【正文】 展改革委、規(guī)劃委、商委、國土局5部門聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強部門聯(lián)動，完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，支出從2011年6月1日起，就加強商業(yè)、辦公類項目管理，防止開發(fā)企業(yè)擅自改變項目規(guī)劃用途，切實保護購房人合法權(quán)益等五個方面的執(zhí)行監(jiān)管措施，嚴(yán)禁“商改住”等違規(guī)行為。（二十七）5月26日，國土部向各省國土部門下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格落實異常交易地塊上報制度有關(guān)問題的函》國土部5月26日向各省國土部門下發(fā)了 《關(guān)于嚴(yán)格落實異常交易地塊上報制度有關(guān)問題的函》，要求全國所有縣級及以上城市及時上報招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的異常交易地塊。（二十八）6月9日，國家發(fā)展改革委辦公廳下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》國家發(fā)展改革委員會辦公廳于6月9日下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，提出為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》進行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。符合條件的其他企業(yè)，也可以通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。（二） 土地調(diào)控相關(guān)政策密集出臺，國土資源部成“調(diào)控先鋒”，“香河違規(guī)征地調(diào)查”影響深遠5月，國土資源部出臺了包括供地計劃、完善招拍掛制度、保障房用地供應(yīng)、征地拆遷、價格異常地塊監(jiān)測范圍擴大到縣級及以上城市等多項相關(guān)政策，政策出臺密集且涉足面廣。土地制度是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本性制度之一。需要引起注意的是，征地制度改革涉及土地“同地同權(quán)”等更深層次的改革，“香河違規(guī)征地調(diào)查”的后續(xù)發(fā)展值得整個行業(yè)特別關(guān)注。其中，%，與2010年實際供地 ，%。（四） 堅持和完善土地招拍掛制度堅持土地招拍掛出讓制度，國有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度是市場配置國有經(jīng)營性建設(shè)用地的基本制度，它充分體現(xiàn)了公開公平公正競爭和誠實信用的市場基本原則，建立了反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的價格形成機制，完全符合社會主義市場經(jīng)濟體制的基本方向，符合法律政策要求，同時在抑制行政權(quán)力干預(yù)市場，從源頭上防治土地出讓領(lǐng)域腐敗中發(fā)揮了重要作用。（五） 國家大力扶持保障房建設(shè)5月3日，國資委發(fā)布《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項的通知》，要求中央企業(yè)深刻認(rèn)識國家推進保障性住房開發(fā)建設(shè)的重要意義，進一步加大對保障性住房開發(fā)建設(shè)的投入力度。6月9日，國家發(fā)展改革委員會辦公廳下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，提出為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》進行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。各地有人推出了相應(yīng)的保障房建設(shè)模式，拓寬融資渠道。%。由于存準(zhǔn)率上調(diào)空間越來越小，加息將是央行管理通脹的一個重要手段。受部分經(jīng)濟指標(biāo)增速放緩的影響，相關(guān)各方對中央政府可能因此放松房地產(chǎn)調(diào)控的猜想不斷出現(xiàn)。5月初央行發(fā)布的《2011年一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》即認(rèn)為“經(jīng)濟增長和就業(yè)形勢較好，穩(wěn)定物價和管好通脹預(yù)期是關(guān)鍵，要切實加強流動性管理，把好流動性總閘門”。