【文章內(nèi)容簡介】 庫的管理使之協(xié)管隊(duì)、完好地停放車輛，并嚴(yán)格執(zhí)行停車庫收費(fèi)制度和停車庫管理制度。按上級(jí)有關(guān)部門的規(guī)定和物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按時(shí)收取管理費(fèi)、代收代繳水電費(fèi)和其他代收費(fèi)用。1負(fù)責(zé)制定物業(yè)項(xiàng)目的月度、年度工作計(jì)劃及多種經(jīng)營計(jì)劃。1根據(jù)物業(yè)管理辦法，定期公布小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收支平衡表。1負(fù)責(zé)組織開展有利于推廣小區(qū)形象的、業(yè)主樂意參與的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)活動(dòng)。1負(fù)責(zé)管理處各崗位員工的招聘、培訓(xùn)和管理工作。1負(fù)責(zé)管理處日常工作的管理和辦公場(chǎng)地、辦公設(shè)備、用品的使用、維修和管理。1負(fù)責(zé)編制管理處年度資金使用計(jì)劃，控制成本，提高收益。1貫徹公司開源節(jié)流的精神，堵塞各項(xiàng)漏洞，降低管理成本?？蛻舴?wù)主管職責(zé)熟悉小區(qū)環(huán)境，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。熟悉并掌握客戶服務(wù)工作流程及貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法規(guī)；嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)規(guī)定開展物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。負(fù)責(zé)客戶投訴事宜協(xié)調(diào)處理，對(duì)重大客戶投訴及時(shí)向所在管理處領(lǐng)導(dǎo)及公司相關(guān)部門匯報(bào)，同時(shí)跟蹤處理結(jié)果。負(fù)責(zé)對(duì)所轄區(qū)域內(nèi)片區(qū)管理人員及收費(fèi)人員進(jìn)行工作指導(dǎo)和培訓(xùn)，并對(duì)其工作質(zhì)量進(jìn)行檢查和考核。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各項(xiàng)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織、實(shí)施。負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目的業(yè)主論壇發(fā)言監(jiān)督、管理。協(xié)助管理處其他部門開展各項(xiàng)工作。完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作任務(wù)。物管員崗位職責(zé)貫徹執(zhí)行國家的有關(guān)政策、法律、法規(guī)和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例等相關(guān)規(guī)定開展物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。負(fù)責(zé)所轄物業(yè)管理區(qū)域的日常業(yè)務(wù)，糾正各種違章行為，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、整潔、方便、舒適、文明協(xié)管隊(duì)的工作和居住環(huán)境。樹立專心工作、用心服務(wù)的觀念，及時(shí)為業(yè)主提供各種優(yōu)質(zhì)、規(guī)范、統(tǒng)一的專業(yè)化服務(wù)。安排各專業(yè)人員對(duì)合同約定物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、維修和治安防范，確保其處于良好的生活狀態(tài)。積極配合上級(jí)公司和業(yè)主自治機(jī)構(gòu)在所轄物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展各種社區(qū)工作和社區(qū)活動(dòng)。向業(yè)主宣傳黨的方針、政策，協(xié)助國家相關(guān)部門做好相關(guān)工作。調(diào)查研究，主動(dòng)服務(wù)，深入了解業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作的意見，處理業(yè)主對(duì)管理服務(wù)工作投訴，及時(shí)糾正工作中的不合格項(xiàng)，重大問題依據(jù)質(zhì)量程序規(guī)定報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決。協(xié)調(diào)業(yè)主（業(yè)主）與各種配套單位、相關(guān)職能機(jī)構(gòu)、業(yè)主（業(yè)主）之間的各種關(guān)系。工程主管崗位職責(zé)在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)維修組的各項(xiàng)工作。負(fù)責(zé)組織開展所管轄區(qū)域內(nèi)房屋、工程設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行及管理。 負(fù)責(zé)制定房屋、設(shè)施設(shè)備管理制度、設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程、工作程序、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主裝修管理制度等，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。負(fù)責(zé)組織編寫、審核年度、月度工作計(jì)劃、工作總結(jié)、資金計(jì)劃、材料計(jì)劃和設(shè)備維保計(jì)劃。負(fù)責(zé)制定維修組的培訓(xùn)計(jì)劃，定期開展對(duì)員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；提高并保持本部門員工的總體業(yè)務(wù)水平。