【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，對(duì)“天利新城”實(shí)施專業(yè)化、規(guī)范化管理。規(guī)范業(yè)主、物業(yè)使用人、社區(qū)行為、企業(yè)管理行為，以智能化管理為契機(jī)，共建輕松、安全、怡人的居住環(huán)境，形成全新的現(xiàn)代化生活模式。一、公共制度1）業(yè)主公約；2）住戶手冊(cè)及裝修規(guī)范；3）社區(qū)精神文明建設(shè)公約；4）消防管理規(guī)定；5）出租房屋管理制度。二、管理運(yùn)作制度1）消防工作管理制度；2）配電房及特種作業(yè)人員安全制度；3）設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)規(guī)定；4）給排水管理制度； 5）財(cái)務(wù)公開(kāi)制度；6）回訪制度；7）員工工作服管理規(guī)定；8）員工工作指引及行為規(guī)范；9）辦公區(qū)管理規(guī)定；10）管理人員獎(jiǎng)懲制度。三、崗位職責(zé)。 ：1）文秘職責(zé)；2）物管員職責(zé)；3）會(huì)計(jì)職責(zé)；4）出納職責(zé)。：1）固定崗職責(zé)；2）監(jiān)控室崗位職責(zé)；3）巡邏崗位職責(zé)；4）車輛管理崗位職責(zé)；5）機(jī)動(dòng)崗崗位職責(zé)。：（1）給排水維修技工崗位職責(zé)；（2）強(qiáng)弱電維修技工崗位職責(zé)；（3）土建維修技工崗位職責(zé)。第二節(jié) 保潔、綠化養(yǎng)護(hù)一、管理策劃全員保潔在小區(qū)管理處，上至主任，下至操作人員，全員樹(shù)立保潔意識(shí)，人人都是保潔員，人人都是綠化員，護(hù)衛(wèi)員不僅僅負(fù)責(zé)環(huán)境治安和車輛管理，還將承擔(dān)起小區(qū)清潔維護(hù)、監(jiān)督等工作。專業(yè)養(yǎng)護(hù)、責(zé)任分明，以“四有”促進(jìn)管理（1）有專業(yè)管理，以物業(yè)部組成衛(wèi)生綠化項(xiàng)目小組，全面管理；（2）有專業(yè)隊(duì)伍，保潔班和綠化班，層層落實(shí)；（3）有明確的獎(jiǎng)懲措施；（4）有嚴(yán)格遵守的保潔、綠化制度和標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)方式。二、保潔服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)牢固樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，努力為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境。衛(wèi)生清潔實(shí)行全天保潔制度；清潔工具實(shí)行承包制。保潔時(shí)間：室內(nèi)人員：早上7:30前收集垃圾；清拖樓道，保潔樓內(nèi)公共衛(wèi)生，擦抹公共設(shè)施；下午2:00收集垃圾，保潔樓道內(nèi)相關(guān)衛(wèi)生。室外人員：早上7:30前進(jìn)行路面主干道清掃，收集垃圾；上午8:00清掃庭院樓道，清運(yùn)垃圾，擦拭果皮箱；下午2:00收集垃圾，路面庭院巡視清掃；工作時(shí)間實(shí)行考勤登記。樓梯間責(zé)任到人，必須完成如下工作：保持樓梯間地面清潔干凈。如有明顯污跡，要進(jìn)行清洗，拖凈。樓梯扶手擦拭干凈，欄桿上無(wú)蜘蛛網(wǎng)，玻璃窗及窗臺(tái)要保持窗明臺(tái)凈；天花板，墻壁要保持清潔無(wú)蜘蛛網(wǎng)。對(duì)于園區(qū)清潔做到：保持道路衛(wèi)生，草皮，花池內(nèi)無(wú)雜草及垃圾。如發(fā)現(xiàn)上述地方有垃圾、雜物要隨時(shí)清除。