【正文】 年3月樁基工程2011年4月—9月地下室工程2011年10月—2012年8月地上工程建設(shè)2012年10月項(xiàng)目開(kāi)業(yè)六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體：地塊將由勝浦鎮(zhèn)政府下屬集體企業(yè)蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司與公司共同成立蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦項(xiàng)目公司進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，公司全資子公司蘇州工業(yè)園區(qū)融鼎資產(chǎn)管理有限公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)管理。l 出資比例：公司以現(xiàn)金投資5,100萬(wàn)元，占注冊(cè)資本 51%；蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司以現(xiàn)金投資4,900萬(wàn)元，占注冊(cè)資本49%。項(xiàng)目地理位置：勝浦鎮(zhèn)興浦路、中勝路交界口東北角。可建建筑面積約79,435M2。隨后，由勝浦鎮(zhèn)下屬蘇州工業(yè)園區(qū)勝浦鎮(zhèn)集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司與公司聯(lián)合投標(biāo)獲取土地。土地使用費(fèi)：按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳付。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方式項(xiàng)目實(shí)施銷(xiāo)售、租賃相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式：商務(wù)辦公部分實(shí)施轉(zhuǎn)讓?zhuān)_保項(xiàng)目投資資金回籠，減輕公司財(cái)務(wù)壓力并支持后期運(yùn)營(yíng)；商業(yè)部分實(shí)施租賃，確保項(xiàng)目整體服務(wù)功能完善、穩(wěn)定；酒店部分由公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，以便公司的酒店連鎖發(fā)展。紅線圖地塊上現(xiàn)有建筑“金苑鄰居中心”，投用年代為1998年?？偨ㄖ娣e12,000 M178。八、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開(kāi)發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程開(kāi)發(fā)建設(shè)、招投標(biāo)等方面的政策參照?qǐng)@區(qū)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。1994年撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，屬吳縣。勝浦鎮(zhèn)位于蘇州工業(yè)園區(qū)東部，下轄8個(gè)社區(qū)。在2005年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查隊(duì)發(fā)布的全國(guó)首次小城鎮(zhèn)綜合發(fā)展指數(shù)測(cè)評(píng)結(jié)果中，勝浦鎮(zhèn)位列全國(guó)千強(qiáng)鎮(zhèn)第80位。累計(jì)投入十幾億元，基本完成了勝浦鎮(zhèn)區(qū)域的主要基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)；建有主干道路9條，總長(zhǎng)近40KM，鎮(zhèn)區(qū)道路硬化率100%；建成污水管網(wǎng)4,000多米和污水泵站3座，通過(guò)污水管網(wǎng)將所有工業(yè)、企業(yè)排放的工業(yè)廢水及全鎮(zhèn)生活污水集中到污水廠集中處理達(dá)標(biāo)后排放；供水、燃?xì)狻⑴潘?、排污、郵電、有線電視基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋。勝浦距蘇州市區(qū)17KM，有5條公交線路直達(dá)，距滬寧高速入口3KM，距虹橋機(jī)場(chǎng)70KM（40分鐘車(chē)程），距浦東機(jī)場(chǎng)需130KM（80分鐘車(chē)程）。累計(jì)吸引中外項(xiàng)目500多個(gè)，其中吸引歐洲、美國(guó)、新加坡、印尼、日本、韓國(guó)、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)企業(yè)200多家，其中不乏國(guó)際知名企業(yè)、旗艦型企業(yè)，如在勝累計(jì)投資20億美元的金光集團(tuán)、世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)美國(guó)鋁業(yè)和美國(guó)食品機(jī)械和化學(xué)品公司分別投資成立的美鋁緊固件系統(tǒng)（蘇州）有限公司和蘇州富美實(shí)植物保護(hù)劑有限公司、全球最大的耐火材料供應(yīng)商美國(guó)珉泰克公司等。