【文章內(nèi)容簡介】 段讓出來搞了商住樓，高層住宅建好了，但中心區(qū)域商業(yè)設(shè)施沒有規(guī)劃建設(shè)好；二是沒有亮點的商 業(yè)建筑，商業(yè)建筑大都是高樓底層沿街門面房，沒有能夠體現(xiàn)勝浦形象的地標(biāo)性建筑；三是商業(yè)品牌也沒有亮點，現(xiàn)有品牌店少而又少。和周邊的 城鎮(zhèn) 相比，有不小的差距。 經(jīng)營結(jié)構(gòu)不合理 主要體現(xiàn)在三個方面： 一是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) ，在六大門類業(yè)態(tài)中，零售類、餐飲類和綜合服務(wù)類門店數(shù)占比為 %、 %、 %，而旅社類、文體衛(wèi)生保健類、休閑娛樂類占比為 %、 %、%， 這三類業(yè)態(tài) 比重過低 。 二是規(guī)模結(jié)構(gòu)，勝浦鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施大都是小面積沿街門店，面積大的門店比重極少， 300M178。以下商業(yè)網(wǎng)點占89%， 1000 M178。以上的網(wǎng)點僅占 %。三是層次結(jié)構(gòu)，勝浦的商業(yè)層次偏低，缺乏中高檔的餐飲店、星級 酒店 和有一定檔次的休閑娛樂設(shè)施，無法滿足企業(yè)商務(wù)接待和商務(wù)住宿的需求。 文體設(shè)施不足 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 16 目前，勝浦鎮(zhèn)區(qū)范圍，缺乏文化設(shè)施，沒有圖書館、閱覽室、青少年活動中心?，F(xiàn)有電影院平時很少放電影，鎮(zhèn)上書店僅二家，面積小書籍很少，且多兼營文化用品、音像制品等。 （二）產(chǎn)業(yè)政策 作為蘇州工業(yè)園區(qū)下轄鎮(zhèn)之一，享受國家給予蘇州工業(yè)園區(qū)的所有優(yōu)惠政策和待遇，城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)兼具合理、現(xiàn)代、超前特性。 目前勝浦鎮(zhèn)政府正在 積極 通過 支持國有載體參與 商業(yè)重點項目的建設(shè)，發(fā)揮其主導(dǎo)和引導(dǎo)作用，提高國有載體項目的市場占比和調(diào)控能力。 鎮(zhèn)政府 根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場供求變化，適時調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃， 使之更符合勝浦商業(yè)發(fā)展的實際情況。把 政策扶持作為推動商業(yè) 發(fā)展的一項重要措施，積極引進(jìn)重點業(yè)態(tài)、重點品 牌，提升商業(yè)的層次與水平。 本項目地處鎮(zhèn)中心，發(fā)展前景樂觀。 通過對周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的整合，做好 科學(xué)的 規(guī)劃， 合理的 功能定位， 建設(shè)成區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心 。 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 17 第四部分 市場分析 一、 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 項目周邊商圈布局 勝浦鎮(zhèn)主要商業(yè)網(wǎng)點 分布在 中勝路和新勝路 ，該區(qū)域聚集了主要商業(yè) 設(shè)施 ，已建成 商業(yè)面積 11 萬 M178。 振勝路和通江路交叉路口嘉瑞商業(yè)廣場 定位為服務(wù)周邊的社區(qū)商業(yè) ，商業(yè)面積 2 萬 M178。 興浦路和吳勝路交叉路口吳淞商業(yè)廣場和農(nóng)貿(mào)市場 ，商業(yè)面積 萬 M178。，主要服務(wù)吳勝路南側(cè)居民。 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 18 現(xiàn)場 實景照片 ： 項目周邊 現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模 規(guī)模上，已建成商業(yè)整體規(guī)模較大，能滿足當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場需要，但各商業(yè)體單個規(guī)模均較小，缺乏具有競爭力的新型商用物業(yè)形態(tài) 以及 有 知名度的品牌店屈指可數(shù) 。 56 萬 M178。