垃圾桶堆滿溢出，隨時(shí)清理 ，并定期對(duì)垃圾桶進(jìn)行擦洗，保持其外部清潔。衛(wèi)生保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）樓道每天清掃及拖洗一次，扶手每三天擦拭一次，玻璃每季擦拭一次。樓道內(nèi)無(wú)衛(wèi)生死角；（2）公共場(chǎng)所和道路每天清掃一次，全天保潔，目視范圍內(nèi)無(wú)散落垃圾；（3）垃圾每天清運(yùn)一次，按棟或單元設(shè)置垃圾桶，每天上門(mén)收集2次，垃圾箱（筒）外表每周清潔二次，無(wú)強(qiáng)烈異味，無(wú)垃圾外溢；（4）及時(shí)清掃積水和積雪。及時(shí)組織清理亂堆放的物品及房屋外墻的亂貼亂畫(huà)；（5）定期進(jìn)行消毒，積極做好滅鼠除害工作；（6）共用設(shè)施設(shè)備每周清潔一次，無(wú)蛛網(wǎng)浮塵，玻璃、路燈、樓道燈每季度清潔1次；（7）衛(wèi)生和清掃達(dá)到“四凈”：路面凈、樓道凈、綠地庭院凈、衛(wèi)生設(shè)施凈；（8）樓前、樓后、庭院、樓道、角落、路面、綠地、窨井內(nèi)外做到“八無(wú)”：無(wú)污水、無(wú)積水、無(wú)雜物、無(wú)雜草、無(wú)樹(shù)葉、無(wú)垃圾、無(wú)漏掃漏收、無(wú)焚燒垃圾樹(shù)葉；（9）沉沙井、化糞池每月檢查一次，一年清掏兩次，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)及時(shí)清掏。每次使用完保潔工具后應(yīng)清洗干凈，統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)，以防丟失。易損工具以舊換新。對(duì)隨意破壞衛(wèi)生或損壞公物的行為應(yīng)禮貌勸阻；對(duì)小區(qū)內(nèi)來(lái)訪人員，如有可疑情況，及時(shí)與護(hù)衛(wèi)員聯(lián)系。三、綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)草坪（1）定期修剪，根據(jù)不同季節(jié)，長(zhǎng)勢(shì)，合理安排修剪期，以草長(zhǎng)不超10厘米為準(zhǔn)，一般5—9月約20—30天修剪一次，3—5月和9—11月35—40天修剪一次，當(dāng)年12月至翌年2月原則上不修剪，修剪后草坪面平整高度約3—4厘米。（2）每次修剪后對(duì)草皮施一次肥，施后澆透水，保證草皮全年常綠。（3）每周巡查草皮，發(fā)現(xiàn)雜草及時(shí)清除，拾除石頭、紙屑等雜物。做到無(wú)雜物、無(wú)黃土露出、無(wú)雜草滋生。草坪純度控制在75%以上。綠籬、定型植物（1）綠籬生長(zhǎng)前期未成型之前，以密枝修剪為主，成型后以造型修剪為主，修剪的籬面要求平整圓滑順直，綠籬造型植物造型優(yōu)美、豐富，修剪下的枝葉立刻清除。造型后，對(duì)生長(zhǎng)超過(guò)籬面的枝條及時(shí)剪除，超出籬面的枝條長(zhǎng)度應(yīng)控制在10厘米內(nèi)。（2）綠籬保苗率95%。殘缺或死亡部分要在一個(gè)月內(nèi)補(bǔ)種好。（3）綠籬、造型植物在每年的3—8月期間，約50天施一次氮肥，9—11月期間每40天施一次復(fù)合肥，每畝地每次施肥量為15市斤。喬、灌木（1）每周巡查，及時(shí)修剪枯枝、病蟲(chóng)枝、霸王枝、下垂枝等。修剪下的枝葉，要立刻清除。（2）根據(jù)灌木長(zhǎng)勢(shì)，該造型的及時(shí)造型，造型后及時(shí)修剪超過(guò)形狀外的枝葉，一般以控制形狀外的枝葉長(zhǎng)不超過(guò)20厘米為宜。（3）行道樹(shù)保存率達(dá)到98%，樹(shù)干粗壯，修剪及時(shí)，—3米。分枝合理，樹(shù)身直，枝葉茂盛。（4）一般每2個(gè)月施一次復(fù)合肥，保證長(zhǎng)勢(shì)旺盛，對(duì)生長(zhǎng)茂盛的大喬木，可以不施肥。