【文章內(nèi)容簡介】 市中心相互依托 與城市商業(yè)核心“蘆松商圈”僅2公里之遙，盡享城市中心全位配套。 CRLD 概念闡述 CRLD（ Center Recreational Living District）是指一個大型城市中，在政府總體規(guī)劃的引導下，依托區(qū)域客觀的自然景觀優(yōu)勢，而打造的具有獨特休閑生活氛圍的板塊?？蓾M足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、運動、教育需求。位于城市中心地帶，并具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的高尚居住區(qū)域。 CRLD 價值特征 CRLD規(guī)劃 特征 環(huán)境、居者資源豐富 高可到達性 價值成長速度 CRLD 價值 表現(xiàn) 推動區(qū)域價值成長 代表優(yōu)越生活方式 建設(shè)中 特征 優(yōu)越自然環(huán)境 便利交通條件 原始居住中心 商業(yè)街市特色 建設(shè)中 投資 休閑、健康的公園生活 一橫一縱核心力點 經(jīng)營成就理想財富 板塊投資價值成長高 建設(shè)中路 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） 優(yōu)勢 優(yōu)勢發(fā)揮 區(qū)位： 建設(shè)中路與紡織路交叉口。株洲市老城區(qū)，市居民住地之一，蘆淞商圈延伸帶。 舊城改造，現(xiàn)有資源渾厚，可依托與政府舊城 改造的政策，相應(yīng)市政配套則會加大建設(shè)力度。對現(xiàn)有資源的保護及資源擴張，將取得很大的實效。 環(huán)境資源： 背依株洲人工自然生態(tài)園“文化園”，面臨株洲市交通要道“建設(shè)路”。 株洲市區(qū)稀有大型人工園林景觀公園，公園內(nèi)部設(shè)置有自助劃艇、休閑小品等設(shè)施。將可與本案的休閑式商業(yè)街區(qū)形成輝映。 劣勢（ W） 劣勢 劣勢彌補 環(huán)境資源： 現(xiàn)有的商業(yè)氛圍不足以支撐本案如此大體量的商業(yè)模式。 以批發(fā)商城、娛樂主力店，依托于文化園的高人氣，充分利用往來游客。前期開展必要的活動進行人氣帶動，以對商業(yè)氛圍的培養(yǎng)。 原始規(guī)劃： U字 型單面商鋪，對消費氛圍的凝聚，具有很大的局限性。 商業(yè)長街對消費環(huán)境的集中是具有很大殺傷力的。在商業(yè)街周邊布置配合本案主題的休閑類小品，休閑長椅等設(shè)施，對人氣的聚集、消費環(huán)境的滋長將很有幫助。 機會（ O） 機會 機會利用 區(qū)域發(fā)展： 株洲市建設(shè)中路是近年來舊城改造范圍最廣、力度最大的板塊。 即將形成的大環(huán)境，株洲市“中心廣場商圈”之北，一個圍繞建設(shè)中路蓬勃發(fā)展起來的商業(yè)環(huán)境。這是城市發(fā)展的需求，更是周邊居民的需求。在商業(yè)地產(chǎn)的世界里，先入為主的商業(yè)效果在眾多案例中屢見不鮮，對周邊的環(huán)境及輻射也會更深更廣 。 交通： 建設(shè)中路街面寬 44米左右，株洲市城區(qū)主干道之一，多路的士、公交車的行經(jīng)路線。 便捷的交通環(huán)境及設(shè)施已經(jīng)成為人們休閑及居家的首選要素。本案沿建設(shè)中路而成，本案商業(yè)部分的發(fā)展的契機，則在于如何充分的利用好交通設(shè)施。 休閑旅游： 株洲市內(nèi)稀有的大型人工自然園林景觀項目“文化園”所在地。 “文化園”擁有一部分較穩(wěn)定的休閑、游玩群體，“文化園”的前門廣場，與本案商業(yè)部分的主題廣場，將很好的契合在一起，在介入居民生活的同時融入、引導了這批群體，轉(zhuǎn)而輻射到更大的范圍。 威脅（ T） 威脅 威脅規(guī)避 城市 環(huán)境： 株洲市以國內(nèi)中南片區(qū)的服裝中轉(zhuǎn)站而聞名，但對其他產(chǎn)品的輻射力還遠遠不足以引起商家的注意。 站在中轉(zhuǎn)城市底蘊的基點，從 21 世紀將滿足更深層次的“文化”需求出發(fā)，立項目于根本，宣傳“文化”內(nèi)涵及主體，不脫離項目的高端定位。 區(qū)域環(huán)境： 建設(shè)中路的總體環(huán)境，都是以家裝、建材為主，已然形成了整體的模式。其他商業(yè)主題的介入，是否存在不受認可的負面危機？ 在本案立案之前，對本案周邊的環(huán)境進行一個深入、透徹的分析。本案所依托的“文化園”既是最深厚的可利用資源。以“文化園”主題公園，為本案的商業(yè)正名，對本案的環(huán)境建 設(shè)、口碑建設(shè)、形象宣傳等多方面起到很大的促進作用。 【 龍山提示 】 通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、環(huán)境、產(chǎn)品、定位面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為株洲商業(yè)項目的新標的。 定位 篇 塑造項目商圈核心價值 項目提升整體競爭力 本案商業(yè)總體定位 本案商業(yè)發(fā)展方向與策略 株洲實案分析： 關(guān)于商鋪因經(jīng)營定位失誤致經(jīng)營不善而導致的“金鋪”變“垃圾”的消息在業(yè)內(nèi)可以說已不是新聞。如府前路步行街、匯亞國際（現(xiàn)更名為 中南國際）銅鑼灣、女人街、濱江商業(yè)廣場、東都等，很多項目皆是開業(yè)即停業(yè)，項目無法從經(jīng)營中獲取租金回報，開發(fā)商無力貼補返租金，致使當初銷售時承諾的返租回報不能得到兌現(xiàn)，業(yè)主不但得不到所謂的豐厚投資回報還要背負壓力不小的按揭月供。 其次，大型商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場商鋪的風險和回報幾乎成正比，主要是由于開發(fā)商不當運作而造成的商鋪出租困難，市場沒有做起來而帶來的商鋪價值降低。如徐家橋、金帝、銀谷、家潤多等，使業(yè)主投資巨大渴望迅速致富的夢想破滅。 另外，很多 商業(yè)項目扎堆入市，且定位同質(zhì)，造成租賃市場供大于求 ，如體量龐 大的投資型小戶型和寫字樓的集中出現(xiàn)，造成目前小戶型和寫字樓項目大量空置，且租金難以維持按揭月供的按期繳存。由此，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三方對新的商業(yè)項目抱以很大的顧慮。 【龍山提示】 綜合以上闡述，作為國內(nèi)中南部地區(qū)的“服裝中轉(zhuǎn)站”，株洲的商業(yè)整體成熟度較高，但近年內(nèi)所開發(fā)的大型商業(yè)項目的存活率相較還是較低?？偨Y(jié)商業(yè)項目的成長問題有四： 首先，是項目的價值及其功能定位，是否符合現(xiàn)有的市場規(guī)律； 其二，在項目入市之前，經(jīng)營及管理的體系是否完善； 其三，項目投入使用后，預熱期是否能夠滿足載體培育過程； 其四 ：既是項目是否注重持續(xù)性培育。 由此可見， 商業(yè)定位將直接影響到商業(yè)整體的價值及其價值可增長的持續(xù)性 。