項目投資過程中由于委托方審批意見的不確定性對項目投資進度產(chǎn)生不利的影響的可能性。b. 風險要素在目前的另類投資委托管理框架下，由于體制和流程的原因，即使在委托方董事會審議通過了項目的投資決策的情況下，投資協(xié)議也需經(jīng)委托方審批通過后方可簽署，委托方在各個環(huán)節(jié)的審批意見就會對項目的投資實施進度、時間節(jié)點安排乃至投資模式、額度及方式等方面造成影響。如果項目的投資模式、交易條款或其他方面有不符合委托方《投資指引》，或容易引起委托方相關(guān)部門產(chǎn)生異議的情況，項目的整體投資實施進程就會受到拖延，甚至導(dǎo)致項目無法落地。c. 風險類別非系統(tǒng)性風險d. 應(yīng)對措施l 應(yīng)確保投資項目整體依法合規(guī)，并符合委托方《投資指引》中的要求，并充分考慮相關(guān)的法律、財稅及收益風險，盡量減少出現(xiàn)委托方審批意見，并導(dǎo)致投資進度拖延的可能性。l 加強與委托方之間的溝通并提高溝通效率，避免出現(xiàn)信息不對稱的情況，在投資項目立項、決策和實施的各個環(huán)節(jié)與委托方保持溝通，充分了解其意見，并提前調(diào)整投資方案，降低審批過程中的不利影響。（二）私募股權(quán)投資項目風險因素分析我司進行私募股權(quán)投資，應(yīng)符合監(jiān)管機構(gòu)政策導(dǎo)向，堅持以長期價值投資為主，并注重投資的安全性。以下是投資股權(quán)項目時建議考量的風