【正文】 、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火 鍋店；其他商店：禮品店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品 和香水、煙店、報紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機、玩具、郵票和紀念品、運動器材、收藏 品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園 藝用品、紀念品；服務(wù)類：美容、理發(fā)、修鞋、洗衣 店、干洗店、眼鏡和驗光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、照相館、旅行社、裁縫店、加油站、機票代售；機構(gòu) 類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫(yī)療機構(gòu)和牙醫(yī)、保險公司、房地產(chǎn)公司、會計師事務(wù)所、公共展廳；文化 娛樂設(shè)施：劇場、會議室、保齡球館、兒童樂園 在確定了商業(yè)房地產(chǎn)可以由哪些微觀經(jīng)營主體之后，就需要從中進行選擇。 微觀經(jīng)營主體選擇的第一個考慮因素是建筑特 點和建筑條件。同時，商業(yè)房地產(chǎn)的類型和特點也在很大程度上取決于微觀經(jīng)營 主體的組成。他們在制定招商計劃時，已經(jīng)確定了各種微觀商業(yè)經(jīng)營主體的組成和數(shù)量，他們占整個可出租 面積的比例以及他們在商業(yè)房地產(chǎn)中的地位和位置。商業(yè)房地產(chǎn)項目可以根據(jù)各 地區(qū)消費水平、消費結(jié)構(gòu)、消費能力和商業(yè)房地產(chǎn)項目的經(jīng)營規(guī)模進行經(jīng) 營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮： 業(yè)態(tài)定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項目； 目標市場定位：滿足地區(qū)全客層消費者需要；地區(qū)或城市新型商業(yè)區(qū)的標志性企業(yè)； 主題特色：符合當?shù)厝巳旱慕?jīng)營主題設(shè)計； 經(jīng)營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置； 微觀經(jīng)營主體選擇的第三點是要要考慮零售業(yè)的一些特點，這包括： 經(jīng)營組織形式（連鎖經(jīng)營、合作經(jīng)營還是特許經(jīng)營）； 銷售方式（自助服務(wù)、自選商店 還是百貨商店）； 經(jīng)營規(guī)模（大百貨商店還是小貨亭）； 經(jīng)營范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購物還是方便購物）； 經(jīng)營商品檔次（是高價和流行商品、還是低價沖動購買商品）； 商品本身特點（是否產(chǎn)生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛(wèi)措施）。 然后，在微觀經(jīng)營主體組成確定之后，還需要根據(jù)各種微觀經(jīng)營主體的需求和商業(yè)房地產(chǎn) 自身的需要進行整 合，最后確定它們在商業(yè)房地產(chǎn)的位置，以促進共同繁網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 22 榮，給商業(yè)房地產(chǎn)帶來最佳效益。首先，核心微觀經(jīng)營主體對于引導人流起著關(guān)鍵作用，其布局直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)的形態(tài)。 其次，在微觀商業(yè)主體的布局上，應(yīng)該考慮選擇一些微觀商業(yè)主體集中布置，因為購物者對商業(yè)房地產(chǎn)只有一 家商店出售某種商品不會感到滿意，希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，方 便的進行款式、質(zhì)量和價格的比較。 接下來考慮普通微觀經(jīng)營主體的位置，微觀經(jīng)營主體的適當組合能夠在一定程度上提高銷售額。