【文章內(nèi)容簡介】 知名學(xué)府 布于岳麓山周邊。長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，岳麓山國家大學(xué)科技園和岳麓山大學(xué)城齊集于此?？萍荚缆础?shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中的最獨特的環(huán)境優(yōu)勢之一。岳麓區(qū)又是長沙名人的集聚中心，古代有朱熹、張栻 、陸九淵、曾國藩、左宗堂、王夫立在岳麓書院講學(xué)、求學(xué)，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學(xué)瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚會，在橘子洲流連；岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、蔡鍔、陳天華、姚宏業(yè)、焦達峰、蔣湘武、劉道一、陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨?，F(xiàn)代名將肖勁光、陶峙岳生長于斯，當(dāng)今20多位“兩位”院士在此工作。人文資源的高密度聚合，在全國是極其罕見的。綜合配套環(huán)境：岳麓區(qū)不僅是長沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本項目所在地溁灣鎮(zhèn)是河西的中央商務(wù)圈。通程商業(yè)廣場是市區(qū)最大商業(yè)廣場之一。省中醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市第四醫(yī)院、市結(jié)核病院、省武警醫(yī)院分布溁灣鎮(zhèn)，影城、酒店、農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)校、幼兒園等各項生活配套十分齊全。（四）項目建設(shè)規(guī)模項目建設(shè)用地：總項目建設(shè)用地： （2566畝）；分項目建設(shè)用地：龍王港大堤、風(fēng)光帶用地： （432畝），主題公園用地： （1217畝），生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： （140畝），綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地： （660畝），濱湖路用地： （117畝）。項目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積總項目建筑面積： 1 321800平方米；分項目（建設(shè)內(nèi)容）建筑面積：龍王港大堤、風(fēng)光帶用地：防洪堤、防洪通道、綠化帶、麓山垸排漬泵站等，主題公園用地：亭、臺、樓、閣、廊等 3000平方米，生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地：餐飲、接待等，266800平方米，綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地：商業(yè)、居住、公建，1052000平方米，濱湖路用地：道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長1214米，路幅36米（局部42米）。其中主題公園建設(shè)內(nèi)容包括：，，停車場4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、公園游堤及島嶼建設(shè)、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設(shè)施、水電市場設(shè)施等。項目投資額：總項目投資額： 615500萬元；分項目投資額：龍王港大堤風(fēng)光帶： 13000萬元，主題公園： 42000萬元，生產(chǎn)安置（公園協(xié)調(diào)區(qū)）用地： 508000萬元，綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地： 46000萬元，濱湖路用地： 6500萬元。項目資金來源：項目資金來源的分別為財政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨招商合作三類。1）市、區(qū)二級財政拔款項目為：龍王港大堤風(fēng)光帶、主題公園及濱湖路 計61500萬元。2）投資單位自籌資金項目為：綜合（房地產(chǎn)開發(fā)）用地項目 計508000萬元。3）區(qū)、街道單獨招商項目為：（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地項目 計46000萬元。（五）項目建設(shè)時序：本項目為一次總體規(guī)劃，分期實施。實行總項建設(shè)公益項目優(yōu)先，開發(fā)項目建設(shè)基礎(chǔ)建設(shè)優(yōu)先的時序原則。具體時序為：總項目建設(shè)： 2006年3月—2015年12月，歷時10年。分項目建設(shè)：龍王港大堤、風(fēng)光帶、防洪通道： 2006年3月—2009年5月；主題公園建設(shè)： 2007年8月—2010年9月；濱湖路建設(shè)： 2007年8月—2008年12月；(公園協(xié)調(diào)區(qū))生產(chǎn)安置項目建設(shè)： 2007年10月—2011年9月；綜合(房地產(chǎn)開發(fā))用地項目建設(shè)： 2007年12月—2015年12月。二 房地產(chǎn)開發(fā)項目概況西湖文化園項目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項目，根據(jù)我集團公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關(guān)協(xié)議，由我公司籌資建設(shè)西湖文化園范圍公益性項目，而（房地產(chǎn)開發(fā)）綜合用地作為投資回報用地。公益性項目投資的社會效益、環(huán)境效益的實現(xiàn)，全部要由房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益來實現(xiàn)。所以在以后的闡述中，將把房地產(chǎn)開發(fā)項目放在一個主要的位置。（一）項目地理位置及環(huán)境本項目地處長沙市岳麓區(qū)西湖文化園，即東經(jīng) 176。，176。位于西湖文化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調(diào)區(qū)）生產(chǎn)安置用地為鄰。