【正文】 如果項(xiàng)目的投資模式、交易條款或其他方面有不符合委托方《投資指引》，或容易引起委托方相關(guān)部門產(chǎn)生異議的情況，項(xiàng)目的整體投資實(shí)施進(jìn)程就會(huì)受到拖延，甚至導(dǎo)致項(xiàng)目無法落地。l 對于不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，應(yīng)對市場情況保持實(shí)時(shí)監(jiān)測，及時(shí)評估不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值和質(zhì)量，適時(shí)調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)投資策略和業(yè)態(tài)組合，避免出現(xiàn)重大投后管理風(fēng)險(xiǎn)。b. 風(fēng)險(xiǎn)要素股權(quán)投資基金的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來源于投資管理公司的經(jīng)驗(yàn)和能力、基礎(chǔ)資產(chǎn)收益和損失以及相關(guān)投資市場的波動(dòng)。b. 風(fēng)險(xiǎn)要素標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值評估貫穿整個(gè)融、投、管、退的項(xiàng)目投資流程，是投資定價(jià)及決策的重要依據(jù)。特別實(shí)在在實(shí)施公開上市、轉(zhuǎn)讓、回購和清算等退出渠道時(shí)，由于金融市場變化、交易操作失誤及估值不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е峦顿Y收益達(dá)不到預(yù)期水平，甚至本金受到損失的情況。 否定性條規(guī)中限制企業(yè)未經(jīng)投資方同意做出變更企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)和資本結(jié)構(gòu)的交易, 如企業(yè)并購、資產(chǎn)重組等。（6） 交易結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)缺陷主要是體現(xiàn)在股權(quán)投資的投資協(xié)議當(dāng)中各種條款和約定。（4） 償付能力風(fēng)險(xiǎn)a． 風(fēng)險(xiǎn)定義償付能力風(fēng)險(xiǎn)是指股權(quán)投資所形成的資產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)值貶損，導(dǎo)致委托方保險(xiǎn)公司整體償付能力出現(xiàn)下降而造成的風(fēng)險(xiǎn)。（3） 收益風(fēng)險(xiǎn)a. 風(fēng)險(xiǎn)定義股權(quán)投資項(xiàng)目的收益風(fēng)險(xiǎn)是指被投資由于企業(yè)經(jīng)營不善導(dǎo)致投資收益未達(dá)預(yù)期，從而使投資者遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。c. 風(fēng)險(xiǎn)類別系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)d. 應(yīng)對措施l 加強(qiáng)對宏觀經(jīng)濟(jì)和資本市場的跟蹤和研究，及時(shí)把握國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)政策動(dòng)向和各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并適當(dāng)調(diào)整大類資產(chǎn)配置方案和投資策略。b. 風(fēng)險(xiǎn)要素在目前的另類投資委托管理框架下，由于體制和流程的原因，即使在委托方董事會(huì)審議通過了項(xiàng)目的投資決策的情況下，投資協(xié)議也需經(jīng)委托方審批通過后方可簽署，委托方在各個(gè)環(huán)節(jié)的審批意見就會(huì)對項(xiàng)目的投資實(shí)施進(jìn)度、時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排乃至投資模式、額度及方式等方面造成影響。投資者應(yīng)制定養(yǎng)老養(yǎng)生投資的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。b. 風(fēng)險(xiǎn)要素金融產(chǎn)品根據(jù)其種類不同通常具有不同的風(fēng)險(xiǎn)屬性。l 養(yǎng)老地產(chǎn)投資巨大,開發(fā)商需要充分運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿使用借貸資金,擴(kuò)大自有資金的投資產(chǎn)出,以期實(shí)現(xiàn)目標(biāo)收益。（10） 評估風(fēng)險(xiǎn)a. 風(fēng)險(xiǎn)定義由于多方面原因造成的對標(biāo)的項(xiàng)目資產(chǎn)評估估值的不準(zhǔn)確，從而對項(xiàng)目的投資回報(bào)產(chǎn)生負(fù)面影響的可能性。c. 