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正文內(nèi)容

二、三級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式和機(jī)會(huì)(編輯修改稿)

2025-06-23 23:38 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 很多成功范例;退二進(jìn)三:也稱“騰籠換鳥”,就是工業(yè)企業(yè)退出城區(qū),讓商業(yè)及居住等第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)來,這不僅是城市環(huán)境品質(zhì)提升的要求,也是中心區(qū)地價(jià)攀升的逼迫使然,尤其是水泥廠、化肥廠、化工廠等重污染、低附加值企業(yè)的外遷,也包括國有老企業(yè)改制、甚至破產(chǎn)留下的土地資源開發(fā)。筆者曾調(diào)查了位于太原市并州南路41號(hào)的太原銅業(yè)公司破產(chǎn)改造項(xiàng)目,已做控規(guī),有十余家開發(fā)商接觸,占地面積180余畝,基準(zhǔn)出讓地價(jià)300萬元/畝,估計(jì)這個(gè)國有老廠上千人干了一輩子也創(chuàng)造不了這么大的產(chǎn)值。另一個(gè)巨大的退二進(jìn)三項(xiàng)目是全國大型鋼鐵企業(yè)的“海遷”,因北京奧運(yùn)環(huán)保問題而使首鋼遷至曹妃甸已引起濟(jì)鋼萊鋼遷日照港、寶鋼部分遷湛江港、武鋼柳鋼遷防城港等一些連鎖反應(yīng),鋼城新址的興建和舊址的改造正孕育著巨大的地產(chǎn)商機(jī);飛機(jī)場等大型基礎(chǔ)設(shè)施外遷:飛機(jī)場占地規(guī)模巨大,一般在30005000畝,且對(duì)周邊有嚴(yán)格的端凈空限制,隨著機(jī)場外遷,巨大的土地資源價(jià)值被釋放。目前國內(nèi)正在實(shí)施的機(jī)場外遷后的老機(jī)場開發(fā)項(xiàng)目包括??诖笥⑸綑C(jī)場、贛州黃金機(jī)場、廣州白云機(jī)場等。占補(bǔ)平衡:就是建設(shè)用地指標(biāo)異地置換或買賣,國務(wù)院在《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)200428號(hào))指出“鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理,城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”,是指依據(jù)土地利用總體規(guī)劃,將若干擬復(fù)墾為耕地(或農(nóng)用地)的農(nóng)村建設(shè)用地地塊(拆舊區(qū))和擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)民居住區(qū)建設(shè)的地塊(建新區(qū)),共同組成建新拆舊項(xiàng)目區(qū),通過農(nóng)村建設(shè)用地的建新拆舊和土地復(fù)墾,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)建設(shè)用地總量不增加,耕地面積不減少,用地布局更加合理,集約化水平大幅度提高的土地整理工作。筆者曾在山東省臨沂市顧問土地項(xiàng)目時(shí)就調(diào)研了當(dāng)?shù)氐摹罢佳a(bǔ)平衡”經(jīng)驗(yàn),目前,成都市在批準(zhǔn)為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革配套試驗(yàn)區(qū)后施行的“整鎮(zhèn)鎮(zhèn)村改造”、“拆院并院”工程,就是按照占補(bǔ)平衡政策,將集體建設(shè)用地指標(biāo)解放出來置換到城市去,2007年7月31日,成都市委、市政府出臺(tái)的《關(guān)于深化城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開拓現(xiàn)代農(nóng)業(yè)新局面的意見(試行)》指出,“農(nóng)村土地整理和拆院并院節(jié)約的集體建設(shè)用地指標(biāo),可經(jīng)批準(zhǔn)后等量掛鉤到規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)有償使用?!惫P者調(diào)查發(fā)現(xiàn),“拆院并院”要得到農(nóng)民的積極響應(yīng),必須推行改變生產(chǎn)方式與改善生活方式的兩輪驅(qū)動(dòng),不能只把房子翻新了、集中了了事。另外,對(duì)于農(nóng)村及偏遠(yuǎn)區(qū)的廢舊窯場、零星廠礦的土地整理也具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)值和潛力。劃撥土地收購方式分析 建立土地收購儲(chǔ)備制度的前提是政府要有一定數(shù)量的土地儲(chǔ)備,其來源主要有兩個(gè)方面:一是征用集體所有的土地;二是收回、收購國有劃撥土地。對(duì)于征用集體土地的補(bǔ)償、安置,《土地管理法》等作了明確規(guī)定。而現(xiàn)行法律對(duì)收回、收購國有劃撥土地的補(bǔ)償問題沒有具體規(guī)定,值得深入探討。 