【正文】 20年 按 商務(wù)辦公房全部實施 銷售 ， 銷售收 入的 10%計提稅勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 32 金， 商鋪 全部出租 以及酒店自主經(jīng)營 計算。；序號 名稱 2020 年 2020 年 2020 年 合計 1 自有資金 0 0 0 0 2 借貸資金 注 ① 2,800 12,267 4,907 19,974 注 ② 3,200 12,267 4,907 20,374 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 30 商鋪 （銷售均價 10,000 元 / M178。 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 29 一、項目投 資估算 本 項目地塊 占地面積 18,958 M178。 79,435 其中 商業(yè)面積 M178。） 租賃面積 自營面積 出售面積 停車 面積 （ M178。 綜合來看該 項目 實屬優(yōu)質(zhì)項目。 O（機(jī)會） SO WO ? 住宅集中，但缺少集中 大型 商業(yè)項目； ? 沿街商業(yè)無法引入大型業(yè)態(tài)，同時管理混亂； ? 商業(yè)、住宅集中區(qū)域，缺乏商辦項目； ? 周遍改造項目以退二進(jìn)三定位為主，政府極力打造核心商圈。 項目 地塊周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道，離蘇勝路僅300M，離現(xiàn)代大道 3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)；地塊周邊有五路公交車可達(dá)市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的 項目地塊 園區(qū)六中 住宅區(qū) 東 景 公 寓 沿 街 商 業(yè) 沿街商業(yè) 沿 街 商 業(yè) 園東新村（動遷房） 興 浦 路 中 勝 路 金苑新村（動遷房） 園東新村（動遷房） 金苑新村（動遷房 ） 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 24 站點。 項目周邊住宅 情況 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 22 三、市場價格預(yù)測 周邊價格參照 商業(yè) 寫字樓 酒店 租賃均價 （元 /月 M178。 項目周邊酒店 銷售情況 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 21 序號 等級 項目 房間數(shù) 價格區(qū)間 （ 元 ） 折扣價格 （ 元 ） 折中價格 (元 ) 位置 1 三星 國合假日酒店 55 398498 278348 313 ２ KM內(nèi) 2 普通 八月哩商務(wù)賓館 26 228388 110200 155 3 世家假日酒店 258358 168210 189 4 麗景賓館 198238 150190 170 5 金盛旅館 19 128158 100120 110 6 四星 嘉怡酒店 150 688888 298498 398 3KM外 均價 注： 勝浦周邊 部分代表性酒店價格表 （ 1） 2KM 內(nèi) 除國合假日酒店（即勝浦賓館）外均為小型旅社，其中 700800 M178。 ）分類已建成商業(yè)載體勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 19 各種商業(yè)業(yè)態(tài) 分布狀況 ： 現(xiàn)有商業(yè)特點： （ 1） 業(yè)態(tài)單一 ， 目前勝浦商業(yè)多以生活配套設(shè)施為主， 層次較低，缺乏商務(wù)酒店、影劇院、大型賣場、百貨、專營店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將難以滿足周邊居民的消費需求。 興浦路和吳勝路交叉路口吳淞商業(yè)廣場和農(nóng)貿(mào)市場 ，商業(yè)面積 萬 M178。 （二）產(chǎn)業(yè)政策 作為蘇州工業(yè)園區(qū)下轄鎮(zhèn)之一，享受國家給予蘇州工業(yè)園區(qū)的所有優(yōu)惠政策和待遇，城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)兼具合理、現(xiàn)代、超前特性。和周邊的 城鎮(zhèn) 相比，有不小的差距。 如盛景華庭等底層，開間僅 米，而進(jìn)深卻 15 米 ，造成商鋪供應(yīng)的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，而且多是沿街底商 。 2020 年以來，勝浦商業(yè)加快發(fā)展，從中勝路到新勝路，隨著高層住宅區(qū)的相繼建成，一批超市、餐飲、專業(yè)店、專賣店陸續(xù)開業(yè)，勝浦商業(yè)總量不斷壯大，逐步走向繁榮。 原有規(guī)劃 勝浦鎮(zhèn)居住人口 萬， 因城市的快速發(fā)展，人口聚集力增強(qiáng)， 預(yù)計 至 2020 年勝浦鎮(zhèn) 人口 將 達(dá) 15 萬人。