【文章內容簡介】 室外工程　　 綠化工程m2 50 道路及停車廠m2 100 其它項100000室外管道、電纜、路燈、消防水池等合計　　 3. 工程建設其它費用本項目的工程建設其它費用包括建設單位管理費、建設單位臨時設施費、前期研究費、環(huán)評報告編制及評估費、工程設計費、工程勘察費、竣工圖編制費、工程建設監(jiān)理費、招投標交易費、招標代理服務費、工程保險費、工程質量監(jiān)督費、白蟻防治費等。各項費用按國家或河源市的規(guī)定的費率和取費標準進行估算，具體計算說明如下：（1）建設單位管理費依據財建[2002]394號文《基本建設財務管理規(guī)定》的建設單位管理費總額控制數費率表估算。（2）建設單位臨時設施費按建筑安裝工程費的1%計算。（3）前期研究費根據計價格[1999]1283號文《建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》計算。（4）工程設計費根據《工程勘察設計收費標準（2002修訂）》計算。（5）工程勘察費根據《工程勘察設計收費標準（2002修訂）》計算。（6）竣工圖編制費根據《工程勘察設計收費標準（2002修訂）》計算。（7）工程建設監(jiān)理費根據《建設工程監(jiān)理與相關服務收費標準》計算。（8）招投標交易費%計算。（9）招標代理服務費根據計價格[2002]1980號計算。（10）工程保險費%計算。（11）工程質量監(jiān)督費根據粵價函[2002]477號文計算。（12）白蟻防治費根據粵價[2002]370號文計算。綜上分析，如表15所示。表15 工程建設其他費用表序號費用名稱計算依據（萬元）費率或標準總價（萬元）1建設單位管理費2建設單位臨時設施費1%3前期研究費4工程設計費5工程勘察費30%6竣工圖編制費8%7工程建設監(jiān)理費8招投標交易費%9招標代理服務費10工程保險費%11計算依據（m2）12工程質量監(jiān)督費13白蟻防治費2合計4. 基本預備費項目實施過程中可能發(fā)生難以預料的支出，需要事先預留的費用，本項目基本預備費用按建筑安裝工程費用與工程建設其它費用之和的5%估算。5. 房地產開發(fā)費用房地產開發(fā)費用指開發(fā)商在房地產開發(fā)過程中發(fā)生的管理費用、銷售費用、財務費用。管理費用：根據河源市各房地產開發(fā)商的實際情況，取工程建設投資+銷售費用的5%。銷售費用：%，取為78萬元。財務費用：本項目借款金額為700萬元，借款利息為 %。，具體見表16。表16 建設總投資估算匯總表序號費用名稱投資額占總投資比例（％）備注（萬元）1土地費用%2建筑安裝工程費%詳見表143工程建設其他費用%詳見表154基本預備費%（2＋3）5％5房地產開發(fā)費用%管理費用銷售費用財務費用6項目總投資%（六）資金籌措方案本項目建設資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款三個部分。，其中自籌資金1000萬元，%，銀行貸款700萬元，%，%。資金來源見表17。 表17 資金來源表 序號資金來源金額（萬元）比例1自籌資金1000%2銀行貸款700%3銷售回款%通過對項目開發(fā)的市場定位、建設規(guī)模、營銷策略、資源利用及環(huán)境保護、經濟效益及社會效益等各方面的論證分析，認為項目的建設是可行的，能夠產生良好的社會效應和經濟效益。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析《河源市國民經濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》對促進房地產業(yè)發(fā)展的總體要求：加強房地產整體規(guī)劃和管理，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。減少審批程序和取消不合理收費，加強行業(yè)監(jiān)管，進一步優(yōu)化房地產開發(fā)環(huán)境。建立健全土地儲備和供應制度，強化政府對房地產市場的引導和宏觀調控作用。依托生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，面向珠三角，發(fā)展休閑生態(tài)型房地產。完善住房供應結構，逐步形成以普通商品房為主體，滿足多層次需要為基本目標的住宅供應體系。