【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)容。為什么要實(shí)行物業(yè)管理。2了解物業(yè)管理的概念，懂得物業(yè)管理的內(nèi)容以及實(shí)行物業(yè)管理的必要性由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理中心主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課2樓盤銷售前兩周二、前期物業(yè)管理服務(wù)前期物業(yè)管理服務(wù)概念。XX“前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容4了解前期物業(yè)管理服務(wù)概念，懂得XX《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的主要內(nèi)容由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理中心主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課3樓盤銷售前兩周三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)什么是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么？業(yè)主（住戶）入住時應(yīng)繳交哪些費(fèi)用？空置物業(yè)是否要交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)？2了解物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的概念，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主應(yīng)繳交的費(fèi)用，空置房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理中心主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課4樓盤銷售前兩周四、維修資金。？？？？、管理、監(jiān)督。2了解維修資金的概念，維修資金如何建立，使用，管理，監(jiān)督，繳交的標(biāo)準(zhǔn)。由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理中心主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課5樓盤銷售前兩周五、《臨時管理規(guī)約》。？4了解《臨時管理規(guī)約》的主要內(nèi)容和作用。由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理中心主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課6樓盤銷售前兩周六、如何為業(yè)主辦理入住手續(xù)2了解業(yè)主辦理入住手續(xù)的全過程。由從事多年物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理中心主任或公司經(jīng)理、副經(jīng)理授課，公司派具有物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的人員到售樓部對物業(yè)管理服務(wù)問題進(jìn)行解答。通過解答，了解業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的理解和要求。了解業(yè)主對樓盤的需求及其他合理性意見和建議，對日后的物業(yè)管理起到一定的積極作用。（五）業(yè)主入伙的工作流程及交樓的工作方案●為業(yè)主辦理入伙手續(xù)前的工作。通知書的內(nèi)容包括：（1）辦理入伙手續(xù)的時間地點(diǎn)。（2）業(yè)主須攜帶的證件。a 購房合同原件。b業(yè)主本人身份證和復(fù)印件一份。c業(yè)主及家人每人各三張近期同版黑白或彩色一寸照片。d已交房款的收據(jù)。e如業(yè)主委托他人代辦代辦人除帶上述所述材料外，還需帶業(yè)主的委托代辦書原件和業(yè)主身份證復(fù)印件及代表人身份證原件和復(fù)印件一份）。●辦理業(yè)主入伙手續(xù)及交樓的工作方案、買房合同及入伙通知書。《業(yè)主情況登記表》。（1）驗(yàn)證購房款發(fā)票或收據(jù)。（2）收、退購房款余額。由接待員陪同業(yè)主、物業(yè)公司驗(yàn)房，登記戶主水電表底數(shù)。合格則填寫《房屋交樓驗(yàn)收表》收存。不合格則填寫《房屋維修整改表》。發(fā)放《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》、鑰匙、《水電預(yù)埋管線走向圖》及填寫《交房驗(yàn)收一覽表》。：業(yè)主簽約《區(qū)域防火責(zé)任協(xié)議書》，發(fā)放《住戶手冊》和《住戶出入證》，交付首期物業(yè)管理費(fèi)。