【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市分別在金額和面積的貢獻(xiàn)度方面下滑4%，而三四線城市則上升6%和3%。 圖6：TOP30地產(chǎn)企業(yè)2010年銷售金額城市貢獻(xiàn)度資料來源： CREIS 圖7： TOP30地產(chǎn)企業(yè)2011年一季度銷售金額城市貢獻(xiàn)度資料來源： CREIS （二） 截止五月房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)：成交量回升，價(jià)格未現(xiàn)明顯下降自各地限購令出臺(tái)，已3個(gè)月有余，本月重點(diǎn)城市樓市成交量回升勢(shì)頭明顯，尤其是一線城市，銷售價(jià)格依然保持堅(jiān)挺。圖8：2011 年 1月—5月 29日（第 1—22 周） 圖9：2011 年 1月—5月 29日（第 1—22 周）一線城市商品住宅價(jià)格變化 一線城市商品住宅成交量變化 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、 圖10：2011年1月—5月29日（第 1—22 周）15個(gè)二三線城市商品住宅成交量變化 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、（注：所統(tǒng)計(jì)15個(gè)二三線代表城市為：天津、南京、成都、蘇州、大連、廈門、長(zhǎng)沙、 東莞、無錫、福州、青島、貴陽、溫州、惠州、南充） 近四周（5月2日—5月29日），商品住宅成交量出現(xiàn)不同幅度回升。環(huán)比來看，%%，%，%，而二三線城市商品住宅成交量則穩(wěn)步爬升，環(huán)比增長(zhǎng)18%；同比來看，一線城市近四周的總成交量均有大幅增長(zhǎng)，深圳增幅最大，超過一倍（%），廣州、上海、%、%%，二三線城市同比增長(zhǎng)9%。從商品住宅價(jià)格來看，北京、上海、廣州價(jià)格仍在高位運(yùn)行，深圳短暫的下跌后又回升，總體來看，商品住宅價(jià)格無明顯下降趨勢(shì)，銷售均價(jià)依然堅(jiān)挺。 （三） 保障房供地翻倍，商品房供地大幅增加根據(jù)國(guó)土部《2011年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃公告》，與2010年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃（）和實(shí)際供地量（ 萬公頃）相比，分別增加18%%，超過前兩年年均實(shí)際供地量（） 。其中，2011 年保障性安居工程用地全國(guó)計(jì)劃供應(yīng) 萬公頃，占住房用地供應(yīng)計(jì)劃的 %，與 2010 ，%。此外，規(guī)?？涨埃?010年實(shí)際供應(yīng)增加51%，是 2005—2008年各類住宅用地平均供應(yīng)量（）。 表5：2009年—2011年全國(guó)住房用地供應(yīng)情況（單位：萬公頃）用地類型2009年實(shí)際供應(yīng)2010年2011年計(jì)劃供應(yīng)實(shí)際供應(yīng)計(jì)劃完成率計(jì)劃供應(yīng)相比2010年計(jì)劃相比2010年實(shí)際供應(yīng)保障房%%%棚改房%中小套型商品房%%%其它住房%%%合計(jì)%%% 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、國(guó)土資源部2011年，多數(shù)省市保障房用地計(jì)劃供應(yīng)增幅超過商品房。%%，新疆和青海占比最高，%%，%。從不同省市保障房用地計(jì)劃供應(yīng)增幅來看，湖南省增幅最大，比去年實(shí)際供應(yīng)量增加3倍多，吉林、陜西、湖北緊隨其后，其他省市增幅也超出以往，充分顯示了今年地方政府對(duì)保障性安居工程建設(shè)的重視。相比保障房，商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃增幅較小，但仍有海南、山西、河南、河北、吉林、陜西 6個(gè)省市增幅超過100%，其中，海南增幅最大，%。 據(jù)保障房建設(shè)計(jì)劃，中央和省級(jí)政府簽訂了責(zé)任保證書，保障房成為頭等大事。保障房2011年迎來建設(shè)高峰（起碼是土地供應(yīng)）已經(jīng)可以確定,房企積極介入更具有策略性。表6：2011 年各省保障房建設(shè)目標(biāo)表 7:2011 年各主要城市保障房建設(shè)目標(biāo)資料來源：高通智庫對(duì)目前市場(chǎng)中已經(jīng)實(shí)踐的保障房開發(fā)模式進(jìn)行歸類總結(jié)，主要包括以下類型：u 開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈型——以“建筑+建材+開發(fā)“企業(yè)為主，通過房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的騰挪優(yōu)勢(shì)，為房企在保障房開發(fā)既定利潤(rùn)率基礎(chǔ)上，提供可觀的內(nèi)部收益率。u 歷史資源類+創(chuàng)新產(chǎn)品組合——以歷史工業(yè)用地轉(zhuǎn)型開發(fā)保障房為主，同時(shí)配建商品房或社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。土地成本具有顯著優(yōu)勢(shì)，收益可觀。u 產(chǎn)業(yè)結(jié)合型——母公司具有工業(yè)、制造業(yè)背景的房企， “產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)+保障房“模式，在政策突破能力上顯著加強(qiáng)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)依托在市場(chǎng)需求上獲得良好支撐。