的第三層級產(chǎn) 品在該區(qū)域尚屬空白。 和周邊的甪直、斜塘、唯亭相比，有不小的差距。 名稱 面積（M 178。 ） 物業(yè)類型 完工時間嘉瑞商業(yè)廣場 20,000 純商業(yè) 2020年吳淞商業(yè)廣場 15,000 純商業(yè) 2020年新盛廣場 16,000 純商業(yè) 2020年鄰居中心( 老金苑) 12,000 純商業(yè) 1998年嘉馨苑 12,000 純商業(yè) 2020年農(nóng)貿(mào)市場 9,000 純商業(yè) 2020年新勝社區(qū)商業(yè) 10,000 純商業(yè) 2020年盛景華庭 10,000 沿街商鋪 2020年華園春天 10,000 沿街商鋪 2020年勝浦賓館 8,000 賓館 1999年金融商貿(mào)大樓 1,000 寫字樓（銀行） 2020年華園四季 12,000 沿街商鋪 2020年東景公寓 10,000 沿街商鋪 2020年建屋博客 9,000 沿街商鋪 2020年載體信息總面積（M 178。 ）分類已建成商業(yè)載體勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 19 各種商業(yè)業(yè)態(tài) 分布狀況 ： 現(xiàn)有商業(yè)特點： （ 1） 業(yè)態(tài)單一 ， 目前勝浦商業(yè)多以生活配套設(shè)施為主， 層次較低，缺乏商務(wù)酒店、影劇院、大型賣場、百貨、專營店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將難以滿足周邊居民的消費需求。 （ 2） 檔次低 ， 商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。 （ 3） 三產(chǎn)發(fā)展程度 為 園區(qū)最低 ， 從勝浦鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員占產(chǎn)業(yè)總?cè)藛T的比例看，婁葑鎮(zhèn)比例為 ，唯亭鎮(zhèn)比例為 ，勝浦鎮(zhèn)比例為 ，勝浦鎮(zhèn)的三產(chǎn)發(fā)展程度是園區(qū)最低，具有 較大發(fā)展空間 。 二、 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格以及租賃價格情況調(diào)查 項目周邊商 業(yè)用房 租售情況 業(yè)態(tài) 數(shù)量飯店 小吃點 咖啡店16 家 56 家 1 家KTV 足浴 浴場 網(wǎng)吧 游戲機房3 家 6 家 2 家 7 家 3 家賓館 小型旅館1 家 12 家臺球 書店 音像店1 家 1 家 1 家超市 小超市 副食品零售 水果店 蛋糕店 手機賣場 服裝鞋帽 小飾品 化妝品9 家 9 家 18 家 6 家 4 家 7 家 120 家 7 家 4 家辦公用品 五金建材 家具 床上用品 小家電 電腦 自行車 鮮花店 眼鏡店1 家 29 家 1 家 1 家 1 家 2 家 1 家 2 家 3 家干洗店 維修 照相館 話吧 打字復(fù)印 房屋中介 職業(yè)中介 藥店 美容美體 美發(fā)4 家 14 家 3 家 2 家 6 家 6 家 5 家 9 家 2 家 18 家移動營業(yè)廳 電信營業(yè)廳2 家 1 家農(nóng)業(yè)銀行 建設(shè)銀行 郵政儲蓄1 家 1 家 1 家 1 家4 家賓館住宿13 家餐飲 73 家休閑娛樂21 家東吳農(nóng)村商業(yè)銀行文體 3 家零售 225 家服務(wù) 69 家通訊 3 家銀行勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 20 序號 空間范圍 項目 項目地址 體量（ M178。） 銷售均價（元 /M178。） 租賃均價(元 /月 *M178。) 1 100M內(nèi) 東景公寓 （沿街 商鋪 ） 中興路與興浦路交界口 11,000 75 2 盛景華庭 （沿街 商鋪 ） 中勝路與興浦路交界 10,000 8,000 60 3 500M內(nèi) 新勝億嘉福商業(yè)街 新勝路與新江路交界 18,000 9,000 75 4 勝浦商貿(mào)市場 新勝路與新江路交界 9,150 75 5 金融商貿(mào)大樓 （寫字樓） 新勝路與興浦路交界 1,000 70 6 醫(yī)院旁 （沿街 商鋪 ） 中勝路與通江路交界 707 38 7 新盛商業(yè)廣場 中盛路與興浦路交界 18,000 8,000 60 8 1000M內(nèi) 嘉馨苑商鋪 新勝路與通江路交界 12,000 41 9 瑞翔商業(yè)廣場 振勝路與通江路交界 20,464 7,800 10 10 建屋勝天地 通江路與新勝路交界 11,000 9,000 38 11 新盛花園旁商鋪 吳勝路與新江路交界 9,700 100 12 吳淞商業(yè)廣場 吳勝路與興浦路交界 15,000 7,000 30 小計： 136,021 8,133 56 勝浦鎮(zhèn)早期建成的商業(yè)因形象差、檔次低 、銷售價格提升 較慢，隨近兩年新建商業(yè)的產(chǎn)品提升，商業(yè)價格 漲幅較快， 新建成的瑞信小區(qū)已 突破 1 萬 /M178。 