【正文】 永久性用水可以通過(guò)該涵管補(bǔ)水、換水，在湘江下游香爐洲樞紐建成后，湘江水面保持在3132米之間，龍王港常年水位與主題公園湖面設(shè)計(jì)樣高一致。考慮到該該湘江樞紐未建成前龍王港枯水期水面低于湖面設(shè)計(jì)標(biāo)高，應(yīng)增加設(shè)計(jì)進(jìn)水泵站一座，并在龍王港河底埋設(shè)取水涵管至臨河二個(gè)醫(yī)院的上游取水口取水。生活用水以市政給水為供水水源，本規(guī)劃范圍由長(zhǎng)沙市第四供水廠供水。本項(xiàng)目總生活用水水量估算為9500m3/d。在楓林路DN600給水干管接入DN300進(jìn)水管，給濱湖路和龍王港防洪通道布置給水干管，形成環(huán)狀供水管網(wǎng)。2）排水：根據(jù)長(zhǎng)沙總體規(guī)劃，河西區(qū)為雨污分流制，本規(guī)劃范圍雨水沿道路邊溝收集，建設(shè)完整的雨水管道收集系統(tǒng)，雨水就近排入主題公園水體，經(jīng)排水箱涵至已建成的麓山垸泵站提升，排入龍王港，最終排入湘江。本規(guī)劃范圍污水量為7560 m3/d，全部污水納入道路污水管道，設(shè)計(jì)在麓山垸泵站西側(cè)建造污水泵站，收集后由泵站提升，排入城市污水管道。3）供電：本規(guī)劃范圍用電負(fù)荷量計(jì)算為17400KW，，需變壓器總?cè)萘?6500KVA。本地域10KV電源直接取自楓林路城市道路市政電網(wǎng)，在公園協(xié)調(diào)區(qū)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合用地區(qū)內(nèi)各建10KV中心變配電所。本規(guī)劃范圍周邊有110KV石塘嶺變、110KV桐梓坡變、110KV桃花變，雙電源電力供應(yīng)應(yīng)有保證。 主題公園和公園協(xié)調(diào)區(qū)采用樹(shù)干式供電方式，電源由公園協(xié)調(diào)區(qū)中心變引來(lái)。城市道路、廣場(chǎng)、公園環(huán)湖路、龍王港風(fēng)光帶和其他室外活動(dòng)場(chǎng)地，規(guī)劃考慮夜間亮化工程，照明燈具采用適合環(huán)境的華燈、庭院燈；室外小道、綠地選用草坪燈、庭院燈組合。高低壓線路采用電纜直埋式或電纜溝敷設(shè)方式。低壓供電半徑一般控制在250m范圍內(nèi)。4）弱電：電信用戶門數(shù)為15500門，需程控電話機(jī)交換容量19500門。公園協(xié)調(diào)區(qū)和主題公園的電信線路和寬帶網(wǎng)從楓林路市政弱電管網(wǎng)引入，接入電信交接箱（容量2000門），再?gòu)慕唤酉湟龅礁饔脩?。有線電視采用HFC網(wǎng)絡(luò)，在公園協(xié)調(diào)區(qū)設(shè)有電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，廣電光纜從楓林路市政弱電管網(wǎng)引入，先進(jìn)入光節(jié)點(diǎn)，再?gòu)墓夤?jié)點(diǎn)引出同軸電纜至各戶。二 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（綜合用地）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總平面設(shè)計(jì)本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的用地形狀象一個(gè)“如意”，靜靜地依偎在龍王港生態(tài)景觀綠帶和西湖湖面之間。按照西湖文化的景觀規(guī)劃和本項(xiàng)目的交通道路規(guī)劃，本用地分成東、中、西三個(gè)小區(qū)。東小區(qū)北靠龍王港防洪通道、東接濱湖路、西隔小區(qū)道路與中小區(qū)相連接，西南頻西湖湖面，南與濕地公園和白沙液路口為界；中小區(qū)北臨龍王港防洪通道，東連東小區(qū)用地，西面為西湖文化園的北大門廣場(chǎng)和北主入口通道，南臨西湖湖面；西小區(qū)西北為龍王港防洪通道、東臨北大門廣場(chǎng)和北入口通道，西面、南面、東南面均為西湖水面。建筑高度控制本項(xiàng)目按地理位置分作四個(gè)不同高度控制范圍，24米高度控制區(qū)：西湖文化園北、南主入口中軸線兩側(cè)各150米范圍，東北角的小學(xué)用地；40米高度控制區(qū)：臨西湖湖面；80米高度控制區(qū)：中小區(qū)、東小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)；60米高度控制區(qū)：西小區(qū)靠龍王港防洪通道一側(cè)，及中、東小區(qū)40米與80米控制區(qū)之間。交通組織設(shè)計(jì)1）地面層交通：地面層絕對(duì)標(biāo)高約為35米，主入口分別位于公園北大門兩側(cè)、西側(cè)濱湖路及中、東兩個(gè)小區(qū)之間。