澆水 （1）室外綠化根據(jù)不同季節(jié)、天氣，不同植物品種、生長(zhǎng)習(xí)性、栽培目的、土壤等，每天、隔天或幾天澆水一次。因天氣炎熱、干旱而出現(xiàn)水份不足時(shí)，必須相應(yīng)增加澆水次數(shù)，保證所有植物不因缺水而萎蔫。（2）天晴時(shí)，室外盆栽每天澆水一次，雨天則不澆。室內(nèi)盆栽每周澆水2—3次。植物保護(hù)（1）以預(yù)防為主，綜合防治，做到勤觀察，早發(fā)現(xiàn)，早防治。（2）使用農(nóng)藥必須以不傷害健康為前提，盡量使用高效、低毒、無(wú)臭、無(wú)異味農(nóng)藥。（3）噴撒農(nóng)藥時(shí)，必須戴口罩及安全防護(hù)手套，穿長(zhǎng)袖衣服，禁止抽煙及吃東西，人應(yīng)站在來(lái)風(fēng)的上方，防止藥液吹回人體，造成中毒。（4）噴撒農(nóng)藥后要用肥皂水反復(fù)多次于流動(dòng)水中洗手。設(shè)置愛(ài)護(hù)綠地、花木的宣告牌，在小區(qū)樹(shù)立愛(ài)護(hù)綠地的風(fēng)尚。四、監(jiān)管措施衛(wèi)生、綠化離不開(kāi)監(jiān)管，在物管處的組織下，對(duì)樓梯、路面、植被等進(jìn)行全面質(zhì)量管理，制定各項(xiàng)考核制度和標(biāo)準(zhǔn)，定時(shí)抽查與隨機(jī)相結(jié)合，每季度進(jìn)行評(píng)比檢查，對(duì)未達(dá)標(biāo)的衛(wèi)生死角予以清理。第三節(jié) 護(hù)衛(wèi)服務(wù)為使“天利新城”住戶安居樂(lè)業(yè)，愛(ài)家物業(yè)公司將根據(jù)“天利新城”的地理位置、特點(diǎn)，制訂出相應(yīng)的治安防范措施。一、加強(qiáng)治安防范為了營(yíng)造祥和寧?kù)o的小區(qū)氣氛，在安全方面將采用人防新措施:白天安排巡邏，夜晚布置嚴(yán)密的崗哨及增大巡邏密度。二、護(hù)衛(wèi)服務(wù)內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn)（一）護(hù)衛(wèi)操作規(guī)程護(hù)衛(wèi)工作要求（1）護(hù)衛(wèi)部實(shí)行兩班制，每班工作時(shí)間為8小時(shí)。（2）小區(qū)配置6名護(hù)衛(wèi)員（護(hù)衛(wèi)），每日每班次在崗人員2人。（2）實(shí)行封閉管理，除輪休人員外，其他人員嚴(yán)禁外出，隨時(shí)保證4人的護(hù)衛(wèi)力量。（3）未當(dāng)班人員屬應(yīng)急分隊(duì)，負(fù)責(zé)處理小區(qū)內(nèi)的治安、消防等突發(fā)事件。（4）安全管理員受物業(yè)管理處直接領(lǐng)導(dǎo)，白天由管理處主任負(fù)責(zé)，晚上由管理處值班人員負(fù)責(zé)，特殊情況報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。（5）護(hù)衛(wèi)人員由管理處主任負(fù)責(zé)處理、安排安全管理員的生活、輪休、工作交接等事務(wù)。（6）小區(qū)主要出入口24小時(shí)站崗值勤。對(duì)進(jìn)出小區(qū)的外來(lái)人員實(shí)行盤(pán)查、登記制度。（7）組織1個(gè)巡邏崗，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時(shí)至少巡查1次。不規(guī)定巡邏路線，但不留“死角”、“偏角”。（8）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)行登記管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。