各種微觀經(jīng)營主體之間的親和力是不同的，一些經(jīng)營項目 的商店組成群體有助于加強吸引力，另一些經(jīng)營項目的商店需要相互避開。 在大型商業(yè)房地產(chǎn)，四種主要商店類型需要互相聚集。第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品 款式、價格和顏色進行比較。此外，適合聚集的還有個人服務(wù)店，這些服務(wù)設(shè)施需要靠近停車場和入口，有 可能的話集中布置，并與其它微觀 經(jīng)營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)時間之外繼 續(xù)營業(yè)。超級市場需要能夠方便的進出停 車場，有可能的話最好設(shè)置單獨的出入口，珠寶店和音像制品店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。百貨商店往往成為大型商網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 23 業(yè)房地產(chǎn)的核心，但是常常 只能獲得比較低的租金，特殊的情況還 能夠有所增加，并且隨著面積的增加而遞減。小型百貨商店往往也很重要，所以也可以通過談判得到比較低的租金。它有很好的信譽，能夠 繳納足夠的租金。因此，對于大型 商業(yè)房地產(chǎn)而言，超級市場是必不可少的。 綜合商店可以占到整個商業(yè)房地產(chǎn)營業(yè)面積的 4～ 9％。他們常 常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。大的女裝店和男裝店是重要成員。 家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營業(yè)層只 需要小面積展示空間?？觳蜑閱T工和購物者提供餐飲。 禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響制品店和照相機商店通常只能由地方經(jīng)營者經(jīng) 營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。 服務(wù)設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商業(yè)房地產(chǎn)項目中占的比例很小，不超過 2％。租金的制定應(yīng)該依 據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項目的投資計劃計算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營管理成本，參考當?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金水平，并綜 合考慮項目經(jīng)營策略制定切實可行的招租條件。招商招租條件對同一項目要穩(wěn)定，對薄利配套項目要有一定程度的靈活性。此外，位置不 同，租金也會有所差別，即使在同一商業(yè)房地產(chǎn)項目內(nèi)部，位 置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。收取的租金一般分為兩個部分， 一部分按面積收取基本租金，成為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租 金。商業(yè)房地產(chǎn)微觀商業(yè)經(jīng)營主體的選擇要 保證租金的來源。但是，很多情況下，獲得長期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營主體和短期高回報是有 矛盾的，在某些情況下難以兩全其 美。 選擇策略 商業(yè)房地產(chǎn)項目應(yīng)該盡量選擇國內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。 項目推廣策劃的程序發(fā)達地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進一步吸引外地合作項目；如東 部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國內(nèi)外市場上領(lǐng)先的企業(yè)和品 牌，再選擇當?