u 城投模式與市場(chǎng)型房企——城投模式是歷史上保障房開發(fā)的傳統(tǒng)模式，市場(chǎng)型房企在模式借鑒上具有更多的適用性——通過區(qū)域開發(fā)與商品房用地補(bǔ)償。u 共同產(chǎn)權(quán)——公租房的回收期是最大難點(diǎn)，共同產(chǎn)權(quán)模式成為變相解決方案。（四） 堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度5月13日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，《意見》指出，為進(jìn)一步落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策和工作要求，促進(jìn)地價(jià)房?jī)r(jià)合理調(diào)整，2011年我國(guó)將繼續(xù)堅(jiān)持和完善招拍掛出讓制度。堅(jiān)持土地招拍掛出讓制度。國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度是市場(chǎng)配置國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的基本制度，它充分體現(xiàn)了公開公平公正競(jìng)爭(zhēng)和誠(chéng)實(shí)信用的市場(chǎng)基本原則，建立了反映市場(chǎng)供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的價(jià)格形成機(jī)制，完全符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本方向，符合法律政策要求，同時(shí)在抑制行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)，從源頭上防治土地出讓領(lǐng)域腐敗中發(fā)揮了重要作用。調(diào)整和完善土地招拍掛制度?！跋薜貎r(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，“限定配建保障房面積”，“綜合評(píng)標(biāo)”等土地出讓方式將被推廣采用。目前，涉及到保障性住房的用地多采用以上兩種出讓方式，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”是先確定擬出讓宗地的房屋銷售價(jià)格上限，承諾地價(jià)最高且不低于底價(jià)者獲得土地使用權(quán)，由于限制了房?jī)r(jià)，地價(jià)也不可能無限炒高；“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”是先擬定出讓宗地的出讓價(jià)格，承諾銷售房?jī)r(jià)最低者獲得土地使用權(quán)。這兩種方式限制了開發(fā)商的利潤(rùn)，使保障房?jī)r(jià)格得以控制在合理區(qū)間，有助于實(shí)現(xiàn)住宅向“居住功能”的回歸，切實(shí)保障低收入群體有房可居。在商品住宅中配建一定比例的保障性住房，成都、杭州等城市一些項(xiàng)目已經(jīng)采用這種模式。這種模式不僅可以緩解公租房建設(shè)資金困難的局面，更多的籌集保障房源，而且也能保證保障房建設(shè)的質(zhì)量，還能讓保障家庭享受到良好的商業(yè)及公共服務(wù)配套，因此，在商品房用地中配建保障房或?qū)⒈煌茝V至全國(guó)各地，在保障性住房大規(guī)模建設(shè)階段將被地方政府廣泛采用。 （五） 國(guó)家大力扶持保障房建設(shè)，拓寬融資渠道5月3日，國(guó)資委發(fā)布《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求中央企業(yè)深刻認(rèn)識(shí)國(guó)家推進(jìn)保障性住房開發(fā)建設(shè)的重要意義，進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度。這是自去年國(guó)資委對(duì)78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企下達(dá)“退房令”后，首次明確要求央企（不限于21家先后被允許涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的央企）爭(zhēng)取多種途徑參與地方保障性住房建設(shè)。央企參與保障性住房開發(fā)建設(shè)，一方面可以利用自身資金實(shí)力減輕地方政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，另一方面也可以積極發(fā)揮其在土地資源方面的顯著優(yōu)勢(shì)。 目前，21家可經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)中，已有中冶集團(tuán)、中國(guó)建筑、保利集團(tuán)、招商局集團(tuán)和中房集團(tuán)等11家央企投入到保障房建設(shè)中。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2010年已參建保障房的11家央企，承擔(dān)了全國(guó)13%的保障性住房開發(fā)建設(shè)任務(wù)，開發(fā)建設(shè)保障性住房面積 2289萬平方米。由此可見，中央企業(yè)參與保障性住房開發(fā)建設(shè)將對(duì)今年全國(guó)1000萬套的保障房計(jì)劃的完成起到積極的推進(jìn)作用。2010年4月，國(guó)資委明確提出16家央企之外的企業(yè)均需退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今年又新增了魯能、神華、中航集團(tuán)、中煤、新興等5家企業(yè)，使得可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的央企增加到21家。