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到了 “ 八通一平 ” 。如圖： 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 10 勝浦鎮(zhèn)承諾將其拆平，以便于 公司與勝浦鎮(zhèn)下屬企業(yè)成立的 項目公司 進(jìn)場開發(fā) 建設(shè) 。 土地性質(zhì)：商 服 用地。 ? 注冊資本 ： 10,000 萬元 。 為論證該 項目 開發(fā)價值，驗證企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展模式的可復(fù)制性，現(xiàn)總結(jié)如下： ? 案例模式 ：是 公司 在 中新合作 區(qū)外的又一個項目案例 （前者為已實施的 唯亭項目） 。 ? 勝浦 經(jīng)濟(jì)將會持續(xù)發(fā)展 ，并 保持過去的增長速度 。 二、項目研究的目的 我們通過研究、分 析以下幾個部分來制定此項目的可行性報告。 項目周邊目前現(xiàn)狀 項目 以東為動遷房“園東新村”，以西、以北為動遷房“金苑新村”、以南為 “東景公寓”住宅（下有沿街商業(yè)）。地塊處于整個勝浦鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。 ? 評估 勝浦鎮(zhèn) 當(dāng)前及 未來的宏觀社會經(jīng)濟(jì)環(huán) 境 。 ? 勝浦鎮(zhèn)主要交通干道 沿線地塊 將繼續(xù)穩(wěn)步 增值 。 ? 當(dāng)?shù)匦枨?：隨著 勝浦鎮(zhèn) 城市化步伐加速， 居住項目不斷推出、開發(fā)，當(dāng)?shù)?具有引進(jìn)高品質(zhì)商業(yè)配套的需求。 ? 出資比例：公司以現(xiàn)金投資 5,100 萬元，占注冊資本 51%； 蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營管理公司 以現(xiàn)金投資 4,900 萬元，占注冊資本 49%。 土地使用費：按國家有關(guān)規(guī)定繳付。 八、 項目 規(guī)劃設(shè)計、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 項目 規(guī)劃設(shè)計、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 參照園區(qū)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行 。累計投入十幾億元，基本完成了勝浦鎮(zhèn)區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā) ； 建有主干道路 9 條，總長近40KM，鎮(zhèn)區(qū)道路硬化率 100%；建成污水管網(wǎng) 4,000 多米和污水泵勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 12 站 3 座，通過污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污 水集中到污水廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放；供水、燃?xì)?、排水、排污、郵電、有線電視基本實現(xiàn)了全覆蓋。 本項目屬 在勝浦鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機(jī)構(gòu)，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設(shè)的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。 經(jīng)過十多年的建設(shè)和發(fā)展，勝浦鎮(zhèn)擁有商業(yè)建筑面積 萬 M178。 現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 15 目前勝浦商業(yè)中現(xiàn)代商 業(yè) 業(yè)態(tài)的占比僅 %，其中零售業(yè)態(tài)為18%，餐飲為 %， 星級 酒店為 0%。 經(jīng)營結(jié)構(gòu)不合理 主要體現(xiàn)在三個方面： 一是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu) ，在六大門類業(yè)態(tài)中，零售類、餐飲類和綜合服務(wù)類門店數(shù)占比為 %、 %、 %，而旅社類、文體衛(wèi)生保健類、休閑娛樂類占比為 %、 %、%， 這三類業(yè)態(tài) 比重過低 。 目前勝浦鎮(zhèn)政府正在 積極 通過 支持國有載體參與 商業(yè)重點項目的建設(shè)，發(fā)揮其主導(dǎo)和引導(dǎo)作用，提高國有載體項目的市場占比和調(diào)控能力。主要服務(wù)吳勝路南側(cè)居民。 （ 2） 檔次低 ， 商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。