【正文】 ...................................................... 4 三、項目研究的前提 ........................................................................................... 4 四、項目研究的背景 ........................................................................................... 5 第二部分 項目介紹 ..................................................................................................... 6 一、項目位置 ........................................................................................................ 6 二、項目總體布局 ............................................................................................... 6 三、項目的平面功能描述指標 ........................................................................... 7 四、項目的功能品質(zhì) ........................................................................................... 7 五、項目實施進度 ............................................................................................... 7 六、項目開發(fā)方式 ............................................................................................... 8 七、項目地塊初勘等情況 ................................................................................... 9 八、項目規(guī)劃設(shè)計、工程開發(fā)建設(shè)、招投標等方面的政策 ......................... 10 第三部分 區(qū)域分析 ................................................................................................... 11 一、項目所在區(qū)域發(fā)展情況 ............................................................................. 11 二、項目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ................................................................. 13 第四部分 市場分析 ................................................................................................... 17 一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 ................................. 17 二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格以及租賃價格情況調(diào)查 ......................... 19 三、市場價格預(yù)測 ............................................................................................. 22 第五部分 項目優(yōu)劣勢分析 ....................................................................................... 23 一、地塊特征分析 ............................................................................................. 23 二、項目 SWOT 分析 ........................................................................................ 25 三、項目定位方案 ............................................................................................. 26 第六部分 項目投資、收益估算 ............................................................................... 28 一、項目投資估算 ............................................................................................. 29 二、項目資金籌措 ............................................................................................. 29 三、項目收益測算 ............................................................................................. 29 第七部分 項目財務(wù)分析 ........................................................................................... 33 一、項目測算期 .................................................................................................. 33 二、項目投入估算 ............................................................................................. 33 三、項目收入估 算 ............................................................................................. 34 四、指標分析 ...................................................................................................... 34 第八部分 結(jié)論和建議 ............................................................................................... 36 一、結(jié)論 .............................................................................................................. 36 二、存在問題與建議 ......................................................................................... 37 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 2 第一部分 項目總論 一、 項目概況 項目名稱 金苑鄰居中心項目 （ 暫定 ） 。地塊處于整個勝浦鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。 地塊 周邊集聚了 若干 成熟社區(qū) （動遷房、商品房皆已交付） ， 輻射周邊常住 人口在 5~6 萬人。 ? 評估 勝浦鎮(zhèn) 當前及 未來的宏觀社會經(jīng)濟環(huán) 境 。 ? 基于以上研究結(jié)果、合理假設(shè)計算此項目的財務(wù)指標 。 ? 勝浦鎮(zhèn)主要交通干道 沿線地塊 將繼續(xù)穩(wěn)步 增值 。 ? 本次可行性研究中未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災(zāi)害或其它不可抗力對項目的影響。 ? 當?shù)匦枨?：隨著 勝浦鎮(zhèn) 城市化步伐加速， 居住項目不斷推出、開發(fā)，當?shù)?具有引進高品質(zhì)商業(yè)配套的需求。 本項目以商務(wù)辦公、酒店 、餐飲、娛樂 為經(jīng)營主 題 ，設(shè)有 商務(wù)辦公 （ 8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（ 31,571M2）、酒店 （ 6,750M2）、地下室（ 33,014M2） 等，經(jīng)濟型酒店、 商務(wù)辦公 （勝浦首家）、相關(guān)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài) ，即 可以滿足 周邊居民日常 生活所需 ， 又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園 等商旅人群提供商業(yè)服務(wù) 。 ? 出資比例：公司以現(xiàn)金投資 5,100 萬元，占注冊資本 51%； 蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理公司 以現(xiàn)金投資 4,900 萬元，占注冊資本 49%?？山?建筑面積約 79,435M2。 土地使用費：按國家有關(guān)規(guī)定繳付。 紅線圖 地塊上現(xiàn)有建筑“金苑鄰居中心”，投用年代為 1998 年。 八、 項目 規(guī)劃設(shè)計、工程開發(fā)建設(shè)、招投標等方面的政策 項目 規(guī)劃設(shè)計、工程開發(fā)建設(shè)、招投標等方面的政策 參照園區(qū)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 。 勝浦鎮(zhèn)位于蘇州工業(yè)園區(qū)東部，規(guī)劃面積 平方公里，下轄8 個社區(qū)，總?cè)丝? 萬 人，其中戶籍人口 萬人，外來人口 萬人。累計投入十幾億元，基本完成了勝浦鎮(zhèn)區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) ； 建有主干道路 9 條，總長近40KM，鎮(zhèn)區(qū)道路硬化率 100%；建成污水管網(wǎng) 4,000 多米和污水泵勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 12 站 3 座，通過污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污 水集中到污水廠集中處理達標后排放；供水、燃氣、排水、排污、郵電、有線電視基本實現(xiàn)了全覆蓋。累計吸引中外項目 500 多個，其中吸引歐洲、美國、新加坡、印尼、日本、韓國、香港、臺灣等國家和地區(qū)企業(yè) 200 多家，其中不乏國際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計投資 20 億美元的金光集團、世界五百強企業(yè)美國鋁業(yè)和美國食品機械和化學(xué)品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實植物保護劑有限公司、全球最大的耐火材料供應(yīng)商美國珉泰克公司等。 本項目屬 在勝浦鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機構(gòu)，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設(shè)的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。改革開放以來，特別是工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)以來，隨著勝浦鎮(zhèn)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代工業(yè)化小城鎮(zhèn)快速轉(zhuǎn)變和發(fā)展，在鎮(zhèn)區(qū)大規(guī)模城市化建設(shè)中，勝浦商業(yè)服務(wù)業(yè)也快速發(fā)展起來，形成了多個新興街區(qū)。 經(jīng)過十多年的建設(shè)和發(fā)展，勝浦鎮(zhèn)擁有商業(yè)建筑面積 萬 M178。 隨著園區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展， 房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴大 ，外來人口不斷增加，消費需求日益增長，從而為勝浦商業(yè)的發(fā)展提 供了機遇和空間。 現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 15 目前勝浦商業(yè)中現(xiàn)代商 業(yè) 業(yè)態(tài)的占比僅 %，其中零