【正文】 以下方面問(wèn)題：商業(yè)現(xiàn)有布局存在缺陷由于歷史的原因，定位于城市副中心的勝浦，現(xiàn)有商業(yè)布局很不合理，缺乏一個(gè)相對(duì)集中的商業(yè)中心。%。178。2007年以來(lái)，勝浦商業(yè)加快發(fā)展，從中勝路到新勝路，隨著高層住宅區(qū)的相繼建成，一批超市、餐飲、專業(yè)店、專賣店陸續(xù)開業(yè)，勝浦商業(yè)總量不斷壯大，逐步走向繁榮。近幾年來(lái)，勝浦鎮(zhèn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)需求變化，結(jié)合舊鎮(zhèn)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)一步加快了商業(yè)設(shè)施建設(shè)步伐，商業(yè)面貌日新月異。勝浦鎮(zhèn)商業(yè)歷史上基礎(chǔ)較為薄弱。二、項(xiàng)目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境（一）勝浦商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀勝浦鎮(zhèn)地處吳淞江畔，環(huán)境優(yōu)美，整潔衛(wèi)生，交通便利，配套完善。，因城市的快速發(fā)展，人口聚集力增強(qiáng)，預(yù)計(jì)至2020年勝浦鎮(zhèn)人口將達(dá)15萬(wàn)人。社會(huì)事業(yè)發(fā)展累計(jì)建設(shè)動(dòng)遷小區(qū)5個(gè)，開發(fā)各類成熟商業(yè)網(wǎng)10萬(wàn)多平方米，新建綠地90多萬(wàn)平方米，綠化覆蓋率超過(guò)45%，通過(guò)了國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)的考核驗(yàn)收，通過(guò)了全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)的考核驗(yàn)收，生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)，生活環(huán)境得到顯著改善，目前，舊鎮(zhèn)改造全面啟動(dòng)，動(dòng)遷房建設(shè)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等工程正在快速開發(fā)。投資狀況投資項(xiàng)目質(zhì)量和數(shù)量齊驅(qū)并進(jìn)。便利的交通條件勝浦地理位置獨(dú)特，西連蘇州市區(qū)，南靠蘇滬快速公路，北臨滬寧高速公路、京滬鐵路和312國(guó)道，東靠國(guó)際大都市上海?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)達(dá)到了“八通一平”。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，到賬外資1億美元，, 。這年，勝浦鎮(zhèn)成建制從吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)。第三部分 區(qū)域分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況（一）勝浦鎮(zhèn)發(fā)展概況勝浦是個(gè)新興集鎮(zhèn)，與中華人民共和國(guó)同齡。如圖：勝浦鎮(zhèn)承諾將其拆平，以便于公司與勝浦鎮(zhèn)下屬企業(yè)成立的項(xiàng)目公司進(jìn)場(chǎng)開發(fā)建設(shè)。占地面積7,001M178。七、項(xiàng)目地塊初勘等情況規(guī)劃條件注：相關(guān)規(guī)劃條件是與勝浦鎮(zhèn)政府協(xié)商后擬定（上述規(guī)劃條件作為未來(lái)該土地公開掛牌規(guī)劃限制參考），具體規(guī)劃條件以規(guī)劃局公告為準(zhǔn)。項(xiàng)目功能設(shè)置：l 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃限制以及周邊住宅、商業(yè)現(xiàn)狀，作以下功能設(shè)置：在招商項(xiàng)目上滿足勝浦鎮(zhèn)的商業(yè)配套要求，在業(yè)態(tài)布局上除鄰里中心12項(xiàng)必備功能和23項(xiàng)商業(yè)配套功能外，還設(shè)置商務(wù)辦公、連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店、連鎖院線影院，以填補(bǔ)勝浦鎮(zhèn)在該方面的需求。土地性質(zhì)：商服用地。地塊權(quán)屬：勝浦鎮(zhèn)負(fù)責(zé)以“舊鎮(zhèn)改造”申報(bào)等方式，設(shè)置相關(guān)條件，促成地塊掛牌上市。項(xiàng)目規(guī)模：占地面積18,958M178。l 合作期限：30年項(xiàng)目名稱：金苑鄰居中心項(xiàng)目（暫定）。l 注冊(cè)資本：10,000萬(wàn)元。