：代辦寬帶、電話、有線電視、燃?xì)庀嚓P(guān)開通服務(wù)。第三章“XX”一期小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)預(yù)算方案一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 住 宅： ／月平方米 。商 鋪： 平方米 。 空置房（業(yè)主已購未裝修）：按以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)50%向業(yè)主收取。未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商支付?！?、公共水電公攤由業(yè)主或物業(yè)使用人共同據(jù)實(shí)分?jǐn)?。、維保費(fèi)、年檢費(fèi)：小高層30元/戶/月，當(dāng)發(fā)生大、中維修而業(yè)主/住戶所交納資金不足時，由使用該電梯的單元業(yè)主集資。 空置房（業(yè)主已購未裝修）：按以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全額向業(yè)主收取。未售房：按上述標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)商全額支付。二、 物業(yè)管理服務(wù)收入預(yù)算⑴7月交房住 宅:平方米=7235元／月小 計(jì)：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為7235元。⑵9月交房住 宅：平方米=9901元／月小 計(jì)：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為9901元。⑶合計(jì)：9月份后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入為17136元。三、XX物業(yè)管理中心人員編制、工資標(biāo)準(zhǔn)部 門崗 位人數(shù)（人）月薪標(biāo)準(zhǔn)（元／人）月工資總額（元／人）試用期轉(zhuǎn) 正管理中心主任１20002000綜合部管理員兼文員38002400工程部維修員38002400綠潔部綠化員25501100潔衛(wèi)員45502200保安部隊(duì)長１10001000門衛(wèi)崗67504500巡邏崗37502250合計(jì)2617850序號項(xiàng) 目測 算 依 據(jù)測算結(jié)果（元/月）備 注一人工費(fèi)以28560m2為基礎(chǔ)測算，定崗26人?？傊翟鶕?jù)勞動部門及勞動力市場等情況綜合確定1員工工資17850元2社會保險費(fèi)%（含養(yǎng)老21%、失業(yè)2%、%、%）4159元3福利費(fèi)工資總額的14%2499元4教育經(jīng)費(fèi)%268元5法定節(jié)假日加班費(fèi)（500247。人數(shù)天數(shù)200%）247。12(月)1008元法定節(jié)假日按每年10天計(jì)二辦公費(fèi)元1交通、通訊費(fèi)電話2部、手機(jī)6部、市內(nèi)交通費(fèi)序號項(xiàng) 目測 算 依 據(jù)測算結(jié)果（元/月）備 注2辦公用水電費(fèi)300元3業(yè)務(wù)費(fèi)人均60元/月通訊三清潔衛(wèi)生費(fèi)，1萬m2/人，購置保潔工具、保潔用品、損耗 。 1工具費(fèi)多功能清洗機(jī)2250元/臺，高速拋光機(jī)6600元/臺，吸塵吸水機(jī)3150元/臺，均按2年折舊；塵推、進(jìn)口海綿水刮、伸縮桿、兩用榨水桶、長梯、短梯塵推63元/套20套，進(jìn)口海綿水刮24元/個20個，伸縮桿96元/個20個，兩用榨水桶135元/個20個2消殺費(fèi)每月消殺2次，每次600元3保潔耗用品拖把、毛巾、掃把、垃圾鏟、垃圾桶、塑料袋塑料袋小500個2次30天4垃圾費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)（1）含代市政府代收代繳7元/（2）學(xué)院所有的生活垃圾清運(yùn)費(fèi)。5設(shè)備維修費(fèi)序號項(xiàng) 目測 算 依 據(jù)測算結(jié)果（元/月）備 注6保潔用水按規(guī)范和經(jīng)驗(yàn)用水量乘水價四辦公室固定資產(chǎn)折舊費(fèi)電腦1臺、打字機(jī)1臺、辦公桌椅、復(fù)印機(jī)1臺五服裝費(fèi)每人按兩年4套，230元/六不可預(yù)見費(fèi)第一至第五項(xiàng)費(fèi)用之和的3%650元七企業(yè)管理及利潤總收入8%八稅費(fèi)總收入%合計(jì)四、XX物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用測算 工資福利項(xiàng) 目測算依據(jù)月支出額（元）人員工資17850福利、保險費(fèi)工資32%5712教育經(jīng)費(fèi)%267法定節(jié)假日加班費(fèi)每年按10天計(jì)養(yǎng)老保險250合計(jì)6592設(shè)備日常維 修 