負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)維修組工作，定期對(duì)員工進(jìn)行考核。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)部門間、員工間的關(guān)系，確保各項(xiàng)工作順利開展，及時(shí)處理業(yè)主的投訴意見，定期或不定期巡視所管轄園區(qū)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或交相關(guān)部門處理。負(fù)責(zé)審核業(yè)主的室內(nèi)裝修方案以及門面戶外廣告牌的制作安裝。負(fù)責(zé)編制、審核工程整改、有償維修服務(wù)、維修及時(shí)率、業(yè)主滿意率、設(shè)備完好率、公用水電氣費(fèi)等月度、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表及其分析。配合信息中心對(duì)接管物業(yè)的工程質(zhì)量驗(yàn)收及社會(huì)職能部門和集團(tuán)公司職能部門的協(xié)調(diào)。1負(fù)責(zé)小區(qū)設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收與管理，建立詳細(xì)的設(shè)施、設(shè)備臺(tái)賬，進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)識(shí)。1制定應(yīng)急方案，保障水、電、氣、電梯滿足使用要求。1制定切實(shí)可行的節(jié)能措施，減少水、電、油及維修材料的消耗，降低管理成本。1歸口管理技術(shù)文件及資料，做好設(shè)施設(shè)備資料的收集、整理、完善、建檔及管理。1完成上級(jí)交辦的其他工作。維修工崗位職責(zé)熟悉小區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施、各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布以及管線主控制位置和設(shè)備的性能和使用狀況。經(jīng)常巡視小區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好，設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。經(jīng)常巡視小區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次，確保小區(qū)污水不外溢。土建維修工在維修樓地面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。水工在清理地下水池時(shí)，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給排水管道，須關(guān)閉總閘時(shí)，在提前通知業(yè)主做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換，配合管理員、出納員等做好水電費(fèi)的收繳工作。向業(yè)主提供免費(fèi)或有償服務(wù)。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。協(xié)管隊(duì)主管崗位職責(zé)在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)協(xié)管隊(duì)的日常管理工作。擬定協(xié)管隊(duì)的周/月及年度工作計(jì)劃。組織、安排、協(xié)調(diào)好所管轄區(qū)內(nèi)的協(xié)管隊(duì)工作。負(fù)責(zé)制定協(xié)管隊(duì)的各崗位的操作規(guī)程，并組織實(shí)施。負(fù)責(zé)制定所管轄區(qū)內(nèi)的突發(fā)性事件的預(yù)防措施和應(yīng)急處理方案。負(fù)責(zé)處理所管轄區(qū)內(nèi)的各種協(xié)管隊(duì)事故和重大治安事件。協(xié)助管理處主任組織對(duì)員工的協(xié)管隊(duì)教育和遵紀(jì)守法教育，主持義務(wù)消務(wù)隊(duì)的組建，并搞好專業(yè)培訓(xùn)，提高并保持本部門員工的總體業(yè)務(wù)水平。負(fù)責(zé)擬定協(xié)管隊(duì)物品采購計(jì)劃。負(fù)責(zé)提出協(xié)管隊(duì)人員編制方案。負(fù)責(zé)與公安、消防等職能部門進(jìn)行溝通，積極協(xié)調(diào)各方面工作。1完成上級(jí)主管交辦的其他工作。協(xié)管隊(duì)班長崗位職責(zé)帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。帶領(lǐng)全班人員加強(qiáng)政治思想學(xué)習(xí)和協(xié)管隊(duì)員業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想覺悟和業(yè)務(wù)技能。督促全班積極參加文體活動(dòng)，鍛煉身體，增強(qiáng)體質(zhì)。全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，樹立本班良好形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時(shí)間制度。每周對(duì)全班人員的業(yè)務(wù)訓(xùn)練情況進(jìn)行考核，掌握全班人員的思想狀況。詳細(xì)收集業(yè)主意見和建議，及時(shí)做好處理，并迅速上報(bào)。完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。巡邏協(xié)管隊(duì)員崗位職責(zé)熟悉小區(qū)內(nèi)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置及各類公共場(chǎng)所的使用性質(zhì)和服務(wù)對(duì)象，系統(tǒng)掌握小區(qū)整體情況。巡視小區(qū)，勤走、勤查、勤問，發(fā)現(xiàn)可疑人員要及時(shí)進(jìn)行盤查，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)與班長取得聯(lián)系或上報(bào)。加強(qiáng)復(fù)雜地段和事故多發(fā)地段的治安巡邏。