“湘江作帶，麓山為屏；一湖水碧，兩山林深。左盤龍王，右踞王陵；市府前庭，省會西門”。項目得天獨厚的地理自然環(huán)境是充滿詩情畫意的。（二）項目交通優(yōu)勢除上述總項目的交通優(yōu)勢外，本項目還具備以下交通特色優(yōu)勢：規(guī)劃中的地鐵將在本居住區(qū)的北主入口咸嘉湖路設(shè)西湖站，在公園南大門楓林路上設(shè)有一個地鐵樞鈕站，將大大方便本居住區(qū)業(yè)主居民的快速出行。本龍王港防洪通道由10米加寬到20米，與公園環(huán)湖路和城市道路濱湖路相連通構(gòu)成居住區(qū)的外環(huán)交通線。本居住區(qū)的北主入口將兼作為西湖文化園的北大門，在南端臨湖設(shè)一游船碼頭，與公園主入口——南大門碼頭構(gòu)成水上航路。本居住區(qū)內(nèi)交通將采用人車分流，將居住區(qū)內(nèi)車行道設(shè)在負(fù)一層，人行道在地面。（三）項目建設(shè)規(guī)模：項目建設(shè)用地： 44公頃（660畝）； 其中：教育（小學(xué)）用地： （21畝）。項目總建筑面積： 135—142萬平方米；1）地面建筑面積： ，其中：配套商業(yè)面積： ，配套公共建筑： ，住宅面積： 9410萬平方米。2）地下建筑面積： 30—37萬平方米； 其中：地下汽車庫： 23—30萬平方米，地下人防兼設(shè)備用房： 3萬平方米，地下綜合用房： 4萬平方米。項目投資估算： 人民幣51億元；其中：土地成本估算： 24億元，建筑安置工程費用： 18億元，配套及其他費用： 9億元。項目建設(shè)時序1）本項目將分作三期開發(fā)建設(shè)，每期建設(shè)周期為三年，計8年全部完成：2007年12月——2010年12月 第一期工程建設(shè)，2009年10月——2012年10月 第二期工程建設(shè)，2011年10月——2014年10月 第三期工程建設(shè)， ——2015年10月 綜合配套、場外工程全部完成。2）本項目按地域分東、中、西三塊作為分期建設(shè)地塊，建設(shè)順序優(yōu)先考慮，從東到西。第四章 項目建設(shè)背景和重要意義一 項目建設(shè)背景項目建設(shè)用地現(xiàn)狀本項目建設(shè)用地“咸嘉湖”2565畝，其中西湖街道的西湖漁場漁池水面1402畝，龍王港水域及大堤用地460畝，本區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有房屋總面積約9500平方米，全部為磚混、磚木和棚屋結(jié)構(gòu)。西湖漁場建于1973年，以前原是一片低洼水田，長年受龍王港洪水侵害，十種九不收。1973年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。多年來西湖漁場一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。隨著城市化的推進，大量外來租佃戶以這種違章棚屋為作坊，生產(chǎn)劣質(zhì)食品。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說是長沙市區(qū)最臟、最臭的地方。地塊內(nèi)兩千多居民生活質(zhì)量極差，道路不暢，垃圾遍地，污水橫流。嚴(yán)重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對外形象。龍王港為湘江一級支流，全長31公里，流域面積173平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為27米，湘江洪水期水位高達37米以上，西湖漁場路面標(biāo)高僅為29米，連年洪水不僅造成西湖漁場十年九澇，也對望月湖小區(qū)4萬多居民安全構(gòu)成很大威脅，1998年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。項目的提出根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國家級風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃，本地塊規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園，龍王港下游防洪大堤按200年一遇標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計。長沙市政府于2004年確定本項目為防洪、居住、風(fēng)景游賞、觀光服務(wù)、市政設(shè)施建設(shè)綜合性打捆項目，為解決資金來源，以“政府引導(dǎo)、市場運作”方式實施。岳麓區(qū)在2004年將本項目列入戰(zhàn)略性重大項目對外招商。項目前期工作成果2005年應(yīng)岳麓區(qū)人民政府邀請，本集團公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設(shè)本項目的三個系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關(guān)系，積極地開展項目各項前期工作。2004年12月編制了《西湖文化園概念性規(guī)劃方案》，2005年3月召開了《西湖文化園概念性規(guī)劃方案王家咨詢與評議》，2005年5月完成了《西湖文化園概念性評級方案》的編制和評審工作，2005年12月底前完成了項目的立項批復(fù)、環(huán)境影響初審，項目選址、規(guī)劃用地審批工作。并開始了龍王港防洪大堤建設(shè)的前期工作。2006年1月對龍王港防洪大堤進入實質(zhì)性投資，開始征地拆遷工作。2006年3月龍王港防洪大堤開工建設(shè)，支付了首期工程款4000萬元。2006年3月完成了項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申批領(lǐng)發(fā)工作。2006年12月底前編制《西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃》，辦理項目用地、農(nóng)用地征用申報手續(xù)。2007年3月、4月完成了《西湖文化園修建性評細(xì)規(guī)劃》的初審和復(fù)審工作。2007年4月利用集團各種有利資源，協(xié)助市、省國土部門，完成了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、工地征收的國土資源部的申報、批準(zhǔn)工作。省政府下達項目農(nóng)地轉(zhuǎn)用、土地征收審批單。我集團公司支付了總項目的各項征地稅費4000多萬元。2007年6月我集團公司參與項目征地拆遷安置補償工作。