劃撥土地收購價(jià)格定義對(duì)于收回劃撥土地的補(bǔ)償問題,在《土地管理法》第58條規(guī)定可以收回國有土地使用權(quán)的情形中,給予前兩項(xiàng)土地使用權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償,但未明確具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為,實(shí)行土地有償使用制度后,為了實(shí)現(xiàn)土地資源的資產(chǎn)價(jià)值,除無償收回國有土地使用權(quán)外,國家需要使用原劃撥給土地使用者的國有土地時(shí),應(yīng)按照現(xiàn)狀土地的市場價(jià)格給予補(bǔ)償。劃撥土地的價(jià)格體現(xiàn)在以下三個(gè)方面:劃撥土地的取得費(fèi)用:《土地管理法》規(guī)定,征用土地要按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償,其中征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi);征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。同時(shí),在土地征用過程中,除上述支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民個(gè)人的補(bǔ)償費(fèi)用外,土地使用者還需支付耕地占用稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、農(nóng)田水利建設(shè)基金、城市建設(shè)配套費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地補(bǔ)充費(fèi)、土地管理費(fèi)等稅費(fèi),有的還代政府征用了部分道路和市政用地。實(shí)際情況是,土地使用者無償獲得的劃撥土地并不是“免費(fèi)”取得的,而是支付了一定的征地成本并繳納了相應(yīng)的稅費(fèi),相對(duì)于有償出讓方式而言,僅僅是免掉了應(yīng)該上繳國家的土地出讓金(即土地年租金的收益現(xiàn)值)部分。從這個(gè)角度講,劃撥土地應(yīng)該具有相應(yīng)的價(jià)格內(nèi)涵。土地使用者的追加投資:劃撥土地使用者在取得土地后,按照城市規(guī)劃實(shí)施開發(fā),建設(shè)成可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的工業(yè)、商業(yè)、旅游、科研、住宅等各類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,并進(jìn)行了水、電、路的配套建設(shè),因此土地使用者將毛地變?yōu)槭斓氐淖芳油顿Y,也應(yīng)當(dāng)計(jì)入土地使用權(quán)價(jià)格當(dāng)中。土地使用權(quán)的預(yù)期收益:從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來講,土地使用者通過征用方式獲得土地使用權(quán)后繼續(xù)建設(shè)使用,其目的是為了獲得以后的預(yù)期收益。這部分預(yù)期收益不僅包括土地的增值,還包括了地面建筑物、生產(chǎn)設(shè)備、配套設(shè)施以及土地位置、交通環(huán)境等綜合效益,因此在分析劃撥土地價(jià)格時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮土地使用者永續(xù)使用而產(chǎn)生的預(yù)期收益。由于土地位置的固定性、數(shù)量的稀缺性以及土地的不可再生性,使得土地的預(yù)期收益在市場經(jīng)濟(jì)的條件下可以變現(xiàn)為實(shí)際收益,這正是土地使用權(quán)價(jià)格的重要組成部分。劃撥土地具有相應(yīng)的市場價(jià)格,因此在實(shí)施收購儲(chǔ)備時(shí),要對(duì)劃撥土地進(jìn)行價(jià)格認(rèn)定,既不能認(rèn)為無償取得的劃撥土地政府就能無償收回,也不能不顧實(shí)際制訂統(tǒng)一的收購價(jià)格,形成新的地價(jià)壟斷。劃撥土地收購定價(jià)機(jī)制目前大部分城市尚處在建立儲(chǔ)備制度的起步階段,政府手中還未掌握相當(dāng)數(shù)量的儲(chǔ)備土地。在這一階段,應(yīng)該以土地儲(chǔ)備的經(jīng)營職能為主,在經(jīng)營中逐步完善和加強(qiáng)管理職能。這樣,以政府授權(quán)經(jīng)營的身份實(shí)施收購儲(chǔ)備時(shí),就不宜采用行政手段制定收購價(jià)格,應(yīng)充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用,建立公開、公平、公正的定價(jià)機(jī)制。筆者認(rèn)為,劃撥土地的收購價(jià)格應(yīng)體現(xiàn)土地的資產(chǎn)價(jià)值,兼顧原土地使用者和地方政府的雙重利益,有助于土地市場的完善和規(guī)范發(fā)展。