值得注意的是，此次國(guó)資委明確提出讓各家央企積極參與保障房建設(shè)，同時(shí)提出企業(yè)要抓住各種優(yōu)惠政策，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來。預(yù)計(jì)該政策將使得21家之外央企的房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)獲得“赦免”。但從總體來看，列入政策允許的21家央企特別是中建、保利、中冶等企業(yè)將是未來央企涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主題。表8：21家允許涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企參與企業(yè)參與企業(yè)中國(guó)建筑工程總公司中國(guó)葛洲壩集團(tuán)公司中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司 （現(xiàn)已并入中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司）港中旅集團(tuán)有限公司中國(guó)保利集團(tuán)公司華僑城集團(tuán)公司招商局集團(tuán)有限公司華潤(rùn)集團(tuán)有限公司中國(guó)鐵路工程總公司南光集團(tuán)有限公司中國(guó)鐵道建筑總公司山東魯能集團(tuán)有限公司（現(xiàn)已并入國(guó)家電網(wǎng)公司）中國(guó)中化集團(tuán)公司中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)公司中糧集團(tuán)有限公司神華集團(tuán)有限責(zé)任公司中國(guó)冶金科工集團(tuán)有限公司中煤集團(tuán)能源有限公司中國(guó)五礦集團(tuán)公司中國(guó)新興（集團(tuán)）總公司（現(xiàn)已并入中國(guó)通用技術(shù)（集團(tuán)）控股有限責(zé)任公司）中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司 資料來源：中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理 表9：部分中央企業(yè)參與保障性住房建設(shè)情況開發(fā)企業(yè)已完成保障房建設(shè)情況發(fā)展趨勢(shì)中冶集團(tuán)2010年，公司保障性住房項(xiàng)目24個(gè)，總投資為人民幣257億元，總建筑面積564萬平米。中冶集團(tuán)已簽約的保障房建設(shè)面積有3000 萬平方米，預(yù)計(jì)2011年保障性住房開工面積與2010年相比增加 40%。中國(guó)建筑2010年， 公司參與保障房建設(shè)的總規(guī)模已達(dá)到1,155萬平方米，%。其中，承建模式的保障房總面積約784萬平方米， 其他模式的保障房總面積約371萬平方米。保障性住房將占公司投資項(xiàng)目的三分之一．到2015年，公司保障性住房的投資業(yè)務(wù)將占公司基建投資業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)15%到20%。保利集團(tuán)已經(jīng)完成3個(gè)保障房項(xiàng)目，總建筑面積84萬平方米。目前集團(tuán)有2個(gè)項(xiàng)目在建，2011年預(yù)計(jì)新增保障性住房項(xiàng)目5個(gè)以上，目前已落實(shí)了2個(gè)項(xiàng)目。招商地產(chǎn)已建成2個(gè)保障房項(xiàng)目， 。參與深圳市光明新區(qū)整體拆遷、統(tǒng)建上樓安置房項(xiàng)目的開發(fā)， ， 總投資約17億元。數(shù)據(jù)來源：公司年度報(bào)告，業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì) 中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組綜合整理 表 10：內(nèi)地大城市2011年保障房計(jì)劃一覽在參與保障房開發(fā)建設(shè)的央企中，中冶集團(tuán)和中國(guó)建筑表現(xiàn)相對(duì)突出，其通過不斷挖掘自身優(yōu)勢(shì)尋找出適合企業(yè)發(fā)展的模式，并且取得了較高的利潤(rùn)水平。2010 年，中冶集團(tuán)保障性住房項(xiàng)目24個(gè)，總建筑面積達(dá)564萬平方米。據(jù)企業(yè)年報(bào)披露，預(yù)計(jì)2011年保障性住房開工面積與2010年相比增加40%。相較其他企業(yè)，中冶集團(tuán)具有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，公司積極利用下屬產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，打造“全產(chǎn)業(yè)鏈、一體化”建設(shè)模式，使得公司保障性住房收入占全部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的34%，%。而中國(guó)建筑更是將保障房建設(shè)作為公司未來五年發(fā)展的重點(diǎn)。公司預(yù)計(jì)到2015 年，保障性住房的投資業(yè)務(wù)將占公司基建投資業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)的15%到20%。中國(guó)建筑采取規(guī)?；a(chǎn)，多元參建模式，公司現(xiàn)有六種保障房參建模式，分別是承建模式、混合開發(fā)模式、服務(wù)模式、投資建造模式、投資運(yùn)營(yíng)模式和城市綜合開發(fā)模式。截至2010年末，中國(guó)建筑參與保障房建設(shè)的總規(guī)模已達(dá)到1155萬平方米，%。其中，承建模式的保障房總面積