三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo)項(xiàng)目采取商業(yè)、商務(wù)辦公、酒店三種功能相結(jié)合的模式：●1F4F：商業(yè)31,571 M2●5F9F：酒店6,750M2●10F15F：商務(wù)辦公8,100M2四、項(xiàng)目的功能品質(zhì)打造成勝浦鎮(zhèn)——商業(yè)、酒店、辦公于一體的大型購(gòu)物中心，時(shí)尚休閑中心、商旅服務(wù)中心。第二部分 項(xiàng)目介紹一、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置二、項(xiàng)目總體布局本項(xiàng)目總建筑面積79,435M2，其中，地上建筑面積 46,421M2，地下建筑面積33,014M2，地下2層，容積率≤，綠化率≥20％，建筑密度≤50%（最終土地面積以及規(guī)劃條件以獲批準(zhǔn)的規(guī)劃為準(zhǔn)，下同）。l 當(dāng)?shù)匦枨螅弘S著勝浦鎮(zhèn)城市化步伐加速，居住項(xiàng)目不斷推出、開發(fā)，當(dāng)?shù)鼐哂幸M(jìn)高品質(zhì)商業(yè)配套的需求。在園區(qū)中新合作區(qū)之外尋找適合的地塊開發(fā)項(xiàng)目，是公司實(shí)施“二次創(chuàng)業(yè)”的必然舉措，也是公司做大做強(qiáng)社區(qū)商業(yè)的必然之路。l 本次可行性研究中未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化，或發(fā)生自然災(zāi)害或其它不可抗力對(duì)項(xiàng)目的影響。l 所有經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的預(yù)計(jì)結(jié)果是以可行、高效的管理為設(shè)想而建立的，并不包括這個(gè)項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)的變化。l 勝浦鎮(zhèn)主要交通干道沿線地塊將繼續(xù)穩(wěn)步增值。l 此報(bào)告中論述的預(yù)估競(jìng)爭(zhēng)條件是與勝浦鎮(zhèn)未來(lái)富有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)相符。l 基于以上研究結(jié)果、合理假設(shè)計(jì)算此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)。l 評(píng)估此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)會(huì)。l 評(píng)估勝浦鎮(zhèn)當(dāng)前及未來(lái)的宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。項(xiàng)目地塊面積地塊規(guī)模：18,958M2，約28畝。地塊周邊集聚了若干成熟社區(qū)（動(dòng)遷房、商品房皆已交付），輻射周邊常住人口在5~6萬(wàn)人。項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)本項(xiàng)目規(guī)劃為商服用地。地塊處于整個(gè)勝浦鎮(zhèn)中心區(qū)域，四周皆被住宅環(huán)繞。北至規(guī)劃河道、東至幼兒園、南至中勝路、西至興浦路。勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告勝浦金苑鄰居中心項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告勝浦金苑鄰居中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目總論 2一、項(xiàng)目概況 2二、項(xiàng)目研究的目的 2三、項(xiàng)目研究的前提 2四、項(xiàng)目研究的背景 2第二部分 項(xiàng)目介紹 2一、項(xiàng)目位置 2二、項(xiàng)目總體布局 2三、項(xiàng)目的平面功能描述指標(biāo) 2四、項(xiàng)目的功能品質(zhì) 2五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 2六、項(xiàng)目開發(fā)方式 2七、項(xiàng)目地塊初勘等情況 2八、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策 2第三部分 區(qū)域分析 2一、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展情況 2二、項(xiàng)目所在區(qū)域政策及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 2第四部分 市場(chǎng)分析 2一、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查 2二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查 2三、市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè) 2第五部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 2一、地塊特征分析 2二、項(xiàng)目SWOT分析 2三、項(xiàng)目定位方案 2第六部分 項(xiàng)目投資、收益估算 2一、項(xiàng)目投資估算 2二、項(xiàng)目資金籌措 2三、項(xiàng)目收益測(cè)算 2第七部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 2一、項(xiàng)目測(cè)算期 2二、項(xiàng)目投入估算 2三、項(xiàng)目收入估算 2四、指標(biāo)分析 2第八部分 結(jié)論和建議 2一、結(jié)論 2二、存在問(wèn)題與建議 2第一部分 項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱金苑鄰居中心項(xiàng)目（暫定）。