漫談商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型韜略(編輯修改稿)
2025-06-12 06:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 平。 財務(wù)穩(wěn)健另一個好處是：即使公司錯誤判斷宏觀形勢，也不會遭遇財務(wù)危機。如1997財年時，新鴻基曾大舉增加借貸200億港元，以支持在投資物業(yè)上130億港元的支出和開發(fā)物業(yè)上100億港元的土地儲備，這是新鴻基20多年來唯一一次在沒有股權(quán)融資支持下就大規(guī)模擴張的經(jīng)歷。不幸的是，伴隨此次擴張的是香港最長的地產(chǎn)熊市；幸運的是，此前的財務(wù)保守使新鴻基免于滅頂之災，即使大舉增加負債200億元，在金融危機爆發(fā)時公司的凈負債資本比也僅為19%?！ ∑鋵崳攧?wù)穩(wěn)健不僅是轉(zhuǎn)型期新鴻基的原則，也是貫穿新鴻基整個發(fā)展歷史的核心原則，它是新鴻基在競爭激烈的香港地產(chǎn)市場上能夠屹立不倒，并成為最大地產(chǎn)公司的根本。犧牲開發(fā)物業(yè)的高增長 財務(wù)保守在提供安全性的同時，必然會以增長速度為代價，而對于租售并舉轉(zhuǎn)型期的地產(chǎn)企業(yè)來說，這集中體現(xiàn)為轉(zhuǎn)型過程中開發(fā)物業(yè)的低速，甚至零增長。在轉(zhuǎn)型前期，新鴻基在開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)上的現(xiàn)金流配置比例（剔除分拆資金）約為8：2，但在集中轉(zhuǎn)型期，這一比例被倒置過來：19881991四個財年，新鴻基累積的投資物業(yè)支出為96億港元，而同期存貨和土地的現(xiàn)金支出僅為20億港元。即，公司只將營運資金和融資額的18%用于開發(fā)物業(yè)，以維持開發(fā)物業(yè)的整體規(guī)模和現(xiàn)金流能力。 結(jié)果，從1987年1991年，新鴻基開發(fā)物業(yè)的土地儲備從1960萬平方英尺降至1850萬平方英尺，而同期出租物業(yè)的土地儲備（包括已落成出租物業(yè)和在建出租物業(yè)）從680萬平方英尺增加到1560萬平方英尺。 開發(fā)物業(yè)的減速增長為投資物業(yè)的發(fā)展提供了每年10億港元以上的凈經(jīng)營現(xiàn)金流，4年累計提供了95億港元的凈經(jīng)營現(xiàn)金流（其中凈租金收益貢獻了25億港元，其余70億港元均來自于物業(yè)銷售）。尤其是1988年，新鴻基的凈土地支出僅為750萬港元，1991年也僅為6300萬港元，更低于同期香港地產(chǎn)市場的整體擴張速度（從1987年6月到1991年6月，香港住宅價格累積漲幅達到114%）?！ ∑鋵?，靠增加外部融資，這一時期的新鴻基完全可以實現(xiàn)投資物業(yè)與開發(fā)物業(yè)的同時增長，但它之所以放棄開發(fā)物業(yè)的高增長而維持保守的負債水平，目的就在于降低轉(zhuǎn)型期企業(yè)對外部融資的依賴程度盡管這一時期新鴻基進行了兩次股權(quán)融資，盡管它的借款額增加了28億港元，但它并不依賴于此，在負債增加的同時，現(xiàn)金及等價物也增加了35億港元，凈負債資本比降至3%靠著內(nèi)部現(xiàn)金流的平衡、靠著近于保守的謹慎，新鴻基完成了租售并舉的轉(zhuǎn)型。 如果說轉(zhuǎn)型前期現(xiàn)金流的配置與平衡是一種能力的話，那么轉(zhuǎn)型期2：8的比例、開發(fā)物業(yè)的零增長，則是一種理性，它需要的不是能力、不是技術(shù)，而是一份對財務(wù)安全的堅守。然而，在整個市場都享受著牛市的喜悅，房屋供不應(yīng)求，地價節(jié)節(jié)攀升時，有多少企業(yè)能“忍受”開發(fā)物業(yè)的零增長，甚至是土地儲備的負增長？ 在周期波動中保持“貨如輪轉(zhuǎn)” 新鴻基標志性的發(fā)展策略除了“租售并舉”，另一個被人們津津樂道的就是“貨如輪轉(zhuǎn)”，而這兩項看似無關(guān)的策略其實有著密切的聯(lián)系?！ ∫蚤_發(fā)物業(yè)起家的新鴻基，在上世紀60、70年代是以“人棄我取”的逆市套利作風而聞名。不過，隨著規(guī)模的擴張和租售并舉的轉(zhuǎn)型，公司開始堅持“貨如輪轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略，即，不計較個別的得失，而致力于整體資產(chǎn)負債的平衡?！ ≡凇柏浫巛嗈D(zhuǎn)”策略下，無論高峰低谷，新鴻基每年都要保持一定的銷售規(guī)模，以維持足夠的經(jīng)營現(xiàn)金。如在1982年1984年的低谷中保持每年100萬平方英尺以上的銷售面積，1984年更把當年的完成物業(yè)規(guī)模提高到286萬平方英尺的歷史高水平。在亞洲金融危機期間也是如此，盡管香港已跌了六成以上，但新鴻基仍保持每年400萬平方英尺以上的新盤推出，在最低迷的2003年更是推出了620萬平方英尺的新盤。 在快速推盤的同時，新鴻基也強調(diào)即使在低谷中也要保持每年80%以上的新盤銷售率，甚至不惜大幅降價。典型的例子是，在亞洲金融危機期間，新鴻基與長江實業(yè)競相打折，雙方銷售代表甚至因為爭搶客源而發(fā)生沖突。 為什么不惜以打折為代價也要堅持“貨如輪轉(zhuǎn)”？這是因為從某種意義上講，“貨如輪轉(zhuǎn)”是租售并舉的保障，“貨如輪轉(zhuǎn)”的根本是現(xiàn)金流的輪轉(zhuǎn)，而無論高峰低谷，永不停息的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力是開發(fā)物業(yè)支持投資物業(yè)擴張的唯一方式?！ 〕丝焖匍_發(fā)和低谷期的大幅降價，“貨如輪轉(zhuǎn)”策略的另一個表現(xiàn)是，新鴻基自成立以來一直到上世紀90年代上半期都以“新市鎮(zhèn)中小戶型大眾化住宅”和工業(yè)地產(chǎn)為主要銷售產(chǎn)品，土地儲備中三分之二位于新界，50%左右為中小戶型項目，30%為工業(yè)地產(chǎn)項目直到1994年，新鴻基才開始向豪宅項目拓展?！ ≈赃x擇大眾化的產(chǎn)品組合，除了更容易達到租售并舉模式下對開發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流規(guī)模要求外，更重要的是新鴻基希望以低谷期的剛性需求來減緩周期波動的沖擊，盡可能創(chuàng)造相對平穩(wěn)的現(xiàn)金流?！ ≡凇柏浫巛嗈D(zhuǎn)”的策略下，亞洲金融危機中，新鴻基的開發(fā)物業(yè)在營運資本規(guī)模不變的情況下每年仍可提供20億港元的凈經(jīng)營現(xiàn)金，6年累積貢獻了200億港元的經(jīng)營現(xiàn)金。而低谷中的“自我造血”能力強化了開發(fā)物業(yè)的現(xiàn)金流平臺，進一步減輕了租售并舉轉(zhuǎn)型過程中對外部融資的依賴程度，使企業(yè)即使在轉(zhuǎn)型
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