【文章內(nèi)容簡介】 0元/臺6電鉆1臺*800元/臺7電焊機1臺*2000元/臺8切割機1臺*1500元/臺五員工服裝1+2+3+41保安員28人*1800元/套含鞋、帽全套2保潔員20人*500元/套1含綠化工3維修工7人*600元/套4管理人員7人*2000元/套不包含物業(yè)公司管理人員六宿舍設(shè)備1+21單人木床18張*500元/張2衣柜30個*200元/個3電視1臺*2500元/臺含電視柜4食堂設(shè)施一套注：開辦費由開發(fā)商在小區(qū)交接前進行采購以上物品，能保證小區(qū)運作，根據(jù)物業(yè)條例管理費的支出為日常維護。物業(yè)管理經(jīng)費及相關(guān)測算一、聽濤雅苑物業(yè)管理經(jīng)費收費原則：嚴格按照惠州市物業(yè)管理行業(yè)收費指導標準收?。话凑展芾碣M“收支平衡、略有節(jié)余”原則收取；定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。二、聽濤雅苑物業(yè)管理經(jīng)費來源：管理服務(wù)費、智能化維護費、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營收入等。管理服務(wù)費在對聽濤雅苑實行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，聽濤雅苑物業(yè)管理收費標準，具體標準暫擬為：高層、小高層住宅物業(yè)： 月多層物業(yè)：月別墅物業(yè)：月商業(yè)物業(yè)： 月公用設(shè)施專用基金按照《條例》及其實施細則以及市住宅相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在聽濤雅苑物業(yè)移交時，應一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金?；饦藴蕿椋洪_發(fā)物業(yè)除地價以外的建設(shè)總投資的2%。此基金由區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，專款專用于住宅區(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。需使用時，由物業(yè)公司申請，經(jīng)業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。（具體執(zhí)行及相關(guān)細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）三、管理虧損的解決方法在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)水準的情況下，根據(jù)目前測算，。為解決管理虧損，保持聽濤雅苑高水準物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法：按每月收支報表向甲方書面匯報情況，不足部分經(jīng)費由甲方補足給乙方。管理單位強化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。按《條例》規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。四、聽濤雅苑管理費用測算表序號項 目測算依據(jù)計算式（元）月支出（元）一管理費收入1公寓管理費93000㎡*㎡月167400元2多層管理費27000㎡*㎡月21600元3別墅管理費11000㎡*㎡月27500元4商業(yè)管理費 5000㎡*㎡月13000元5合計229500元二管理費支出1人員薪酬64人A+B+……F123600A經(jīng)理1人500015000B主管5人4000520000C管理員5人3000515000D保安員27人18002748600E保潔、綠化20人10002020000F維修工6人25006150002基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施90886元A智能化系統(tǒng)維護日常維護支出10000元B消防設(shè)施維護C公共水電設(shè)備維護D電梯維護700元*25部=1750017500元E保潔日耗品800元F綠化費用300元G除四害800元H垃圾清運20桶/天*120元=24002400元I清理化糞池每年清理2次4000元*2次/12=666666元J公共照明用電30天**60度1080元K公共用水含清潔、綠化、公共用水30天**30噸2340元L電梯電費25部*15KW*8小時*30天*54000元M管理費用1000元/月1000元3不可預知費用（1+2）*2%4物業(yè)管理服務(wù)酬金（1+2+3）12%5合 計1+2+3+4收入成本==物業(yè)管理思路拓普物業(yè)在聽濤雅苑的物業(yè)管理服務(wù)中，將創(chuàng)造性地運用拓普物業(yè)管理模式，充分利用拓普物業(yè)多年來物業(yè)管理所積累的各種資源及豐富經(jīng)驗，結(jié)合高檔住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點，確定聽濤雅苑物業(yè)管理的基本思路：178。 