《河源市“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃（20062010）》、《河源市“十一五”城市發(fā)展規(guī)劃》是根據市政府《關于做好河源市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃編制工作的意見》（河府辦[2004]91號文）編制的重點專項規(guī)劃，是我市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃的重要組成部分，是對全市城市發(fā)展進行宏觀指導的規(guī)劃。本規(guī)劃的規(guī)劃期限為20062010年。對于發(fā)展房地產方面的主要措施為： 進一步培育和發(fā)展住宅和房地產業(yè)?！笆晃濉逼陂g，要進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序，加強對房地產市場的調研，研究掌握我市房地產市場發(fā)展規(guī)律，精心培育和加快發(fā)展我市房地產市場，引導房地產商理性投資，促進房地產市場穩(wěn)健發(fā)展。一是要從提高開發(fā)居住小區(qū)的質量方面下功夫。大力推進廣東省綠色居住小區(qū)建設工作，要嚴格按規(guī)劃要求實施小區(qū)道路、綠化、供水、供電等配套設施的建設，配套設施不完善的小區(qū)的商品房不得進入房產交易市場，保證居住環(huán)境的舒適安全。要十分注重建筑風格的美觀，追求時尚優(yōu)雅的建筑造型，流暢優(yōu)美的線條，豐富典雅的色調，克服呆板沉悶的建筑風格。二是要堅持建設節(jié)約型社會的戰(zhàn)略，牢固樹立走經營城市的思路，全力支持配合做好土地儲備工作，高度壟斷土地一級市場，堅持節(jié)約用地、合理用地、高效用地，堅持按項目性質，按規(guī)劃劃撥用地，堅決防止炒地之風的產生。通過規(guī)劃職能提升用地的價值，大力做好市區(qū)項目用地的協(xié)調工作，進一步優(yōu)化市區(qū)用地協(xié)調布局。三是要認真抓好一批標準住宅小區(qū)建設。根據《河源市城市總體規(guī)劃》、《河源市地土地利用總體規(guī)劃》、《河源市區(qū)住房建設規(guī)劃20062010》的要求，未來幾年新增住房建設重點發(fā)展的地區(qū)為：1．東城西片區(qū)：該區(qū)指建設大道以北，黃沙大道以西，文昌路及鐵路以東，東源縣以南地段。近期擬建設的主要項目有：雅居樂花園等。2．居住中區(qū)：主要是指市區(qū)中部地段重點完善區(qū)，包括建設大道兩邊的未建用地的開發(fā)建設。3．下園湖片區(qū)： 主要是指市區(qū)建設大道以南，中山大道以東，沿江路以北地段。近期擬建設的主要項目有：東江首府、天馨花園等。4．寶源及老城片區(qū)：主要指寶源一路以南，以及新豐江沿岸地段。近期擬建的主要項目有：明珠華庭二期、金鼎比華利花園、新豐江明珠花園等。本項目建設地點位于居住中區(qū)，符合總體規(guī)劃用地的要求。本項目已經取得了河源市規(guī)劃局頒發(fā)的建設用地規(guī)劃許可證，編號為（2007）河規(guī)建用地第0148號。二、產業(yè)政策分析國家對房地產業(yè)的相關政策：堅持市場機制在資源配置中的基礎作用，可以說目前國家從住房制度改革開始擴大到整個房地產市場的規(guī)模，通過土地的“招、拍、掛”也增加了土地的透明度。房地產市場機制的作用越來越發(fā)揮強大的作用，相關房地產的政策也一直在遵循著市場的規(guī)律在發(fā)展。房地產政策還是堅持落實政府在住房保證上的重要作用和責任。政府在政策制定上著力規(guī)范市場秩序，通過房地產銷售的一些管理辦法的制定，包括銷售的廣告的管理，網上登記的管理，達到規(guī)范市場的秩序，提高公平交易的程度。2006年國家雖然先后出臺了“國六條”和“十五條細則”等宏觀調控政策，但房地產業(yè)作為一個重要支柱產業(yè)地位未發(fā)生改變，國家仍將引導和促進房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。河源市作為后發(fā)城市，近年來國民經濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展，據市統(tǒng)計局最新統(tǒng)計資料顯示：今年1~9月份，％，增速創(chuàng)建市以來新高，位居全省第二，全市國民經濟呈現(xiàn)“速度快、結構優(yōu)、效益好、后勁強”的良好態(tài)勢。城鄉(xiāng)居民的收入不斷提高，預測2006年居民人均可支配收入在9396元左右。項目靠近政治中心和大型商業(yè)區(qū)及金融圈的住宅，因其交通生活便利、出租率高而深受眾多投資客戶的喜愛，這為本項目提供了極其重要的投資依據和機會。自2002年下半年以來，國家的一系列宏觀政策顯示，社會消費形態(tài)將由原來的金字塔形向橄欖形轉變，確定以中產階層為主的社會消費形態(tài)，這無疑為本項目提供和肯定了更多的購買機會。