【正文】 驗(yàn)收。3）管理公司工程部對(duì)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好標(biāo)及記錄。（2）設(shè)備接管時(shí)按照設(shè)備出廠說(shuō)明書及有關(guān)國(guó)家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。2）設(shè)備的標(biāo)識(shí)、建賬和資料管理（1）設(shè)備的標(biāo)識(shí)所有設(shè)備實(shí)現(xiàn)單機(jī)懸掛《設(shè)備卡》，標(biāo)識(shí)該機(jī)的編號(hào)、技術(shù)資料、責(zé)任人、運(yùn)行狀況。c） 機(jī)電人員對(duì)重大的、主要的設(shè)備建立單機(jī)檔案（以機(jī)組為單位，大型附件對(duì)應(yīng)主機(jī)另立檔案，小型附件歸主機(jī)一體建檔）。（3）設(shè)備資料的歸檔a） 每臺(tái)設(shè)備資料依次編入：每臺(tái)設(shè)備所涉及的設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表及說(shuō)明書、合格證等。（4）設(shè)備資料的管理a） 所有的設(shè)備資料，集中存放于工程部并標(biāo)識(shí)清楚；b） 資料對(duì)所有資料的記錄進(jìn)行指導(dǎo)檢查保證資料記錄和使用的完好性。對(duì)應(yīng)不同的設(shè)備，制定“運(yùn)行管理規(guī)程”，由工程部機(jī)電人員遵照?qǐng)?zhí)行，并做好相應(yīng)的運(yùn)行記錄。（2）解決不了的故障需要外委維修的，工程部經(jīng)理應(yīng)填寫《設(shè)備對(duì)外委托維修審請(qǐng)單》，經(jīng)管理公司總經(jīng)理審核后進(jìn)行，維修結(jié)束，機(jī)電人員需要對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)，合格后方可驗(yàn)收。5）設(shè)備的保養(yǎng)機(jī)電人員依《機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》的安排，對(duì)應(yīng)《設(shè)備檢查保養(yǎng)表》的要求進(jìn)行檢查，并將結(jié)果按單機(jī)記錄于《機(jī)電設(shè)備檢查保養(yǎng)記錄表》中。7）采購(gòu)采購(gòu)人員按照《請(qǐng)購(gòu)單》的規(guī)格要求，在確認(rèn)所購(gòu)產(chǎn)品、規(guī)格符合要求，且有產(chǎn)品合格證，價(jià)格合理的情況下方可付款提貨手續(xù)。驗(yàn)收完畢，倉(cāng)管員辦理入庫(kù)建賬手續(xù)。10）設(shè)備的報(bào)廢或損壞無(wú)法修復(fù)，無(wú)法繼續(xù)使用時(shí)，由工程部經(jīng)理確認(rèn)，提交管理處總經(jīng)理審核，方可報(bào)廢并除賬。適用范圍適用于公司物業(yè)管理權(quán)限內(nèi)的供配電設(shè)備（設(shè)施）。2）管理公司工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行維修管理和技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備、配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃編制。工作程序1）低壓配電柜設(shè)備由機(jī)電維修電工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，高壓柜、變壓器申請(qǐng)外委修理，機(jī)電維修電工負(fù)責(zé)對(duì)高壓柜、變壓器外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔。3）維修保養(yǎng)過(guò)程中應(yīng)遵守安全操作程序、停電管理工作程序。（3）在電容器上工作，必須先斷開(kāi)電源，放電并接地后方可工作。（5）每次維修或保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須清點(diǎn)所帶工具、零件，以防遺失和留在設(shè)備內(nèi)造成事故。6）工程師提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。相關(guān)文件l 供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程目的通過(guò)對(duì)供配電設(shè)備（設(shè)施）的管理，使所有供配電設(shè)備（設(shè)施）在使用中保證完好狀態(tài)，滿足服務(wù)的要求。