公司 依據(jù) 多年來積累的開發(fā)建設(shè)、運營管理經(jīng)驗，將 本項目打造成為勝浦最大的、功能齊全的、業(yè)態(tài)豐富的、符合市場發(fā)展方向的中檔偏上的 區(qū)域性商業(yè) 中心 。 項目周邊酒店 銷售情況 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 21 序號 等級 項目 房間數(shù) 價格區(qū)間 （ 元 ） 折扣價格 （ 元 ） 折中價格 (元 ) 位置 1 三星 國合假日酒店 55 398498 278348 313 ２ KM內(nèi) 2 普通 八月哩商務(wù)賓館 26 228388 110200 155 3 世家假日酒店 258358 168210 189 4 麗景賓館 198238 150190 170 5 金盛旅館 19 128158 100120 110 6 四星 嘉怡酒店 150 688888 298498 398 3KM外 均價 注： 勝浦周邊 部分代表性酒店價格表 （ 1） 2KM 內(nèi) 除國合假日酒店（即勝浦賓館）外均為小型旅社，其中 700800 M178。的旅社 3 家，床位 2035 個； 100500 平方的 10 家。國合假日酒店有 6,000 M178。， 80 個床位，正在裝修，今年 5 月對外營業(yè)。 （ 2）這些小型旅社總體經(jīng)營情況尚好，年均入住率 50%80%，是勝浦目前 商業(yè) 業(yè)態(tài)中最好的一類業(yè)態(tài)。 勝浦的旅社規(guī)模小，檔次低，缺乏星級賓館和商務(wù)酒店，無法滿足當(dāng)?shù)刂型馄髽I(yè)商務(wù)客人住宿的要求。這 些 旅社，都不是連鎖經(jīng)營，沒有一家品牌連鎖酒店。 公司 可以利用鄰里假日酒店連鎖品牌， 以彌補勝浦中高檔酒店不足的缺陷，以適應(yīng)和 滿足勝浦中外企業(yè)對外商務(wù)接待的需求。 項目周邊住宅 情況 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 22 三、市場價格預(yù)測 周邊價格參照 商業(yè) 寫字樓 酒店 租賃均價 （元 /月 M178。） 銷售均價 （元 /M178。） 租賃均價 （元 /月 M178。） 銷售均價 （元 /M178。） 均價 （元） 調(diào)研結(jié)果 56 8,100 2040 6,500 220 建議可擬定價格 60 10,000 30 8,000 200 注：目前勝浦無商業(yè)辦公房，故數(shù)據(jù)來自周邊 (斜塘 )商業(yè)辦公房 。 序號 離項目距離 住宅 總套數(shù) 總?cè)藬?shù) 交房日期 銷售均價 （元） 1 50M 盛景華庭 480 1,680 2020 6,000 2 25M 東景公寓 439 1,500 2020 7,000 3 100M 金苑新村 632 2,594 1998 5,700 4 200M 園東新村 1,367 5,023 2020 5,800 5 500M 新盛花園 1,086 4,282 2020 6,200 6 600M 浪花苑 2,200 4,400 2020 5,800 7 700M 星勝客 681 2,000 2020 6,700 8 800M 吳淞新村 1,195 5,151 2020 6,200 小計 8,080 26,630 6,175 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 23 第五部分 項目 優(yōu)劣勢分析 一、地塊特征分析 項目區(qū)位分析 項目交通 、人流 分析 項目 周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個小區(qū)環(huán)繞。項目東至：動遷房 —— 園東新村，人流聚集，無商業(yè)；項目南至：隔中勝路為東景公寓，沿街有大量底商，有一定的商業(yè)氛圍；項目西至：隔興浦路為金苑新村，老社區(qū)，入住率很高，部分底商；項目北至：金苑新村，人流集中，無商業(yè)。 項目 地塊處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置， 按照勝浦鎮(zhèn)用地布局控制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。 項目 地塊周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道，離蘇勝路僅300M，離現(xiàn)代大道 3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)；地塊周邊有五路公交車