【文章內(nèi)容簡介】 限定住宅項目“”，將從操作層面進一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目擋在“閘門”外。 （八）《關(guān)于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》2012年9月13日，國土資源部發(fā)布《關(guān)于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》，落實節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，大力推進節(jié)約集約用地制度建設，切實提高節(jié)約集約用地水平?！锻ㄖ窂娬{(diào)嚴格執(zhí)行和不斷完善土地使用標準；明確土地使用標準的審查內(nèi)容和使用環(huán)節(jié)；加強土地使用標準執(zhí)行的監(jiān)管和評價；認真開展土地使用標準的培訓和宣傳。 世經(jīng)未來點評：隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的同步推進，我國土地供需矛盾日益突出?！锻ㄖ返陌l(fā)布有利于解決地方土地使用標準不明確，對建設用地審批、供應和開發(fā)利用的約束力不夠等問題。 （九）《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》為加強土地儲備機構(gòu)、業(yè)務和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實防范金融風險，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運行，2012年11月5日，國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強土地儲備與融資管理的通知》（簡稱《通知》），以加強土地儲備機構(gòu)、業(yè)務和資金管理，規(guī)范土地儲備融資行為，切實防范金融風險，保障土地儲備工作規(guī)范和健康運行?！锻ㄖ芬?，要加強土地儲備機構(gòu)管理，按照《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，建立土地儲備機構(gòu)名錄制（以下簡稱“名錄”）并定期更新。國土資源部將名錄或更新結(jié)果抄送財政部、中國人民銀行和銀監(jiān)會，地方各級國土資源主管部門將經(jīng)審核后的名錄抄送同級財政部門、人民銀行分支機構(gòu)和銀行業(yè)監(jiān)督管理部門。建立名錄制的主要目的是為了與其他融資平臺相區(qū)別，名錄以外的各類單位不得享受土地儲備的相關(guān)政策，銀行等金融機構(gòu)也不得向其發(fā)放土地儲備貸款?！锻ㄖ芬?，每年新納入儲備的土地量，原則上控制在市、縣本級前三年平均年供應的儲備土地量之內(nèi)。優(yōu)先收購儲備空閑、低效利用及其他現(xiàn)有建設用地，積極開展工業(yè)用地儲備。儲備土地應優(yōu)先用于保障性安居工程及其他公益性事業(yè)。財政部門會同國土資源主管部門、人民銀行分支機構(gòu)及銀行業(yè)監(jiān)督管理部門根據(jù)土地儲備計劃，核定土地儲備機構(gòu)年度融資規(guī)模，并實行年度融資規(guī)?？刂瓶ü芾怼ｃy行業(yè)金融機構(gòu)批準融資前，應對融資規(guī)?？刂瓶ㄖ械囊延腥谫Y額度進行認真核對，擬批準的融資額度與本年度已發(fā)生的融資額度（包括本年度貸款已在本年度歸還部分）累計不得超過年度可融資規(guī)模，對本年融資額度已達到年度可融資規(guī)模的土地儲備機構(gòu)，不得批準新的項目融資。此外，《通知》還提出了調(diào)整土地儲備機構(gòu)融資政策的規(guī)定，列入名錄的土地儲備機構(gòu)可以向銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款，銀行業(yè)金融機構(gòu)應按照有關(guān)部門關(guān)于土地儲備貸款的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)貸款人的信用狀況、土地儲備項目周期、資金回籠計劃等因素合理確定貸款期限，貸款期限最長不超過五年。貸款用途可不對應抵押土地相關(guān)補償、前期開發(fā)等業(yè)務，但貸款使用必須符合規(guī)定的土地儲備資金使用范圍，不得用于城市建設以及其他與土地儲備業(yè)務無關(guān)的項目。納入儲備的土地不得用于為土地儲備機構(gòu)以外的企事業(yè)法人融資擔保。世經(jīng)未來點評：土地儲備制度是落實土地調(diào)控、土地供應政策采取的重要措施，是市、縣人民政府及國土資源管理部門對依法取得的土地，進行必要的整理和基礎設施配套，使之具備供應條件而做出的一種制度安排。自2001年以來，國務院先后印發(fā)了《國務院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》、《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》、《國務院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》等文件，對規(guī)范運行土地儲備制度提出了明確要求。國務院相關(guān)部門和地方各級政府制訂了相應的政策法規(guī)，為這項制度的規(guī)范健康運行創(chuàng)造了良好的制度環(huán)境。實踐證明，土地儲備制度是嚴格土地管理不可或缺的重要環(huán)節(jié)，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、保障民生用地、促進經(jīng)濟社會目標的實現(xiàn)發(fā)揮了積極而重大的作用。