費(fèi)日常維修及材料（維修資金開支）合計(jì)辦公費(fèi)辦公費(fèi)100低值易耗品100交通費(fèi)通訊費(fèi)50社區(qū)文化費(fèi)辦公水電費(fèi)100合計(jì)350綠化養(yǎng)護(hù)殺蟲藥30肥料20工具易耗品購置費(fèi)50其他（含服裝）50合計(jì)150衛(wèi)生保潔費(fèi)蓄水池清洗及化糞池清理1000保潔用品費(fèi)50合計(jì)1200護(hù)衛(wèi)管理費(fèi)器械更換維修費(fèi)100其他（含服裝）50合計(jì)150其 他管理費(fèi)收入5%300稅費(fèi)收入%380合計(jì)680總 計(jì)7922五、收支情況分析XX小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按定向招標(biāo)單價測算，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月收入按100％收費(fèi)率計(jì)算約為6420元，而每月支出最低限度為7922元。分 析：如收費(fèi)面積準(zhǔn)確，按100％收費(fèi)率帳面計(jì)算：每月收入6420元－支出成本7922元=－1502元（虧）全年虧18024元。（前期投入費(fèi)用未含在內(nèi)）。解決虧損的辦法：，采取一兼多職的方式。，收入全額作為小區(qū)物業(yè)管理中心收入的補(bǔ)充。，六、建 議，（方案另定）。第四章 XX小區(qū)維修、養(yǎng)護(hù)、管理方案一、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常和定期的維修養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)1. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)基本原則因地制宜，合理修繕。對不同的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。（1）根據(jù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的性能要求，確定維修保養(yǎng)的類別、等級、周期與內(nèi)容，實(shí)行大、中、小修三級修繕制度，以保證其正常使用，延長整體的使用壽命。（2）根據(jù)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備的工作內(nèi)容和要求，制定維修保養(yǎng)制度，由維修管理人員具體實(shí)施、監(jiān)督和檢查。2. 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常檢修、保養(yǎng)（1）以維修員為主，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備采取清潔、緊固、調(diào)整、潤滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施。（2）維修管理員通過對小區(qū)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行日常的常規(guī)性保養(yǎng)和日常巡視、檢查，及時解決共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修理維護(hù)問題，做到“水電急修不過夜，小修項(xiàng)目不過三日，一般項(xiàng)目不過五日”。維護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時得到修復(fù)，最大限度的延長共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用年限。二、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常和定期維修、養(yǎng)護(hù)、檢修、保養(yǎng)的工作規(guī)程（一） 房屋維修、養(yǎng)護(hù)管理對物業(yè)進(jìn)行合理有效的維護(hù)及修繕管理，目的在于延長物業(yè)的使用壽命，保證物業(yè)的使用功能和安全性能，保證物業(yè)形象和物業(yè)正常的完好率。1. 管理范圍（1）建筑樓宇結(jié)構(gòu)（地基基礎(chǔ)、承受構(gòu)件、非承重墻、屋面等）（2）建筑外墻（3）紅線內(nèi)道路（4）停車場（5）樓內(nèi)地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等。（1）樓宇的安全檢查：定期和不定期對供（配）電設(shè)施進(jìn)行運(yùn)行管理和養(yǎng)護(hù)。（1）工程維修部電工必須具備必要的電工知識，持證上崗，熟悉安全操作規(guī)程，熟悉小區(qū)內(nèi)變壓器分區(qū)域供電開關(guān)、低壓電配電箱電源配電線路。（2）變壓器、變電房嚴(yán)禁外來人員入內(nèi)，高壓設(shè)備檢修時必須停電進(jìn)行，并有專人監(jiān)護(hù)及警告牌。