【正文】 3）；《通風與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（GB502432002）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ1687）2006版。地下車庫、變配電房，備用發(fā)電機房等處需做通風換氣系統(tǒng)。③ 供拄杖者及視力殘疾者使用的臺階，超過三級時，在臺階兩側(cè)應設(shè)扶手；樓梯不宜采用無踢面的踏步和突緣為直角形的踏步；扶手宜保持連貫。雨水管網(wǎng)：市政規(guī)劃道路下設(shè)置雨水管網(wǎng)、暗渠，雨水等無任何污染的就近排入東江。（五）投資規(guī)模1. 投資估算依據(jù)（1）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版）》（2）國家或河源市建設(shè)定額價格管理站頒布的各種收費規(guī)定（3）河源市對建筑和設(shè)備安裝工程的取費標準及有關(guān)文件（4）其它相關(guān)資料1．土地購置費。 表14 建安工程費用估算表單項工程名稱單位數(shù)量單價合價 (萬元)備 注土建工程m2720 安裝工程　 給排水工程m230 電氣工程m240 消防工程m225 弱電工程m215 燃氣工程m215 室外工程　　 綠化工程m2 50 道路及停車廠m2 100 其它項100000室外管道、電纜、路燈、消防水池等合計　　 3. 工程建設(shè)其它費用本項目的工程建設(shè)其它費用包括建設(shè)單位管理費、建設(shè)單位臨時設(shè)施費、前期研究費、環(huán)評報告編制及評估費、工程設(shè)計費、工程勘察費、竣工圖編制費、工程建設(shè)監(jiān)理費、招投標交易費、招標代理服務費、工程保險費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、白蟻防治費等。（4）工程設(shè)計費根據(jù)《工程勘察設(shè)計收費標準（2002修訂）》計算。（8）招投標交易費%計算。（12）白蟻防治費根據(jù)粵價[2002]370號文計算。管理費用：根據(jù)河源市各房地產(chǎn)開發(fā)商的實際情況，取工程建設(shè)投資+銷售費用的5%。表16 建設(shè)總投資估算匯總表序號費用名稱投資額占總投資比例（％）備注（萬元）1土地費用%2建筑安裝工程費%詳見表143工程建設(shè)其他費用%詳見表154基本預備費%（2＋3）5％5房地產(chǎn)開發(fā)費用%管理費用銷售費用財務費用6項目總投資%（六）資金籌措方案本項目建設(shè)資金來源包括自有資金、銀行融資、銷售回款三個部分。第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析《河源市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃綱要》對促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體要求：加強房地產(chǎn)整體規(guī)劃和管理，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。完善住房供應結(jié)構(gòu)，逐步形成以普通商品房為主體，滿足多層次需要為基本目標的住宅供應體系?！笆晃濉逼陂g，要進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)研，研究掌握我市房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，精心培育和加快發(fā)展我市房地產(chǎn)市場，引導房地產(chǎn)商理性投資，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。二是要堅持建設(shè)節(jié)約型社會的戰(zhàn)略，牢固樹立走經(jīng)營城市的思路，全力支持配合做好土地儲備工作，高度壟斷土地一級市場，堅持節(jié)約用地、合理用地、高效用地，堅持按項目性質(zhì)，按規(guī)劃劃撥用地，堅決防止炒地之風的產(chǎn)生。近期擬建設(shè)的主要項目有：雅居樂花園等。4．寶源及老城片區(qū)：主要指寶源一路以南，以及新豐江沿岸地段。本項目已經(jīng)取得了河源市規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，編號為（2007）河規(guī)建用地第0148號。政府在政策制定上著力規(guī)范市場秩序，通過房地產(chǎn)銷售的一些管理辦法的制定，包括銷售的廣告的管理，網(wǎng)上登記的管理，達到規(guī)范市場的秩序，提高公平交易的程度。項目靠近政治中心和大型商業(yè)區(qū)及金融圈的住宅，因其交通生活便利、出租率高而深受眾多投資客戶的喜愛，這為本項目提供了極其重要的投資依據(jù)和機會。