風(fēng)險(xiǎn)類別非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)d. 應(yīng)對措施l 本著保險(xiǎn)資金負(fù)債匹配的長期性及安全性原則，加強(qiáng)對項(xiàng)目擔(dān)保措施的論證，確保抵押物具有較高的流動(dòng)性且估值合理，相關(guān)抵押率也應(yīng)設(shè)置在較低比例水平（考慮設(shè)置在50%以下）。 c. 風(fēng)險(xiǎn)類別非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)d. 應(yīng)對措施l 加強(qiáng)項(xiàng)目合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)審查，確保項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)各個(gè)層面依法合規(guī)。l 如合同中有收益現(xiàn)金流擔(dān)保及補(bǔ)足機(jī)制，應(yīng)行使相應(yīng)權(quán)利，必要時(shí)采取法律手段對相關(guān)違約方進(jìn)行處理，維護(hù)投資者正當(dāng)權(quán)益。我國養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)品市場雖然存在較大的供給缺口,但是畢竟養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)作為一種新興的行業(yè),其開發(fā)運(yùn)營模式還處于探索階段,老年人受傳統(tǒng)思想的束縛,對這一新型養(yǎng)老模式有一個(gè)接受和適應(yīng)的過程。以下是險(xiǎn)資投資于不動(dòng)產(chǎn)及養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目時(shí)建議考量的風(fēng)險(xiǎn)因素：（1） 宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)a． 風(fēng)險(xiǎn)定義宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)指的是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和物價(jià)水平波動(dòng)可能導(dǎo)致的企業(yè)利潤損失，從而導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，對于機(jī)構(gòu)投資人而言，首先是要能夠相對準(zhǔn)確地識別風(fēng)險(xiǎn)、判斷各類風(fēng)險(xiǎn)因素對項(xiàng)目投資的影響程度，在此基礎(chǔ)上才能夠?qū)?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體把控，制定風(fēng)險(xiǎn)對策，采取具體措施來規(guī)避和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)?？梢哉f，其投資回報(bào)基礎(chǔ)就是風(fēng)險(xiǎn)。養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目同一般的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資一樣要經(jīng)歷四個(gè)階段，即項(xiàng)目投資決策階段、項(xiàng)目建設(shè)前期階段、項(xiàng)目建設(shè)階段及項(xiàng)目運(yùn)營階段。我司的另類投資業(yè)務(wù)主要包括不動(dòng)產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生及直接股權(quán)投資三類，以下對不同類別的另類投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行概述和分析： （一）不動(dòng)產(chǎn)及養(yǎng)老養(yǎng)生投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述 1. 不動(dòng)產(chǎn)及養(yǎng)老養(yǎng)生投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概念“不動(dòng)產(chǎn)”是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。鑒于保監(jiān)會(huì)明令禁止保險(xiǎn)資金涉足住宅投資，且原則上不允許保險(xiǎn)資金以投資的名義參與拿地，這使得保險(xiǎn)資金不得不面對市場上高昂的資產(chǎn)價(jià)格，較高的持有成本以及較低的租金收益；加之房地產(chǎn)投資價(jià)值量大、周期長、位置的不可移動(dòng)性及市場競爭不充分等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)程度更高。 （二）股權(quán)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述1. 