引進“即時服務(wù)與隱性管理”相結(jié)合的管理理念，運用聽濤“人性化”物業(yè)管理模式并吸收行業(yè)先進經(jīng)驗，對小區(qū)進行綜合一體化管理，既為使用者提供及時、滿意的服務(wù)，又充分尊重使用者的私密空間。178。 建立和完善人員培訓組織網(wǎng)絡(luò)，確保物業(yè)管理人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。178。 引入“五星級”商務(wù)服務(wù)，為使用人提供個性化的服務(wù)。第一節(jié) 對聽濤雅苑的管理模式聽濤雅苑物業(yè)管理模式包括：管理架構(gòu)、管理運行機制、工作流程、信息反饋（投訴處理）渠道及時間、物業(yè)資料管理、考評考績體系等。以下分別闡述：一、 管理架構(gòu)我司在聽濤雅苑的物業(yè)管理服務(wù)中，將結(jié)合小區(qū)的人文特點及行業(yè)法規(guī)，運用先進的酒店式物業(yè)管理服務(wù)，并結(jié)合拓普物業(yè)現(xiàn)代物管理念和先進經(jīng)營模式，確定物業(yè)管理運營的管理架構(gòu)。（一） 聽濤雅苑物業(yè)管理外部組織架構(gòu)深圳市政府主管部門昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拓普物業(yè)管理有限公司 隸屬關(guān)系計劃目標管理監(jiān) 督 指聽濤雅苑管理處 導協(xié) 同 聽濤雅苑管理服務(wù) 外部組織架構(gòu)說明： 由我司對聽濤雅苑實施專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。 惠州市住宅局及惠州市物業(yè)管理協(xié)會對小區(qū)的物業(yè)管理工作進行行業(yè)管理和業(yè)務(wù)指導。 昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和我司構(gòu)成監(jiān)督協(xié)調(diào)關(guān)系。4. 聽濤雅苑內(nèi)部組織架構(gòu)（機構(gòu)設(shè)置）客戶服務(wù)工程維修保安隊倉 庫管理費收繳財務(wù)核算對外協(xié)調(diào)檔案資料行政人事物料采購財 務(wù)行政、人事綠化清潔維護社區(qū)活動業(yè)主服務(wù)樓宇管理智能化管理機電維護 強弱電維護車輛管理消防管理安全維護聽濤雅苑管理處物業(yè)管理公司物業(yè)公司懂事會 內(nèi)部組織機構(gòu)說明：設(shè)置原則：精干高效、目標管理深圳市拓普物業(yè)管理有限公司對聽濤雅苑管理處物業(yè)管理服務(wù)項目實行計劃目標管理；實施整體管理和責任管理相結(jié)合的管理方式。設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導、整體協(xié)調(diào)垂直領(lǐng)導的形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門的工作效率；部門業(yè)務(wù)獨立操作的同時，設(shè)置協(xié)調(diào)管理職能，旨在達成整體有機運作。二、 管理運行機制為保障物業(yè)管理機構(gòu)高效地運作，必須建立一個有效的管理運行機制。用戶和上級業(yè)務(wù)機關(guān)物業(yè)管理公司 指 指 反計算機輔助管理系統(tǒng) 標 令 饋管理處主任服務(wù)地點物業(yè)管理調(diào)度中心 反饋 命 令部門員工部 門 督 導 重大突發(fā)事件管理運作機制圖（一）質(zhì)量監(jiān)管機制質(zhì)量監(jiān)管機制是在建立一整套有拓普物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系的基礎(chǔ)上，根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量保證標準的有關(guān)要求，全面推行質(zhì)量管理，把質(zhì)量目標落實到各崗位、各環(huán)節(jié)直至到個人，并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查，使工作質(zhì)量不斷提高，達到用戶滿意的效果。按拓普物業(yè)制定的各項管理指標和創(chuàng)優(yōu)方案，小區(qū)管理處各職能管理人員將按照質(zhì)量監(jiān)管體系的要求，明確責任，授予權(quán)利，在實際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來，實現(xiàn)目標動態(tài)控制，進行目標成果評價，確定成果和考績，并與個人利益待遇相結(jié)合。同時，公司還會通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神，職業(yè)道德，加強員工培訓，不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平，進而提高工作質(zhì)量和工作效率。