【文章內容簡介】 XX”建設步伐的加快，作為經濟發(fā)展的一個方面，XX房價的上升也顯得必然。　?。ǘX市房地產開發(fā)達不到市場需求，促進了房價的上升。房價的變化首先提及的是市場的供求關系，目前XX整體住宅的開發(fā)量并不能滿足市場的需求，也就是建的少，買的多，商品房的銷售面積大于同期竣工面積，顯現(xiàn)出強勁的消化能力。供應量不足。一是土地供應的緊張直接造成住宅開發(fā)量的不足。近年來，XX城市規(guī)模方案正在修編，城市土地一直處于被控制狀態(tài)，幾年來土地供應量一直不是很充足，因此房地產市場的開發(fā)得到一定的限制。二是國家實施的土地、金融、拆遷、稅收等多管齊下的房地產市場宏觀調控政策和措施的影響。這次房地產市場宏觀調控對中小房地產開發(fā)企業(yè)影響巨大，而全市本地的90余家房地產開發(fā)企業(yè)（二級資質以上的僅有6家）都屬于中小型開發(fā)企業(yè)，普遍存在著資金少、項目單一、開發(fā)量少的問題。隨著土地招拍掛的力度加大，將相當一部分小型開發(fā)企業(yè)擋在了市場門外，去年9月全球球金融危機造成絕大多數開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了融資困難的情況，投資下滑是不可避免的，從而造成市場供給量減少。三是由于部分開發(fā)企業(yè)擔心因國家的房地產宏觀調控政策而產生市場風險，持幣觀望，開發(fā)處于停頓或半停頓狀態(tài)，也進一步導致了市場供給量減少。　　需求量增大。XX人對房屋的需求一直比較旺盛，最主要的因素是因為近年來XX的城市建設步伐較快，城市拆遷面積較大，其中許多拆遷補償采用貨幣方式，拆遷后的土地用于城市基礎設施的改造如修建廣場、道路拓寬等，拆遷戶拿著補償拆遷費買房產，無疑加大了住房的需求市場。　　另外，隨著城市化進程加快，商貿的發(fā)展吸引了大量外地經商人員，他們在XX掙到錢后自然要想到安居樂業(yè)購房安家，導致居住人口增加，自然擴大了房產的市場需求。（三）成本的下降，促使房價下降。除了供求方面的因素，一些共性的因素存在也使得XX的房價暫時穩(wěn)中有降。如原料下降等因素造成建造成本下降、房地產供給結構發(fā)生變化、房屋品質上升、環(huán)境營造成本下降等。此外，下降的原因也不排除購房者買漲不買跌的心理預期。（四）XX房地產市場的健康發(fā)展。XX房地產市場一直處于健康發(fā)展的勢頭，據調查，近兩年XX市場上的買房客戶主要以自住為主，投資或投機的現(xiàn)象在XX市場上所占比例很小，這樣對XX房地產市場的健康發(fā)展有極大的促進作用。三、XX市房地產市場預測(一)數量預測從前面的分析及2008年的房屋銷售看，房地產調控對XX的房屋銷售影響不大，應該說XX房地產市場沒有顯現(xiàn)出泡沫問題，今明兩年房地產市場的走勢將平穩(wěn)上升。城市化進程加快對房地產的影響2007年底，%（城鎮(zhèn)住地人口占全市總人口的比例），相比青島的61%、濟南的56%，說明房地產市場發(fā)展的前景是較為樂觀的，發(fā)展空間很大。按照市委、市政府近期確定的城市化發(fā)展目標，到2010年，全市城市化水平要達到50%以上，向城鎮(zhèn)轉移的農業(yè)人口140萬人。2010年，XX中心城區(qū)人口發(fā)展到150萬人。，每套100平方米計算，2005年到2010年的6年間全市將需新建住宅850萬平方米，XX中心城區(qū)平均每年需新建住宅140萬平方米。市委、市政府提出把XX城建設為魯南蘇北區(qū)域特大中心城市的目標，為房地產業(yè)開辟了廣闊的發(fā)展空間。隨著XX城市化進程的加快及建設“大XX、新XX”戰(zhàn)略目標的逐步實現(xiàn)，XX房地產業(yè)將面臨難得的發(fā)展機遇，市場前景廣闊。經濟增長對房地產的影響擴大內需，刺激消費，促進國民經濟增長，是中國的一項重要經濟政策，也是維持中國經濟長期發(fā)展的不竭動力與保證。