【導讀】勝浦金苑鄰居中心項目。勝浦金苑鄰居中心項目可行性研究報告

　　

【正文】 資產(chǎn)折舊費、攤銷費以及利息支出。其中：管理費、修理費、保險費均以租金收入為取費基數(shù)；折舊費、攤銷費采用平均年限折舊法，其中房產(chǎn) 折舊 年 限 30年、土地攤銷年限 40年。 本項目 財務利息費率按 5年期以上長期借款利率將近 %。 （ 1）當土地競拍價達到 2,800 萬元時，營業(yè)成本測算如下： 單位：萬元 年份 2020 2020 2020 2020 ┅┅ 2024 2025 2026 2027 總收入 9,857 3,646 4,042 4,412 ┅┅ 6,488 6,810 7,147 7,501 總成本 (減項 :) 5,236 1,955 2,025 2,096 ┅┅ 2,716 2,812 2,912 3,018 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 31 租賃運營費用 394 414 434 456 ┅┅ 674 708 743 780 租賃稅金 547 574 603 633 ┅┅ 935 982 1,031 1,083 客房運營費用 145 152 160 168 ┅┅ 248 261 274 288 客房稅金 11 17 30 41 ┅┅ 61 64 67 70 銷售成本 2,787 ┅┅ 銷售稅金 554 ┅┅ 折舊與攤銷 797 797 797 797 ┅┅ 797 797 797 797 大修費 用 60 63 ┅┅ 94 98 103 109 所得稅 829 96 193 297 ┅┅ 943 1,000 1,059 1,121 每平米租賃 運營成本 ┅┅ 每間酒店 運營成本 10, 11, 11, 12, ┅┅ 18, 19, 20, 21, （ 2）當土地競拍價達到 3,200 萬元時 ，營業(yè)成本測算如下： 單位：萬元 年份 2020 2020 2020 2020 ┅┅ 2024 2025 2026 2027 總收入 9,857 3,646 4,042 4,412 ┅┅ 6,488 6,810 7,147 7,501 總成本 (減項 :) 5,285 1,964 2,034 2,105 ┅┅ 2,725 2,821 2,921 3,027 租賃運營費用 394 414 434 456 ┅┅ 674 708 743 780 租賃稅金 547 574 603 633 ┅┅ 935 982 1,031 1,083 客房運營費用 145 152 160 168 ┅┅ 248 261 274 288 客房稅金 11 17 30 41 ┅┅ 61 64 67 70 銷售成本 2,828 ┅┅ 銷售稅金 554 ┅┅ 折舊與攤銷 806 806 806 806 ┅┅ 806 806 806 806 大修費用 60 63 ┅┅ 94 98 103 109 所得稅 810 88 184 289 ┅┅ 941 997 1,056 1,118 每平米租賃 運營成本 ┅┅ 每間酒店 運營成本 10, 11, 11, 12, ┅┅ 18, 19, 20, 21, 項目凈收益 （ 1）考慮到 本 項目 每年運營成本費用 （ 主要是 財務費用） 、現(xiàn)金流回籠等因素， 全部出售商務辦公房 8,100 M178。 （ 2） 2020年 按 商務辦公房全部實施 銷售 ， 銷售收 入的 10%計提稅勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 32 金， 商鋪 全部出租 以及酒店自主經(jīng)營 計算。預測 商務辦公房 銷售價格為 8,000元 / M178。；第 1年租賃能產(chǎn)生 60元 / M178。/M的凈收益， 以后每年租金 以 5%遞增，按租金價格的 %計提稅金。預測 酒店房價收入單間以 200元估算，每年以 5%增長 。 地下室一半以上也用于商業(yè)出租。 