三、產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展趨勢新一輪調(diào)控以來，隨著限購、限貸等調(diào)控政策措施逐步發(fā)揮作用，投資投機性需求被有效遏制，以商品住房為主的房地產(chǎn)市場整體呈盤整下行態(tài)勢。2012年全國土地市場先抑后揚，供求整體仍處低位。2012年，國土資源部多次強調(diào)要求執(zhí)行好現(xiàn)有土地供應政策，均衡供地，穩(wěn)定底價，防違規(guī)用地、防異常交易，處置閑置土地和打擊囤地炒地，穩(wěn)定土地市場，并合理增加普通商品住房用地，確保保障房用地的供應。針對2012年末部分大型房企加速拿地，局部市場量價齊升的現(xiàn)象，國土資源部表示將積極采取措施，穩(wěn)供抑價，并通過嚴格市場準入條件、靈活使用多種競價方式等手段保持地價信號平穩(wěn)，適時公布本地“地王”的參照標準，減少對市場的誤導和干擾。2013年，樓市調(diào)控基調(diào)不變，土地市場未來走勢也將繼續(xù)受其影響。2013年土地政策將繼續(xù)圍繞房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)方面，以達到穩(wěn)定土地市場，并合理增加普通商品住房用地，確保保障房用地的供應。第三節(jié) 熱點事件透視一、熱點事件匯總表2 2012年土地儲備行業(yè)熱點事件匯總時間熱點事件4月17日國土資源部：加強住房用地供應和開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管5月25日住建部：要求公開保障性住房建設信息5月政部補助公租房660億元8月15日國土部下調(diào)20地區(qū)土地供應計劃12月中央經(jīng)濟工作會議：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖12月19日中央經(jīng)濟工作會議：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖12月19日房地產(chǎn)用地管控情況公布，閑置土地能蓋122萬套房12月22日國土部重拳狙擊地王，一線城市土地金同比降四成數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來二、熱點事件分析（一）國土資源部：加強住房用地供應和開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管2012年4月17日，國土資源部召開2012年土地調(diào)控工作會議，要求以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供應工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運行；以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房用地供應和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。世經(jīng)未來點評：加強住房用地供應和開發(fā)利用動態(tài)監(jiān)測有利于住房用地市場平穩(wěn)運行，對保障性安居工程建設任務的順利落地、加快形成市場有效供應、促進房價合理回歸具有重要作用。 （二）住建部：要求公開保障性住房建設信息2012年5月25日，住房城鄉(xiāng)建設部正在制定《推進保障性住房和征地拆遷信息公開工作的實施意見》，擬規(guī)范保障性住房和征地拆遷信息公開的范圍、內(nèi)容、時限，明確各級住房城鄉(xiāng)建設部門的職責，完善信息公開工作機制等。世經(jīng)未來點評：保障性住房和征地拆遷的信息公開，既是人民群眾的迫切要求，也是建設行為規(guī)范、公開透明、廉潔高效的行政管理體制的需要； 未來住建部將總結(jié)推廣一些城市好的做法和經(jīng)驗，發(fā)揮典型示范作用，引導各地做好信息公開工作。 （三）政部補助公租房660億元2012年5月，財政部稱，2012年全國新增公共租賃住房230萬套。為支持各地完成述任務，2012年中央補助公共租賃住房專項資金660億元。該項資金項用于補助政府組織實施的公共租賃住房項目，包括投資補助、貸款息以及政府投資項目的資本金等開支。世經(jīng)未來點評：公租房不能出售，資金的回收只有通過租金來實現(xiàn)，對地方政府及設單位的資金要求較高。公租房補助將減少公租房開展難度，一定度上可以增加地方執(zhí)行保障房建設的建設量。但是在目前情況下，方政府在房地產(chǎn)稅收及土地出讓方面都面臨非常大的壓力。 （四）國土部下調(diào)20地區(qū)土地供應計劃2012年8月15日，國土資源部對年初確定的住房用地供應計劃進行了調(diào)整，其中20個地區(qū)計劃量減少，5個地區(qū)計劃量增加。世經(jīng)未來點評：調(diào)整后的住房用地計劃總量與歷年相比，仍遠遠超過歷史最高水平，%，能夠滿足全年住房用地有效需求。（五）中央經(jīng)濟工作會議：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖2012年12月招開的中央經(jīng)濟工作會議認為，2013年國際經(jīng)濟形勢依然錯綜復雜、充滿變數(shù)，世界經(jīng)濟低速增長態(tài)勢仍將延續(xù)，各種形式的保護主義明顯抬頭，潛在通脹和資產(chǎn)泡沫的壓力加大，世界經(jīng)濟已由危機前的快速發(fā)展期進入深度轉(zhuǎn)型調(diào)整期。明年要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。世經(jīng)未來點評：中央層面對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心依然很大，目前在整個調(diào)控環(huán)節(jié)中，行政手段用得比較多，是為了在前期調(diào)控中立竿見影。但是在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，將來可以考慮更多采用經(jīng)濟手段，包括稅收、利率等，形成長效機制。 （六）房地產(chǎn)用地管控情況公布 閑置土地能蓋122萬套房2012年12月19日，國土部公布房地產(chǎn)用地管理調(diào)控情況，按容積率一套房90平方米標準，全國截至11月底閑置土地能蓋122萬套房。國土部否認“土地不足”，未來將在一段時期內(nèi)將具備供應條件的土地集中推出。與此同時，國土部也要求各地保持地價信號平穩(wěn)，減少對市場的誤導和干擾。世經(jīng)未來點評：未來，國土部將在“市場異動三類城市”集中出讓土地，以促成良好的市場預期。一是加大土地供應力度，二是同時推出多宗地或安排同時出讓，三是減少流標流拍，有助于提升住宅用地供應計劃的完成率，確保后期房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。 （七）國土部重拳狙擊地王 一線城市土地金同比降四成 2012年12月22日，國土部表示，將從嚴從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場，針對市場出現(xiàn)波動的城市出臺措施，同時建立房地產(chǎn)大企業(yè)大地塊跟蹤督查制度，防止“地王”誤導市場。盡管一線城市的土地市場持續(xù)回暖。但2012年前11個月，一線城市的土地出讓金仍然比上年縮水四成。世經(jīng)未來點評：在國土部要求各地避免“地王”再次出現(xiàn)的通知出臺后的第二天，北京國土局暫停了農(nóng)展館地塊的出讓。目前，部分大型開發(fā)企業(yè)基本完成年度土地儲備任務，中小型開發(fā)企業(yè)則受政策不確定因素的作用，可能繼續(xù)觀望。第三章 2012年土地儲備行業(yè)發(fā)展情況分析第一節(jié) 2011年土地儲備行業(yè)供需分析及預測一、供給情況分析（一）2013年土地市場計劃供給2013年，（調(diào)整后）%，為近三年最低。表3 20102013年全國住房用地供應情況單位：萬公頃年度計劃供應實際供應計劃完成率“三類住房”用地計劃供應占比2010年62%%2011年57%%2012年70%%2013年12%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來2013年已公布的供應計劃量雖有所緊縮，但仍高于此前實際供應，表明中央在制定計劃時更加務實。在目前房地產(chǎn)市場調(diào)控力度進一步加大的背景下，企業(yè)拿地將更為謹慎，切實落后供應計劃，合理調(diào)整供地節(jié)奏，將是2013年各地政府土地供應工作的重點。保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品房（合稱“三類住房”），用地計劃供應占比繼續(xù)提高。，用于滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地需求；，%?！叭愖》俊?，處于2010年以來最高水平。一線城市計劃供應量同比小幅增長。從各省市計劃供應來看，由于全國總體計劃供應減少，大部分省市計劃供應量低于2011年，僅有西藏、天津、安徽等十個省市供應量有所增加。據(jù)國土資源部公告稱，是過去5年年均實際供應量（），“三類住房”%，其中一線城市（北、上、廣、深）%，加大熱點區(qū)域及城市的土地供應將更有效地穩(wěn)定住房市場預期，從一定程度上緩解供需矛盾。表4 2013年全國各省市住房用地供應計劃變化單位：公頃省市住房用地供應量“三類住房”用地占比2013年2012年較2012年合計150760159348%%北京市16501700%%天津市17851096%%河北省51357938%%山西省32843585%%內(nèi)蒙古35945159%%遼寧省74077465%%吉林省46163554%%黑龍江40026112%%上海市10001000%%江蘇省1201612468%%浙江省70217852%%安徽省91046399%%福建省21012096%%江西省44113497%%山東省1100212248%%河南省1492014107%%湖北省79216854%%湖南省51885652%%廣東省52705601%%廣西23462449%%海南省10881848%%重慶市27203293%%四川省68308226%%貴州省37715036%%云南省38804546%%西藏606162%%陜西省44015901%%甘肅省23721970%%青海省12301386%%寧夏11901367%%新疆65426850%%新疆兵團23561930%%數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來（二）土地購置情況：購置面積與上年度基本持平：比2011年有所下滑20082012年，房地產(chǎn)行業(yè)土地購置面積維持在35000萬平方米左右，五年間增速呈倒“S”型。其中，2010年，增速最高，%；2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積意愿下滑，%，但仍高于20082009年，進入2012年，受國家調(diào)控政策的影響，土地供應同比明顯下滑。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來圖1 20082012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況2012年全年，明顯低于2011年水平，%，土地增速開始明顯回落。由于房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性所致，企業(yè)一般集中在上半年拿地，下半年土地購置明顯減弱，而 2012年全年的土地購置面積均在不斷地下滑，從4月開始則一直保持在14%以上的下滑幅度。表5 20112012年房地產(chǎn)開中土地購置面積情況2011年2012年本年購置土地面積_累計（萬平方米）本年購置土地面積增速_累計（%）本年購置土地面積_累計（萬平方米）本年購置土地面積增