職責(zé)1）工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《供配電設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》及中修、大修計(jì)劃；組織有關(guān)人員對(duì)機(jī)電設(shè)備房及設(shè)備進(jìn)行周檢、月檢；因工程維修等原因停電，提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。3）管理公司工程部運(yùn)行人員對(duì)各自責(zé)任區(qū)內(nèi)的設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)及運(yùn)行操作，并做好標(biāo)及記錄。（2）對(duì)高低壓配電設(shè)備每2小時(shí)巡檢一次，并將巡檢結(jié)果記錄于《高低壓配電設(shè)備巡檢記錄》內(nèi)。（4）當(dāng)供配電設(shè)備發(fā)生異常及時(shí)報(bào)告主管經(jīng)理，通知維修電工迅速處理，做好有關(guān)記錄。（6）按要求配合維修電工進(jìn)行維修保養(yǎng)。a）接班人員ⅰ認(rèn)真聽(tīng)取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行報(bào)告；ⅱ 查看上一班的《機(jī)電運(yùn)行交接班記錄》、《高壓配電運(yùn)行記錄》、《低壓配電運(yùn)行記錄》及《高低壓配電設(shè)備巡檢記錄》；ⅲ 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，并在《機(jī)電運(yùn)行交接班記錄》上簽名。8）夜班總值班工作流程2）配電室管理工作程序（1）配電室內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電運(yùn)行值班電工執(zhí)行24小時(shí)操作、監(jiān)控、記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，按時(shí)抄填高低壓配電運(yùn)行記錄，監(jiān)視電氣設(shè)備的運(yùn)行狀況，嚴(yán)禁不合理的超負(fù)荷運(yùn)行。（3）室內(nèi)應(yīng)保持良好通風(fēng)及照明，門窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。（4）保持配電室清潔衛(wèi)生，地面、墻面、門窗、設(shè)備無(wú)積塵、無(wú)水漬、無(wú)油漬。3）安全操作工作程序（1）機(jī)電運(yùn)行值班電工應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作供配電設(shè)備，保證設(shè)備正常運(yùn)行。（3）全部停電或部份停電時(shí)，應(yīng)在斷開(kāi)的開(kāi)關(guān)分閘把柄上懸掛“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)示牌，并拆掉操作電源保險(xiǎn)。（5）自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)跳開(kāi)或熔斷時(shí)，應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù)，必要時(shí)允許試送電一次。（7）電流互感器不得斷路，電壓互感器不得短路。4）停電管理工作程序因工程維修等原因停電，應(yīng)由領(lǐng)班提交停電告，經(jīng)工程部經(jīng)理及公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，通知客戶中心，由客戶中心填寫“停電通知書”，提前24小時(shí)通知商戶。節(jié)能運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)1）必須按照國(guó)家“三電”的規(guī)定和供電部門下達(dá)的指標(biāo)，實(shí)行計(jì)劃用電。3）根據(jù)用戶（租戶）用電容量、性質(zhì)和負(fù)荷，作合理的分配。5）供用雙方按規(guī)定，執(zhí)行計(jì)劃用電的權(quán)利、義務(wù)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。相關(guān)文件l 柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程目的 保證柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行，能隨時(shí)啟動(dòng)，并在30秒內(nèi)送電。 工程程序a. 柴油發(fā)電機(jī)是保證在緊急狀態(tài)下供電的應(yīng)急電源裝置，應(yīng)在30秒內(nèi)快速起動(dòng)，因此必須保證處于完好狀態(tài)，嚴(yán)格執(zhí)行運(yùn)行管理規(guī)程；b. 本運(yùn)行管理規(guī)程包括柴油發(fā)電機(jī)主機(jī)，冷卻水系統(tǒng)，供油系統(tǒng)以及排煙、降溫消毒系統(tǒng)管理；c. 遵守操作規(guī)程，在檢查和維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備時(shí)，先斷開(kāi)電源，嚴(yán)禁帶電作業(yè)；d. 