【正文】 18,9582總建筑面積M178。）寫字樓 面積（M178。）影院 面積 （M178。）業(yè)態(tài)規(guī)劃主要商業(yè) 功能商鋪面積 （M178。三、項(xiàng)目定位方案項(xiàng)目主要功能建筑規(guī)模樓層建筑 面積 （M178。 （2）提升業(yè)態(tài)基于上述三大業(yè)態(tài)，通過商業(yè)整合、提升，根據(jù)運(yùn)營情況（市場反饋），可規(guī)劃調(diào)整設(shè)置部分中高檔餐飲、精品spa館、高檔商務(wù)會所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費(fèi)等。酒店定位——商務(wù)型酒店，擬打造便捷舒適的商務(wù)酒店，為商務(wù)人群提供快捷便利的商旅服務(wù)。項(xiàng)目核心競爭點(diǎn)（1）差異定位環(huán)比項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，擬在本項(xiàng)目中設(shè)置“各類商業(yè)、酒店、商務(wù)辦公”三大功能相結(jié)合的業(yè)態(tài)，除滿足周邊居民日常生活需要（12項(xiàng)目必備功能）外，將項(xiàng)目打造成區(qū)域的消費(fèi)休閑中心、商務(wù)共享中心、生活娛樂中心。項(xiàng)目集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務(wù)，相對于單一商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營有比較優(yōu)勢。綜合評價(jià)無論是勝浦企業(yè)還是居民，離項(xiàng)目距離較近，可以節(jié)省時間，方便企業(yè)和居民消費(fèi)，這是最大的優(yōu)勢。 業(yè)態(tài)升級換代；216。 業(yè)態(tài)定位錯位與放大216。216。T（威脅）STWT216。 結(jié)合消費(fèi)者需求，引入空白業(yè)態(tài)，進(jìn)行功能更新；216。216。 營建“一站式”商業(yè)模式，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體；216。 周遍改造項(xiàng)目以退二進(jìn)三定位為主，政府極力打造核心商圈。 沿街商業(yè)無法引入大型業(yè)態(tài)，同時管理混亂；216。O（機(jī)會）SOWO216。 周邊小型商業(yè)業(yè)態(tài)眾多；216。216。 交通便利優(yōu)勢明顯；216。二、項(xiàng)目SWOT分析 內(nèi)部因素外部因素S（優(yōu)勢）W（劣勢）216。人口增長為該項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)繁榮市場提供了支撐。%，%，外來人口增長115%。項(xiàng)目地塊周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道，離蘇勝路僅300M，離現(xiàn)代大道3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)；地塊周邊有五路公交車可達(dá)市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點(diǎn)。項(xiàng)目東至：動遷房——園東新村，人流聚集，無商業(yè)；項(xiàng)目南至：隔中勝路為東景公寓，沿街有大量底商，有一定的商業(yè)氛圍；項(xiàng)目西至：隔興浦路為金苑新村，老社區(qū)，入住率很高，部分底商；項(xiàng)目北至：金苑新村，人流集中，無商業(yè)。）均價(jià)（元）調(diào)研結(jié)果568,10020406,500220建議可擬定價(jià)格6010,000308,000200注：目前勝浦無商業(yè)辦公房，故數(shù)據(jù)來自周邊(斜塘)商業(yè)辦公房。）租賃均價(jià)（元/月M178。項(xiàng)目周邊住宅情況序號離項(xiàng)目距離住宅總套數(shù)總?cè)藬?shù)交房日期銷售均價(jià)（元）150M盛景華庭4801,68020086,000225M東景公寓4391,50020097,0003100M金苑新村6322,59419985,7004200M園東新村1,3675,02320025,8005500M新盛花園1,0864,28220036,2006600M浪花苑2,2004,40020065,8007700M星勝客6812,00020096,7008800M吳淞新村1,1955,15120076,200小計(jì)8,08026,630　6,175三、市場價(jià)格預(yù)測周邊價(jià)格參照商業(yè)寫字樓酒店租賃均價(jià)（元/月M178。這些旅社，都不是連鎖經(jīng)營，沒有一家品牌連鎖酒店。（2）這些小型旅社總體經(jīng)營情況尚好，年均入住率50%80%，是勝浦目前商業(yè)業(yè)態(tài)中最好的一類業(yè)態(tài)。國合假日酒店有6,000 M178。項(xiàng)目周邊酒店銷售情況序號等級項(xiàng)目房間數(shù)價(jià)格區(qū)間（元）折扣價(jià)格（元）折中價(jià)格(元)位置1三星國合假日酒店55398498278348313２KM內(nèi)2普通八月哩商務(wù)賓館262283881102001553世家假日酒店　2583581682101894麗景賓館　1982381501901705金盛旅館191281581001201106四星嘉怡酒店1506888882984983983KM外　均價(jià)注：勝浦周邊部分代表性酒店價(jià)格表（1）2KM內(nèi)除國合假日酒店（即勝浦賓館）外均為小型旅社，其中700800 M178。)