次入口：西小區(qū)中部向防洪通道和環(huán)湖路各設(shè)一個(gè)次入口；中小區(qū)中部向防洪通道和環(huán)湖路各設(shè)一個(gè)次入口；東小區(qū)向西側(cè)湖面設(shè)一次入口。小區(qū)各入口之間以地面小曲道路構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。其中小區(qū)主干道寬度14米，次干道9米， ，小區(qū)游園小路面2米。除游園小路為卵石或其他面層路面外，其余小區(qū)道路路面均為瀝青路面。地面層道路系統(tǒng)原則為人行路和特種車輛臨時(shí)專用路。2）負(fù)一層交通：，西、中二個(gè)小區(qū)各向防洪通道設(shè)二個(gè)出入口，東小區(qū)向?yàn)I湖路設(shè)二個(gè)出入口，以上出入口均為“一進(jìn)一出”。負(fù)一層道路寬度均為7米雙車道，在三個(gè)小區(qū)形成內(nèi)環(huán)網(wǎng)，并通向各地下汽車庫(kù)。負(fù)一層道路全部為車行道，禁止非機(jī)動(dòng)車和人行。地下停車庫(kù)設(shè)有電梯和樓梯通向地面。3）停車：在項(xiàng)目北大門和西大門各設(shè)少量停車位，只供臨時(shí)停車，利用地下室為主要停車場(chǎng)，停車車位應(yīng)滿足規(guī)劃要求。公共配套設(shè)計(jì)1）教育配套：教育配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)規(guī)定設(shè)計(jì)，在本項(xiàng)目東北角設(shè)24班小學(xué)一座，用地12000平方米，建筑面積約6000平方米。在東、中、西每個(gè)小區(qū)各設(shè)8班幼兒園一座，共三座，用地面積共7200平方米，建筑面積共6000平方米。 2）會(huì)所：綜合性會(huì)所二個(gè)，分別位于本項(xiàng)目北主入口東側(cè)和西主入口南側(cè)。 3）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：在北主入口和西入主口兩側(cè)設(shè)置 。 4）醫(yī)衛(wèi)：在綜合會(huì)所旁設(shè)門診所一個(gè)，每個(gè)小區(qū)設(shè)社區(qū)衛(wèi)生所一個(gè)。 5）文體：在綜合會(huì)所內(nèi)設(shè)青少年、老年活動(dòng)中心各一個(gè)，東小區(qū)會(huì)所設(shè)室內(nèi)游泳池和健身館，每個(gè)小區(qū)設(shè)戶外活動(dòng)中心一處。 6）社區(qū)服務(wù)：社區(qū)服務(wù)中心、居委會(huì)、物業(yè)管理按規(guī)定設(shè)置。7）防空地下室：按平戰(zhàn)兩用在高層建筑下設(shè)置。8）市政公用房：東小區(qū)設(shè)2800VA中心變電所（兼開(kāi)閉站）一個(gè)，每個(gè)小區(qū)設(shè)低壓變配電所一個(gè)。每個(gè)小區(qū)設(shè)燃?xì)庹{(diào)壓器一個(gè)。東西小區(qū)各設(shè)垃圾中專站一個(gè)。市政配套設(shè)計(jì)1）給水：本項(xiàng)目用水量計(jì)算為：9300 m3/a。從濱湖路和龍王港防洪通道DN300進(jìn)水管給水，在各小區(qū)形成DN200環(huán)形管網(wǎng)（兼室外消防用水）。高層建筑以變頻調(diào)壓分區(qū)形式供水。2）排水：雨污分流，雨水管道就近排入西湖水體，污水管道納入城市道路排污管網(wǎng)。3）電力：住宅一套一戶制供電，由小區(qū)配電房電纜通到單元計(jì)量箱。）弱電：電信、寬帶、有線電視以小區(qū)內(nèi)交接箱、光節(jié)點(diǎn)以光纜、同軸電纜接入各用戶。第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能一 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目十分注重環(huán)境的保護(hù)。環(huán)保在規(guī)劃設(shè)計(jì)與項(xiàng)目施工階段，竣工后的管理階段都作了充分的考慮。（一）、規(guī)劃設(shè)計(jì)中的環(huán)保意識(shí)與設(shè)計(jì)本項(xiàng)目在環(huán)境保護(hù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，突出了“綠色”和“生態(tài)”。主要體現(xiàn)在以下方面。生態(tài)綠地的建設(shè)1）、三個(gè)小區(qū)中央綠地，各為一個(gè)5千多平米帶水景、草坪、花木、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)的景觀游園。