【正文】 1 50M 盛景華庭 480 1,680 2020 6,000 2 25M 東景公寓 439 1,500 2020 7,000 3 100M 金苑新村 632 2,594 1998 5,700 4 200M 園東新村 1,367 5,023 2020 5,800 5 500M 新盛花園 1,086 4,282 2020 6,200 6 600M 浪花苑 2,200 4,400 2020 5,800 7 700M 星勝客 681 2,000 2020 6,700 8 800M 吳淞新村 1,195 5,151 2020 6,200 小計(jì) 8,080 26,630 6,175 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 第五部分 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢分析 一、地塊特征分析 項(xiàng)目區(qū)位分析 項(xiàng)目交通 、人流 分析 項(xiàng)目 周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個(gè)小區(qū)環(huán)繞。） 銷售均價(jià) （元 /M178。） 銷售均價(jià) （元 /M178。 公司 可以利用鄰里假日酒店連鎖品牌， 以彌補(bǔ)勝浦中高檔酒店不足的缺陷，以適應(yīng)和 滿足勝浦中外企業(yè)對外商務(wù)接待的需求。 勝浦的旅社規(guī)模小，檔次低，缺乏星級賓館和商務(wù)酒店，無法滿足當(dāng)?shù)刂型馄髽I(yè)商務(wù)客人住宿的要求。 80 個(gè)床位，正在裝修，今年 5 月對外營業(yè)。的旅社 3 家，床位 2035 個(gè)； 100500 平方的 10 家。 公司 依據(jù) 多年來積累的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，將 本項(xiàng)目打造成為勝浦最大的、功能齊全的、業(yè)態(tài)豐富的、符合市場發(fā)展方向的中檔偏上的 區(qū)域性商業(yè) 中心 。） 租賃均價(jià)(元 /月 *M178。 二、 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查 項(xiàng)目周邊商 業(yè)用房 租售情況 業(yè)態(tài) 數(shù)量飯店 小吃點(diǎn) 咖啡店16 家 56 家 1 家KTV 足浴 浴場 網(wǎng)吧 游戲機(jī)房3 家 6 家 2 家 7 家 3 家賓館 小型旅館1 家 12 家臺(tái)球 書店 音像店1 家 1 家 1 家超市 小超市 副食品零售 水果店 蛋糕店 手機(jī)賣場 服裝鞋帽 小飾品 化妝品9 家 9 家 18 家 6 家 4 家 7 家 120 家 7 家 4 家辦公用品 五金建材 家具 床上用品 小家電 電腦 自行車 鮮花店 眼鏡店1 家 29 家 1 家 1 家 1 家 2 家 1 家 2 家 3 家干洗店 維修 照相館 話吧 打字復(fù)印 房屋中介 職業(yè)中介 藥店 美容美體 美發(fā)4 家 14 家 3 家 2 家 6 家 6 家 5 家 9 家 2 家 18 家移動(dòng)營業(yè)廳 電信營業(yè)廳2 家 1 家農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 郵政儲(chǔ)蓄1 家 1 家 1 家 1 家4 家賓館住宿13 家餐飲 73 家休閑娛樂21 家東吳農(nóng)村商業(yè)銀行文體 3 家零售 225 家服務(wù) 69 家通訊 3 家銀行勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 序號 空間范圍 項(xiàng)目 項(xiàng)目地址 體量（ M178。 （ 2） 檔次低 ， 商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。 ） 物業(yè)類型 完工時(shí)間嘉瑞商業(yè)廣場 20,000 純商業(yè) 2020年吳淞商業(yè)廣場 15,000 純商業(yè) 2020年新盛廣場 16,000 純商業(yè) 2020年鄰居中心( 老金苑) 12,000 純商業(yè) 1998年嘉馨苑 12,000 純商業(yè) 2020年農(nóng)貿(mào)市場 9,000 純商業(yè) 2020年新勝社區(qū)商業(yè) 10,000 純商業(yè) 2020年盛景華庭 10,000 沿街商鋪 2020年華園春天 10,000 沿街商鋪 2020年勝浦賓館 8,000 賓館 1999年金融商貿(mào)大樓 1,000 寫字樓（銀行） 2020年華園四季 12,000 沿街商鋪 2020年東景公寓 10,000 沿街商鋪 2020年建屋博客 9,000 沿街商鋪 2020年載體信息總面積（M 178。 和周邊的甪直、斜塘、唯亭相比，有不小的差距。 56 萬 M178。主要服務(wù)吳勝路南側(cè)居民。 振勝路和通江路交叉路口嘉瑞商業(yè)廣場 定位為服務(wù)周邊的社區(qū)商業(yè) ，商業(yè)面積 2 萬 M178。 通過對周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的整合，做好 科學(xué)的 規(guī)劃， 合理的 功能定位， 建設(shè)成區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心 。把 政策扶持作為推動(dòng)商業(yè) 發(fā)展的一項(xiàng)重要措施，積極引進(jìn)重點(diǎn)業(yè)態(tài)、重點(diǎn)品 牌，提升商業(yè)的層次與水平。 目前勝浦鎮(zhèn)政府正在 積極 通過 支持國有載體參與 商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，發(fā)揮其主導(dǎo)和引導(dǎo)作用，提高國有載體項(xiàng)目的市場占比和調(diào)控能力。現(xiàn)有電影院平時(shí)很少放電影，鎮(zhèn)上書店僅二家，面積小書籍很少，且多兼營文化用品、音像制品等。