巡邏時(shí)注意小區(qū)衛(wèi)生和公用設(shè)施和綠地等情況，發(fā)現(xiàn)違章和受損壞要及時(shí)進(jìn)行處理和報(bào)告，制止業(yè)主、外來人員和員工的違章行為。發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報(bào)告，必要時(shí)扭送公關(guān)機(jī)關(guān)處理。巡視時(shí)檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，協(xié)管隊(duì)疏散標(biāo)志是否醒目、正確，有無消防隱患。協(xié)助配合其他崗位人員的工作。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。車庫管理員崗位職責(zé)小區(qū)車輛協(xié)管隊(duì)員在協(xié)管隊(duì)主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)小區(qū)交通協(xié)管隊(duì)、停車場(chǎng)行使管理權(quán)。上班時(shí)間必須著裝整潔，佩帶標(biāo)志，上崗姿態(tài)端正。對(duì)待車主、業(yè)主熱情有禮，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)。認(rèn)真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會(huì)客。認(rèn)真做好交接班時(shí)車輛查對(duì)記錄，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查處理。凡進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛，一律發(fā)給司機(jī)“進(jìn)出卡”并登記，出門即收“進(jìn)出卡”，核對(duì)無誤后放行。當(dāng)業(yè)主搬家或搬貴重、大件物品離開小時(shí)區(qū)，沒有管理處簽發(fā)的放行條，不予放行。車輛協(xié)管隊(duì)員對(duì)進(jìn)入保管庫的摩托車、自行車，一律在固定車位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車卡，車主取車時(shí)保管員即收“停車卡”。當(dāng)班巡邏時(shí)要注意巡查車輛停放情況，檢查車輛裝備配件及車廂內(nèi)存放物品，發(fā)現(xiàn)可疑情況或協(xié)管隊(duì)漏洞及時(shí)采取有效措施并通知車主，同時(shí)報(bào)主管進(jìn)行處理。若發(fā)現(xiàn)車主未鎖車門時(shí)，要及時(shí)通知車主，不得隨便翻動(dòng)車內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。車輛協(xié)管隊(duì)員若發(fā)現(xiàn)車牌號(hào)與停放號(hào)碼不相符者，要認(rèn)真核實(shí)后方可放行，否則有權(quán)扣留該車或送派出所處理。24小時(shí)輪換值班，分固定崗和流動(dòng)崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。對(duì)崗位上玩忽職守，造成500元以下經(jīng)濟(jì)損失的，由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償，超過500元以上，根據(jù)責(zé)任輕重給予適當(dāng)?shù)奶幚?。熟記車輛車主、車牌號(hào)碼和車輛固定車位，熟悉小區(qū)道路和停車場(chǎng)環(huán)境，每日在交接班時(shí)要嚴(yán)格查對(duì)車輛，并作好詳細(xì)的記錄備查。1負(fù)責(zé)車輛的停放次序，指揮進(jìn)出車輛行駛，學(xué)習(xí)交通管理知識(shí)，熟悉小區(qū)出入口環(huán)境，加強(qiáng)獨(dú)立工作能力，能迅速果斷處理一般交通事宜，保持小區(qū)交通秩序井然有序。1負(fù)責(zé)按市政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取各種車輛的停車費(fèi)。對(duì)多收費(fèi)或亂收費(fèi)或私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除按公司規(guī)章制度及情節(jié)輕重給予適當(dāng)處理。1指揮小區(qū)車輛行駛，督促車主按規(guī)定在臨時(shí)車位或固定車位上停放車輛，對(duì)不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙或在小區(qū)交通路口和消防通道上停放車輛不走者，嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行處罰。情節(jié)嚴(yán)懲者，暫扣其車輛并送有關(guān)主管單位處理。環(huán)境主管崗位職責(zé)負(fù)責(zé)制訂完善保潔綠化工作作業(yè)細(xì)則，合理調(diào)配保潔員、綠化工。負(fù)責(zé)用品用具的預(yù)備、領(lǐng)用和及時(shí)補(bǔ)充。負(fù)責(zé)對(duì)保潔綠化設(shè)備、器具維修保養(yǎng)及操作指導(dǎo)。負(fù)責(zé)每月消耗材料統(tǒng)計(jì)匯總。負(fù)責(zé)保潔綠化人員的日常技能培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)，不斷提高員工工作能力。負(fù)責(zé)及時(shí)了解員工思想動(dòng)態(tài)，并將有關(guān)信息及時(shí)上傳下達(dá)。負(fù)責(zé)及時(shí)收集顧客意見并匯報(bào)。負(fù)責(zé)對(duì)保潔綠化人員的月工作情況進(jìn)行考核。負(fù)責(zé)每日對(duì)保潔綠化各崗位進(jìn)行巡查。保潔班長崗位職責(zé)服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)班內(nèi)員工完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)任務(wù)。全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排，做好每日檢查記錄并及時(shí)向主管匯報(bào)。