的旅社 3 家，床位 2035 個； 100500 平方的 10 家。） 銷售均價 （元 /M178。 隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。 ? 營建 “一站式”商業(yè)模式 ，打造區(qū)域商業(yè)中心綜合體 ； ? 制定媒體發(fā)布計劃，大張旗鼓進(jìn)行形象宣傳，結(jié)合當(dāng)?shù)卣?，引領(lǐng)商業(yè)合作新模式 。 項目核心競爭點 （ 1）差異定位 環(huán)比 項目 周邊現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)，擬在本項目中設(shè)置“各類商業(yè)、酒勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 26 店、 商務(wù)辦公”三大功能相結(jié)合的業(yè) 態(tài)， 除滿足周邊居民日常生活需要 （ 12 項目必備功能）外， 將項目打造成區(qū)域的消費休閑中心、商務(wù)共享中心、生活娛樂中心。） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 主要商業(yè) 功能 商鋪面積 （ M178。 31,571 商務(wù)辦公 M178?？偨ㄖ娣e 79,435M178。） 月租金 均價 60 元 / M178。預(yù)測 商務(wù)辦公房 銷售價格為 8,000元 / M178。 （ 1）項目開發(fā)成本估算 項目開發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。 以后 租賃 每年以 5%遞增 ，酒店 前 5 年每年以10%增長，以后每年遞增 5%。以及部分地下室可用于租賃。 另外，本項目 前提只出售 8,100 M178。 本項目 周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道， 項目離蘇勝路僅 300M，離現(xiàn)代大道 3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)； 項目 周邊有五路公交車可達(dá)市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點。到 2020 年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口 15 萬人，比 2020 年翻一番。 本項目未來商業(yè)部分只租不售，投資 回報周期長，收益率偏低， 公司經(jīng)營壓力較大。 前期租金水平應(yīng)稍低一些，以后項目成熟后可逐步提高租金水平。 本項目功能定位 集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務(wù)，相對于單一商業(yè)項目的經(jīng)營有比較優(yōu)勢 。是勝浦人氣商氣最旺盛的區(qū)域 之一 。商業(yè)、 6,750 M178。 （ 3）酒店經(jīng)營管理收入 本項目酒店面積 6,750 M178。 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 34 三、項目收入估算 本項目 未來主要收入來源為商務(wù)辦公房銷售收入、商鋪租賃收入、 酒店 經(jīng)營管理 收入 及 其它收入。 樓面價格在 400 元 / M178。/M的凈收益， 以后每年租金 以 5%遞增，按租金價格的 %計提稅金。 本項目在運營期需繳納營業(yè)稅金及附加和房產(chǎn)稅，其中房產(chǎn)稅(12%)、營業(yè)稅（ 5%）、城建（ 7%）、教育附加和地方教育附加（ 4%）、土地增值稅（ 3%）、所得稅稅率（ 25%）。（不含土地）。 6,750 地下室 M178。） 影院 面積 （ M178。 酒店定位 —— 商務(wù) 型酒店，擬打造 便捷舒適 的商務(wù)酒店，為商務(wù)人群提供快捷便利的商旅服務(wù)。 T（威脅） ST WT ? 周遍沿街商業(yè)體量較大，競爭激烈 。到 2020年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口 15 萬人，比 2020 年翻一番。） 銷售均價 （元 /M178。 80 個床位，正在裝修，今年 5 月對外營業(yè)。 二、 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格以及租賃價格情況調(diào)查 項目周邊商 業(yè)用房 租售情況 業(yè)態(tài) 數(shù)量飯店 小吃點 咖啡店16 家 56 家 1 家KTV 足浴 浴場 網(wǎng)吧 游戲機(jī)房3 家 6 家 2 家 7 家 3 家賓館 小型旅館1 家 12 家臺球 書店 音像店1 家 1 家 1 家超市 小超市 副食品零售 水果店 蛋糕店 手機(jī)賣場 服裝鞋帽 小飾品 化妝品9 家 9 家 18 家 6 家 4 家 7 家 120 家 7 家 4 家辦公用品 五金建材 家具 床上用品 小家電 電腦 自行車 鮮花店 眼鏡店1 家 29 家 1 家 1 家 1 家 2 家