【文章內(nèi)容簡介】 期保養(yǎng)水泵、閥門及管道，定期刷漆防止生銹。4） 經(jīng)常巡查供水系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，應立即搶修，杜絕浪費。5） 盡量保障對商戶供水的連續(xù)性，若確需短時停水，應提前出示通告通知商戶停水時間，以便商戶作好準備。遇突發(fā)性事故導致停水，應用廣播向商戶作出解釋。二次給水管理規(guī)定1． 二次供水由指定的給排水維修工負責管理。2． 給排水維修工負責水池（水箱）的管理工作，要求每個水池（水箱），包括地下和樓頂?shù)亩柬毥Y構完整，加蓋，加鎖，水口干凈并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。3． 新建、擴建和改建，二次供水設施，須經(jīng)供水管理機構和衛(wèi)生防疫機構進行設計和竣工驗收。4． 二次供水清洗、消毒機電人員，須持健康證、培訓證并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認可。水箱管理規(guī)定1． 水箱設施由專人負責設備維護保養(yǎng)。2． 水箱間鑰匙由專人保管，其他人不得私自使用。3． 每天進行巡視，發(fā)現(xiàn)設備、水質(zhì)問題及時與醫(yī)務室聯(lián)系。4． 做好日常巡視記錄。5． 水箱每半年與衛(wèi)生防疫站聯(lián)系消毒一次。6． 水箱中的水質(zhì)每年檢驗兩次。7． 負責人及巡視人員每年進行健康體檢，合格者準予上崗。l 電梯安全管理規(guī)定電梯的功能發(fā)揮及故障率的降低，主要依靠平時經(jīng)常性的維修保養(yǎng)與管理。管理是維修保養(yǎng)的監(jiān)督付予實施的保證，因此為獲得電梯高質(zhì)量的服務，必須設有專門管理電梯的部門，對電梯實行全面管理。電梯的全面管理包括有關人員和設備的兩方面管理。對司機、維修保養(yǎng)人員，應負責編制提高技術水平的培訓計劃并予以付諸實現(xiàn)，定期考評有關人員的應知應會，制定有關人員的崗位責任制并監(jiān)督實施；對設備應進行經(jīng)常性安全檢查，負責接受當?shù)卣块T規(guī)定的安全檢查工作，制定設備修理計劃等。1． 接受當?shù)卣?guī)定的定期安全檢查。2． 機房必須設鎖，經(jīng)常檢查，防止閑人進入。在明顯處放置搶閘板手及盤車手輪，并記牌標明。3． 凡是停止開關操作裝置就是紅色，并標明“停止”字樣加以識別；報警開關按鈕應是黃色，并標明以鐘形符號加以識別，紅、黃兩色不應用于其它按鈕。4． 在轎廂中應設置安全使用說明銘牌，在通往機房和隔音層門或活地板的外面，應標明“電梯曳引機—危險！未經(jīng)許可，禁止入內(nèi)“，“謹防墜落—重新關好活地板門”的醒目字句。5． 當同一機房內(nèi)設有數(shù)臺曳引機時，各主開關及照明開關，均應設置各開關所對應的電梯編號。6． 電梯機房內(nèi)或曳引機旁，應設有詳細的說明，當電梯萬一發(fā)生故障時，應遵循操作規(guī)程去做。7． 在曳引機上靠近盤車手輪處，應明顯標出轎廂運行方向，在排除故障時使用的緊急電氣操作按鈕上或其旁亦應標出相應的運行方向。8． 在機房起重吊鉤上應標明最大允許載荷。9． 在井道檢修門近旁應設有“電梯井道—危險，未經(jīng)許可，禁止入內(nèi)”的醒目字句。10． 應使有關人員熟知使用緊急開起層門的鑰匙，并妥善保管好，為避免緊急情況發(fā)生時管理人員不在，應將該鑰匙與機房門鑰匙放置在明顯的箱內(nèi)，交由專業(yè)人員管理。11． 載貨電梯應嚴格管理，勿搭乘人員。12． 電梯若因故停止使用超過一周時，在其重新使用之前，必須進行詳細的檢查。13． 對電梯進行檢查和修理的記錄，應詳細注明日期，并將檢驗及檢修報告及觀察記錄存檔保管。