從以上綜述可以得出如下結論：本項目是適合有關的產業(yè)政策、法律法規(guī)的要求，對促進當地的經濟發(fā)展起到一定促進作用。三、行業(yè)準入分析河源市繁河實業(yè)有限公司是一家以房地產開發(fā)、經營為主的綜合性企業(yè)。具有房地產開發(fā)建設項目資質，證書編號為粵房開證字第0060138號。根據《國務院關于投資體制改革的決定》（國發(fā)[2004]20號文）等文件精神，對于除了需要政府審批的使用中央政府性資金和地方政府投資的項目，“政府核準的投資項目目錄”范圍內的企業(yè)投資項目以及外商投資和境外投資項目之外的所有企業(yè)投資項目，包括城市基礎設施建設項目、農林水利項目、社會事業(yè)項目、房地產開發(fā)建設項目、商貿設施項目、交通運輸項目、郵電通信項目、工業(yè)發(fā)展項目、高新技術產業(yè)項目等，均實行備案制。本項目屬于房地產開發(fā)建設項目，經市級政府投資管理部門審查，本項目符合國家和地方法律法規(guī)，符合國家產業(yè)政策和宏觀調控政策，符合行業(yè)準入標準。第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析（略）本項目為房地產開發(fā)項目，不屬于資源開發(fā)類項目。故本報告不需要對資源開發(fā)及綜合利用進行分析。第四章 節(jié)能方案分析一、用能標準和節(jié)能規(guī)范我國建筑用能的范圍，即建筑能耗應指建筑使用能耗，其中包括采暖、空調、熱水供應、炊事、照明、家用電器等方面的能耗。執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、規(guī)定，按照《中華人民共和國節(jié)約能源法》、《民用建筑節(jié)能設計標準》、《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《中華人民共和國建筑法》及國家標準《公共建筑節(jié)能設計標準》GB50189－2005等法律法規(guī)、標準及設計規(guī)范。合理利用能源，降低能源消耗，提高經濟效益。2007年6月6日，建設部在北京召開了《建筑節(jié)能工程施工質量驗收規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）發(fā)布暨師資培訓會議。按照《規(guī)范》的相關規(guī)定，自今年10月1日起，建筑工程節(jié)能不符合規(guī)范不能通過驗收。對此，有分析人士認為，建筑節(jié)能將成為今后房地產行業(yè)發(fā)展的新方向。本項目方案設計遵循以上用能標準以及節(jié)能設計規(guī)范。本地區(qū)對房地產項目無特殊要求。二、能耗狀況和能耗指標分析（一）能源供應狀況擬建項目為于河源市新市區(qū)，是中共河源市委、市人民政府所在地，也是河源市的政治、經濟、文化中心。河源市位于廣東省東北部，地處東江中上游，東靠梅州，南接惠州，西連韶關，北鄰江西贛州。河源上古屬揚州南境。南朝齊永明元年（公元483年）由龍川縣（公元前214建縣，首任縣令為“南越王”趙佗）析地設置河源縣。中華人民共和國成立后，河源曾分別隸屬韶關和惠陽，曾與深圳、惠州、東莞同屬一個地區(qū)。1988年1月國務院批準設立河源地級市，轄源城區(qū)、東源縣、和平縣、龍川縣、紫金縣、連平縣等1區(qū)5縣。全市共有97個鎮(zhèn)、1個民族鄉(xiāng)（東源漳溪畬族鄉(xiāng)）、 4個街道辦事處、1248個村民委員會、153個居委會。先后被評為“全國衛(wèi)生先進城市”、“全國環(huán)境綜合治理先進城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“廣東省雙擁模范城市”。 “京九”鐵路經江西定南縣進入河源境內，穿越和平、龍川、東源和市區(qū)，并在龍川縣城與廣梅汕鐵路交匯，設立華南地區(qū)最大的鐵路編組站。105國道和205國道縱貫全市?；莺印⒑用泛突涄M高速公路全面貫通，河源融入了珠三角城市“兩小時經濟生活圈”。實現(xiàn)了城鄉(xiāng)通信傳輸數字化、網絡化、寬帶化，形成了以市區(qū)為中心的現(xiàn)代化通信網絡。農村農田水利基礎設施建設和市政公共設施建設步伐加快，城市綜合功能日臻完善。全市電力充足，廣東省最大的兩座水電站——新豐江水電站和楓樹壩水電站均在河源境內，投資53億元的河源電廠將于近期正式開工建設，還擁有總裝機容量60萬千瓦的眾多小水電站。境內的萬綠湖（新豐江水庫）是華南地區(qū)最大的人工湖，水域面積達380平方公里，常年平均進庫水量達60多億立