三是層次結(jié)構(gòu)，勝浦的商業(yè)層次偏低，缺乏中高檔的餐飲店、星級 酒店 和有一定檔次的休閑娛樂設(shè)施，無法滿足企業(yè)商務(wù)接待和商務(wù)住宿的需求。以下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占89%， 1000 M178。 經(jīng)營結(jié)構(gòu)不合理 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面： 一是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) ，在六大門類業(yè)態(tài)中，零售類、餐飲類和綜合服務(wù)類門店數(shù)占比為 %、 %、 %，而旅社類、文體衛(wèi)生保健類、休閑娛樂類占比為 %、 %、%， 這三類業(yè)態(tài) 比重過低 。一是沒有亮點(diǎn)的區(qū)域，勝浦作為一個(gè)幾乎新建的鎮(zhèn)，把最好的地段讓出來搞了商住樓，高層住宅建好了，但中心區(qū)域商業(yè)設(shè)施沒有規(guī)劃建設(shè)好；二是沒有亮點(diǎn)的商 業(yè)建筑，商業(yè)建筑大都是高樓底層沿街門面房，沒有能夠體現(xiàn)勝浦形象的地標(biāo)性建筑；三是商業(yè)品牌也沒有亮點(diǎn)，現(xiàn)有品牌店少而又少。由此可見，目前勝浦鎮(zhèn)商 業(yè) 發(fā)展水平總體層次還很低。如果剔除這一部分因素，真正屬于現(xiàn)代商 業(yè) 業(yè)態(tài)的占比更低。 現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 目前勝浦商業(yè)中現(xiàn)代商 業(yè) 業(yè)態(tài)的占比僅 %，其中零售業(yè)態(tài)為18%，餐飲為 %， 星級 酒店為 0%。而目前勝浦雖然商業(yè)總量不小，但分布呈多點(diǎn)式，每個(gè)點(diǎn)商店小而散，形不成集聚效應(yīng)，也難以成市。 隨著園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大 ，外來人口不斷增加，消費(fèi)需求日益增長，從而為勝浦商業(yè)的發(fā)展提 供了機(jī)遇和空間。最近三年是勝浦鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展最快的時(shí)期，現(xiàn)有 14 個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，有 7 個(gè)是 2020 年后建成的商業(yè)載體建筑面積達(dá) 萬 M178。 經(jīng)過十多年的建設(shè)和發(fā)展，勝浦鎮(zhèn)擁有商業(yè)建筑面積 萬 M178。 上世紀(jì) 90 年代末建設(shè)了鄰居中心，以后又陸續(xù)建成了小商品市場和吳淞商業(yè)廣 場，從而使勝浦鎮(zhèn)商業(yè)初具規(guī)模。改革開放以來，特別是工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)以來，隨著勝浦鎮(zhèn)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代工業(yè)化小城鎮(zhèn)快速轉(zhuǎn)變和發(fā)展，在鎮(zhèn)區(qū)大規(guī)模城市化建設(shè)中，勝浦商業(yè)服務(wù)業(yè)也快速發(fā)展起來，形成了多個(gè)新興街區(qū)。按照總體規(guī)劃，勝浦鎮(zhèn)將建設(shè)成為蘇州工業(yè)園區(qū)東部新的城市副勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 中心。 本項(xiàng)目屬 在勝浦鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機(jī)構(gòu)，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設(shè)的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。 （ 二 ） 勝浦 城市發(fā)展規(guī)劃 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 在園區(qū)整體規(guī)劃中，勝浦鎮(zhèn)定位為 依托園區(qū)、富有特色的現(xiàn)代化城市副中心 、 輻射周邊、配套完善的區(qū)域服務(wù)中心 、 功能齊全、宜居宜業(yè)的東方歐美式小鎮(zhèn) 。累計(jì)吸引中外項(xiàng)目 500 多個(gè)，其中吸引歐洲、美國、新加坡、印尼、日本、韓國、香港、臺(tái)灣等國家和地區(qū)企業(yè) 200 多家，其中不乏國際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計(jì)投資 20 億美元的金光集團(tuán)、世界五百強(qiáng)企業(yè)美國鋁業(yè)和美國食品機(jī)械和化學(xué)品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實(shí)植物保護(hù)劑有限公司、全球最大的耐火材料供應(yīng)商美國珉泰克公司等。勝浦距蘇州市區(qū) 17KM，有 5 條公交線路直達(dá)，距滬寧高速入口 3KM，距虹橋機(jī)場 70KM（ 40 分鐘車程），距浦東機(jī)場需 130KM（ 80 分鐘車程）。累計(jì)投入十幾億元，基本完成了勝浦鎮(zhèn)區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) ； 建有主干道路 9 條，總長近40KM，鎮(zhèn)區(qū)道路硬化率 100%；建成污水管網(wǎng) 4,000 多米和污水泵勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 站 3 座，通過污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污 水集中到污水廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放；供水、燃?xì)狻⑴潘?