14． 因當?shù)卣?guī)定變更，須加裝或更改設備時，應與制造廠或有關單位聯(lián)系后再進行改造。● 電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 職責1） 電梯保養(yǎng)單位進行維修保養(yǎng)工作時參照本安全規(guī)定；2） 維修班班電梯工進行維修保養(yǎng)工作時按照本規(guī)定執(zhí)行； 內(nèi)容1） 電梯在維修保養(yǎng)時，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌。2） 在機房維修保養(yǎng)時，應先斷開機房總電源后，才能進行各掣板的清理、保養(yǎng)等工作。嚴禁用濕毛巾擦機身。3） 在轎頂應合上檢修開關，在轎頂須停車長時間維修或保養(yǎng)時應斷開轎頂急停開關，嚴禁一腳站在頂門口一腳站在轎頂或轎內(nèi)長時間工作。嚴禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。4） 在底坑應將底坑的急停開關斷開或?qū)⑾匏倨鲝埦o裝置的安全開關斷開，底坑和轎頂、機房不得同時作業(yè)，如須同時作業(yè)，作業(yè)人員必須帶安全帽，必須注意工件、工具不得下落，以防落物傷人。5） 操作時應由主持和助手協(xié)同進行，并保持隨時互相呼應。6） 操作時如果需轎內(nèi)人員配合進行，轎內(nèi)操作人員要精神集中，嚴格服從維修人員的指令。7） 嚴禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。8） 使用的手燈必須帶護罩，并采用36伏以下的安全電壓。9） 電梯維修保養(yǎng)注意事項：A 非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)，維修保養(yǎng)時應謹慎小心。B 工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留工具在設備內(nèi)。C 離去前拆除加上的臨時短路線，電梯檢查正常后方可使用。l 室內(nèi)維修管理規(guī)定 目的以“業(yè)主至上，服務第一”的宗旨為商戶排憂解難，收費合理，業(yè)主滿意。 適用范圍業(yè)主（租戶）的室內(nèi)保修、有償服務、房屋本體公共設施的日常維修養(yǎng)護。 內(nèi)容1） 保養(yǎng)（1） 保修原則：工程部組織，建筑施工單位維修，維修費用從建筑施工單位保修款（保證金）中支付。（2） 保修范圍：凡室內(nèi)土建、水、電、裝修、安裝項目均屬保修內(nèi)容，但由業(yè)主（租戶）在使用、裝修過程中自己造成的損壞和隱患；易損易耗物品非質(zhì)量原因的損耗不屬保修范圍。（3） 保修期限：與開發(fā)建設單位交接驗收之日起一年內(nèi)，個別項目保修期超過一年的按有關規(guī)定執(zhí)行。（4） 在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)問題，由工程部督促施工單位三天內(nèi)維修好，如不能及時保修，工程部按保修協(xié)議（規(guī)定）進行處理，如了現(xiàn)重大質(zhì)量問題要上報公司分管領導。（5） 通知施工單位的保修要填寫“保修通知單”，管理公司代為保修的要填“工作單”。2） 有償服務（1） 工作規(guī)程圖示： 業(yè)主申請 客戶中心維修登記 出有償服務單給工程部維修 工程部派工上門檢查 出示工作牌 現(xiàn)場查看 向業(yè)主報價 客戶中心收費 工程部維修 業(yè)主驗收 征求業(yè)主同意A． 由業(yè)主向管理處申請；B． 客戶中心值班人員填寫“維修登記表”；C． 