2）、組團(tuán)集中綠地、幢間綠地、林蔭道、行道樹(shù)等組成了小區(qū)多層次、多樣化的綠地體?？臻g環(huán)保設(shè)計(jì)在規(guī)劃平面布置和空間設(shè)計(jì)中，充分考慮到建成后的居民對(duì)大自然陽(yáng)光、空氣等需求，嚴(yán)格按照國(guó)家規(guī)范規(guī)定確定幢間日照間距。住宅的自然通風(fēng)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。本項(xiàng)目將在住宅（包括商業(yè)）設(shè)計(jì)中使用天然氣。使市民用上當(dāng)前最潔凈的能源，最大程度上消除居民區(qū)大氣中的廢氣排放。環(huán)境衛(wèi)生設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)置了垃圾中轉(zhuǎn)站、公共廁所、無(wú)害化處理的化糞池、雨污分流等環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)。將極大地改善項(xiàng)目居住區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀態(tài)。（二）項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)過(guò)程中和竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù)在施工過(guò)程中將最大程度減少或避免由于施工造成的環(huán)境污染。1）、使用散裝水泥、商品混凝土、和石灰膏，減少或避免建筑粉塵對(duì)環(huán)境的污染。2）、在鉆孔落注樁施工時(shí)，設(shè)置泥漿沉淀池，減少或避免鉆孔泥漿水對(duì)環(huán)境的污染。3）、在施工時(shí)盡量采用新工藝、新設(shè)備，盡量減少施工噪音污染，盡量避免夜間施工。特殊情況，報(bào)環(huán)保和建設(shè)主管部門批準(zhǔn)后再施工。4）、施工場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置生產(chǎn)污水和生活污水的收集系統(tǒng)，盡量減少或避免施工階段的污水排放污染城市水系。5）、施工過(guò)程中產(chǎn)生的廢渣、廢水和生活垃圾及時(shí)清運(yùn)以免污染環(huán)境。嚴(yán)禁焚燒垃圾（廢木質(zhì)材料、紙袋、草袋、廢塑料制品等）。項(xiàng)目竣工后管理階段的環(huán)境保護(hù)1）、加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)的宣傳力度，制定小區(qū)環(huán)保制度，改變市民固有的有害于環(huán)保的不良行為，樹(shù)立環(huán)保的文明意識(shí)。2）、加強(qiáng)新房裝修施工時(shí)對(duì)環(huán)境污染的管理。由物業(yè)管理部門嚴(yán)格把關(guān)，與裝修施工方簽訂文明施工的協(xié)議。減少或避免裝修施工中對(duì)環(huán)境的污染。3）、加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建成后的相關(guān)水系、小區(qū)綠地的保護(hù)和養(yǎng)護(hù)、維護(hù)。由物業(yè)管理部門專人負(fù)責(zé)。4）、加強(qiáng)對(duì)建成后小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生管理，及時(shí)做好小區(qū)日常環(huán)境衛(wèi)生工作，及時(shí)清運(yùn)垃圾和糞便。由物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)。二 節(jié)約能源　　能源是經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力和基礎(chǔ)。隨著人類社會(huì)的進(jìn)步和科技的高速發(fā)展，能源的消耗量越大；能源消耗與貯藏有限的現(xiàn)實(shí)矛盾日益突出。不合理地利用能源加劇了矛盾的激化，能源短缺已嚴(yán)重制約人類社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)、我省、我市正處于現(xiàn)代化、工業(yè)化、城市化進(jìn)程階段，是對(duì)能源保持旺盛需求的發(fā)展階段。目前，節(jié)約能源已成為我國(guó)和各地方經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，是提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量和效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式或轉(zhuǎn)變的有效途徑。　　