【正文】 米 ，造成商鋪供應(yīng)的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，而且多是沿街底商 。 （二）產(chǎn)業(yè)政策 作為蘇州工業(yè)園區(qū)下轄鎮(zhèn)之一，享受國家給予蘇州工業(yè)園區(qū)的所有優(yōu)惠政策和待遇，城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)兼具合理、現(xiàn)代、超前特性。 ）分類已建成商業(yè)載體勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 各種商業(yè)業(yè)態(tài) 分布狀況 ： 現(xiàn)有商業(yè)特點(diǎn)： （ 1） 業(yè)態(tài)單一 ， 目前勝浦商業(yè)多以生活配套設(shè)施為主， 層次較低，缺乏商務(wù)酒店、影劇院、大型賣場、百貨、專營店等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，將難以滿足周邊居民的消費(fèi)需求。 項(xiàng)目周邊住宅 情況 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 三、市場價(jià)格預(yù)測 周邊價(jià)格參照 商業(yè) 寫字樓 酒店 租賃均價(jià) （元 /月 M178。 O（機(jī)會(huì)） SO WO ? 住宅集中，但缺少集中 大型 商業(yè)項(xiàng)目； ? 沿街商業(yè)無法引入大型業(yè)態(tài)，同時(shí)管理混亂； ? 商業(yè)、住宅集中區(qū)域，缺乏商辦項(xiàng)目； ? 周遍改造項(xiàng)目以退二進(jìn)三定位為主，政府極力打造核心商圈。） 租賃面積 自營面積 出售面積 停車 面積 （ M178。 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 29 一、項(xiàng)目投 資估算 本 項(xiàng)目地塊 占地面積 18,958 M178。 （ 2） 2020年 按 商務(wù)辦公房全部實(shí)施 銷售 ， 銷售收 入的 10%計(jì)提稅勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 32 金， 商鋪 全部出租 以及酒店自主經(jīng)營 計(jì)算。根據(jù)目前 公司已運(yùn)營項(xiàng)目， 商業(yè) 每平米經(jīng)營成本 100 元 /年 左右， 酒店 每間 經(jīng)營成本 11,000 元 /年 左右 。項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi) 含報(bào)酬 率（ IRR） 為 %、 %， 大于目前同期中長期貸款利率（基準(zhǔn)利率），項(xiàng)目可行 。 2020 年總?cè)丝跒? 萬人，其中戶籍人口增長%，外來人口增長 115%。 另外，也可考慮出售部 分 商業(yè)。 市場 需求 2020 年勝浦鎮(zhèn)有注冊(cè)企業(yè) 1,233 家，其中外資企業(yè) 308 家、內(nèi)資企業(yè) 925 家?？头繑?shù)共計(jì) 135 間。左右，公司有能力參與本項(xiàng)目地塊競拍。 本項(xiàng)目營業(yè)收入測算如下： 單位：萬元 年份 2020 2020 2020 2020 2017 2018 ┉ 2023 2024 2025 2026 2027 租賃收入 3,115 3,271 3,435 3,607 3,787 3,976 ┉┅ 5,075 5,328 5,595 5,875 6,168 酒店 收入 197 310 543 742 779 818 ┉┅ 1,043 1,096 1,150 1,208 1,268 銷售收入 6,480 ┉┅ 商務(wù)辦公房 管理凈收入 64 64 64 64 64 64 ┉┅ 64 64 64 64 64 項(xiàng)目總收入 9,857 3,646 4,042 4,412 4,630 4,858 ┉┅ 6,182 6,488 6,810 7,147 7,501 營業(yè)成本 本項(xiàng)目 在運(yùn)營期，對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)以及利息支出。 33,014 2層 3 建筑層數(shù) 層 15 不含地下室 4 容積率 5 建筑密度 % 50 6 綠化率 % 20 7 高度 M 60 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 第六部分 項(xiàng)目 投資 、收益 估算 本報(bào)告的財(cái)務(wù)測算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測后得出的 （部分資料參照了公司目前經(jīng)營數(shù)據(jù)） 。 商務(wù)辦公定位 —— 通過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)周邊市場上 無 商務(wù)辦公房 ， 與市場需求脫節(jié)，擬于項(xiàng)目中設(shè)置 規(guī)模適中的 商務(wù)辦公房 ，通過環(huán)境提升、功能優(yōu)化、專業(yè)管理、精細(xì)服務(wù)，提升商務(wù) 辦公環(huán)境。人口增長為 該項(xiàng)目擴(kuò)大消費(fèi)繁榮市場提供了支撐。 （ 2）這些小型旅社總體經(jīng)營情況尚好，年均入住率 50%80%，是勝浦目前 商業(yè) 業(yè)態(tài)中最好的一類業(yè)態(tài)。的第三層級(jí)產(chǎn) 品在該區(qū)域尚屬空白。以上的網(wǎng)點(diǎn)僅占 %。占比達(dá)到 %。 投資狀況 投資項(xiàng)目質(zhì)量和數(shù)量齊驅(qū)并進(jìn)。 七、 項(xiàng)目地塊初勘 等 情況 規(guī)劃條件 注：相關(guān)規(guī)劃條件是 與 勝浦鎮(zhèn)政府協(xié)商后擬定 （上述規(guī)劃條件作為未來該土地公開掛牌規(guī)劃限制參考） ，具體規(guī)劃條件以規(guī)劃局 公告為準(zhǔn)。 項(xiàng)目工程總投資 預(yù)計(jì) 為 億元 左右 。 ? 根據(jù)同 類商業(yè)開發(fā) 財(cái)務(wù)信息，對(duì)此項(xiàng)目的年度收益進(jìn)行預(yù)測 。 勝浦 金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 二 O 一 O 年七月 勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 ..................................................................................................... 2 一、項(xiàng)目概況 ........................................................................................................ 2 二、項(xiàng)目研究的目的 ........................................................................................... 4 三、項(xiàng)目研究的前提 ........................................................................................... 4 四、項(xiàng)目研究的背景 ........................................................................................... 5 第二部分 項(xiàng)目介紹 ..................................................................................................... 6 一、項(xiàng)目位置 ........................................................................................................ 6 二、項(xiàng)目總體布局 ............................................................................................... 6 三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo) ........................................................................... 7 四、項(xiàng)目的功能品質(zhì) ........................................................................................... 7 五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 ............................................................................................... 7 六、項(xiàng)目開發(fā)方式 ............................................................................................... 8 七、項(xiàng)目地塊初勘等情況 ................................................................................... 9 八、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 ......................... 10 第三部分 區(qū)域分析 ................................................................................................... 11 一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 ............................................................................. 11 二、項(xiàng)目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ................................................................. 13 第四部分 市場分析 ................................................................................................... 17 一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 ................................. 17 二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查 ......................... 19 三、市場價(jià)格預(yù)測 ............................................................................................. 22 第五部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 ....................................................................................... 23 一、地塊特征分析 ............................................................................................. 23 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ........................................................................................ 25 三、項(xiàng)目定位方案 ............................................................................................. 26 第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算 ............................................................................... 28 一、項(xiàng)目投資估算 ............................................................................................. 29 二、項(xiàng)目資金籌措 ............................................................................................. 29 三、項(xiàng)目收益測算 ............................................................................................. 29 第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)