另一方面，盡管房地產(chǎn)調(diào)控已起到一定效果，過去幾個月房價上漲幅度得到明顯抑制，部分城市出現(xiàn)下跌，但在大規(guī)模保障房入市之前，房價上漲預(yù)期依然較為強烈，中央不會冒然放松調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸政策也不會放松。否則，房地產(chǎn)市場隱藏的風(fēng)險突然爆發(fā)，沒有人是贏家。行業(yè)先行指標(biāo)顯示，行業(yè)景氣程度出現(xiàn)下調(diào)。受此影響，施工面積同比增速也出現(xiàn)同樣趨勢的下降。盡管限貸限購政策比較嚴(yán)厲，銷售面積保持15%的面積增速，三四線城市是推動交易量上升的主要力量。圖1：新開工增速回落明顯 資料來源：CRED 開發(fā)商資金出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化：2011年1~3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源19268億元，%。億元，%；利用外資144億元，%；自籌資金7126億元，%；其他資金8161億元，%。在未來信貸和證券市場融資不出現(xiàn)放松的前提下，房地產(chǎn)增速將難以持續(xù)。圖4：2010 年住宅用地供應(yīng)量大增140% 資料來源：國土資源部 圖5: 土地成本占商品房銷售額比重達最高 一二線城市土地市場成交量與溢價降低 在調(diào)整背景下，保障房擠占用地指標(biāo)以及行業(yè)預(yù)期謹(jǐn)慎，使土地成交和溢價顯著下調(diào)。在供應(yīng)方面，1—4月北京共成交經(jīng)營性用地60宗，土地出讓金約223億，與去年同期相比分別減少21%及55%。1—4月，杭州市共推出了75 宗土地，同比下降約29%。其中，住宅類用地成交面積8349萬平方米，環(huán)比減少36%，同比減少18%。不僅政府推出的商業(yè)地塊比例大增，開發(fā)商的拿地喜好也明顯從住宅用地轉(zhuǎn)向商業(yè)用地。在土地成交面積和成交金額方面均是一線城市出現(xiàn)較大下滑， 而三四線城市受影響較小。一季度一線城市土地溢價率出現(xiàn)62%的大幅下滑，%。表2：全國土地成交價格情況 資料來源：各地土地管理中心 市場調(diào)整促使行業(yè)整合加速 2011年一季度龍頭房企銷售情況在一二線城市縮量下，表現(xiàn)相對樂觀。銷售50到100億企業(yè)與去年大致相同。在主要地產(chǎn)企業(yè)的成交城市貢獻度方面，亦顯示出向三四線城市傾斜的趨勢。 圖6：TOP30地產(chǎn)企業(yè)2010年銷售金額城市貢獻度資料來源： CREIS 圖7： TOP30地產(chǎn)企業(yè)2011年一季度銷售金額城市貢獻度資料來源： CREIS （二） 截止五月房地產(chǎn)市場形勢：成交量回升，價格未現(xiàn)明顯下降自各地限購令出臺，已3個月有余，本月重點城市樓市成交量回升勢頭明顯，尤其是一線城市，銷售價格依然保持堅挺。環(huán)比來看，%%，%，%，而二三線城市商品住宅成交量則穩(wěn)步爬升，環(huán)比增長18%；同比來看，一線城市近四周的總成交量均有大幅增長，深圳增幅最大，超過一倍（%），廣州、上海、%、%%，二三線城市同比增長9%。 （三） 保障房供地翻倍，商品房供地大幅增加根據(jù)國土部《2011年全國住房用地供應(yīng)計劃公告》，與2010年全國住房用地供應(yīng)計劃（）和實際供地量（ 萬公頃）相比，分別增加18%%，超過前兩年年均實際供地量（） 。此外，規(guī)?？涨埃?010年實際供應(yīng)增加51%，是 2005—2008年各類住宅用地平均供應(yīng)量（）。%%，新疆和青海占比最高，%%，%。相比保障房，商品住宅用地供應(yīng)計劃增幅較小，但仍有海南、山西、河南、河北、吉林、陜西 6個省市增幅超過100%，其中，海南增幅最大，%。保障房2011年迎來建設(shè)高峰（起碼是土地供應(yīng)）已經(jīng)可以確定,房企積極介入更具有策略性。u 開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈型——以“建筑+建材+開發(fā)“企業(yè)為主，通過房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的騰挪優(yōu)勢，為房企在保障房開發(fā)既定利潤率基礎(chǔ)上，提供可觀的內(nèi)部收益率。u 歷史資源類+創(chuàng)新產(chǎn)品組合——以歷史工業(yè)用地轉(zhuǎn)型開發(fā)保障房為主，同時配建商品房或社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)。同時，產(chǎn)業(yè)依托在市場需求上獲得良好支撐。u 城投模式與市場型房企——城投模式是歷史上保障房開發(fā)的傳統(tǒng)模式，市場型房企在模式借鑒上具有更多的適用性——通過區(qū)域開發(fā)與商品房用地補償。u 共同產(chǎn)權(quán)——公租房的回收期是最大難點，共同產(chǎn)權(quán)模式成為變相解決方案。