（二）協(xié)調(diào)機制 協(xié)調(diào)機制是指運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各崗位之間、工種與員工之間、員工與員工之間、員工與用戶之間的矛盾和沖突。行政促動力，以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎罰為后盾的強制性促動力。競爭促動力，運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競爭，以先進帶動后進，共同完成任務(wù)。輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的。管理者的凝聚力，具體情況為領(lǐng)導者或管理人員塑造吸引力、影響力，這將是本小區(qū)今后促進日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。 （三）激勵機制激勵機制是激勵活動要素在進行過程中互相聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機能，其作用旨在提高“內(nèi)聚力”。管理日常目標、責任制、增強管理層的工作主動性，按“國優(yōu)”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工作、明確獎罰。實施獎金破格晉級制度，調(diào)動員工工作熱情。管理處員工實施獎罰制度，獎金標準與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤，并可根據(jù)情況，對先進給予破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。依據(jù)管理、管教結(jié)合，融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同，關(guān)心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 （四）監(jiān)督機制 監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差，保證管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事。管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進行監(jiān)督。用戶對管理機構(gòu)及工作人員進行廣泛監(jiān)督，形成多方面綜合監(jiān)督體系。通過信息反饋監(jiān)督，以各種手段來及實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制，保證小區(qū)管理監(jiān)督機制的有效實施。（五）自我約束機制經(jīng)濟利益促動自我約束機制，充分利用經(jīng)濟措施去誘發(fā)管理對象的利益敏感動機，然后由這類動機去引導對行為自我約束。目標結(jié)構(gòu)與責任相互聯(lián)系而造成的促進機制。權(quán)利鏈條相關(guān)制約機制，建立管理對象之間相互制約的權(quán)利鏈條，促成相關(guān)機構(gòu)、相關(guān)員工之間的自我約束機制。三、 工作流程（一）整體運作流程圖 其它事務(wù)管理聽濤雅苑物業(yè)管理事務(wù)接 管 驗 收項 目 跟 進前期管理文檔、物料管理商 務(wù) 服 務(wù)財 務(wù) 管 理品 質(zhì) 管 理文 化 建 設(shè)入住期管理安 全 管 理工程維護管理日常管理環(huán) 境 管 理業(yè) 戶 入 住裝 修 管 理機 構(gòu) 設(shè) 置人 員 培 訓方 案 設(shè) 計（二）物業(yè)交接驗收規(guī)程：與昌浩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、監(jiān)理公司、施工單位共同進行質(zhì)量驗收，如實填報質(zhì)量驗收單，發(fā)現(xiàn)問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復檢時間與罰則。 接收工程圖紙資料、各類參數(shù)及保修證明、總體平面圖，建筑物、構(gòu)筑物、公用設(shè)施、室內(nèi)外管線、綠化等竣工圖、設(shè)備圖。模擬入住，測定綜合使用指標，發(fā)現(xiàn)隱患及時整改抄取水、電表底數(shù)確保保修項目、期限、標準、責任方式，重大保修項目（附細則與圖紙）（三）工作巡查流程：發(fā)現(xiàn)員工優(yōu)績或過失填寫優(yōu)績獎勵單或過失處罰單報管理處實施并向全體員工通報物業(yè)管理中心統(tǒng)計、處理處理完畢，及時向管理處領(lǐng)導匯報，并在處理單上簽字匯總、統(tǒng)計、分析后的信息反饋至主任處責任人采取正確行動處理問題填寫督察問題處理單，交責任部門發(fā)現(xiàn)管理事務(wù)存在問題各部門主管每次例行巡視檢查 （四）安全管理運作流程：保安部事務(wù)主管、保安班長檢查、登記定崗值勤報 警應急分隊發(fā)現(xiàn)問題及時處理做好記錄緊急通知