房地產市場宏觀調控(編輯修改稿)
2025-06-24 00:07 本頁面
【文章內容簡介】 10月，%；，%。價格增長幅度已大為平緩。據市統(tǒng)計局公布的數(shù)字，商品房價格在6月份開始下降，到10月，%、%、%%。商品房價格已進入下降軌道。商品房交易價格指數(shù)也反映了市場的走勢。如圖7，據中房上海指數(shù)顯示，承接2004年的升勢，2005年1～6月持續(xù)上升，7月開始持續(xù)下降。商品房價格增長率第二季度仍增長，第三季度下降，仍處于過熱區(qū)間。預計第四季度會繼續(xù)下降，但仍處于過熱區(qū)間。2003年、2004年商品房價格指數(shù)連續(xù)兩年處于偏熱區(qū)間，2005年第一季度超過過熱警戒線，第二季度達到最高，第三季度開始下降，未脫離過熱區(qū)間，預計第四季度將接近偏熱區(qū)間。2005年上海存量房交易有較大回落。1~，%。存量房交易總量再度低于一手房交易量，∶1。二手房交易的月度成交量呈一路下降的態(tài)勢。1～6月月成交量都在200萬平方米左右，7月份開始明顯萎縮，月成交在100萬平方米左右，10月最低。金融業(yè)繼續(xù)支持著上海房地產業(yè)的發(fā)展。但是受宏觀調控政策的影響，2005年上海房地產信貸的增長放緩。至2005年10月，上海個人住房貸款余額達3020億元，其中。預計全年個人住房信貸余額3078億元，比上年新增約352億元，%。其中，公積金貸款余額將出現(xiàn)負增長。，%。根據上述6個指標加總得到的房地產冷熱綜合指標仍處在過熱區(qū)間。從顯示上海市房地產冷熱綜合指數(shù)，2004年超出過熱警戒線后，2005年第一季度繼續(xù)升至最高，2005年第二季度在房地產調控影響下開始下降，2005年第三季度持平，調控之后的冷熱綜合指數(shù)還處于過熱區(qū)間。預計2005年底，調控的成效開始顯現(xiàn)，冷熱綜合指數(shù)將大幅度下降到偏熱區(qū)間。調控政策對房地產的影響有長期的和短期的。反映短期影響的指標主要是成交量、價格、投資（投機）率等，反映長期影響的指標主要是供給量、土地閑置量、房地產空置量、稅收、GDP等。通過模擬，對上海房地產發(fā)展的基本估計是：從冷熱綜合指數(shù)來看，上海房地產市場處于過熱區(qū)間。從各項分指標來看，大部分指標處于過熱區(qū)間，價格與開發(fā)盈利水平還未從根本上受影響，供求關系扭轉的效果還未完全體現(xiàn)。屬于先行指標的土地購置面積在2004年已經處于正常區(qū)間，估計到2005年底可能降至偏冷區(qū)間?？傊?，調控的短期效果已經可以看到，長期的效果還未見，調控的綜合成效有待見證，可能會在2006年全面體現(xiàn)。2005年上海房地產市場運行實際，印證了綜合模擬法做出的評判。2005年上海房地產市場的宏觀調控已經取得了一定成效，但是調控尚未到位，有待2006年進一步堅持執(zhí)行調控政策，力求盡快把上海房地產市場調整到正常的發(fā)展狀態(tài)。盡管如此，2005年上海房地產市場的宏觀調控卻是令人欣慰的，因為上海房地產市場沒有大起大落，平衡地走過了2005年。三、當前上海房地產市場發(fā)展的若干問題思考如果以小平同志南巡講話為標志，真正意義上的房地產市場發(fā)展不過短短的14年，卻經歷了兩次大的調控。雖然兩次調控的市場狀況在質與量上都有很大差異，但調控終究會給市場帶來一定的振蕩。因此，如何保持房地產市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，充分發(fā)揮房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中的支柱產業(yè)的地位與作用是值得重視的問題。歷史證明，計劃經濟體制下的那種土地無償劃撥、福利分房和低租金無期限使用的住房制度是行不通的?？上У氖鞘畮啄甑纳唐坊缆芬渤霈F(xiàn)了一些矛盾，且有進一步加劇的可能。但這并不能成為否定房地產業(yè)發(fā)展走市場化道路的依據。一個有力的證據就是通過這十幾年的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的居住水平和居住質量有了明顯提高。兩種住房制度的結果，優(yōu)劣長短是顯而易見的。至于現(xiàn)存的問題和矛盾是發(fā)展中的支流，只要下決心，以科學發(fā)展觀和實事求是為行為準則定能找到解決的辦法。重走老路是不可取的，但是不顧客觀條件盲目地、照搬照抄國外市場化的道路也是不可取的。走符合中國國情
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