客戶中心值班人員填寫“有償服務工作單”，并且將此單交給工程部派工；D． 維修工帶上“有償服務工作單”并準備好維修工具上門檢查，首先應向業(yè)主出示工作牌，使用上門維修的禮貌用語，查看現(xiàn)場后，根據(jù)“有償服務收費標準”向業(yè)主報價，業(yè)主不直接向維修工交費，而是到客戶中心前臺交費后進行維修；E． 維修過程中必須遵守操作規(guī)程，注意安全；F． 維修完畢，請業(yè)主驗收，對于業(yè)主不留意之處應盡力完善，驗收后請業(yè)主在“有償服務工作單”上寫下意見，并簽名；G． 有償服務單一式四份，工程部、客戶中心、財務部、業(yè)主各留一份；（2） 維修原則：業(yè)主自愿、收費合理、滿足要求。 注意事項1） 為業(yè)主提供的維修服務嚴格遵守“有償服務收費標準”的規(guī)定。2） 被派維修人員不得向業(yè)主收取現(xiàn)金。l 工程部安全工作制度1． 工程部全體員工必須加強安全意識，貫徹安全第一、預防為主的方針，確保安全生產(chǎn)，同時要求嚴格執(zhí)行管理公司規(guī)定的治安管理制度，協(xié)同保安部門認真做好大廈生產(chǎn)設備，特別是動力、電力系統(tǒng)安全生產(chǎn)工作和防火防盜工作。2． 實行誰主管誰負責的安全責任制：(1) 工程部的安全工作由工程部主任負責；(2) 正、副經(jīng)理負責各系統(tǒng)范圍內(nèi)的安全工作。(3) 領班負責該班管轄范圍的安全工作。3． 嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，嚴禁違章作業(yè)。4． 工作人員工作時，要穿工作服，高空作業(yè)必須系安全帶及戴安全帽，有高空落物危險的要有人監(jiān)護，拉警示線，掛標示牌。5． 帶電作業(yè)必須穿安全靴，戴安全手套，使用合格的安全工具，作業(yè)區(qū)要懸掛標示牌，必要時要拉警示線。6． 在轉(zhuǎn)動設備上工作時，嚴禁戴手套，防止卷入機內(nèi)。女性作業(yè)者，有長發(fā)及長辮者要戴安全帽，將長發(fā)及長辮藏在帽內(nèi)。7． 工作需要動火時，要辦理動火證。8． 進入高壓配電間工作要辦理工作票，電氣作業(yè)按電氣安全管理制度規(guī)定執(zhí)行。9． 未經(jīng)工程部經(jīng)理/副經(jīng)理批準，外來人員（包括參觀學習、探親訪友、施工人員）禁止進入配電房、設備間和電梯機房，經(jīng)批準進入人員必須辦好登記手續(xù)，由值班人員陪同進入。10． 各崗位人員必須嚴格執(zhí)行崗位責任制，發(fā)生事故或發(fā)現(xiàn)可疑情況，應迅速報告上級領導和保安部，并負責保護現(xiàn)場。11． 定期進行安全大檢查，各班組每月進行一次，工程部每季度組織一次，全大廈性的安全大檢查由公司決定。12． 不準隨意配制機電、配電房、工具房以及其它專用鑰匙。水池蓋應加鎖，并指定專人保管鑰匙，打開水池蓋必須經(jīng)當值領班或經(jīng)理批準。13． 班組工具、材料要有專人管理，要登記臺賬，攜帶工具離開大廈工作，要填寫“放行證”，由班組長審查，報部門經(jīng)理批準才能放行。14． 易燃材料、油料要存放在指定的安全地點，不行隨意亂放，檢修后的廢油要集中倒在油桶內(nèi)，不準倒入溝渠。15． 工作時不能隨意挪動或使用消防設施，如果必須使用（除火警外），要經(jīng)保安部門批準。16． 發(fā)生火警時，工作人員要積極投入滅火，并保證消防給水系統(tǒng)，事故照明、排煙機等消防設施用電。l 設備編號規(guī)定一、 設備編號內(nèi)容包括新有小區(qū)（大廈）機電設施，設備，用《設施、設備清單》以表格形式分列出來。二、 《設施、設備清單》內(nèi)容包括系統(tǒng)分類、設備編號、設備名稱、設備型號規(guī)格、主要參數(shù)和安裝位置。