應(yīng)比肩全球商業(yè)成功案例，將商業(yè)總體定位建立在成功運作市場的基礎(chǔ)之上，從而有效制定商業(yè)項目的商業(yè)模式。 本案商業(yè) 發(fā)展可行性分析 商業(yè)功能 /業(yè)態(tài) 滿足需求 可行性分析 餐 飲 社區(qū)及周邊居民，日常生活需求。 本案 D 地塊，距學校僅幾分鐘路程。周邊則是株洲市民居住區(qū)域。 娛樂 /休閑 社區(qū)及周邊居民，日常生活需求。 本案 c地塊，周邊已有許多休閑型商業(yè)經(jīng)營，本案 C地塊對休閑產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，則可以與該路段原 有的產(chǎn)業(yè)形成呼應(yīng)。 建材家居 基本滿足項目業(yè)主的家裝需求，及對周邊區(qū)域產(chǎn)生局部影響及輻射。 建設(shè)中路既是建材一條街，建材種類繁多，在現(xiàn)有的市場基礎(chǔ)上，建材家居市場的建設(shè)則無此必要。 超 市 可大范圍滿足業(yè)主及周邊居民，日常生活。給周邊居民生提高業(yè)主對項目配套設(shè)施的可瞻性，項目合理配套直觀表現(xiàn)。為項目的銷售提供一定的基礎(chǔ)，同時也在一定程度上提高項目價值。 活上提供便捷。 購物中心 中高端產(chǎn)品集中消費載體，可滿足周邊居民中高層次生活類產(chǎn)品的需求。 建設(shè)中路往南 1公里，既是蘆淞商圈。另本案為舊城改造項目， 預計中高端層次需求客戶并不多，無法支撐購物中心的經(jīng)營需求。 文體類專業(yè)市場 以滿足周邊學校、單位辦公類產(chǎn)品為基礎(chǔ)，超越株洲現(xiàn)有的專業(yè)市場經(jīng)營環(huán)境。輻射滿足株洲及周邊縣市區(qū)域的文化類用品需求。 依托于政府傾力打造的市內(nèi)自然水景資源“文化園”，以及周邊濃厚的文化底蘊、學習氛圍。超越株洲現(xiàn)有的產(chǎn)品開發(fā)框架，可為項目贏得一定程度上的口碑。 生活配套：銀行、郵局、電信、醫(yī)療 /藥店 可大范圍滿足業(yè)主及周邊居民，日常生活。給周邊居民生活上提供便捷。 提高業(yè)主對項目配套設(shè)施的可瞻性，項目合理配套直觀表現(xiàn)。為項目的銷售提 供一定的基礎(chǔ)，同時也在一定程度上提高項目價值。 【龍山提示】 據(jù)上表各類商業(yè)，綜合評估指出， 本案商業(yè)部分的定位及執(zhí)行的方向。應(yīng)超越現(xiàn)有的市場常規(guī)體系，開辟出株洲市場的新領(lǐng)域。同時必須滿足本案商品房部分將來業(yè)主及周邊居民的需求 。 基于以上要素，綜合本案商業(yè)體量，對本案商業(yè)部分的定位的方向則更加清晰。 本案商業(yè)定位思路 商業(yè)總體定位 鑒于株洲在湖南乃至中南地區(qū)的重要區(qū)位，本案的商業(yè)定位可為實現(xiàn)本案的價值奠定堅實有利的基礎(chǔ)。 本案環(huán)境要點提煉 ? 大型商業(yè)街區(qū) ? 以社區(qū)配套為基礎(chǔ) ? 以板塊服務(wù)為高度 ? 超越“文化”輻射現(xiàn)狀 以“文化”內(nèi)容為主體的專業(yè)街區(qū) 綜上圖所示， 本案的價值體現(xiàn)從環(huán)境到政府，從規(guī)劃到定位，相互依存、相互影響。為本案商業(yè)的定位則是為項目整體價值的最大化體現(xiàn)，奠定基礎(chǔ) 。通過以上綜合分析，可擬定本案的商業(yè)主體將趨向于文化類產(chǎn)業(yè)的建設(shè)，而“文化園”的商業(yè)主體，則顯現(xiàn)“文化園”項目的正名迫在眉睫。 本案商業(yè)戰(zhàn)略部署 依托于環(huán)境打造