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項目。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 25 在微觀經(jīng)營主體選擇上應(yīng)該遵循如下策略 ：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項 目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。 傳統(tǒng)之大型不動產(chǎn)中介業(yè)者固然也陸續(xù)建置網(wǎng)站將其對象信息散 布于網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)之新興媒體﹐但個案所設(shè)定之通路型態(tài)則是充分發(fā) 揮網(wǎng)絡(luò)之特性而將信息交換之功能拓展至極致﹐其之手段則是藉 由兩個網(wǎng)站之建置以為基礎(chǔ)架構(gòu) (infrastructure)，此二者為： (1)IndirectWeb 系全臺免費不動產(chǎn)買賣租賃業(yè)務(wù)信息交 換站，一個供委買及委賣者自由登錄并交換信息之園地 (2)AgentbspWeb 系全臺免費不動產(chǎn)買賣租賃業(yè)務(wù)代理站﹐ 以智能型代理人之型態(tài)搜集網(wǎng)絡(luò)上各相關(guān)中介業(yè)之對象信息﹐以 為搜尋及撮合對象之園地，其中之Indirect＆ nbspWeb 又系以 Agent＆ nbspWeb 為其入口網(wǎng)站﹐易言之﹐ Agent＆nbspWeb 以其智能型代理人之角色及功能﹐將 Indirect＆ nbspWeb 之 委買、委賣信息納入其中﹐而且再擴及網(wǎng)絡(luò)上不動產(chǎn)買賣之相關(guān)信息與資源 ﹐如此其將成為自身Indirect＆ nbspWeb 以及中介業(yè)者之虛擬代理人 (virtual＆ nbspagent)﹐而在此雙重虛擬網(wǎng)站之建置下﹐其將擁有以下之 Strength ： (1) 最為齊全而完整之委買 ?委賣對象信息 ＆ nbsp 涵蓋網(wǎng)絡(luò)上相關(guān)之不動產(chǎn)買賣對象信息﹐而不限定于特定之中 介業(yè)者﹐使使用者得以享有最大之信息透明化。 (3) 最適化之商品 ＆ nbsp 智能型代理人之功能令使用者得以依其偏好及條件設(shè)定搜尋及撮合之標的﹐且這樣的 設(shè)定對使用者言﹐是實時 (real＆ nbsptime)而可由其全然掌握其間之彈性變化。智能型代理人同時可讓眾多的使用者各依其所好在極短時間內(nèi)自行組合并獲得其偏好之信息﹐已相當程度地 達到 mass＆nbspcustomization＆ nbsp 這一網(wǎng)絡(luò)時代之行銷概念且足以使消費者獲得最大之滿足。 (5) 不收費之自由園地 ＆ nbsp 虛擬化之個人商業(yè)網(wǎng)頁﹐委買 ?委賣者皆可自由上網(wǎng)登錄﹐可進一步降低委買 ?委 賣者之交易成本。 店鋪組合營銷形式的實施 店鋪是流通領(lǐng)域的基本單位，是聯(lián)系商企之間關(guān)系的紐帶， 是聯(lián)系顧客的橋梁。中間商在經(jīng)營上與 企業(yè)沒有連帶的責任，他們?nèi)我膺x擇進貨渠道，任意選擇企業(yè)， 隨意采用銷售手段與促銷手段，在企業(yè)需要零批商和店鋪配合 時，往往得不到有效的合作。 店鋪組合營銷，是將企業(yè)外部的店鋪用契約和協(xié)議的方法組 合起來，使其成為企業(yè)的經(jīng)銷店、特約經(jīng)銷店、特約批發(fā)商、連 鎖店、代理店，通過企業(yè)內(nèi)部的銷售公司、銷售分支機構(gòu)、辦事 處、營業(yè)所，在零批、零集渠道組成營銷網(wǎng)絡(luò)體系，用于解決中間商、代理商不能很好配合營銷過程的矛盾，使企 業(yè)的銷售重心貼近市場，接近顧客，促進最終消費，提高企業(yè)的市場支配能力與市場影響能力。國外很多大 公司很早就開始這樣做了，松下公司就建立了 240 多個批發(fā)銷售部和不計其數(shù)的零售店鋪，＆ nbsp麥當勞的成功得 益于連鎖店的營銷形式。 “ 匯仁腎寶 ” 的 營銷方法，更是別具一格，他們先是采用駐點宣傳的方法，將 “ 匯仁腎寶 ” 四個字貼滿了大街小巷、住宅區(qū)、電線 桿，費用卻不很大；進而直接向店鋪組織供貨，同時又影響了一批零批商、中間商回過頭來現(xiàn)款提貨、預付貨款。 