（二）勝浦城市發(fā)展規(guī)劃 在園區(qū)整體規(guī)劃中，勝浦鎮(zhèn)定位為依托園區(qū)、富有特色的現(xiàn)代化城市副中心 、輻射周邊、配套完善的區(qū)域服務(wù)中心、功能齊全、宜居宜業(yè)的東方歐美式小鎮(zhèn)。本項(xiàng)目屬在勝浦鎮(zhèn)新規(guī)劃中處于城市中心，周邊密集分布鎮(zhèn)主要行政辦公機(jī)構(gòu)，成片居住小區(qū)，規(guī)劃道路直通即將建設(shè)的新城區(qū)，屬難得的城市核心商業(yè)地塊。按照總體規(guī)劃，勝浦鎮(zhèn)將建設(shè)成為蘇州工業(yè)園區(qū)東部新的城市副中心。改革開(kāi)放以來(lái)，特別是工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)以來(lái)，隨著勝浦鎮(zhèn)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)向現(xiàn)代工業(yè)化小城鎮(zhèn)快速轉(zhuǎn)變和發(fā)展，在鎮(zhèn)區(qū)大規(guī)模城市化建設(shè)中，勝浦商業(yè)服務(wù)業(yè)也快速發(fā)展起來(lái)，形成了多個(gè)新興街區(qū)。上世紀(jì)90年代末建設(shè)了鄰居中心，以后又陸續(xù)建成了小商品市場(chǎng)和吳淞商業(yè)廣場(chǎng)，從而使勝浦鎮(zhèn)商業(yè)初具規(guī)模。經(jīng)過(guò)十多年的建設(shè)和發(fā)展，178。最近三年是勝浦鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展最快的時(shí)期，現(xiàn)有14個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，178。隨著園區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，外來(lái)人口不斷增加，消費(fèi)需求日益增長(zhǎng)，從而為勝浦商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇和空間。而目前勝浦雖然商業(yè)總量不小，但分布呈多點(diǎn)式，每個(gè)點(diǎn)商店小而散，形不成集聚效應(yīng)，也難以成市?，F(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)占比較低%，其中零售業(yè)態(tài)為18%，%，星級(jí)酒店為0%。如果剔除這一部分因素，真正屬于現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的占比更低。由此可見(jiàn)，目前勝浦鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展水平總體層次還很低。一是沒(méi)有亮點(diǎn)的區(qū)域，勝浦作為一個(gè)幾乎新建的鎮(zhèn)，把最好的地段讓出來(lái)搞了商住樓，高層住宅建好了，但中心區(qū)域商業(yè)設(shè)施沒(méi)有規(guī)劃建設(shè)好；二是沒(méi)有亮點(diǎn)的商業(yè)建筑，商業(yè)建筑大都是高樓底層沿街門(mén)面房，沒(méi)有能夠體現(xiàn)勝浦形象的地標(biāo)性建筑；三是商業(yè)品牌也沒(méi)有亮點(diǎn)，現(xiàn)有品牌店少而又少。經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)不合理主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在六大門(mén)類(lèi)業(yè)態(tài)中，零售類(lèi)、%、%、%，而旅社類(lèi)、文體衛(wèi)生保健類(lèi)、%、%、%，這三類(lèi)業(yè)態(tài)比重過(guò)低。以下商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占89%，1000 M178。三是層次結(jié)構(gòu)，勝浦的商業(yè)層次偏低，缺乏中高檔的餐飲店、星級(jí)酒店和有一定檔次的休閑娛樂(lè)設(shè)施，無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)商務(wù)接待和商務(wù)住宿的需求?，F(xiàn)有電影院平時(shí)很少放電影，鎮(zhèn)上書(shū)店僅二家，面積小書(shū)籍很少，且多兼營(yíng)文化用品、音像制品等。目前勝浦鎮(zhèn)政府正在積極通過(guò)支持國(guó)有載體參與商業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，發(fā)揮其主導(dǎo)和引導(dǎo)作用，提高國(guó)有載體項(xiàng)目的市場(chǎng)占比和調(diào)控能力。把政策扶持作為推動(dòng)商業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)重要措施，積極引進(jìn)重點(diǎn)業(yè)態(tài)、重點(diǎn)品牌，提升商業(yè)的層次與水平。通過(guò)對(duì)周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的整合，做好科學(xué)的規(guī)劃，合理的功能定位，建設(shè)成區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。 振勝路和通江路交叉路口嘉瑞商業(yè)廣場(chǎng)定位為服務(wù)周邊的社區(qū)商業(yè)，商業(yè)面積2萬(wàn)M178。