三、 系統(tǒng)分類及排列順序為：供配電——給排水——電梯——空調(diào)——消防——電話、電視、網(wǎng)絡——防盜對講——電視監(jiān)控——車輛管理設備——辦公等固定資產(chǎn)設備—。每一系統(tǒng)又以如下排列順序進行分類：1） 供配電系統(tǒng)：高壓配電柜——變壓器——低壓配電柜——發(fā)電機——樓層配電柜——控制柜；2） 給排水系統(tǒng)地下蓄水池——生活水泵系統(tǒng)——供水箱——減壓閥——潛水泵；3） 電梯：消防電梯——客梯——貨梯——扶梯；4） 空調(diào)：空調(diào)主機——冷卻水泵——冷卻水塔——冷凍水泵——風柜；5） 消防系統(tǒng)主控柜——模擬柜——聯(lián)動控制柜——消防水泵——噴灑泵——（排煙、正壓送風）風機——防火卷簾門；6） 電話電視網(wǎng)絡：電話——電視——電腦——網(wǎng)絡設備；7） 防盜對講：主機——分配器；8） 電視監(jiān)控：控制器——電視機——攝像鏡頭；9） 車輛管理設備：汽車道閘等——收費軟件；10） 辦公等固定資產(chǎn)設備：屬固定資產(chǎn)，由公司辦公室建帳，在此手冊中不列入。四、 設備編號方法為：設備代碼/設備位置——編號順序，如：XB/M—— XB—— M——001——五、 安裝位置應寫明設備的具體位置，如消防泵的安裝位置為“地下室水泵房”。l 設備分類代碼高壓配電柜 GPG 消防電梯 XT 變壓器 B 客梯 KT柴油發(fā)電機 G 貨梯 HT低壓配電柜 DPG 中央空調(diào) ZK消防控制柜 XKG 扶梯 FT生活給水泵 GB 空調(diào)柜機 GK消防泵 XB 空調(diào)水塔 ST噴灑泵 SB 風機 FJ潛水泵 QB 防火卷簾門 JLM補壓泵 BP 公共天線 TX空調(diào)水泵 KB 防盜對講 DJ 閥門 FM 汽車道閘 DZ水池 SC 游泳池設備 YY水箱 SXl 值班室鑰匙管理規(guī)定1． 鑰匙須有條理地放置在鑰匙箱內(nèi)，并標識清楚不能亂放。2． 鑰匙使用完畢后應立即放回鑰匙箱的原來位置，不得隨意亂放或調(diào)亂。3． 鑰匙不得外借，如有外人須開鎖，則應由值班人員負責開鎖。4． 交班前要清點鑰匙是否齊全，以便下一班能順利地工作。5． 鑰匙如有遺失，應立即上報，領出備用鑰匙，以免延誤工作。第三節(jié)：工作規(guī)程l 設備管理控制程序目的通過對物業(yè)公共設備的管理，使所有公共設備在使用中保證完好狀態(tài)，滿足服務的要求。適用范圍適用于公司物業(yè)管理權限內(nèi)的公共設備。職責1）建筑物配套主要設備由開發(fā)商負責訂貨安裝，物業(yè)管理公司有關人員負責移交使用時的驗收。2）管理公司工程部經(jīng)理負責設備運行維修管理和技術資料、檔案的收集、保管，負責零星設備、配件、材料的采購計劃編制。3）管理公司工程部對各自責任區(qū)內(nèi)的設備進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并做好標及記錄。工作程序1）接管設備的驗收（1）設備的接管與驗收，由公司經(jīng)理組織有關人員與開發(fā)商辦理設備交接驗收及資料移交手續(xù)。（2）設備接管時按照設備出廠說明書及有關國家規(guī)范、標準進行驗收。如驗收不合格，則應在驗收單中說明實際情況及原因，并提出整改建議，限期由承接商負責整改。2）設備的標識、建賬和資料管理（1）設備的標識所有設備實現(xiàn)單機懸掛《設備卡》，標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況。（2）設備的建賬a） 工程部經(jīng)理負責建立《機電設備臺賬》，臺賬內(nèi)容包括：設備名稱、統(tǒng)一編號、型號、生廠廠家、技術資料、保養(yǎng)人等；b）