負(fù)責(zé)做好保潔員的思想教育工作，組織保潔員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)。提交小區(qū)內(nèi)除四害消殺工作計(jì)劃，組織安排保潔員完成此項(xiàng)工作。每日檢查監(jiān)督衛(wèi)生、消殺工作效果，評(píng)定工作效益，搞好環(huán)境衛(wèi)生，抓好本班宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生管理。堅(jiān)持每日巡查小區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。保潔工崗位職責(zé)遵守《員工操作手冊(cè)》、公司規(guī)章制度及本部門管理規(guī)定，統(tǒng)一整潔著裝上崗。服從保潔班長的安排，嚴(yán)格按操作程序搞好本人負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)的日常清潔工作和環(huán)境衛(wèi)生。愛護(hù)和保管好所使用的清潔用具與物品，每次使用后應(yīng)清洗干凈，并統(tǒng)一存放于指定地點(diǎn)；愛護(hù)各種設(shè)備設(shè)施，并對(duì)小區(qū)內(nèi)一切設(shè)施設(shè)備按要求合理放置。發(fā)揚(yáng)節(jié)約風(fēng)氣，控制好物料的消耗。發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)的可疑情況和安全隱患及時(shí)上報(bào)，對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的違章現(xiàn)象和破壞公共設(shè)備設(shè)施行為，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)進(jìn)行勸阻和制止；隨時(shí)留意園區(qū)的設(shè)備設(shè)施完好狀況，如有異常及時(shí)上報(bào)。收集顧客的意見和建議并及時(shí)向保潔班長匯報(bào)。熟悉和了解工作區(qū)域的環(huán)境情況，如單元戶數(shù)、樓座排列、車行道、人行道及公共配套設(shè)施、設(shè)備等的分布情況，以便于協(xié)助、配合其他部門順利開展各項(xiàng)服務(wù)工作。綠化班長崗位職責(zé)熟悉小區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地完好率達(dá)98%以上。 提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹林的品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法、園林具械的使用方法。負(fù)責(zé)對(duì)花木進(jìn)行掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。借鑒先進(jìn)的管理方法，收集業(yè)主對(duì)綠化管養(yǎng)的建設(shè)性建議，結(jié)合實(shí)際情況，制定管養(yǎng)計(jì)劃、管養(yǎng)辦法，確保綠化管養(yǎng)的正常運(yùn)作。關(guān)心本班員工的生活，作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進(jìn)綠化工的業(yè)務(wù)知識(shí)。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。綠化工崗位職責(zé)熟悉小區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化完好率達(dá)98%以上，因地制宜，合理布植花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹林的品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。對(duì)花木適當(dāng)掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。養(yǎng)護(hù)、管理花草樹木：對(duì)花草樹木適時(shí)澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇?；ú輼淠具m時(shí)適量施肥，方法正確，滿足花草樹木正常生長發(fā)育需要。根據(jù)園林功能要求、花木分枝規(guī)律和生長特性，以及環(huán)境關(guān)系對(duì)花木進(jìn)行修葺、整形，使花木生長量適當(dāng)，長勢(shì)優(yōu)良，喬灌木樹形優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。清潔雜草、物，適時(shí)剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。以“預(yù)防為主”和“治旱、治小、治愈”為原則，及時(shí)防治花草樹木的病蟲害，同時(shí)注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。定期對(duì)花木進(jìn)行培土、樹干涂白，防風(fēng)害、日灼。對(duì)遭受自然損害的花木及時(shí)注意修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。1經(jīng)常巡視小區(qū)的綠化地，制止在草地上踐踏、傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。1綠化工人均管理綠化面積為5000—8000平方米。三、組織架構(gòu)說明設(shè)置原則：精干高效、目標(biāo)管理 設(shè)置形式：垂直領(lǐng)導(dǎo)、整體協(xié)調(diào)第四章 工作運(yùn)作模式管理處物業(yè)管理信息反饋示意圖 組織指揮機(jī)構(gòu) 執(zhí)行實(shí)施機(jī)構(gòu)（主任） （各主管、專業(yè)人員） 監(jiān)督機(jī)構(gòu)（主任）信息反饋渠道信息反饋示意圖說明：管理處信息來源于執(zhí)行機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)和信息反饋渠道。管理處主任既是指揮員，又是督促檢查者，當(dāng)各項(xiàng)工作指令下達(dá)后，執(zhí)行機(jī)構(gòu)開始運(yùn)作，此時(shí)，管理處主