【文章內(nèi)容簡介】 嘉馨苑商鋪新勝路與通江路交界12,000419瑞翔商業(yè)廣場振勝路與通江路交界20,4647,8001010建屋勝天地通江路與新勝路交界11,0009,0003811新盛花園旁商鋪吳勝路與新江路交界9,70010012吳淞商業(yè)廣場吳勝路與興浦路交界15,0007,00030小計：136,0218,13356勝浦鎮(zhèn)早期建成的商業(yè)因形象差、檔次低、銷售價格提升較慢，隨近兩年新建商業(yè)的產(chǎn)品提升，商業(yè)價格漲幅較快，新建成的瑞信小區(qū)已突破1萬/M178。公司依據(jù)多年來積累的開發(fā)建設(shè)、運營管理經(jīng)驗，將本項目打造成為勝浦最大的、功能齊全的、業(yè)態(tài)豐富的、符合市場發(fā)展方向的中檔偏上的區(qū)域性商業(yè)中心。項目周邊酒店銷售情況序號等級項目房間數(shù)價格區(qū)間（元）折扣價格（元）折中價格(元)位置1三星國合假日酒店55398498278348313２KM內(nèi)2普通八月哩商務(wù)賓館262283881102001553世家假日酒店　2583581682101894麗景賓館　1982381501901705金盛旅館191281581001201106四星嘉怡酒店1506888882984983983KM外　均價注：勝浦周邊部分代表性酒店價格表（1）2KM內(nèi)除國合假日酒店（即勝浦賓館）外均為小型旅社，其中700800 M178。的旅社3家，床位2035個；100500平方的10家。國合假日酒店有6,000 M178。，80個床位，正在裝修，今年5月對外營業(yè)。（2）這些小型旅社總體經(jīng)營情況尚好，年均入住率50%80%，是勝浦目前商業(yè)業(yè)態(tài)中最好的一類業(yè)態(tài)。勝浦的旅社規(guī)模小，檔次低，缺乏星級賓館和商務(wù)酒店，無法滿足當?shù)刂型馄髽I(yè)商務(wù)客人住宿的要求。這些旅社，都不是連鎖經(jīng)營，沒有一家品牌連鎖酒店。公司可以利用鄰里假日酒店連鎖品牌，以彌補勝浦中高檔酒店不足的缺陷，以適應(yīng)和滿足勝浦中外企業(yè)對外商務(wù)接待的需求。項目周邊住宅情況序號離項目距離住宅總套數(shù)總?cè)藬?shù)交房日期銷售均價（元）150M盛景華庭4801,68020086,000225M東景公寓4391,50020097,0003100M金苑新村6322,59419985,7004200M園東新村1,3675,02320025,8005500M新盛花園1,0864,28220036,2006600M浪花苑2,2004,40020065,8007700M星勝客6812,00020096,7008800M吳淞新村1,1955,15120076,200小計8,08026,630　6,175三、市場價格預(yù)測周邊價格參照商業(yè)寫字樓酒店租賃均價（元/月M178。）銷售均價（元/M178。）租賃均價（元/月M178。）銷售均價（元/M178。）均價（元）調(diào)研結(jié)果568,10020406,500220建議可擬定價格6010,000308,000200注：目前勝浦無商業(yè)辦公房，故數(shù)據(jù)來自周邊(斜塘)商業(yè)辦公房。第五部分 項目優(yōu)劣勢分析一、地塊特征分析項目區(qū)位分析項目地塊園區(qū)六中住宅區(qū)東 景 公 寓沿 街 商 業(yè)沿街商業(yè)沿 街 商 業(yè)園東新村（動遷房）興浦路中 勝 路金苑新村（動遷房）園東新村（動遷房）金苑新村（動遷房）項目交通、人流分析項目周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個小區(qū)環(huán)繞。項目東至：動遷房——園東新村，人流聚集，無商業(yè)；項目南至：隔中勝路為東景公寓，沿街有大量底商，有一定的商業(yè)氛圍；項目西至：隔興浦路為金苑新村，老社區(qū)，入住率很高，部分底商；項目北至：金苑新村，人流集中，無商業(yè)。項目地塊處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照勝浦鎮(zhèn)用地布局控制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。項目地塊周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道，離蘇勝路僅300M，離現(xiàn)代大道3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)；地塊周邊有五路公交車可達市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點。