具有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目資質(zhì)，證書編號為粵房開證字第0060138號。故本報告不需要對資源開發(fā)及綜合利用進行分析。2007年6月6日，建設(shè)部在北京召開了《建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）發(fā)布暨師資培訓會議。本地區(qū)對房地產(chǎn)項目無特殊要求。南朝齊永明元年（公元483年）由龍川縣（公元前214建縣，首任縣令為“南越王”趙佗）析地設(shè)置河源縣。先后被評為“全國衛(wèi)生先進城市”、“全國環(huán)境綜合治理先進城市”、“中國優(yōu)秀旅游城市”、“廣東省雙擁模范城市”。實現(xiàn)了城鄉(xiāng)通信傳輸數(shù)字化、網(wǎng)絡化、寬帶化，形成了以市區(qū)為中心的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡。河源被譽為“粵東寶庫”，礦產(chǎn)資源點多面廣，儲量大、品位高，現(xiàn)已探明的礦產(chǎn)有40余種，其中鐵礦、稀土礦、螢石礦等礦產(chǎn)儲量均居廣東省首位。野生動植物種類繁多，其中珍稀植物有銀杏、水杉、香樟等，珍稀動物有水鹿、蘇門羚等。河源市山清水美，風光絢麗,東江、新豐江交匯于市區(qū)中心。（二）能源耗用情況該項目工程的建設(shè)主要消耗建筑及裝飾材料，均可向河源市本地或周邊地區(qū)的供應商擇優(yōu)采購。電話供水干管采用DN150，生活污水經(jīng)室外化糞池處理后排入市政污水管道，住宅衛(wèi)生間污水立管采用伸頂通氣管，以利于通氣排水。同時由柴油發(fā)電機提供備用電源。門窗的開啟位置、開啟方式要有利于自然采光和自然通風。同時，該技術(shù)有效改善居住空間的舒適度，真正實現(xiàn)居住者冬暖夏涼的愜意。屋頂防水層采用倒置式工藝，把防水材料設(shè)置在結(jié)構(gòu)層之上、絕熱材料之下，使防水材料避免了室外空氣溫度的劇烈波動變化的影響、紫外線輻射作用，從而大大延長了防水材料的使用年限。 垃圾處理系統(tǒng)。配裝電表等能量計量儀表，以便檢查耗能情況，及時制定節(jié)能措施。采用節(jié)能型變壓器并按經(jīng)濟運行方式運行，提高功率因數(shù)，降低配電網(wǎng)絡能耗。合理選用水泵型號，水泵運行時的揚程和壓力等指標，應盡可能選擇在接近定額值的范圍內(nèi)，并盡可能采用變頻調(diào)速裝置加以控制，以達到最佳的節(jié)水效果。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、 項目選址及用地方案項目位于河源市新市區(qū)永和路北面、華達街西邊，用地與路面基地標高與道路現(xiàn)有標高相差不大，整塊用地呈方形，地塊地理位置良好。受太平洋東南季風的影響，高溫多雨，雨量充沛，日照充足。本項目擬選場址用地比較平整，根據(jù)該地區(qū)地形、地貌及已建的建筑地基情況判斷，該地塊工程地質(zhì)和水文條件良好，適宜本項目的建設(shè)，周邊沒有引起地質(zhì)災害發(fā)生的因素。根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃本項目屬于居住組團，符合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》與《土地使用權(quán)出讓合同書》中規(guī)定的建筑容積率的要求；項目綠地率為30%，符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB（一）地表水環(huán)境本項目選址地塊附近沒有江河湖泊，本項目所在區(qū)域為非水源保護區(qū)。1．大氣污染源和污染物分析施工期間的大氣污染物主要來源于施工揚塵，次要的有施工車輛、挖土機等燃油燃燒時排放的SONOCO、烴類等污染物，噴涂材料含甲醛、苯系物、氨氣，但最為上突出的是施工揚塵。 施工揚塵還有清除固廢、裝摸和拆摸以及清理工作面引起的揚塵。 施工材料建筑材料的堆放、裝卸過程中產(chǎn)生的揚塵；施工垃圾的堆放及裝卸過程中產(chǎn)生的揚塵。216。2．環(huán)境空氣影響分析（1）施工揚塵影響分析一般來說，施工期所產(chǎn)生的各類揚塵屬于瞬時源，產(chǎn)生的高度都比較低，粉塵顆粒也比較大，污染擴散的距離不會很遠，其影響主要在施工場地附近100米左右的范圍內(nèi)，主要對施工人員影響較大。3．水污染源和污染物分析 216。 挖土方時產(chǎn)生的滲透水和施工機械、運輸車輛的沖洗廢水，廢水中含有懸浮物及礦物油成分。4．水環(huán)境影響的分析施工廢水的懸浮物達300～4000毫克/升。引起聲環(huán)境狀況改變的因素主要是建筑施工機械噪聲和運輸車輛噪聲。6．施工期間固體廢棄物環(huán)境影響分析216。（二）項目運營期主要污染源和污染物分析1．水污染源排放分析運營期污水主要為居民生活污水、以及其他公共設(shè)施等排放的污水。