在這個(gè)前提下,劃撥土地的收購價(jià)格,就應(yīng)當(dāng)是該宗土地在現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀房產(chǎn)及現(xiàn)狀配套設(shè)施下的市場價(jià)格減去出讓金后的剩余部分,即:某宗劃撥土地的收購價(jià)格=該宗土地現(xiàn)狀市場價(jià)格-該用途下應(yīng)繳納的土地出讓金這里所指的市場價(jià)格,可以是劃撥土地現(xiàn)狀條件下的評(píng)估地價(jià),也可采用土地出讓價(jià)格進(jìn)行確定。需要指出的是,儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和被收購方共同委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí),要明確以下幾個(gè)方面的內(nèi)容:以現(xiàn)狀用途、現(xiàn)狀容積率及現(xiàn)狀市政配套設(shè)施為評(píng)估基礎(chǔ);現(xiàn)狀地面建筑物若涉及舊城改造拆遷或因改變用途需要拆遷的,其地面建筑物拆遷成本應(yīng)從評(píng)估價(jià)格中扣除,如果被收購方愿意自行拆除的除外;現(xiàn)狀地面建筑物若不必拆遷并可以使用的,還應(yīng)評(píng)估建筑物的補(bǔ)償價(jià)格。劃撥土地收購方式筆者認(rèn)為可以采用三種方式對(duì)劃撥土地實(shí)施收購儲(chǔ)備:委托收購方式——即采用協(xié)議委托方式,由市場決定收購價(jià)格。具體操作程序是:儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)接受土地使用者委托,協(xié)議收購該宗劃撥土地,進(jìn)行前期開發(fā)配套后,按照規(guī)劃要求實(shí)施招標(biāo)、拍賣或掛牌出讓,出讓成交價(jià)扣除前期費(fèi)用和出讓金后,剩余部分即核定為收購價(jià)格,一次性支付給被收購方。這種方式適用于土地區(qū)位優(yōu)越、配套條件良好、市場需求旺盛的條件,儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)僅需支付少量的前期費(fèi)用,即可完成收購、儲(chǔ)備、出讓工作。需要注意的是如果該宗土地區(qū)位不好,受規(guī)劃限制,或存在較多可替代地塊時(shí),應(yīng)慎重考慮出讓失敗情況下,是重新采用其他方式實(shí)施收購,還是繼續(xù)交由原土地使用者。全資收購方式——即一次性支付收購地價(jià)后買斷土地使用權(quán)。具體操作程序是:委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按照被收購?fù)恋氐默F(xiàn)狀用途、面積、配套情況,評(píng)估出市場價(jià)格,扣除現(xiàn)狀用途下應(yīng)繳納的出讓金,剩余部分核定為收購地價(jià),一次性支付給被收購方后,將該宗土地納入儲(chǔ)備。這種方式適用于資金充足、制度健全、市場完善的地區(qū)。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)全資收購劃撥土地后,通過前期開發(fā)、市政配套,在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行公開出讓,有利于調(diào)控土地市場,獲得土地增值收益。不利之處是占?jí)嘿Y金,在市場萎縮或供大于求時(shí),容易加大資金風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)收購方式——即原土地使用者可以享受土地的增值收益,但收益有風(fēng)險(xiǎn)。具體操作程序是:委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)按照被收購?fù)恋氐默F(xiàn)狀用途、面積、配套情況,評(píng)估出市場價(jià)格,扣除現(xiàn)狀用途下應(yīng)繳納的出讓金,剩余部分核定為收購地價(jià)。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)先行支付收購地價(jià)的10%,將土地納入儲(chǔ)備。若土地成功出讓,支付剩余的90%,如果有增值收益(即成交地價(jià)扣除出讓金后超出收購地價(jià)的部分),原土地使用者可以享受一定比例的收益分成;若土地出讓失敗,儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)支付剩余的90%后將土地收購。這種方式實(shí)際上是一種風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共沾的收購方式,儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)花費(fèi)較少的收購成本即可實(shí)施收購,即使出讓失敗也可用當(dāng)時(shí)的收購價(jià)格實(shí)施收購;而對(duì)于被收購方來說,可以享有一定的增值收益,即使沒有土地增值,至少可以獲得當(dāng)時(shí)的收購價(jià)格。對(duì)土地置換兩種不同形式的分析 土地置換是以符合土地利用總體規(guī)劃為要求,以耕地“占一補(bǔ)一”為前提條件,以調(diào)整優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)布局為目標(biāo),以土地的適宜性為依據(jù),通過異地調(diào)整,使不符合土地利用總體規(guī)劃布局或低效利用的土地符合土地利用整體布局,最大限度提高土地利用率。