房地產業(yè)具有擴大投資和刺激消費的雙向作用，對GDP增長的直接貢獻率就達3%，房地產業(yè)的發(fā)展對經濟增長具有較大的作用。，即每投入100元的住房資金可帶動相關產業(yè)150元到170元的消費需求，每銷售100元的住宅可帶動130150元的其他行業(yè)商品的銷售。同時，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關行業(yè)200人就業(yè)，對解決剩余勞動力也具有重要作用的。因而，隨著國家和市里一系列促進經濟發(fā)展政策的出臺，必將為房地產業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的政策條件。商貿流通對房地產業(yè)的影響XX作為商貿物流城，民營經濟所占比重已達67%，目前XX批發(fā)城上市商品3萬多個品種，經營攤點2萬多個，從業(yè)人員6萬余人，已成為魯、蘇、豫、皖地區(qū)最大的商品集散地和魯東南地區(qū)重要的貿易中心、物流中心，使XX成為魯南蘇北，乃至全國聞名的“市場大市”，既帶動了相關產業(yè)的迅速發(fā)展，也造就了一大批事業(yè)有成的商業(yè)精英。隨著國家鼓勵商貿流通業(yè)發(fā)展的一系列政策的進一步落實，XX批發(fā)城規(guī)模將進一步擴大，澳龍國際物流城、香江商貿城、華藥（香港）物流城、魯信國際物流城、立晨物流基地等一大批投資幾億至幾十億的物流項目正在建設之中，潛在住房消費群體龐大。(二)品質預測XX的房地產業(yè)發(fā)展正處于由數量型發(fā)展階段向數量與質量并重發(fā)展階段轉變的過程中，人們對房地產的需求開始呈現(xiàn)多樣化，已不再僅僅滿足于有一個“容身之處”，而是開始追求居住舒適，強調住宅的功能，注重周邊環(huán)境的優(yōu)越性等，尤其是高收入階層，隨著生活素質的提高，居住郊區(qū)化的需求越來越大。這些率先富裕起來的客戶對住宅的要求已經開始由“安置型”、“實用型”轉向“舒適型”以至“豪華型”，寬敞、舒適、清雅、安逸的山景房、水景房反映了人們對自然居住環(huán)境的向往，成為房地產業(yè)的寵兒，依山傍水、優(yōu)美舒適的居住環(huán)境將成為這類客戶首選的目標。當前和今后一個時期，隨著XX市工業(yè)化和城市化進程的加快，城市居民收入水平將進一步提高，中高收入群體的逐漸增加，消費層次越來越高，對高檔消費品的需求將越來越多，品質優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美的高檔住宅將越來越受到中高檔收入群體的青睞。 項目建設的SWOT分析一、優(yōu)勢本地塊處于XX市經濟開發(fā)區(qū)，屬于一級居住用地，下一步XX市重點規(guī)劃區(qū)，地段優(yōu)勢明顯。擬建場址西鄰沂河，自然環(huán)境良好，遠離喧鬧的市區(qū)，空氣清新，是良好的居住、辦公場所。隨著人們生活水平的提高，人們對住房和辦公的要求已不再是有一個容身之處，而更多地考慮居住、辦公的舒適程度，考慮居住的周邊環(huán)境，濱水住宅一直是房地產市場中的寵兒，也是眾多開發(fā)商著力追求的。本項目自然環(huán)境同市區(qū)內小區(qū)相比具有較大的競爭優(yōu)勢。二、劣勢本地塊濱河地帶東西狹長，地塊里面的建筑物觀景視線受到影響。雖然規(guī)劃中本地塊為一級居住用地，但由于處在開發(fā)初期，目前周邊生活及商業(yè)配套還不成熟。項目建設時重點完善配套服務設施，以彌補這方面的不足。直接競爭對手較多，目前項目附近的正在規(guī)劃樓盤較多，是本項目最直接的競爭對手。項目的建設應突出自己的特色，以便在競爭中占據主動。項目與近郊的濱水小區(qū)如沂河花園、清水灣花園等房地產開發(fā)項目相比，距市中心稍遠。但由于私家車的逐漸普及，與市中心十幾分鐘的車程預計不會成為銷售障礙。