發(fā)電機(jī)接地電阻不能大于1Ω，負(fù)載輸出線必須良好，牢固，儀表準(zhǔn)確；e. 機(jī)房執(zhí)行嚴(yán)格管理制度，非值班人員嚴(yán)禁內(nèi)進(jìn)，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，填寫發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄，保證機(jī)房整潔，干燥無(wú)積水、油跡，通風(fēng)良好，滅火器材足夠；f. 值班人員必須嚴(yán)格訓(xùn)練，考核合格，才能上崗；g. 值班人員美班最少巡檢2次，填寫巡檢記錄表，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；h. 發(fā)電機(jī)30秒內(nèi)發(fā)電后，送電前應(yīng)檢查，轉(zhuǎn)換，？鎖數(shù)量良好，確認(rèn)無(wú)誤后送電；i. 運(yùn)行領(lǐng)班有發(fā)電機(jī)管理權(quán)，并對(duì)發(fā)電機(jī)運(yùn)行，維護(hù)保養(yǎng)，檢修負(fù)責(zé)。適用范圍 大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備。工作程序1）機(jī)電值班人員要經(jīng)常留意各機(jī)電設(shè)備在運(yùn)行中狀況，如有異常情況應(yīng)及時(shí)處理，一時(shí)難以解決的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。3）機(jī)電值班員必須按時(shí)上下班，做到不遲到，不早退。5）做好值班記錄，做好交接班工作。適用范圍 大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備。工作程序1）機(jī)電人員工在安裝、維修機(jī)電設(shè)備之前，應(yīng)了解、熟悉本機(jī)電設(shè)備的結(jié)構(gòu)和性能。2）電氣設(shè)備的金屬外殼均有良好的接地裝置，使用中不準(zhǔn)靠近或接觸任何有電設(shè)備的帶電部分。4）應(yīng)防止異物進(jìn)入機(jī)電設(shè)備內(nèi)，并勿讓腐蝕性液體濺到機(jī)上，以防出現(xiàn)危險(xiǎn)。停、送電操作規(guī)定1）正常情況下的倒閘操作（1）工程部提前兩天書面通知運(yùn)行班停、送電范圍（包括變壓器報(bào)停，啟用）。（3）客戶中心接到通知后，提前一天貼了停電通知以告之業(yè)主。（5）確定時(shí)間，在監(jiān)護(hù)人的臨護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作。（7）做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。，維修人員到現(xiàn)場(chǎng)后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。，重大事故應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。適用范圍 大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備。工作程序1）工作安排與接受領(lǐng)班布置工作進(jìn)行分工，如暫時(shí)沒(méi)有安排，維修人員應(yīng)對(duì)責(zé)任區(qū)內(nèi)機(jī)房設(shè)備進(jìn)行清潔和維修保養(yǎng)，隨時(shí)聽(tīng)從領(lǐng)班的工作安排。（2）身著干凈工裝和工作手套、佩帶工作牌，持維修單按門鈴（敲門）。（3）在維修時(shí)，應(yīng)盡量減少維修活動(dòng)面積，保持戶內(nèi)清潔，嚴(yán)禁高聲喧嘩、游蕩。（5）用戶驗(yàn)收后，請(qǐng)用戶在維修單上簽字，交付“第一聯(lián)”與用戶。3）維修機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）（1）維修人員接到維修指令后10分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好必備工具、零配件，穿戴好工作服、鞋、手套，在運(yùn)行值班人員配合下進(jìn)行維修保養(yǎng)，工作結(jié)束后要作好有關(guān)記錄，并做到工完清場(chǎng)。電氣維修規(guī)定1）維修人員接到維修指令后，10分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好必備工具到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。3）詢問(wèn)是否需要維修，經(jīng)業(yè)主首肯后才可入內(nèi)維修。5）維修完畢要將所有維修垃圾裝入塑料袋帶走，并將所有維修部件及周圍環(huán)境抹干凈。