通常情況下,用來置換的建設(shè)用地均為國有土地,運(yùn)作時(shí)不涉及土地性質(zhì)問題,僅限于權(quán)屬的重新調(diào)整和界定。其具體可分為兩種情形:一是異區(qū)地塊的置換,二是同區(qū)內(nèi)地塊的置換。這兩種土地置換的基本運(yùn)作形式、存在問題及對(duì)策,值得研究。   異區(qū)置換   其基本運(yùn)作形式就是將土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)的建設(shè)用地(甲地塊)復(fù)墾成農(nóng)用地,在規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)域范圍內(nèi)占用等質(zhì)等量的農(nóng)用地(乙地塊)進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)。   一般情況,這兩個(gè)地塊不可能相鄰,絕大多數(shù)分屬于兩個(gè)土地使用者或分屬于兩個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織。操作時(shí),往往采用“推磨”的形式——把甲地塊復(fù)墾為農(nóng)用地,沿著推磨線路,與相鄰的土地使用者或集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行等量、等質(zhì)的土地調(diào)換,以此類推,直至調(diào)整到乙地塊的位置。通過與中間土地使用者或集體經(jīng)濟(jì)組織土地的等量調(diào)換,使被占用的農(nóng)用地成為復(fù)墾的建設(shè)用地所在集體經(jīng)濟(jì)組織的“飛地”,即可直接利用。      一是選址不當(dāng)。一些地方為了盡快達(dá)到用地的目的,在選擇用來置換的地塊時(shí)把關(guān)不嚴(yán),所選地塊不在規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)內(nèi),而屬于建設(shè)用地?! 《侵赜玫?、輕補(bǔ)充。有的對(duì)復(fù)墾驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán),不能達(dá)到與所占農(nóng)用地?cái)?shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)囊?;有的則只繳納一定的保證金,就占用農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)建設(shè),至于用于復(fù)墾的地塊是否復(fù)墾,數(shù)量、質(zhì)量如何,不再進(jìn)行跟蹤管理。   三是操作性差。用于復(fù)墾的地塊在原來使用時(shí)已經(jīng)完成相關(guān)的征地、補(bǔ)償和安置,采用推磨的形式進(jìn)行置換后,可以避免對(duì)被占用地塊的重新補(bǔ)償、安置。但以這種形式逐一調(diào)整,戰(zhàn)線較長,且涉及相當(dāng)多的土地權(quán)益人。要妥善解決相關(guān)的矛盾和歷史遺留問題,保證權(quán)益人的土地合法權(quán)益,時(shí)間長、難度大。同時(shí),還要對(duì)置換所涉及的土地所有權(quán)、使用權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行重新登記,后續(xù)工作面廣量大,相當(dāng)繁瑣。      一是正確界定用于置換的建設(shè)用地。用于復(fù)墾的地塊現(xiàn)狀必須是建設(shè)用地,規(guī)劃用途是農(nóng)用地;用于非農(nóng)建設(shè)的地塊規(guī)劃用途必須是建設(shè)用地。   二是堅(jiān)持先補(bǔ)后占的原則。置換中的土地復(fù)墾驗(yàn)收權(quán)應(yīng)上收一級(jí),由省或受省委托的市進(jìn)行驗(yàn)收,合格后方可在異地占用同等面積的農(nóng)用地?! ∪敲鞔_簡便易行的操作辦法。土地置換審批可執(zhí)行現(xiàn)行的建設(shè)用地審批模式,由地方政府按批次報(bào)省審批,納入存量建設(shè)用地使用的總盤子,由省級(jí)政府扎口管理,由此避免過去基層政府直接通過土地置換來規(guī)避調(diào)控、多頭供地或以登記代替用地審批的違規(guī)現(xiàn)象。在審批內(nèi)容上,要區(qū)別于新增用地的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收,主要審批用地計(jì)劃的控制和復(fù)墾是否落實(shí)到位。在報(bào)批費(fèi)用上,應(yīng)免繳耕地開墾費(fèi)、農(nóng)業(yè)重點(diǎn)開發(fā)基金、耕地占用稅等規(guī)費(fèi)。   四是合理分配相關(guān)土地權(quán)益人的合法利益。土地置換涉及的相關(guān)土地權(quán)益人主要有:用于復(fù)墾地塊的使用者、用于建設(shè)占用地塊的所有者及其使用者(承包經(jīng)營者)。對(duì)于復(fù)墾地塊,由于土地使用者在用地之初辦理了相關(guān)手續(xù),要對(duì)其復(fù)墾進(jìn)行置換,應(yīng)享有獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。