本項(xiàng)目遵循《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》的規(guī)定，在設(shè)計(jì)中，采用技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理，環(huán)境和社會(huì)可以接受的措施，減少能源從生產(chǎn)到消費(fèi)各個(gè)環(huán)節(jié)中的損失和浪費(fèi)，更加有效、合理地利用能源。具體措施如下：該項(xiàng)目在總體規(guī)劃時(shí)，結(jié)合當(dāng)?shù)仫L(fēng)向、太陽(yáng)能輻射等氣候條件，合理確定各類建筑和道路的布局、走向、方位、朝向、體形、間距。形成良好的、有利于節(jié)能的微氣候環(huán)境?！　∷凶≌某虺?，或朝南偏東。保證冬季的最大日照。所有住宅都組織上了“穿堂風(fēng)”，利用夏季的季風(fēng)，由自然空氣流通降溫。特別是高層住宅，夏季可以少用或不用空調(diào)。建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)，采用多孔輕質(zhì)砌塊或空心磚等新型節(jié)能墻體材料，采用外保溫或內(nèi)保溫設(shè)計(jì)。內(nèi)隔墻采用輕鋼龍骨石膏板或加氣混凝土砌塊來(lái)代替粘土實(shí)心磚。以達(dá)到節(jié)能、節(jié)土、利廢的目的。推廣使用節(jié)能照明燈具，推動(dòng)國(guó)家“綠色照明”工程。推廣使用太陽(yáng)能。推薦使用太陽(yáng)能熱水器和太陽(yáng)能取暖裝置。在設(shè)計(jì)時(shí)考慮預(yù)留管線。材料、半成品和設(shè)備的選購(gòu)上注意運(yùn)輸成本和節(jié)能。在保證質(zhì)量的前提下，就近選擇本地材料、半成品和設(shè)備。項(xiàng)目建設(shè)中采用節(jié)水型的工藝、設(shè)備、器具，以節(jié)約用水。強(qiáng)能源的科學(xué)管理，在今后的物業(yè)管理中，建立節(jié)約能源的管理體系，節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約燃?xì)猓磺袑?shí)做到節(jié)能降耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。加強(qiáng)對(duì)建設(shè)期的施工人員和項(xiàng)目后的業(yè)主、管理人員的節(jié)能教育，養(yǎng)成節(jié)能習(xí)慣。第八章 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金回收計(jì)劃一、總項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金的籌措項(xiàng)目總投資計(jì)劃1）項(xiàng)目總投資額 ；其中：公益性項(xiàng)目 ， 房地產(chǎn)項(xiàng)目 ，另招商項(xiàng)目 。2）已投入資金： ； 王港防洪大堤建設(shè) ， 土地報(bào)批稅費(fèi) ， 土地拆遷費(fèi)用 。3）計(jì)劃再投入資金 ；公益性項(xiàng)目 ，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目 。4）再投入資金計(jì)劃2007年10月—2010年9月 公益性項(xiàng)目投資 ，2007年10月—2011年9月 另招商項(xiàng)目投資 ，2007年11月—2015年12月 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 。項(xiàng)目資金來(lái)源及時(shí)間1）公益性項(xiàng)目資金來(lái)源根據(jù)相關(guān)文件明確，公益性項(xiàng)目資金以本宗土地出讓金土地成本返回部分，由市區(qū)二級(jí)政府財(cái)政支付。根據(jù)“收支兩條線”、“即征即返”原則，應(yīng)由土地出讓金財(cái)政拔款來(lái)支付項(xiàng)目投資。根據(jù)岳麓區(qū)政府與我集團(tuán)公司的協(xié)議，若財(cái)政拔款逾期，由項(xiàng)目建設(shè)單位——我公司先行籌付，以確保項(xiàng)目順利完成。2）非公益性項(xiàng)目資金來(lái)源全部由建設(shè)單位自行籌措。二 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目投資計(jì)劃1）項(xiàng)目投資額及組成項(xiàng)目總投資 ；其中：土地成本（含拆遷費(fèi)用） ， 前期工程費(fèi)用 ， 建筑安裝工程費(fèi)用 ， 附屬工程配套費(fèi)用 ， 財(cái)務(wù)費(fèi)用 。