2007年6月、7月完成了《岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細(xì)規(guī)劃》的編制和市級規(guī)劃評審。2007年8月、9月完成了土地掛牌二次進窗、依法合理設(shè)置掛牌前置條件等掛牌前期準(zhǔn)備工作。足額支付了二、三土地征遷費用7000萬元。二 項目建設(shè)的重大意義本項目建設(shè)具有重大的社會效益、環(huán)境效益和相應(yīng)的經(jīng)濟效益。項目建設(shè)的重大社會效益1）本項目的建設(shè)，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬居民的生命財產(chǎn)安全隱患，防洪標(biāo)準(zhǔn)達到了抗二百年一遇等級。2）本項目的建設(shè)，將極大地提高了原西湖漁場漁民（農(nóng)民）的生產(chǎn)、生活質(zhì)量，生產(chǎn)、生活二項安置用地得到有效的落實。3）主題公園的建設(shè)，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯誤美食、水上休閑、運動健康的城市開放式公園。提高了長沙西大門、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)的綜合接待能力。4）濱湖路的建成，進一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。5）高品質(zhì)居住區(qū)的建設(shè)，將成為長沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時尚的全國示范居住區(qū)。明顯改善長沙市民的居住模式，將會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響力。項目建設(shè)的重大環(huán)境效益1）龍王港防洪大堤綜合整治完成后，將改變龍王港河水垃圾成堆、洪水期水質(zhì)混濁、枯水期水質(zhì)發(fā)臭的現(xiàn)狀；大堤內(nèi)坡親水平臺和石砌護坡完工和外坡風(fēng)光帶的建成，將構(gòu)成以“龍港鶯舞”為特色的景觀，成為西湖文化園優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。2）主題公園的建設(shè)將告別原西湖漁場極端“臟、亂、差”的歷史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、“登軒等月”的牛形山、龍頭山觀景臺為骨架的西湖新十景取而代之。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個城市廣場雕塑，營造分區(qū)植物景觀林，建設(shè)“項鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。3）公園協(xié)調(diào)區(qū)和綜合開發(fā)區(qū)經(jīng)過精心規(guī)劃、合理布局，將以全新的現(xiàn)代化綜合商務(wù)、生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化本區(qū)塊生活、居住環(huán)境。項目建設(shè)的經(jīng)濟效益1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項目推出，將原西湖漁場低洼地的土地價值提高了近十倍。本宗土地的掛牌成本的溢余值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項目公益項目6億多元的資金來源，還給市、區(qū)兩級政府帶來相當(dāng)?shù)呢斦杖搿?）本項目50多億的房地產(chǎn)投資建設(shè)和項目建成后的經(jīng)濟經(jīng)營，將給國家和地方政府帶來可觀的稅費收益。3）本項目生產(chǎn)安置用地的經(jīng)營性項目建成，將為原西湖漁場的漁民（農(nóng)民）提供長遠(yuǎn)的就業(yè)崗位。房地產(chǎn)項目的商業(yè)配套用房和生產(chǎn)安置經(jīng)營用房的購置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營者提供經(jīng)商場所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機會。4）本項目的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營也將有長遠(yuǎn)的、綜合性的經(jīng)濟效益。第五章 項目市場調(diào)研本次可研報告編寫，沒有委托房地產(chǎn)顧問公司作專業(yè)市場調(diào)查，短期內(nèi)收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司進一步編寫更為準(zhǔn)確詳盡的調(diào)研報告。一 長沙地產(chǎn)市場分析長沙作為湖南省省會、全國地產(chǎn)二線城市，前五年地產(chǎn)市場處在緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)，今年由于異常因素，房地產(chǎn)經(jīng)營性土地出讓價格有了迅猛的提高，這種異?，F(xiàn)象，會給房地產(chǎn)市場帶來巨大的市場風(fēng)險，對本項目的土地出讓價的最終確定，增大了可變因素。2002年——2006年長沙地產(chǎn)市場在數(shù)量、規(guī)模、平均單價和土地開發(fā)強度等方面處于一個平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。而今年在明顯提高了容積率（，）的情況下，單位地價出現(xiàn)了極端異常的增長。而近期正在掛牌階段地塊的起始價有了較大幅度的回落，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展?，F(xiàn)將上述分析的調(diào)查數(shù)居列表如下。附表一：歷年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表年份出讓面積（hm2）出讓金總額（萬元）出讓土地平均單價年漲幅（%）（元/m2）（萬元/畝）200217601820033163692004350229200550658720066518582007（已成交）133283661058042007正在掛牌125193122注：出讓總金額2002年——2006年均為成交價2007年已成交部分為成交價2007年正在掛牌部分為起始價，成交價將有較大幅度加價。附表二：長沙市2007年已成交部分地