復(fù)墾后的土地,性質(zhì)不變?nèi)詾閲?,可暫交原集體經(jīng)濟(jì)組織耕種,此間由耕種者履行相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。對(duì)于建設(shè)占用地塊,其所有者和使用者(承包經(jīng)營者)也應(yīng)獲得補(bǔ)償、安置,具體可比照現(xiàn)行的農(nóng)用地轉(zhuǎn)征用中的安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。   同區(qū)置換   同區(qū)置換是指在土地利用總體規(guī)劃劃定的建設(shè)用地區(qū)范圍內(nèi),將甲地的建設(shè)用地復(fù)墾為農(nóng)用地(將甲地的建設(shè)用地變現(xiàn)給他人,在異地征、使用的不在此討論之列),在乙地占用等質(zhì)等量的農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)?,F(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)為:鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)用地向城市集中,零星村莊向中心村、集鎮(zhèn)集中,工業(yè)項(xiàng)目向集聚區(qū)集中。      這種置換只是一種被動(dòng)的個(gè)體行為,是基于工業(yè)項(xiàng)目對(duì)規(guī)模集聚效益或個(gè)人居住對(duì)優(yōu)越的配套環(huán)境的追求,通過效益、舒適度比較采取的一種自發(fā)行動(dòng)。在缺乏相關(guān)行政、經(jīng)濟(jì)措施推動(dòng)的情況下,要實(shí)現(xiàn)“三集中”將是一個(gè)漫長的過程。      一是細(xì)化土地利用總體規(guī)劃用途分區(qū),強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控作用?,F(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃只分為建設(shè)用地區(qū)域、農(nóng)用地區(qū)域和未利用地區(qū)域。這種分法過粗,對(duì)土地利用結(jié)構(gòu)、布局調(diào)控乏力。土地利用總體規(guī)劃應(yīng)對(duì)城市、集鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村功能分區(qū)進(jìn)一步細(xì)化,以利于指導(dǎo)土地利用行為,促進(jìn)工業(yè)集聚、生活集中。   二是采取必要的行政干預(yù)。地方政府應(yīng)出臺(tái)相關(guān)政策,促使工業(yè)項(xiàng)目特別是重點(diǎn)項(xiàng)目按照“產(chǎn)業(yè)集聚、距離就近”的原則,進(jìn)入工業(yè)集聚區(qū)集中生產(chǎn),以形成積聚效應(yīng),推進(jìn)土地集約利用。   三是采取一定的鼓勵(lì)措施。為改變村莊分布零散的狀況,改善人們生活水平,可以通過資金補(bǔ)貼等方式,鼓勵(lì)農(nóng)戶退出零星住所,按統(tǒng)一規(guī)劃集中建房居住。   ——退二進(jìn)三   在級(jí)差地租的調(diào)節(jié)下,城市中經(jīng)濟(jì)效益低下的工業(yè)項(xiàng)目逐步退出黃金地段,改由第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐。工業(yè)項(xiàng)目在城郊或遠(yuǎn)離城區(qū)的工業(yè)集聚區(qū)選址落戶,以獲取地租差額。其結(jié)果是,第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)各自找到了應(yīng)有的位置,土地利用實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益的最大化。這是同區(qū)置換中的一個(gè)特例。在前幾年國有企業(yè)改制過程中,為償還債務(wù)、兌現(xiàn)職工工資、置換職工身份、擴(kuò)大企業(yè)再生產(chǎn),許多企業(yè)就是通過這種方式獲得了大量啟動(dòng)資金。房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)及其金融創(chuàng)新化解方式2005年以來,中國的房地產(chǎn)市場與銀行體系呈現(xiàn)出一種十分值得玩味的格局:在房地產(chǎn)商“四證””(土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證)齊全之前,商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)商可以說是冷眼相對(duì)、嚴(yán)格防范;但是在房地產(chǎn)商“四證””(土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)
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