項(xiàng)目位置（四至范圍）勝浦鎮(zhèn)興浦路、中勝路交界口東北角。項(xiàng)目周邊目前現(xiàn)狀項(xiàng)目以東為動(dòng)遷房“園東新村”，以西、以北為動(dòng)遷房“金苑新村”、以南為 “東景公寓”住宅（下有沿街商業(yè)）。項(xiàng)目周邊住宅入住情況：目前，本項(xiàng)目周邊主要以低層次沿街商業(yè)為主，面積較大的有“ 世紀(jì)聯(lián)華”、“福客隆 ”數(shù)家中型賣場(chǎng)，其次是宅下底商，商業(yè)形象混亂。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)殒?zhèn)區(qū)黃金地段，中勝路、興浦路為南北干道。項(xiàng)目所在地人流、車流量大，是勝浦鎮(zhèn)區(qū)的商業(yè)核心。二、項(xiàng)目研究的目的我們通過(guò)研究、分析以下幾個(gè)部分來(lái)制定此項(xiàng)目的可行性報(bào)告。l 分析勝浦鎮(zhèn)商業(yè)當(dāng)前及未來(lái)的供應(yīng)需求情況。l 根據(jù)同類商業(yè)開發(fā)財(cái)務(wù)信息，對(duì)此項(xiàng)目的年度收益進(jìn)行預(yù)測(cè)。三、項(xiàng)目研究的前提本報(bào)告的總結(jié)與建議是基于以下假設(shè)之上的。l 勝浦經(jīng)濟(jì)將會(huì)持續(xù)發(fā)展，并保持過(guò)去的增長(zhǎng)速度。l 當(dāng)?shù)卣畬?duì)該商業(yè)項(xiàng)目的持續(xù)支持。l 本次可行性研究中的有關(guān)資料來(lái)源：國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)，項(xiàng)目地塊規(guī)劃文件、蘇州市統(tǒng)計(jì)局等部門統(tǒng)計(jì)資料、同業(yè)態(tài)商家開發(fā)信息等。四、項(xiàng)目研究的背景本公司作為蘇州工業(yè)園區(qū)代表性國(guó)有公司，在園區(qū)精耕細(xì)作十余年，形成了成熟的開發(fā)思路、運(yùn)作理念，保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 為論證該項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值，驗(yàn)證企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展模式的可復(fù)制性，現(xiàn)總結(jié)如下：l 案例模式：是公司在中新合作區(qū)外的又一個(gè)項(xiàng)目案例（前者為已實(shí)施的唯亭項(xiàng)目）。l 開發(fā)儲(chǔ)備需要：公司目前亟待儲(chǔ)備2011年以后開發(fā)的項(xiàng)目，獲取本地塊的開發(fā)權(quán)，有利于企業(yè)未來(lái)的業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，有利于企業(yè)做大做強(qiáng)。本項(xiàng)目以商務(wù)辦公、酒店、餐飲、娛樂(lè)為經(jīng)營(yíng)主題，設(shè)有商務(wù)辦公（8,100M2）、各種業(yè)態(tài)商業(yè)（31,571M2）、酒店（6,750M2）、地下室（33,014M2）等，經(jīng)濟(jì)型酒店、商務(wù)辦公（勝浦首家）、相關(guān)豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)，即可以滿足周邊居民日常生活所需，又可為附近工業(yè)區(qū)、物流園等商旅人群提供商業(yè)服務(wù)。五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度時(shí)間進(jìn)展步驟2010年7月確定合作方式及簽署合作協(xié)議，并獲得主管部門認(rèn)可2010年9月勝浦鎮(zhèn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目上的建筑物拆遷、清場(chǎng)2010年9月公司與勝浦鎮(zhèn)下屬集體企業(yè)聯(lián)合參與土地掛牌競(jìng)拍并取得土地2010年9月成立蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦項(xiàng)目公司（暫定名）2010年10月設(shè)計(jì)方案報(bào)批通過(guò)2010年11月—12月施工圖設(shè)計(jì)完成2010年12月—2011