項目凈收益估算 如下： 單位：萬元 年份 2020 2020 2020 2020 ┅┅ 2024 2025 2026 2027 凈收益 （銷售凈收益 +租賃凈收益 +酒店經(jīng)營管理收益 ） 注 ① 2,486 288 578 891 ┅┅ 2,830 2,999 3,176 3,362 注 ② 2,431 264 553 867 ┅┅ 2,823 2,992 3,169 3,355 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 33 第七部分 項目 財務 分析 一、項目測算期 本項目預計開發(fā)期為 2 年，從 2020 年至 2020 年。項目預計從2020 年初 正式營業(yè)，項目經(jīng)濟測算年限：從開始營業(yè)起 15 年，即2020 年至 2027 年。 二、項目投入估算 本項目投入成本分為兩部分，即項目開發(fā)成本和項目運營 成本。 （ 1）項目開發(fā)成本估算 項目開發(fā)成本包括土地成本和工程投資成本。 ① 土地成本 本項目地塊 將 于 2020 年 8 月 公開掛牌出讓， 經(jīng)與勝浦鎮(zhèn)政府協(xié)商未來該土地公開掛牌價擬定 2,800 萬元 — 3,200 萬元之間。 樓面價格在 400 元 / M178。左右，公司有能力參與本項目地塊競拍。 ② 工程投資成本 項目工程投資成本包括工程建設費、裝修費、管理費等，項目工程投資成本在建設期內(nèi)分期投入，預計不含資本化部分 24, 萬元 。 項目 總建設 成本 預計 為 億元左右。 （ 2）項目經(jīng)營成本估算 項目營業(yè)后運營總成本根據(jù)現(xiàn)有 公司 項目，主要包括物業(yè)管理人員人件費、保安保潔費、消防維保費以及大修等費用。根據(jù)目前 公司已運營項目， 商業(yè) 每平米經(jīng)營成本 100 元 /年 左右， 酒店 每間 經(jīng)營成本 11,000 元 /年 左右 。 以后 租賃 每年以 5%遞增 ，酒店 前 5 年每年以10%增長，以后每年遞增 5%。具體 收入、成本、稅金、現(xiàn)金流量等估算 見附件。 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 34 三、項目收入估算 本項目 未來主要收入來源為商務辦公房銷售收入、商鋪租賃收入、 酒店 經(jīng)營管理 收入 及 其它收入。 鑒于本項目投資 資金來自商業(yè)貸款以及未來商鋪只租不售 ，公司財務費用支出較大，經(jīng)營壓力明顯，因此商務辦公房建成后全部出售，減輕公司財務壓力。 （ 1）商務辦公房 銷售收入 假定本項目地塊建成并取得預售證后，商務辦公房 8,100 M178。實施全部銷售，預計銷售價格為 8,000 元 / M178。， 實現(xiàn)銷售收入 6,480 萬元。 （ 2）商鋪租賃收入 商鋪可租賃面積 31,571 M178。以及部分地下室可用于租賃。 2020年每平米商業(yè)租金收入為 60 元 /M， 實現(xiàn)租賃收入 3,115 萬元， 以后每年遞增 5%，商業(yè)出租率為 90%（ 按照 公司目前 運營模式此 出租率沒有問題 ） 。 （ 3）酒店經(jīng)營管理收入 本項目酒店面積 6,750 M178。，客房數(shù)共計 135 間。 酒店入住率第一年 20%、第二年 30%、第三年 50%，以后每年保持在 65%。 酒店房價收入單間以 200 元估算， 第一年實現(xiàn)銷售收入 197 萬元，以后每 年以 5%增長 。 四、指標分析 本項目按照 15 年測算期 投資指標分析 ： 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 35 序號 指標名稱 注① 注② 1 靜態(tài)回收期 (年） 2 動態(tài)回收期 (年 ) 3 項目運行 15年凈現(xiàn)值 (NPV I=6%) 3, 3, 4 IRR(內(nèi)含報酬率 \試插法 ) % % 注： 在整個項目測算期中 NPV＞ 0， 說明本 項目在期內(nèi)有投資效益，項目可行。項目財務內(nèi) 含報酬 率（ IRR） 為 %、 %， 大于目前同期中長期貸款利率（基準利率），項目可行 。 另外，本項目 前提只出售 8,100 M178。的 商務辦公房，剩余 的 31,571 M178。