三、機會XX市城整體發(fā)展北上東進的趨勢明顯，項目所在地是東進的必經地段，近年來XX經濟開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，項目所在地瀕臨XX的母親河—沂河，隨著周邊市政配套的逐步完善，項目板塊升值潛力巨大。XX市舊城改造步伐的加快和銀行按揭政策進一步擴大了項目的目標客戶群。四、威脅競爭對手較多，尤其是近年來開發(fā)的濱河居住區(qū)如沂河花園、美澳花園、陶然水榭華庭等高檔住宅區(qū)由于距市區(qū)較近，對本項目構成了巨大的威脅。市政規(guī)劃配套能否及早完成，周邊的環(huán)境何時得到改善，這也對項目的價值提升至關重要。進入2008年以來政府加大輿論導向作用，穩(wěn)定和控制房價，在一定程度上打擊了購房者積極性。第五章　項目建設規(guī)模及內容 建設規(guī)模本項目總用地面積為73060平方米。建設內容以綜合性寫字樓科技大廈和配套服務設施科技苑為主，包括雙拼高檔寫字樓、高層聯(lián)排、小高層普通式住宅及配套公建建筑。，其中科技大廈建筑面積51900平方米，可以承擔400余戶企業(yè)辦公，總戶數為1644戶。 建設內容本項目總用地面積為73060平方米，,建筑密度20%,%,機動車位共1112輛,總體分為A、B、C三塊區(qū)域。其中A地塊為高層高檔住宅，用地面積31354平方米，，；，地下建筑面積35774平方米。，%，%。共837戶。B地塊為綜合型高檔寫字樓，用地面積11492平方米，總建筑面積51900平方米，寫字樓地上建筑面積47000平方米，配套公建4900平方米。，%，%。C地塊為高層住宅，用地面積30214平方米，，；，地下建筑面積34555平方米。，%，%。共807戶?？萍即髲B項目建設有100平方米、90平方米、80平方米、70平方米、60平方米、50平方米、40平方米等多種寫字間。科技苑項目建設有111平方米、103平方米、101平方米、89平方米、85平方米、 83平方米、60平方米、55平方米、46平方米多種戶型。戶型結構以四臥二廳二衛(wèi)一書一廚、三臥二廳二衛(wèi)一書一廚、三臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳二衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳一衛(wèi)一廚、一臥一廳一衛(wèi)一廚等多種結構為主。第六章　項目建設地點及建設條件 建設地點一、場址綜述本項目擬建場地位于XX經濟開發(fā)區(qū)內，清源路以東，碧溪路以西，南湖路以南、開發(fā)區(qū)管委會大樓以北。，東西寬約350米，南北長約200米。二、周邊環(huán)境建設場地西臨50米寬的市區(qū)景觀大道—濱河大道，濱河大道為XX市主干道之一，該路南到郯城縣城，北到沂水縣城。北臨寬90米的南湖路，南湖路為XX經濟開發(fā)區(qū)東西主干道之一。南臨XX經濟開發(fā)區(qū)管委會辦公大樓，東臨碧溪路，碧溪路為XX開發(fā)區(qū)南北主干道之一。 建設條件一、地形、地貌、地質等資料XX市經濟技術開發(fā)區(qū)為第四系臨郯蒼平原的一部分，全區(qū)地勢西北高，東南低，自然坡降為1‰左右?！?。境內河道縱橫交差，碧水如練。流經境內的沂河又名沂水,發(fā)源于魯山,流經沂源,沂水、沂南、河東、蘭山、羅莊、沂河是XX的母親河,從沂蒙山區(qū)縱貫XX南部平原,河水環(huán)山繞崮,款款南行,兩岸芳草鮮美,綠樹成茵,呈現(xiàn)出碧水青山。境內水資源豐富，水質優(yōu)良，大都符合人畜飲水和工農業(yè)用水標準。XX市是地震多發(fā)地帶，XX經濟開發(fā)區(qū)位于沂河東岸，地跨沂沭斷裂帶兩側，地質構造條件復雜，斷層比較發(fā)育，地下侵入巖分布較廣。XX市地處魯中南低山丘陵區(qū)東南部和魯東丘陵南部，地形復雜。