（9）對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。（10）對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。崗位執(zhí)勤情況檢查日常巡視檢查執(zhí)勤情況由當(dāng)班護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)。（1）嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，交接班時(shí)，交接雙方要檢查各崗位，交接是否認(rèn)真，手續(xù)是否辦妥，儀容儀表是否符合有關(guān)規(guī)定，交接物品是否完好無(wú)損，是否有待辦事項(xiàng)等，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正，并做好登記。（2）主任檢查巡視每班崗不少于兩次，確保各崗位無(wú)事故發(fā)生。（3）巡視時(shí)，發(fā)現(xiàn)有不認(rèn)真或違紀(jì)等情況，要及時(shí)糾正，并責(zé)其改正，做好紀(jì)錄并上報(bào)。（4）本班值勤中遇到疑難問(wèn)題時(shí)，主任應(yīng)立即到場(chǎng)，按有關(guān)規(guī)定處理，不能解決的不擅自做主，及時(shí)上報(bào)。（二）巡邏崗工作標(biāo)準(zhǔn)1）著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測(cè)衣物無(wú)污濁、無(wú)破損。2）儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過(guò)耳、不過(guò)領(lǐng)，目視無(wú)不舒適感。3）器械佩帶、物品配備齊全、整齊。4）白天巡邏小區(qū)不少于4次，各樓內(nèi)不少于3次；夜間巡邏小區(qū)不間斷、樓內(nèi)不少于3次。5）認(rèn)真作好巡邏記錄，對(duì)各種不安全隱患、工程設(shè)施、設(shè)備及清潔衛(wèi)生情況應(yīng)及時(shí)處置并詳細(xì)記錄后上報(bào)。6）巡邏過(guò)程中，遇到住戶應(yīng)打招呼，主動(dòng)問(wèn)好，若接到住戶投訴或建議，應(yīng)認(rèn)真記錄及時(shí)上報(bào)。7）對(duì)重點(diǎn)區(qū)域和部位（如監(jiān)測(cè)死角、設(shè)備房）做重點(diǎn)監(jiān)測(cè)跟蹤和記錄工作。8）巡邏過(guò)程中，遇到可疑人員，可進(jìn)行跟蹤、盤(pán)查。9）與護(hù)衛(wèi)辦公室及門(mén)崗保持密切聯(lián)系，及時(shí)匯報(bào)相關(guān)情況。10）接業(yè)主電話報(bào)案后，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；遇見(jiàn)業(yè)主本人報(bào)案，3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。11）熟知各種器械使用方法，熟練掌握使用技巧。12）熟練使用各種消防器械，掌握使用要領(lǐng)。13）巡邏注意行走姿勢(shì)、姿態(tài)，且保持統(tǒng)一、一致，目視形象感要好。14）遇緊急情況發(fā)生時(shí)，按《緊急事件處理程序》辦。15）下班換崗后，在公共區(qū)域均需保持衣帽工整及步伐形態(tài)整齊。（三）門(mén)崗工作標(biāo)準(zhǔn)1）著裝整齊、統(tǒng)一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平整，目測(cè)衣物無(wú)污、無(wú)油、無(wú)破損。2）儀容、儀表潔凈、端莊，不留胡須，發(fā)不過(guò)耳、不過(guò)領(lǐng)，目視無(wú)不舒適感。3）每班次交接應(yīng)完成全套交