2）項(xiàng)目投資計(jì)劃2007年11—12月 土地費(fèi)用支付 ，2007年3—12月 前期工程費(fèi)用 ，2008年—2010年 工程建設(shè)費(fèi)用支付 ，2009年—2012年 工程建設(shè)費(fèi)用支付 ，2011年—2014年 工程建設(shè)費(fèi)用支付 ，2014年—2015年 其他費(fèi)用支付 。項(xiàng)目資金來(lái)源集團(tuán)公司投資 ，其它渠道融資 ，銀行貸款 。三 房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回收計(jì)劃本項(xiàng)目的資金回收以商品房銷售為主要渠道，具體銷售計(jì)劃如下：2008年10月—12月 第一期工程開(kāi)盤銷售 ，2009年1月—2010年12月 第一期工程期房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 ，2010年1月—2012年12月 第二期工程期房銷售 ， 第一期工程現(xiàn)房銷售 ，2012年1月—2014年12月 第三期工程期房銷售 ， 第一、二期現(xiàn)房銷售 ，2015年1月—12月 現(xiàn)房余房銷售 。預(yù)期在2013年可以收回全部投資。第九章 項(xiàng)目可行性研究分析一 從市場(chǎng)供需關(guān)系進(jìn)行分析利用地段優(yōu)勢(shì)，立足岳麓區(qū)、面向長(zhǎng)沙、湖南岳麓區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境是長(zhǎng)沙市最好的，岳麓區(qū)的人文資源的豐實(shí)是全國(guó)突起見(jiàn)的。岳麓區(qū)的天比河?xùn)|藍(lán)、水比河?xùn)|清，交通暢捷、商業(yè)繁榮。立足岳麓區(qū)，岳麓區(qū)是市委、市政府的駐地，20余萬(wàn)高校師生的所在地，是國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)白領(lǐng)階層向往的市中心。本項(xiàng)目又處在河西的中央商務(wù)圈，環(huán)境依山面水，是長(zhǎng)沙及湖南中上層人士的最佳居所選擇。地段優(yōu)勢(shì)是本樓盤最大的優(yōu)勢(shì)。樓市一旦上市，將成為長(zhǎng)沙樓盤的需求的最熱點(diǎn)之一。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、品質(zhì)優(yōu)勢(shì)是強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力本項(xiàng)目品種結(jié)構(gòu)合理，住房比例占90%以上，商業(yè)房、其他用房（長(zhǎng)沙市相對(duì)滯銷積壓品種）所占比例小。住宅產(chǎn)品主要品種為濱水花園洋房和高層景觀公寓，將給未來(lái)的業(yè)主提供百年的享受。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和高檔的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)將是本樓盤強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。結(jié)論從當(dāng)前和發(fā)展的眼光看本樓盤在長(zhǎng)沙的影響力將是強(qiáng)勢(shì)的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的，能滿足眾多成功優(yōu)秀人士的熱情追捧，從供需關(guān)系分析，本項(xiàng)目實(shí)施是可行的。二 從項(xiàng)目投入與產(chǎn)出關(guān)系進(jìn)行分析（一）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析（附見(jiàn)附表五）本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)按照市規(guī)劃局《項(xiàng)目規(guī)劃定點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)》和產(chǎn)品規(guī)劃定位計(jì)算，在進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)研后，可作允許范圍內(nèi)的調(diào)整。規(guī)劃建筑面積按確定的分項(xiàng)目地界線確定。 規(guī)劃建筑面積按設(shè)計(jì)要點(diǎn)的容積率和用地面積計(jì)算，其