相關(guān)文件l 機(jī)電突發(fā)事故的應(yīng)急措施目的 確保發(fā)生突發(fā)事件或異常情況時(shí)，能迅速果斷進(jìn)行處理，防止事故擴(kuò)大，保護(hù)大樓物業(yè)設(shè)備安全。工作程序1）對(duì)機(jī)電設(shè)備發(fā)生事故時(shí)，要保持冷靜，進(jìn)行認(rèn)真分析后，按有關(guān)規(guī)程和安全制度操作，不得違章操作。3）當(dāng)機(jī)電設(shè)備因電氣著火時(shí)，應(yīng)立即將有關(guān)設(shè)備的電源切斷，然后進(jìn)行救火，對(duì)可能帶電的電氣設(shè)備以及發(fā)電機(jī)、電機(jī)等，應(yīng)使用干式滅火器、二氧化碳或1211滅火器滅火，禁止用泡沫式滅火器和水滅火。相關(guān)文件l 臨時(shí)用電管理規(guī)程目的 保障大樓規(guī)范用電、安全用電。職責(zé)二次裝修管理人員負(fù)責(zé)臨時(shí)用電的監(jiān)管、巡查、糾正等。工作程序1）臨時(shí)線最長(zhǎng)不超過(guò)七天期限。3）安裝臨時(shí)線必須安裝漏電保護(hù)裝置。5）放在地面上的臨時(shí)線應(yīng)加可靠的保護(hù)，如膠皮線、橡套電纜；應(yīng)在過(guò)路處設(shè)有硬質(zhì)的套管保護(hù)，管口要裝護(hù)圈，以防割破電線。相關(guān)文件l 電梯安全操作規(guī)程目的 保障電梯正常運(yùn)行。職責(zé)中控室負(fù)責(zé)運(yùn)行監(jiān)管，電梯工負(fù)責(zé)運(yùn)行管理，技術(shù)檔案整理，日常維護(hù)，檢查、監(jiān)督工作。工作程序電梯的操縱方法有兩種，有司機(jī)或無(wú)司機(jī)。1）無(wú)司機(jī)狀況時(shí)，乘客使用電梯的正確方法：撳按外召喚按鈕，上樓撳按上方向按鈕，轎廂到達(dá)時(shí)，樓層方向指示即顯示轎廂的運(yùn)行方向，乘客判斷欲往方向正確后進(jìn)入轎廂，注意門扇的關(guān)閉，層門在開(kāi)啟數(shù)秒后即自動(dòng)關(guān)閉，因此勿在層門口與轎廂門口對(duì)接處逗留，進(jìn)入轎廂后，撳按欲往層站的選層按鈕，若要廂門立即關(guān)閉，可撳按關(guān)門按鈕，由轎廂層樓位置指示燈顯示抵達(dá)層站，待轎廂門開(kāi)起后即可離去。（2）清潔轎廂內(nèi)、轎門及乘客可見(jiàn)部分環(huán)境衛(wèi)生后，操縱電梯上、下行駛至少一次，視無(wú)異?，F(xiàn)象方可接待乘客。（4）如司機(jī)因特殊情況需離開(kāi)轎廂時(shí)，將轎廂停于基站，斷開(kāi)轎廂內(nèi)電源開(kāi)關(guān)，確認(rèn)層門完全關(guān)閉嚴(yán)密后方可離去，絕不允許委托乘客或其他人員來(lái)代替司機(jī)操縱電梯。（6） 司機(jī)應(yīng)隨時(shí)勸告乘客勿依靠轎廂門。（8） 因平層準(zhǔn)確度不能滿足運(yùn)輸貨物要求時(shí)，司機(jī)可利用平層或點(diǎn)動(dòng)平層。（10）不允許司機(jī)以手動(dòng)轎廂門的起、閉作為電梯的起動(dòng)或停止功能使用。（12）電梯使用完畢后，司機(jī)應(yīng)將轎廂停于基站，并將操縱盒上的開(kāi)關(guān)全部斷開(kāi)，關(guān)閉好層門。相關(guān)文件l 電梯故障困人救援程序目的 當(dāng)電梯發(fā)生故障或停電時(shí)，幫助人員解困逃生。職責(zé)電梯工或有相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)的值班電工負(fù)責(zé)故障解救工作，嚴(yán)重的上報(bào)領(lǐng)班或經(jīng)理，同時(shí)通知電梯保養(yǎng)部門或廠家及時(shí)處理。（5）確認(rèn)剎車制動(dòng)無(wú)誤，放開(kāi)盤車手輪。4．3遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)告電梯維修保養(yǎng)單位處理。5．0相關(guān)文件l 給排水設(shè)備（設(shè)施）管理規(guī)程目的 確保給排水設(shè)備正常工作，保證生活用水和消防用水正常供排。職責(zé)1）維修班負(fù)責(zé)：（1）給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集，保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件，材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制、外委修理的聯(lián)系工作。（3）每年12月制訂下一年度《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。（2）審核《給排水設(shè)備維修記錄表》、《給排水設(shè)備維修管理制度》中修、大修計(jì)劃。在給排水設(shè)備啟動(dòng)時(shí)觀察電流、電壓、水壓，并傾聽(tīng)有無(wú)異響，并記錄于《泵房運(yùn)行日志》。2）給排水維修工按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，協(xié)助外委維修工程。