靈活多樣的店鋪組合營銷形式 總結(jié)中外企業(yè)一些具體營銷措施和策略，店鋪組合營銷采用的基本形式有以下五種： 。這種形式比較適合大、中型企業(yè)銷售長線耐用商品和高科技產(chǎn)品。利用協(xié)議、契約的方法，將店鋪組成相對緊密的商業(yè)伙伴關(guān)系，自設(shè)分銷機構(gòu)和倉儲運輸機 構(gòu)，統(tǒng)一價格、統(tǒng)一供貨、統(tǒng)一促銷手段和方法。 。這種形式適合小型企業(yè)，銷售季節(jié)性短線產(chǎn)品。利用目標市場的倉庫設(shè)施、經(jīng)銷組織，支付傭金、自我訂價，銷售本企業(yè)的商品。 。這種形式適合中、 小型企業(yè)生產(chǎn)的長線耐用品的銷售過程。在采用營銷形式時，一定要 對怎樣回收貨款及回收貨款的期限和額度制定具體的目標計劃，從嚴考核，并附以獎罰制度和組織處理方法，使其 落到實處。 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻， ： 332985688，個人主頁 28 店鋪組合營銷法與傳統(tǒng)營銷相比大致上有以下十個方面的優(yōu)點： ，能最大限度地減少呆賬和壞賬，可以向組合起來的店鋪規(guī)定貨款回收的時限，限期結(jié) 賬。 ，并能很快占領(lǐng)市場。 ，延長老市場的壽命周期。 ，只要市場上需要，企業(yè)就可以隨時供貨。 ，使本企業(yè)的銷售組織向流通領(lǐng)域的深度和廣度進軍。 、代理商的不合作態(tài)度，使企業(yè)能得心應(yīng)手進行促銷宣傳，并掌握其強度和力度，通過提升店 鋪組合營銷力，與競爭對手展開競爭。 、零批店鋪銷售本企業(yè)的產(chǎn)品，實施企業(yè)名優(yōu)品牌戰(zhàn)略管理，使企業(yè)永遠立于不敗之地。 ，＆ nbsp 增強企業(yè)產(chǎn)品的競爭能力，使其走向更廣泛意義上的市場。 要對店鋪的布局、商業(yè)街、商業(yè)圈、住宅區(qū)情況進行調(diào)查，做好店鋪組合的準備工作。 送貨服務(wù)要講究方式、方法，要根據(jù)店鋪的規(guī)模和銷售能力而定。根據(jù)推算的數(shù)據(jù)，增減送貨量和送貨時間，及時結(jié)清賬款，且不可采取店鋪的人要多少就送多少的方 式。不講信用的店鋪要果斷撤點清賬，與講信用的店鋪建立 穩(wěn)固長期的業(yè)務(wù)關(guān)系。在生意場上還要表現(xiàn)忠實可靠，重信用、講義氣行為。鑒于以上條件，市場宣傳人員，宜在高中以上畢業(yè)生和企業(yè)優(yōu)秀職工中招聘選擇。通過當?shù)貏趧硬块T，招聘具有當?shù)貞艨?、有?jīng)濟擔保人、高中以上文化 程度、經(jīng)面試素質(zhì)好的人員。 。實用的內(nèi)容要求會背和熟記。 針對商業(yè)街、商業(yè)圈、住宅區(qū)實施重點突破，多頻率、長時期的覆蓋，達到預期的宣傳力度和強度。 ，篩選工作能力強、熱心產(chǎn)品推銷工作的人員擔任小區(qū)域內(nèi)的營銷員、聯(lián)銷組長，計發(fā)少 量的提成工資，訂立勞務(wù)合同，把宣傳和營銷活動制度化、規(guī)范化。該機構(gòu)人員為企業(yè)的常設(shè)駐外人員，每年給假期，平時不回來，貨源組織由專人負責。 購物中心的市場研究方法 市場研究 (Market Research) 要進一步了解零售市場，除零售商本身外，更應(yīng)進一步了解 其他相關(guān)的市場資訊，包括： 此舉將可協(xié)助你評估該零售商相對于該業(yè) 種營運的狀況。 競爭：該零售商的競爭者為何 ?最近市場是否有所變動 ?競 爭者目前的營業(yè)表現(xiàn)如何 ?該零售商的 應(yīng)對方式為何 ? 消費者反應(yīng)：在購物中心內(nèi)哪些零售商是消費者所喜愛的 ?哪些改變是消費者所喜愛的 ? 底下從折扣述 起，其主要目的是批發(fā)商鼓勵零售商盡可能按時支付應(yīng)付帳款。 例：棒球手套建議的零售牌價為 $50，而零售商的交易折扣為 40％，則其進貨成本為 $30。 案例：一系列的毛巾其建議的牌價為每一條 $20，零售商提供一系列的折扣百分比30％， 10％及 5％，為求得真 正的凈價格，乘以此系列的百分比： $20*＝ $14 $14*＝ $ $*＝ $ 凈價格為 $ 現(xiàn)金折扣（ Cash Discounts） 現(xiàn)金折扣