股權(quán)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的概念“股權(quán)投資”是指通過投資行為而取得被投資企業(yè)的股權(quán)，最終目的是為了獲得較大的經(jīng)濟(jì)利益，這種經(jīng)濟(jì)利益可以通過分得利潤或股利獲取，也可以通過其他方式取得。從風(fēng)險(xiǎn)類型上看，股權(quán)項(xiàng)目投資的主要風(fēng)險(xiǎn)可劃分為系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，無法避免、消除或降低的風(fēng)險(xiǎn)可以歸類為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，比如宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等；可以設(shè)法避免、消除或降低的風(fēng)險(xiǎn)可歸類為非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，比如收益風(fēng)險(xiǎn)等。針對這種情況，在考量不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，應(yīng)充分考慮到保險(xiǎn)資金在負(fù)債方面的特點(diǎn)，側(cè)重于對保險(xiǎn)資金投資安全性及收益穩(wěn)定性的保障；避免以追求短期高收益為目的，而增加項(xiàng)目整體風(fēng)險(xiǎn)和再投資壓力。b. 風(fēng)險(xiǎn)要素l 對不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目而言，市場供求關(guān)系變化可能對開發(fā)成本、經(jīng)營業(yè)績及銷售業(yè)績的產(chǎn)生不利的影響：如區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)供給大幅增加，導(dǎo)致市場競爭加劇。l 對于養(yǎng)老養(yǎng)生投資來說，收益風(fēng)險(xiǎn)是指投資者因自身的經(jīng)營管理問題而造成實(shí)際收益水平低于預(yù)期收益的可能,是現(xiàn)金流流出與期望不同的風(fēng)險(xiǎn)。l 及時(shí)調(diào)整投資策略，出現(xiàn)異常后增大高價(jià)值資產(chǎn)配置比重。l 應(yīng)加強(qiáng)市場同類項(xiàng)目的對標(biāo)分析，同時(shí)發(fā)揮談判技巧，靈活調(diào)整交易結(jié)構(gòu)，在公平的前提下實(shí)現(xiàn)投資人利益的最大化。b. 風(fēng)險(xiǎn)要素投資項(xiàng)目的交易對手為民營企業(yè)，項(xiàng)目公司的主要股東為個(gè)人，企業(yè)家的個(gè)人變故有可能會(huì)對投資項(xiàng)目產(chǎn)生不利影響；交易對手信用風(fēng)險(xiǎn)較大，自身經(jīng)營管理能力薄弱、資產(chǎn)質(zhì)量低下、盈利能力及現(xiàn)金流狀況不理想，負(fù)債率較高等因素會(huì)直接或間接的增大交易對手違約的可能性。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的涉稅行為因未能正確有效地遵守稅法規(guī)定，而導(dǎo)致企業(yè)未來利益的可能損失；項(xiàng)目實(shí)施過程中由于未能預(yù)見的情況產(chǎn)生了額外開支，從而導(dǎo)致投資方財(cái)務(wù)損失的可能性。在專業(yè)隊(duì)伍方面,壽險(xiǎn)公司缺乏有實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì),一旦經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤,壽險(xiǎn)公司將難以承受。c. 風(fēng)險(xiǎn)類別非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)d. 應(yīng)對措施l 建立完善的投資管理體系，加強(qiáng)對項(xiàng)目公司的運(yùn)營表現(xiàn)及收益回收情況的監(jiān)控；當(dāng)項(xiàng)目公司運(yùn)營情況及現(xiàn)金流出現(xiàn)問題的時(shí)候，應(yīng)于第一時(shí)間進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并與委托方進(jìn)行溝通協(xié)商，并及時(shí)采取有效措施減少損失。c. 風(fēng)險(xiǎn)類別非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)d. 應(yīng)對措施l 完善投資企業(yè)的制度約束機(jī)制，明確投資各個(gè)環(huán)節(jié)參與者的具體職責(zé)，加強(qiáng)對個(gè)人行為的監(jiān)督管理，并制定具體可行的激勵(lì)約束措施，保證制度規(guī)定得以有效實(shí)施。以下是投資股權(quán)項(xiàng)目時(shí)建議考量的風(fēng)險(xiǎn)因素：（1） 宏觀風(fēng)險(xiǎn)a． 風(fēng)險(xiǎn)定義宏觀風(fēng)險(xiǎn)是指由于國內(nèi)外宏觀環(huán)境變化、宏觀政策調(diào)整、