【正文】 ,501 總成本 (減項 :) 5,285 1,964 2,034 2,105 ┅┅ 2,725 2,821 2,921 3,027 租賃運營費用 394 414 434 456 ┅┅ 674 708 743 780 租賃稅金 547 574 603 633 ┅┅ 935 982 1,031 1,083 客房運營費用 145 152 160 168 ┅┅ 248 261 274 288 客房稅金 11 17 30 41 ┅┅ 61 64 67 70 銷售成本 2,828 ┅┅ 銷售稅金 554 ┅┅ 折舊與攤銷 806 806 806 806 ┅┅ 806 806 806 806 大修費用 60 63 ┅┅ 94 98 103 109 所得稅 810 88 184 289 ┅┅ 941 997 1,056 1,118 每平米租賃 運營成本 ┅┅ 每間酒店 運營成本 10, 11, 11, 12, ┅┅ 18, 19, 20, 21, 項目凈收益 （ 1）考慮到 本 項目 每年運營成本費用 （ 主要是 財務費用） 、現(xiàn)金流回籠等因素， 全部出售商務辦公房 8,100 M178。項目預計從2020 年初 正式營業(yè)，項目經濟測算年限：從開始營業(yè)起 15 年，即2020 年至 2027 年。 （ 2）項目經營成本估算 項目營業(yè)后運營總成本根據現(xiàn)有 公司 項目，主要包括物業(yè)管理人員人件費、保安保潔費、消防維保費以及大修等費用。 實現(xiàn)銷售收入 6,480 萬元。 四、指標分析 本項目按照 15 年測算期 投資指標分析 ： 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 35 序號 指標名稱 注① 注② 1 靜態(tài)回收期 (年） 2 動態(tài)回收期 (年 ) 3 項目運行 15年凈現(xiàn)值 (NPV I=6%) 3, 3, 4 IRR(內含報酬率 \試插法 ) % % 注： 在整個項目測算期中 NPV＞ 0， 說明本 項目在期內有投資效益，項目可行。中的部分 商業(yè) ，上述投資分析指標可大大提高。 隨著經濟的高速增長，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。 工 程投資、運營費用 的 變化對 本 項目效益 的 影響較 小。 考慮到 項目 所在 地 目前商業(yè)規(guī)模比較大 ，商業(yè)競爭 激烈 ， 如能取得本項目地塊， 在項目運作過程中，精心組織規(guī)劃設計 、 功能定位，加強項目建設管理，抓好宣傳、策劃和營銷工作，其經濟效益顯而 易見，且市場前景十分廣闊 。 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 37 項目投資 可行性 在整個 15 年測算期中，貼現(xiàn)率 I=6%時， NPV 為 3, 萬元，NPV＞ 0；靜態(tài)投資回收期 年，動態(tài)投資回收期 年，內含 報酬率（ IRR）為 %， 因此 項目完全具備 投資 可行性。勝浦已形成四大支柱產業(yè)：即精密機械、輕工紡織、電子信息和生物環(huán)保 。的 地下一層商業(yè)和地下二層停車場，合計 71,335 M178。 酒店入住率第一年 20%、第二年 30%、第三年 50%，以后每年保持在 65%。 （ 1）商務辦公房 銷售收入 假定本項目地塊建成并取得預售證后，商務辦公房 8,100 M178。 ② 工程投資成本 項目工程投資成本包括工程建設費、裝修費、管理費等，項目工程投資成本在建設期內分期投入，預計不含資本化部分 24, 萬元 。 地下室一半以上也用于商業(yè)出租。其中：管理費、修理費、保險費均以租金收入為取費基數(shù)；折舊費、攤銷費采用平均年限折舊法，其中房產 折舊 年 限 30年、土地攤銷年限 40年。 單位：萬元 項 目 總成本 備注 土地成本 2,800注 ① 3,200注 ② 工程投資 （ 1）建筑 15,887 15,887 （ 2）裝修 4, 4, （ 3）其它 4,000 4,000 合計 27, 27, 二、 項目資金籌措 公司與勝浦鎮(zhèn) 雙方 自籌資金 1億元 作為 注冊資本 參與土地競拍 以及支付 項目前期的 相關 費用 ，其余通過 項目 貸款獲取支持。鑒于目前的客觀條件和市場的實際情況，有必要對報告的有關問題進一步作出說明 : ● 公司 所進行的財務測算是建立在最新的市場調研基礎上的，各種費用估算及效益評價具有一定的可信度與參考價值 ； ● 本報告在測算數(shù)據時， 為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質高效，公司 需精心組織規(guī)劃設計、功能定位， 組建一支高素質、高水平的工程管理隊伍，以及高水準的專業(yè) 營銷團隊 操作項目，這將大大有利 于規(guī)避不可預見風險。） 寫字樓 面積 （ M178。 （ 2） 提升業(yè)態(tài) 基于上述三大業(yè)態(tài)，通過商業(yè)整合 、提升，根據運營情況（市場反饋），可規(guī)劃調整設置部分 中 高檔餐飲、精品 spa 館、高檔商務會所等業(yè)態(tài)，同步提升租金、物業(yè)管理費等。 綜合評價 無論是勝浦企業(yè)還是居民，離項目距離較近，可以節(jié)省時間，方便企業(yè)和居民消費，這是最大的優(yōu)勢。 項目周邊規(guī)劃 勝浦的城市定位、 發(fā)展方向： “ 有配套產業(yè)支撐、交通便利 ” 的現(xiàn)代城市副中心 。 序號 離項目距離 住宅 總套數(shù) 總人數(shù) 交房日期 銷售均價 （元） 1 50M 盛景華庭 480 1,680 2020 6,000 2 25M 東景公寓 439 1,500 2020 7,000 3 100M 金苑新村 632 2,594 1998 5,700 4 200M 園東新村 1,367 5,023 2020 5,800 5 500M 新盛花園 1,086 4,282 2020 6,200 6 600M 浪花苑 2,200 4,400 2020 5,800 7 700M 星勝客 681 2,000 2020 6,700 8 800M 吳淞新村 1,195 5,151 2020 6,200 小計 8,080 26,630 6,175 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 23 第五部分 項目 優(yōu)劣勢分析 一、地塊特征分析 項目區(qū)位分析 項目交通 、人流 分析 項目 周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個小區(qū)環(huán)繞。 