1100M內(nèi)東景公寓（沿街商鋪）中興路與興浦路交界口11,000752盛景華庭（沿街商鋪）中勝路與興浦路交界10,0008,000603500M內(nèi)新勝億嘉福商業(yè)街新勝路與新江路交界18,0009,000754勝浦商貿(mào)市場新勝路與新江路交界9,150755金融商貿(mào)大樓（寫字樓）新勝路與興浦路交界1,000706醫(yī)院旁（沿街商鋪）中勝路與通江路交界707387新盛商業(yè)廣場中盛路與興浦路交界18,0008,0006081000M內(nèi)嘉馨苑商鋪新勝路與通江路交界12,000419瑞翔商業(yè)廣場振勝路與通江路交界20,4647,8001010建屋勝天地通江路與新勝路交界11,0009,0003811新盛花園旁商鋪吳勝路與新江路交界9,70010012吳淞商業(yè)廣場吳勝路與興浦路交界15,0007,00030小計(jì)：136,0218,13356勝浦鎮(zhèn)早期建成的商業(yè)因形象差、檔次低、銷售價(jià)格提升較慢，隨近兩年新建商業(yè)的產(chǎn)品提升，商業(yè)價(jià)格漲幅較快，新建成的瑞信小區(qū)已突破1萬/M178。）銷售均價(jià)（元/M178。（3）三產(chǎn)發(fā)展程度為園區(qū)最低，從勝浦鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占產(chǎn)業(yè)總?cè)藛T的比例看，勝浦鎮(zhèn)的三產(chǎn)發(fā)展程度是園區(qū)最低，具有較大發(fā)展空間。各種商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況：現(xiàn)有商業(yè)特點(diǎn)：（1）業(yè)態(tài)單一，目前勝浦商業(yè)多以生活配套設(shè)施為主，層次較低，缺乏商務(wù)酒店、影劇院、大型賣場、百貨、專營店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將難以滿足周邊居民的消費(fèi)需求。的第三層級產(chǎn)品在該區(qū)域尚屬空白。 現(xiàn)場實(shí)景照片：項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模規(guī)模上，已建成商業(yè)整體規(guī)模較大，能滿足當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場需要，但各商業(yè)體單個規(guī)模均較小，缺乏具有競爭力的新型商用物業(yè)形態(tài)以及有知名度的品牌店屈指可數(shù)。興浦路和吳勝路交叉路口吳淞商業(yè)廣場和農(nóng)貿(mào)市場 ，178。第四部分 市場分析一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查項(xiàng)目周邊商圈布局 勝浦鎮(zhèn)主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布在中勝路和新勝路，該區(qū)域聚集了主要商業(yè)設(shè)施，已建成商業(yè)面積11萬M178。本項(xiàng)目地處鎮(zhèn)中心，發(fā)展前景樂觀。鎮(zhèn)政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場供求變化，適時調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃，使之更符合勝浦商業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況。（二）產(chǎn)業(yè)政策作為蘇州工業(yè)園區(qū)下轄鎮(zhèn)之一，享受國家給予蘇州工業(yè)園區(qū)的所有優(yōu)惠政策和待遇，城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)兼具合理、現(xiàn)代、超前特性。文體設(shè)施不足目前，勝浦鎮(zhèn)區(qū)范圍，缺乏文化設(shè)施，沒有圖書館、閱覽室、青少年活動中心。%。二是規(guī)模結(jié)構(gòu)，勝浦鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施大都是小面積沿街門店，面積大的門店比重極少，300M178。和周邊的城鎮(zhèn)相比，有不小的差距。 商業(yè)發(fā)展缺乏亮點(diǎn)勝浦鎮(zhèn)環(huán)境比較優(yōu)美，也比較整潔衛(wèi)生，但相比之下，勝浦鎮(zhèn)的商業(yè)比較平淡，既無亮點(diǎn)，更無特色。目前，蘇州全市現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)的占比已經(jīng)超過37%，市區(qū)更高占比超過40%。%的占比中，仍有一定的水分，有的業(yè)態(tài)只是名義的連鎖，沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容，名連而實(shí)未連。如盛景華庭等底層，而進(jìn)深卻15米，造成商鋪供應(yīng)的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，而且多是沿街底商。但是目前勝浦商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀存在