3．噪聲污染源分析該項目噪聲源主要來自汽車進出停車場產(chǎn)生的噪聲。 建筑工地采取封閉式施工方法，即將工地與周圍分隔，可在工地四周設(shè)置圍護欄，以起到阻隔工地揚塵和飛灰對周圍環(huán)境的影響。 嚴格按照渣土管理有關(guān)規(guī)定，運輸車輛不得超載，被運渣土不得含水太多，造成沿途泥漿滴漏，從而影響城市道路整潔，渣土必須及時清運并按照指定的運輸線路行駛，送往指定的傾倒地點，以減少由于渣土產(chǎn)生的揚塵對環(huán)境空氣質(zhì)量的影響。 駛離建筑工地的車輛輪胎必須經(jīng)過清洗，以避免工地泥漿帶入城市道路環(huán)境。對工地周圍的道路應保持清潔，若發(fā)生建材和泥漿灑落、帶泥車輛影響路面整潔，施工單位有責任及時組織人力進行清掃。施工單位應為建筑工人創(chuàng)造一定的文明的生活、工作條件，同時注意建筑工地的環(huán)境保護。建筑施工單位應采取以下措施減緩施工噪聲對周圍的影響。 對于產(chǎn)生高噪聲的機械，應設(shè)法安裝隔聲裝置，例如建立隔聲房，以最大限度減輕高噪聲施工機械對周圍環(huán)境的影響。 不設(shè)水泥攪拌機使用商品混凝土漿，可有效減輕建筑施工噪聲對環(huán)境的影響。 嚴格按照國家和地方環(huán)境保護法律法規(guī)要求，采取各種有效措施，把施工場界噪聲控制在國家《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390）的指標范圍內(nèi)。 工程施工結(jié)束后，施工單位應及時組織人力和物力，在一個月內(nèi)將工地建筑垃圾及渣土等處置干凈。（二）項目運營期環(huán)保措施1．污水處理環(huán)保措施該項目污水主要為居民生活污水，生活污水經(jīng)隔油、除渣池處理后；糞便廢水經(jīng)三級化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，然后進入污水處理廠處理達標后排放。根據(jù)該項目工程分析，住宅小區(qū)、建成后大氣污染源主要有居民廚房廢氣，停車場廢氣。地下車庫需配置空氣過濾器，汽車尾氣經(jīng)空氣過濾器后外排，高于人群呼吸帶，并加強地下車庫的通風，換風頻率不低于6次／h。4．固體廢棄物環(huán)保措施運營期的固體廢物主要為住戶裝修產(chǎn)生的固廢、居民生活垃圾，裝修固廢經(jīng)收集后放到指定地點；居民生活垃圾放在小區(qū)內(nèi)設(shè)置的垃圾箱，由環(huán)衛(wèi)部門將垃圾清運至垃圾中轉(zhuǎn)站并送至城市垃圾處理場進行無害化處理。2．建議（1）裝修工序采用無毒、無污染環(huán)保型的噴涂材料，保證人體健康，減少對室內(nèi)外大氣環(huán)境的影響；（2）搞好施工廢水的排放工作，避免廢水直排，該項目的雨水和污水應進行分類收集處理，廚房廢水、衛(wèi)生間污水和雨水應分為二套系統(tǒng)收集處理，雨水經(jīng)收集后排入雨水管道，廚房廢水經(jīng)小區(qū)收集管網(wǎng)匯入自建污水處理設(shè)置后排入市政污水管網(wǎng)，衛(wèi)生間污水經(jīng)過二級化糞池處理后接入市政污水管網(wǎng)，以減少對周圍水環(huán)境的影響；（3）建筑施工機械噪聲應滿足《建筑施工場界噪聲限值》（GB1252390），避免夜間（22∶006∶00）和午間（12∶3014∶30）進行施工。同時，增加一些自然景觀和人工景觀，該項目對生態(tài)環(huán)境的影響是可以接受的。（3）項目對空氣影響不顯著本擬建項目在施工期對空氣環(huán)境有影響，但時間短、范圍小；運行期對環(huán)境空氣影響不顯著，可以被周圍環(huán)境空氣所接受，因此從環(huán)境空氣角度認為該項目建設(shè)可行。2期建設(shè)，4期銷售。根據(jù)國家有關(guān)政策規(guī)定，本項目出售房產(chǎn)按所得稅預佂－期末清算進行估算。（3）財務計劃現(xiàn)金流量表用于反映項目計算期各年的投資、融資及生產(chǎn)經(jīng)營活動的資金流入、流出情況，考察資金平衡和余缺情況。2． 融資后稅后分析結(jié)果：項目資本金財務基準收益率取13％項目資本金財務內(nèi)部收益率（稅后）為23%，大于基準收益率。二、行業(yè)影響分析項目位于河源市新市區(qū)， m2?？梢詾槭褂谜咛峁┦孢m度更高的居住場所，更加符合使用者的偏好。并且可以拉動河源市經(jīng)濟發(fā)展，擴大就業(yè)水平。建設(shè)時，按時撥付建設(shè)資金，建筑工人按時拿到工資，保證施工進度和質(zhì)量。附 表、附 件一、附表附表1 銷售收入及稅費估算表附表2 出售房產(chǎn)成本分攤表附表3 利潤與利潤分配表附表4 項目投資現(xiàn)金流量表附表5 項目資本金財務現(xiàn)金流量表附表6 財務計劃現(xiàn)金流量表二、附件1．國有土地使用證2．《銀行出具的本項目資信證明書》3．申報單位資質(zhì)證書 4．《建筑用地規(guī)劃許可證》5. 《總平