隨著經(jīng)濟的高速增長，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。，%，%，外來人口增長115%。到2020年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬人，比2009年翻一番。人口增長為該項目擴大消費繁榮市場提供了支撐。項目周邊規(guī)劃項目位置勝浦的城市定位、發(fā)展方向：“有配套產(chǎn)業(yè)支撐、交通便利”的現(xiàn)代城市副中心。二、項目SWOT分析 內(nèi)部因素外部因素S（優(yōu)勢）W（劣勢）216。 區(qū)域優(yōu)勢周邊社區(qū)成熟，涵蓋大量住宅、學校等建筑；216。 交通便利優(yōu)勢明顯；216。 政府合作背景，強強聯(lián)手。216。 周遍屬老社區(qū)范圍，地段形象欠佳；216。 周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)眾多；216。 商業(yè)整合，當?shù)鼐用裣M習慣能否接受。O（機會）SOWO216。 住宅集中，但缺少集中大型商業(yè)項目；216。 沿街商業(yè)無法引入大型業(yè)態(tài)，同時管理混亂；216。 商業(yè)、住宅集中區(qū)域，缺乏商辦項目；216。 周遍改造項目以退二進三定位為主，政府極力打造核心商圈。216。 營建“一站式”商業(yè)模式，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體；216。 制定媒體發(fā)布計劃，大張旗鼓進行形象宣傳，結(jié)合當?shù)卣?，引領(lǐng)商業(yè)合作新模式。216。 充分體現(xiàn)建筑形象表現(xiàn)；216。 結(jié)合消費者需求，引入空白業(yè)態(tài)，進行功能更新；216。 無論從前期形象和后期管理及商戶品牌等事項，全方面體現(xiàn)商業(yè)定位上檔次。T（威脅）STWT216。 周遍沿街商業(yè)體量較大，競爭激烈。216。 功能做強做大；216。 業(yè)態(tài)定位錯位與放大216。 鄰里中心品牌效應(yīng)結(jié)合政府公信力216。 業(yè)態(tài)升級換代；216。 功能設(shè)置豐富，具有一定的兼容性。綜合評價無論是勝浦企業(yè)還是居民，離項目距離較近，可以節(jié)省時間，方便企業(yè)和居民消費，這是最大的優(yōu)勢。項目位于勝浦鎮(zhèn)商圈的相對中心位置周邊居民小區(qū)很多，交通十分便捷，位置較為優(yōu)越。項目集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務(wù)，相對于單一商業(yè)項目的經(jīng)營有比較優(yōu)勢。綜合來看該項目實屬優(yōu)質(zhì)項目。項目核心競爭點（1）差異定位環(huán)比項目周邊現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，擬在本項目中設(shè)置“各類商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公”三大功能相結(jié)合的業(yè)態(tài)，除滿足周邊居民日常生活需要（12項目必備功能）外，將項目打造成區(qū)域的消費休閑中心、商務(wù)共享中心、生活娛樂中心。各類商業(yè)定位——主打餐飲、娛樂休閑、文體活動業(yè)態(tài)，引入知名品牌的旗艦店、精品零售店、影院、健身中心、培訓機構(gòu)、先端體驗店，對比現(xiàn)有周邊業(yè)態(tài)體現(xiàn)中高端。酒店定位——商務(wù)型酒店，擬打造便捷舒適的商務(wù)酒店，為商務(wù)人群提供快捷便利的商旅服務(wù)。商務(wù)辦公定位——通過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)周邊市場上無商務(wù)辦公房，與市場需求脫節(jié)，擬于項目中設(shè)置規(guī)模適中的商務(wù)辦公房，通過環(huán)境提升、功能優(yōu)化、專業(yè)管理、精細服務(wù)，提升商務(wù)辦公環(huán)境。 （2）提升業(yè)態(tài)基于上述三大業(yè)態(tài)，通過商業(yè)整合、提升，根據(jù)運營情況（市場反饋），可規(guī)劃調(diào)整設(shè)置部分中高檔餐飲、精品spa館、高檔商務(wù)會所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費等。（3）營銷手段本項目中除了酒店全部及商業(yè)外，其他功能區(qū)（商務(wù)辦公）擬全部銷售出讓，達到資金快速回籠的目標。三、項目定位方案項目主要功能建筑規(guī)模樓層建筑 面積 （M178。）租賃面積自營面積出售面積停車 面積 （M178。）