電流互感器嚴(yán)禁次級開路，電壓互感器嚴(yán)禁次級短路，高壓操作須按供電部門規(guī)定進(jìn)行，并有安全技術(shù)措施。（3）配電板的閘刀開關(guān)禁止帶負(fù)荷拉閘。配電房內(nèi)高、低壓部份嚴(yán)禁帶電清潔。（4）配電房如發(fā)生突然跳閘停電，在未查清原因不準(zhǔn)合閘供電。（5）開關(guān)操作A斷電：斷開分路開關(guān) 切斷總開關(guān) 拉開空氣開關(guān) 拉開閘刀開關(guān)。B合閘：合上閘刀開關(guān) 合上總開關(guān) 合上空氣開關(guān) 合上分路開關(guān)。（1）變壓器維修保養(yǎng)外委供電局進(jìn)行，低壓配電設(shè)備工程維修部能維修、保養(yǎng)的自己進(jìn)行，技術(shù)力量不足可申請外委處理，但機(jī)電設(shè)備的外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔由工程維修人員負(fù)責(zé)。（2）維修保養(yǎng)時，必須穿戴絕緣鞋和手套，在確保安全措施后方可施工。（3）主管每年12月前應(yīng)制訂設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表，經(jīng)管理中心領(lǐng)導(dǎo)審核后報小區(qū)業(yè)主委員會審批。（4）維修機(jī)電設(shè)備結(jié)束后，應(yīng)填寫維修記錄表存檔。（5）供、配電設(shè)備故障維修一般不超過8小時，若8小時內(nèi)無法解決而影響住戶用電的，應(yīng)告示住戶知道，限期完成。（6）低壓配電柜檢查保養(yǎng)主要項(xiàng)目：配電瓶、電器儀表、繼電器、交流接觸器、斷路器、控制回路、電容無功補(bǔ)償、母線排、配電及對地測試等，按各項(xiàng)目技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行清潔、測試、整定。（7）變壓器檢查保養(yǎng)主要項(xiàng)目：外觀、絕緣電阻值、零地接線端子、母線排、絕緣等，按各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行清潔、測試、調(diào)整。（四）給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)管理規(guī)程、管井一次，每次暴雨之后加強(qiáng)檢查排水管道、井道，發(fā)現(xiàn)堵塞、移位、損壞及時維修，并填寫檢查記錄表。、消防水閥檢查維修一次，部份閥門在雜物房、車庫房內(nèi)的要列冊登記，方便檢查。（五）其它公共設(shè)施管理期對樓宇房屋進(jìn)行檢查，掌握房屋健康狀況。（2）樓宇維修施工管理：編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資，審核修繕方案，監(jiān)督施工。（3）樓宇維修檔案資料管理：對房屋建筑、房屋的各項(xiàng)技術(shù)資料、維修記錄等檔案資料嚴(yán)格按照物業(yè)檔案管理規(guī)定進(jìn)行管理。（1）建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護(hù)的各項(xiàng)責(zé)任制度，落實(shí)責(zé)任。（2）所有維修項(xiàng)目必須嚴(yán)格按照有關(guān)法規(guī)及ISO9000質(zhì)量管理體系文件的要求進(jìn)行。（3）科學(xué)的、規(guī)范的制定各項(xiàng)修繕方案，有效的控制成本。（4）維修工程完成后，要對物業(yè)使用人進(jìn)行維修后回訪，聽取物業(yè)使用人對維修的各種意見，了解物業(yè)使用人的滿意度。（5）各巡視人員及保潔崗在工作中加強(qiáng)對房屋、停車場、道路等狀況的巡查、發(fā)現(xiàn)問題及時報告補(bǔ)修，做到“整修不過夜”。（6）定期檢查所有標(biāo)志、損壞或脫落的標(biāo)識類標(biāo)志，將在發(fā)現(xiàn)后24小時內(nèi)予以修復(fù)，大型標(biāo)志48小時內(nèi)修復(fù)。（二）房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理（1）給水管道的維修。明裝管道沿管線檢查，埋地管道首先進(jìn)行觀察，對地面長期潮濕、積水和冒水的管段進(jìn)行聽漏、同時參考原設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)有的閘門箱位、準(zhǔn)確確定滲漏位置、進(jìn)行開挖修理。維修結(jié)束后，打開水閥檢查是否水流流暢，有無滲漏。 （2）公共電表維修。① 確認(rèn)底數(shù)后，斷開電源進(jìn)行拆裝。新裝電表應(yīng)該是具有檢驗(yàn)合格證的同一型號的電表，安裝時注意進(jìn)出線接法正確。② 安裝結(jié)束后合閘送電，用電設(shè)備使用正常，電表轉(zhuǎn)動正常。③ 維修人員會同綜合管理人員和業(yè)主做好舊表、新表底數(shù)記錄。（3）維修開關(guān)、電燈、燈管、插座、線路檢測① 維修前需用儀表測試、檢查損壞斷電原因② 更換同類型規(guī)格的電氣零部件。③ 安裝