4）因工作維修等原因停水，由給排水維修工填寫《停水通知單》經(jīng)工程部經(jīng)理、物業(yè)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后交大廈客戶中心，由客戶中心提前 24小時(shí)通知用戶，因突發(fā)事件停機(jī)、停水，在1小時(shí)內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門處理，并在恢復(fù)供水后24小時(shí)向用作出解釋。適用范圍 大樓內(nèi)的給排水設(shè)備。工作程序1）給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)由給排水維修工負(fù)責(zé)。3）給排水維修工程按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃》、《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)表》要求工作，并將檢查保養(yǎng)情況，零部件更換記錄在班組工作日志上。5）給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容（含使用材料周期01自動(dòng)供水設(shè)備水泵機(jī)組外觀清潔擦洗、除污半月壓力表指示不正常、更換不定期電機(jī)主回路、控制回路測(cè)試、檢查緊固半年水泵如滲漏，更換盤根填料不定期機(jī)械潤(rùn)滑加0黃油半年02管道如滲漏，補(bǔ)漏；如銹蝕，除銹、刷漆不定期閥門如漏水，緊固螺絲；如銹蝕，防銹、潤(rùn)滑不定期給排水系統(tǒng)故障處理方法1）供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，值班機(jī)電工應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知給排水維修工及時(shí)維修。3）給排水設(shè)備故障一般不超過(guò)8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處，限期解決。5）給排水維修工按《給排水設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》要求，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《給排水設(shè)備維修記錄表》、《給排水設(shè)備保養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修同時(shí)記錄于《機(jī)電設(shè)備臺(tái)賬》。內(nèi)容1）生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性檢查保養(yǎng)，每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。3）排污泵，潛水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。5）泵體的保養(yǎng)：（1）檢查泵體應(yīng)無(wú)破損、銘牌完好、水流方向批示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。（3）檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。（5）緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。6）電機(jī)的保養(yǎng)：（1）外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。0（3）電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。（2）單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)漏水。（4）管道及各附件外表整潔美觀，無(wú)裂紋，油漆應(yīng)完整無(wú)脫落。8）控制柜的保養(yǎng)：（1）斷開(kāi)控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可靠。（3）清潔控制柜內(nèi)外灰塵。，觀察電流表、指示燈指示是否正常。 相關(guān)文件及記錄1） 水泵月保養(yǎng)記錄；2） 水泵電機(jī)半年保養(yǎng)記錄。適用范圍 大樓內(nèi)中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備。運(yùn)行領(lǐng)班負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督操作和維修工作，經(jīng)理負(fù)責(zé)運(yùn)行、審批有關(guān)重大事務(wù)，協(xié)調(diào)各方面工作。2） 空調(diào)維修工負(fù)責(zé)編制空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）設(shè)備臺(tái)賬