（四） 堅持和完善土地招拍掛制度5月13日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于堅持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，《意見》指出，為進一步落實中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策和工作要求，促進地價房價合理調(diào)整，2011年我國將繼續(xù)堅持和完善招拍掛出讓制度。國有土地使用權(quán)招拍掛出讓制度是市場配置國有經(jīng)營性建設(shè)用地的基本制度，它充分體現(xiàn)了公開公平公正競爭和誠實信用的市場基本原則，建立了反映市場供求關(guān)系、資源稀缺程度、環(huán)境損害成本的價格形成機制，完全符合社會主義市場經(jīng)濟體制的基本方向，符合法律政策要求，同時在抑制行政權(quán)力干預(yù)市場，從源頭上防治土地出讓領(lǐng)域腐敗中發(fā)揮了重要作用。“限地價、競房價”，“限房價、競地價”，“限定配建保障房面積”，“綜合評標(biāo)”等土地出讓方式將被推廣采用。這兩種方式限制了開發(fā)商的利潤，使保障房價格得以控制在合理區(qū)間，有助于實現(xiàn)住宅向“居住功能”的回歸，切實保障低收入群體有房可居。這種模式不僅可以緩解公租房建設(shè)資金困難的局面，更多的籌集保障房源，而且也能保證保障房建設(shè)的質(zhì)量，還能讓保障家庭享受到良好的商業(yè)及公共服務(wù)配套，因此，在商品房用地中配建保障房或?qū)⒈煌茝V至全國各地，在保障性住房大規(guī)模建設(shè)階段將被地方政府廣泛采用。這是自去年國資委對78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企下達“退房令”后，首次明確要求央企（不限于21家先后被允許涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的央企）爭取多種途徑參與地方保障性住房建設(shè)。 目前，21家可經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中央企業(yè)中，已有中冶集團、中國建筑、保利集團、招商局集團和中房集團等11家央企投入到保障房建設(shè)中。由此可見，中央企業(yè)參與保障性住房開發(fā)建設(shè)將對今年全國1000萬套的保障房計劃的完成起到積極的推進作用。值得注意的是，此次國資委明確提出讓各家央企積極參與保障房建設(shè)，同時提出企業(yè)要抓住各種優(yōu)惠政策，將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機結(jié)合起來。但從總體來看，列入政策允許的21家央企特別是中建、保利、中冶等企業(yè)將是未來央企涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主題。中冶集團已簽約的保障房建設(shè)面積有3000 萬平方米，預(yù)計2011年保障性住房開工面積與2010年相比增加 40%。其中，承建模式的保障房總面積約784萬平方米， 其他模式的保障房總面積約371萬平方米。保利集團已經(jīng)完成3個保障房項目，總建筑面積84萬平方米。招商地產(chǎn)已建成2個保障房項目， 。數(shù)據(jù)來源：公司年度報告，業(yè)績發(fā)布會 中國房地產(chǎn)動態(tài)政策設(shè)計研究組綜合整理 表 10：內(nèi)地大城市2011年保障房計劃一覽在參與保障房開發(fā)建設(shè)的央企中，中冶集團和中國建筑表現(xiàn)相對突出，其通過不斷挖掘自身優(yōu)勢尋找出適合企業(yè)發(fā)展的模式，并且取得了較高的利潤水平。據(jù)企業(yè)年報披露，預(yù)計2011年保障性住房開工面積與2010年相比增加40%。而中國建筑更是將保障房建設(shè)作為公司未來五年發(fā)展的重點。中國建筑采取規(guī)?；a(chǎn)，多元參建模式，公司現(xiàn)有六種保障房參建模式，分別是承建模式、混合開發(fā)模式、服務(wù)模式、投資建造模式、投資運營模式和城市綜合開發(fā)模式。其中，承建模式的保障房總面積約784萬平方米，其他模式的保障房總面積約371萬平方米。 國家發(fā)改委《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》的下發(fā)，是繼6月17日財政部公布2011年地方政府債券首次代理發(fā)行計劃、旨在以地方債資金撬動保障房建設(shè)之后，國家部委在一周內(nèi)第二次從政策方面為保障房建設(shè)開辟融資渠道，被認(rèn)為是政府大舉推動保障房融資創(chuàng)新的重要信號。實際上，在國家發(fā)改委的文件正式出臺之前，已經(jīng)有多個地方政府融資平臺發(fā)債為保障房建設(shè)融資。該期債券為6年期，%，債券存續(xù)