境內西部、北部為山區(qū)，東部為丘陵區(qū)，中南部為平原。山區(qū)占全市總面積的62%，平原面積占38%。整個地勢東北高西南低，成傾斜狀態(tài)。 XX經濟開發(fā)區(qū)所在的XX市河東區(qū)地處臨郯蒼平原北部，為沂河沖積平原，海拔50～80m，自然坡降為1‰左右。%。全區(qū)地勢北高南低，平坦開闊。擬建項目廠區(qū)場地勢為東高西低，地貌為河流沖洪積平原邊緣。該區(qū)地層連續(xù)性好，其層序穩(wěn)定。場地地形平坦，基巖埋藏較淺。本工程場地范圍內地質層結構堅實，地基土承載力高，是天然的良好建筑場所。地下水對基礎施工無影響。根據項目單位提供的場址工程地震安全評價報告，該項目地址位于華北地震區(qū)、郯廬地震帶內。對工程場地有影響的主要斷裂帶有沂沭斷裂帶和北西向蒙山山前斷裂、蒼尼斷裂和雙山——李家莊斷裂以及上五井斷裂，它們對區(qū)域強震和中強地震具有明顯的控制作用。其中，沂沭斷裂帶地震活動對工程場地地震危險性影響最大，其地震活動具有強度大、頻次低、復發(fā)周期長的特點，8級地震復發(fā)周期約3500年左右。工程場地屬河流沖積平原，地處沂河一級階地，場地的地層屬華北地臺型沉積蓋層，地層主要有下古代寒武系、奧陶系巨厚的碳酸鹽沉積層；上古生界的海陸交互相頁巖及海相灰?guī)r、和火成巖，中生代火山巖。場址區(qū)附近無較大規(guī)模斷層通過，雖有次級小斷層，但第四紀以來活動較弱，對工程的影響較小。場址區(qū)第四系地層厚約15—，主要為粘土、亞粘土、粗砂和礫沙層，隱伏基巖為奧陶系中厚層石灰?guī)r和閃長玢巖，基巖上部為強中等風化。由于建設場地的第四系地層較厚，在基礎處理時，應采取適當措施，盡量避免或減少未來地震對工程安全的影響。該意見僅用于項目可行性研究論證和該項目立項時使用，不做設計依據。在設計前，必須嚴格按照地震行政主管部門所審定的地震參數設計。二、氣象水文條件項目所在地全年氣候溫和，四季分明，雨量充沛，屬北溫帶大陸性季風氣候。根據XX市氣象局統(tǒng)計，本地區(qū)常年主導風向為北北東－東北，夏季盛行東風、東南風，冬季盛行北北東風、東北風。，最大風速24m/s，大于8級大風年平均日數為20天。℃，℃，℃，一月份最冷，℃，七月份最熱，℃。冬季天氣干燥寒冷，秋季涼爽。，主要集中在7～9月份。，（1981年），夏季降水相對集中，%，發(fā)生于2004年7月16日。全年相對濕度為68%，最大雪壓為15kg/m178。，最大凍土深度為32cm。 光熱資源豐富，年日照時數為2400～2600h，無霜期202天。河東區(qū)西XX河，東臨沭河，區(qū)內灌渠縱橫交錯。地表水流向以205國道為界：205國道以西地區(qū)的地表水流入沂河，屬于沂河水系；205國道以東地區(qū)的地表水流入沭河，屬于沭河水系。沭河發(fā)源于沂水縣沂山南麓，向南流經沂水、莒縣、河東、臨沭、郯城等縣區(qū)，進入江蘇新沂河匯入黃海。沭河在臨沭大官莊閘處向東開鑿出的河流為新沭河，流入江蘇石梁河水庫。，最大流量7290m3/s（1974年）。較大支流有潯河、高榆河、湯河等，流域面積5320km2。 沂河主源發(fā)源于沂源、蒙陰、新泰交界處的老松山北麓，向南流經沂水、沂南、蘭山、河東、羅莊、蒼山、郯城等縣區(qū)，流入江蘇省境內后注入黃海，全長570km，最大流量15400m3/s（1957年）。較大支流有東汶河、蒙河、柳青河、枋河、涑河、李公河、白馬河等，流域面積10790km2。 引沂入沭河道是沂沭泗河洪水東調南下骨干工程之一。引沂入沭彭家道口分洪閘于1974年建成。，共36孔，單孔凈寬16m，設計正常蓄水位60m，正常蓄水位庫容2680萬m3。 擬建工程附近河流為黃白排水溝。黃白排水溝為人工開挖的排澇泄洪溝渠，同時兼作灌區(qū)使用，最高水體功能為農田灌溉，灌溉用水引自于上游沂河地表水。黃白排水溝源頭為河東區(qū)的李家湖村南，并經引沂入沭河道于大官莊閘處匯入沭河。 擬建工程處于沂河沖洪積平原邊緣，、。場區(qū)第四