商業(yè)、 6,750 M178。的 酒店、 33,014 M178。的 地下一層商業(yè)和地下二層停車場，合計 71,335 M178。 如果 出售剩余 71,335 M178。中的部分 商業(yè) ，上述投資分析指標可大大提高。 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 36 第八部分 結(jié)論和建議 一、結(jié)論 區(qū)域條件 本項目 處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照勝浦鎮(zhèn)用地布局控 制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設中的商貿(mào)中心位置。 本項目 周邊路網(wǎng)密集，東邊的興浦路是勝浦的南北主干道， 項目離蘇勝路僅 300M，離現(xiàn)代大道 3KM；南面的中勝路即將和港田路貫通，可直通園區(qū)； 項目 周邊有五路公交車可達市區(qū)、園區(qū)，門前還有環(huán)鎮(zhèn)公交的站點。 本項目 周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個小區(qū)環(huán)繞。是勝浦人氣商氣最旺盛的區(qū)域 之一 。 市場 需求 2020 年勝浦鎮(zhèn)有注冊企業(yè) 1,233 家，其中外資企業(yè) 308 家、內(nèi)資企業(yè) 925 家。勝浦已形成四大支柱產(chǎn)業(yè)：即精密機械、輕工紡織、電子信息和生物環(huán)保 。 勝浦商業(yè)能基本滿足當?shù)鼐用窈屯鈦泶蚬ふ叩男枨?，但企業(yè)和企業(yè)主、 商務人士 的滿足率很低，勝浦商業(yè)在滿足企業(yè)需求方面有很大的潛力。 隨著經(jīng)濟的高速增長，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來人口增速加快。 2020 年總?cè)丝跒? 萬人，其中戶籍人口增長%，外來人口增長 115%。到 2020 年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口 15 萬人，比 2020 年翻一番。人口增長為勝浦擴大消費繁榮市場提供了支撐 。 本項目功能定位 集餐飲、住宿、休閑娛樂及購物于一體，一條龍服務，相對于單一商業(yè)項目的經(jīng)營有比較優(yōu)勢 。 通過 本 項目的實施，推動 鎮(zhèn) 中心商圈升級， 提升商圈整體價值。 勝浦金苑鄰居中心項目 可行性研究報告 37 項目投資 可行性 在整個 15 年測算期中，貼現(xiàn)率 I=6%時， NPV 為 3, 萬元，NPV＞ 0；靜態(tài)投資回收期 年，動態(tài)投資回收期 年，內(nèi)含 報酬率（ IRR）為 %， 因此 項目完全具備 投資 可行性。 二、 存在問題與建議 本項目地塊地理位置優(yōu)越， 經(jīng)與鎮(zhèn)政府協(xié)商，該土地未來公開掛牌競拍 擬定 2,800 萬元 — 3,200 萬元之間 ， 因公開掛牌出讓，競拍價存在不確定性， 保守估計土地價格在 3,000 萬元 元 左右 成交 ，因此，項目投資金額較大，資金回籠較慢，公司財務壓力明顯。 工 程投資、運營費用 的 變化對 本 項目效益 的 影響較 小。而 營業(yè)收入 是影響效益的重要因素，因此需要給予充分的重視。 本項目未來商業(yè)部分只租不售，投資 回報周期長，收益率偏低， 公司經(jīng)營壓力較大。只有 確定合理的租金水平，承租期不宜過 長，對主力店項目應適當讓利。 前期租金水平應稍低一些，以后項目成熟后可逐步提高租金水平。 另外，也可考慮出售部 分 商業(yè)。 考慮到 項目 所在 地 目前商業(yè)規(guī)模比較大 ，商業(yè)競爭 激烈 ， 如能取得本項目地塊， 在項目運作過程中，精心組織規(guī)劃設計 、 功能定位，加強項目建設管理，抓好宣傳、策劃和營銷工作，其經(jīng)濟效益顯而 易見，且市場前景十分廣闊 。