勝浦的旅社規(guī)模小，檔次低，缺乏星級賓館和商務酒店，無法滿足當?shù)刂型馄髽I(yè)商務客人住宿的要求。） 租賃均價(元 /月 *M178。 和周邊的甪直、斜塘、唯亭相比，有不小的差距。 通過對周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的整合，做好 科學的 規(guī)劃， 合理的 功能定位， 建設成區(qū)域性商業(yè)服務中心 。三是層次結構，勝浦的商業(yè)層次偏低，缺乏中高檔的餐飲店、星級 酒店 和有一定檔次的休閑娛樂設施，無法滿足企業(yè)商務接待和商務住宿的需求。由此可見，目前勝浦鎮(zhèn)商 業(yè) 發(fā)展水平總體層次還很低。 隨著園區(qū)經濟的快速發(fā)展， 房地產規(guī)模不斷擴大 ，外來人口不斷增加，消費需求日益增長，從而為勝浦商業(yè)的發(fā)展提 供了機遇和空間。改革開放以來，特別是工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設以來，隨著勝浦鎮(zhèn)由傳統(tǒng)農業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代工業(yè)化小城鎮(zhèn)快速轉變和發(fā)展，在鎮(zhèn)區(qū)大規(guī)模城市化建設中，勝浦商業(yè)服務業(yè)也快速發(fā)展起來，形成了多個新興街區(qū)。累計吸引中外項目 500 多個，其中吸引歐洲、美國、新加坡、印尼、日本、韓國、香港、臺灣等國家和地區(qū)企業(yè) 200 多家，其中不乏國際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計投資 20 億美元的金光集團、世界五百強企業(yè)美國鋁業(yè)和美國食品機械和化學品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實植物保護劑有限公司、全球最大的耐火材料供應商美國珉泰克公司等。 勝浦鎮(zhèn)位于蘇州工業(yè)園區(qū)東部，規(guī)劃面積 平方公里，下轄8 個社區(qū)，總人口 萬 人，其中戶籍人口 萬人，外來人口 萬人。 紅線圖 地塊上現(xiàn)有建筑“金苑鄰居中心”，投用年代為 1998 年?？山?建筑面積約 79,435M2。 本項目以商務辦公、酒店 、餐飲、娛樂 為經營主 題 ，設有 商務辦公 （ 8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（ 31,571M2）、酒店 （ 6,750M2）、地下室（ 33,014M2） 等，經濟型酒店、 商務辦公 （勝浦首家）、相關豐富的商業(yè)業(yè)態(tài) ，即 可以滿足 周邊居民日常 生活所需 ， 又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園 等商旅人群提供商業(yè)服務 。 ? 本次可行性研究中未考慮國家宏觀經濟政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災害或其它不可抗力對項目的影響。 ? 基于以上研究結果、合理假設計算此項目的財務指標 。 地塊 周邊集聚了 若干 成熟社區(qū) （動遷房、商品房皆已交付） ， 輻射周邊常住 人口在 5~6 萬人。 勝浦 金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 二 O 一 O 年七月 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 1 目 錄 第一部分 項目總論 ..................................................................................................... 2 一、項目概況 ........................................................................................................ 2 二、項目研究的目的 ........................................................................................... 4 三、項目研究的前提 ........................................................................................... 4 四、項目研究的背景 ........................................................................................... 5 第二部分 項目介紹 ..................................................................................................... 6 一、項目位置 ........................................................................................................ 6 二、項目總體布局 ............................................................................................... 6 三、項目的平面功能描述指標 ........................................................................... 7 四、項目的功能品質 ........................................................................................... 7 五、項目實施進度 ............................................