【正文】 ...................................................... 4 三、項(xiàng)目研究的前提 ........................................................................................... 4 四、項(xiàng)目研究的背景 ........................................................................................... 5 第二部分 項(xiàng)目介紹 ..................................................................................................... 6 一、項(xiàng)目位置 ........................................................................................................ 6 二、項(xiàng)目總體布局 ............................................................................................... 6 三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo) ........................................................................... 7 四、項(xiàng)目的功能品質(zhì) ........................................................................................... 7 五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ............................................................................................... 7 六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式 ............................................................................................... 8 七、項(xiàng)目地塊初勘等情況 ................................................................................... 9 八、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開(kāi)發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 ......................... 10 第三部分 區(qū)域分析 ................................................................................................... 11 一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 ............................................................................. 11 二、項(xiàng)目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ................................................................. 13 第四部分 市場(chǎng)分析 ................................................................................................... 17 一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 ................................. 17 二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查 ......................... 19 三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) ............................................................................................. 22 第五部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 ....................................................................................... 23 一、地塊特征分析 ............................................................................................. 23 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ........................................................................................ 25 三、項(xiàng)目定位方案 ............................................................................................. 26 第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算 ............................................................................... 28 一、項(xiàng)目投資估算 ............................................................................................. 29 二、項(xiàng)目資金籌措 ............................................................................................. 29 三、項(xiàng)目收益測(cè)算 ............................................................................................. 29 第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ........................................................................................... 33 一、項(xiàng)目測(cè)算期 .................................................................................................. 33 二、項(xiàng)目投入估算 ............................................................................................. 33 三、項(xiàng)目收入估 算 ............................................................................................. 34 四、指標(biāo)分析 ...................................................................................................... 34 第八部分 結(jié)論和建議 ............................................................................................... 36 一、結(jié)論 .............................................................................................................. 36 二、存在問(wèn)題與建議 ......................................................................................... 37 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 第一部分 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱(chēng) 金苑鄰居中心項(xiàng)目 （ 暫定 ） 。地塊處于整個(gè)勝浦鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。 地塊 周邊集聚了 若干 成熟社區(qū) （動(dòng)遷房、商品房皆已交付） ， 輻射周邊常住 人口在 5~6 萬(wàn)人。 ? 評(píng)估 勝浦鎮(zhèn) 當(dāng)前及 未來(lái)的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán) 境 。 ? 基于以上研究結(jié)果、合理假設(shè)計(jì)算此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo) 。 ? 勝浦鎮(zhèn)主要交通干道 沿線地塊 將繼續(xù)穩(wěn)步 增值 。 ? 本次可行性研究中未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災(zāi)害或其它不可抗力對(duì)項(xiàng)目的影響。 ? 當(dāng)?shù)匦枨?：隨著 勝浦鎮(zhèn) 城市化步伐加速， 居住項(xiàng)目不斷推出、開(kāi)發(fā)，當(dāng)?shù)?具有引進(jìn)高品質(zhì)商業(yè)配套的需求。 本項(xiàng)目以商務(wù)辦公、酒店 、餐飲、娛樂(lè) 為經(jīng)營(yíng)主 題 ，設(shè)有 商務(wù)辦公 （ 8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（ 31,571M2）、酒店 （ 6,750M2）、地下室（ 33,014M2） 等，經(jīng)濟(jì)型酒店、 商務(wù)辦公 （勝浦首家）、相關(guān)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài) ，即 可以滿(mǎn)足 周邊居民日常 生活所需 ， 又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園 等商旅人群提供商業(yè)服務(wù) 。 ? 出資比例：公司以現(xiàn)金投資 5,100 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 51%； 蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司 以現(xiàn)金投資 4,900 萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 49%。可建 建筑面積約 79,435M2。 土地使用費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳付。 紅線圖 地塊上現(xiàn)有建筑“金苑鄰居中心”，投用年代為 1998 年。 八、 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開(kāi)發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開(kāi)發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 參照?qǐng)@區(qū)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 。 勝浦鎮(zhèn)位于蘇州工業(yè)園區(qū)東部，規(guī)劃面積 平方公里，下轄8 個(gè)社區(qū)，總?cè)丝? 萬(wàn) 人，其中戶(hù)籍人口 萬(wàn)人，外來(lái)人口 萬(wàn)人。累計(jì)投入十幾億元，基本完成了勝浦鎮(zhèn)區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā) ； 建有主干道路 9 條，總長(zhǎng)近40KM，鎮(zhèn)區(qū)道路硬化率 100%；建成污水管網(wǎng) 4,000 多米和污水泵勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 站 3 座，通過(guò)污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污 水集中到污水廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放；供水、燃?xì)狻⑴潘⑴盼?、郵電、有線電視基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。累計(jì)吸引中外項(xiàng)目 500 多個(gè)，其中吸引歐洲、美國(guó)、新加坡、印尼、日本、韓國(guó)、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)企業(yè) 200 多家，其中不乏國(guó)際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計(jì)投資 20 億美元的金光集團(tuán)、世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)美國(guó)鋁業(yè)和美國(guó)食品機(jī)械和化學(xué)品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實(shí)植物保護(hù)劑有限公司、全球最大的耐火材料供應(yīng)商美國(guó)珉泰克公司等。 本項(xiàng)目屬 在勝浦鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機(jī)構(gòu)，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設(shè)的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)以來(lái)，隨著勝浦鎮(zhèn)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代工業(yè)化小城鎮(zhèn)快速轉(zhuǎn)變和發(fā)展，在鎮(zhèn)區(qū)大規(guī)模城市化建設(shè)中，勝浦商業(yè)服務(wù)業(yè)也快速發(fā)展起來(lái)，形成了多個(gè)新興街區(qū)。 經(jīng)過(guò)十多年的建設(shè)和發(fā)展，勝浦鎮(zhèn)擁有商業(yè)建筑面積 萬(wàn) M178。 隨著園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大 ，外來(lái)人口不斷增加，消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)，從而為勝浦商業(yè)的發(fā)展提 供了機(jī)遇和空間。 現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 目前勝浦商業(yè)中現(xiàn)代商 業(yè) 業(yè)態(tài)的占比僅 %，其中零