、排污、郵電、有線電視基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。 在 2020 年國家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)發(fā)布的全國首次小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)測評結(jié)果中，勝浦鎮(zhèn)位列全國千強(qiáng)鎮(zhèn)第 80 位。 勝浦鎮(zhèn)位于蘇州工業(yè)園區(qū)東部，規(guī)劃面積 平方公里，下轄8 個(gè)社區(qū)，總?cè)丝? 萬 人，其中戶籍人口 萬人，外來人口 萬人。 1994 年撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，屬吳縣。 八、 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 參照園區(qū)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 ?？偨ㄖ娣e 12,000 M178。 紅線圖 地塊上現(xiàn)有建筑“金苑鄰居中心”，投用年代為 1998 年。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 項(xiàng)目運(yùn)營方式 項(xiàng)目實(shí)施銷售、租賃相結(jié)合的經(jīng)營方式： 商務(wù)辦公部分 實(shí)施轉(zhuǎn)讓，確保項(xiàng)目 投資 資金 回籠，減輕公司財(cái)務(wù)壓力并支持 后期運(yùn)營 ； 商業(yè)部分 實(shí)施租賃，確保項(xiàng)目整體服務(wù)功能完善、穩(wěn)定 ；酒店部分由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，以便公司的酒店連鎖發(fā)展。 土地使用費(fèi)：按國家有關(guān)規(guī)定繳付。隨后，由 勝浦鎮(zhèn)下屬 蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理公司 與 公司聯(lián)合投標(biāo)獲取土地 ?？山?建筑面積約 79,435M2。 項(xiàng)目地理位置： 勝浦鎮(zhèn)興浦路、中勝路交界口東北角。 ? 出資比例：公司以現(xiàn)金投資 5,100 萬元，占注冊資本 51%； 蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理公司 以現(xiàn)金投資 4,900 萬元，占注冊資本 49%。 五、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 時(shí)間 進(jìn)展步驟 2020 年 7月 確定合作方式及簽署合作協(xié)議，并獲得主管部門認(rèn)可 2020 年 9月 勝浦鎮(zhèn) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目上的建筑物 拆遷、 清場 2020 年 9月 公司與勝浦鎮(zhèn)下屬 集體企業(yè) 聯(lián)合參與土地掛牌競拍并取得土地 2020 年 9月 成 立 蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦 項(xiàng)目 公司 （暫定名） 2020 年 10月 設(shè)計(jì)方案報(bào)批通過 2020 年 11月 — 12 月 施工圖設(shè)計(jì)完成 2020年 12月 — 2020年 3月 樁基工程 2020 年 4月 — 9月 地下室工程 2020年 10月 — 2020年 8月 地上工程建設(shè) 2020 年 10月 項(xiàng)目開業(yè) 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 六、項(xiàng)目開發(fā)方式 項(xiàng)目開發(fā)主體 ： 地塊將由勝浦鎮(zhèn)政府下屬集體企業(yè) 蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理公司 與公司共同成立 蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦 項(xiàng)目 公司進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) ，公司全 資子公司 蘇州工業(yè)園區(qū) 融鼎資產(chǎn)管理有限 公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后運(yùn)營管理 。 本項(xiàng)目以商務(wù)辦公、酒店 、餐飲、娛樂 為經(jīng)營主 題 ，設(shè)有 商務(wù)辦公 （ 8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（ 31,571M2）、酒店 （ 6,750M2）、地下室（ 33,014M2） 等，經(jīng)濟(jì)型酒店、 商務(wù)辦公 （勝浦首家）、相關(guān)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài) ，即 可以滿足 周邊居民日常 生活所需 ， 又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園 等商旅人群提供商業(yè)服務(wù) 。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 第二部分 項(xiàng)目 介紹 一、項(xiàng)目位置 二、項(xiàng)目總體布局 本項(xiàng)目 總 建筑 面 積 79,435M2，其中，地上建筑