主要服務(wù)吳勝路南側(cè)居民。56萬(wàn)M178。和周邊的甪直、斜塘、唯亭相比，有不小的差距。（2）檔次低，商業(yè)為小業(yè)態(tài)，缺少上規(guī)模，中高檔的商業(yè)。二、所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格以及租賃價(jià)格情況調(diào)查項(xiàng)目周邊商業(yè)用房租售情況序號(hào)空間范圍項(xiàng)目項(xiàng)目地址體量（M178。）租賃均價(jià)(元/月*M178。公司依據(jù)多年來(lái)積累的開(kāi)發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，將本項(xiàng)目打造成為勝浦最大的、功能齊全的、業(yè)態(tài)豐富的、符合市場(chǎng)發(fā)展方向的中檔偏上的區(qū)域性商業(yè)中心。的旅社3家，床位2035個(gè)；100500平方的10家。80個(gè)床位，正在裝修，今年5月對(duì)外營(yíng)業(yè)。勝浦的旅社規(guī)模小，檔次低，缺乏星級(jí)賓館和商務(wù)酒店，無(wú)法滿(mǎn)足當(dāng)?shù)刂型馄髽I(yè)商務(wù)客人住宿的要求。公司可以利用鄰里假日酒店連鎖品牌，以彌補(bǔ)勝浦中高檔酒店不足的缺陷，以適應(yīng)和滿(mǎn)足勝浦中外企業(yè)對(duì)外商務(wù)接待的需求。）銷(xiāo)售均價(jià)（元/M178。）銷(xiāo)售均價(jià)（元/M178。第五部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、地塊特征分析項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目地塊園區(qū)六中住宅區(qū)東 景 公 寓沿 街 商 業(yè)沿街商業(yè)沿 街 商 業(yè)園東新村（動(dòng)遷房）興浦路中 勝 路金苑新村（動(dòng)遷房）園東新村（動(dòng)遷房）金苑新村（動(dòng)遷房）項(xiàng)目交通、人流分析項(xiàng)目周邊有金苑、園東、東景公寓、麗景華庭等多個(gè)小區(qū)環(huán)繞。項(xiàng)目地塊處于鎮(zhèn)區(qū)中心位置，按照勝浦鎮(zhèn)用地布局控制性詳規(guī)，中勝路處于東西向中心軸，是規(guī)劃建設(shè)中的商貿(mào)中心位置。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，勝浦企業(yè)的增加，勝浦人口數(shù)量特別是外來(lái)人口增速加快。到2020年勝浦鎮(zhèn)規(guī)劃人口15萬(wàn)人，比2009年翻一番。項(xiàng)目周邊規(guī)劃項(xiàng)目位置勝浦的城市定位、發(fā)展方向：“有配套產(chǎn)業(yè)支撐、交通便利”的現(xiàn)代城市副中心。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)周邊社區(qū)成熟，涵蓋大量住宅、學(xué)校等建筑；216。 政府合作背景，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手。 周遍屬老社區(qū)范圍，地段形象欠佳；216。 商業(yè)整合，當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)習(xí)慣能否接受。 住宅集中，但缺少集中大型商業(yè)項(xiàng)目；216。 商業(yè)、住宅集中區(qū)域，缺乏商辦項(xiàng)目；216。216。 制定媒體發(fā)布計(jì)劃，大張旗鼓進(jìn)行形象宣傳，結(jié)合當(dāng)?shù)卣?，引領(lǐng)商業(yè)合作新模式。 充分體現(xiàn)建筑形象表現(xiàn)；216。 無(wú)論從前期形象和后期管理及商戶(hù)品牌等事項(xiàng)，全方面體現(xiàn)商業(yè)定位上檔次。 周遍沿街商業(yè)體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 功能做強(qiáng)做大；216。 鄰里中心品牌效應(yīng)結(jié)合政府公信力216。 功能設(shè)置豐富，具有一定的兼容性。項(xiàng)目位于勝浦鎮(zhèn)商圈的相對(duì)中心位置周邊居民小區(qū)很多，交通十分便捷，位置較為優(yōu)越。綜合來(lái)看該項(xiàng)目實(shí)屬優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。各類(lèi)商業(yè)定位——主打餐飲、娛樂(lè)休閑、文體活動(dòng)業(yè)態(tài)，引入知名品牌的旗艦店、精品零售店、影院、健身中心、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、先端體驗(yàn)店，對(duì)比現(xiàn)有周邊業(yè)態(tài)體現(xiàn)中高端。商務(wù)辦公定位——通過(guò)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)周邊市場(chǎng)上無(wú)商務(wù)辦公房，與市場(chǎng)需求脫節(jié)，擬于項(xiàng)目中設(shè)置規(guī)模適中的商務(wù)辦公房，通過(guò)環(huán)境提升、功能優(yōu)化、專(zhuān)業(yè)管理、精細(xì)服務(wù)，提升商務(wù)辦公環(huán)境。（3）營(yíng)銷(xiāo)手段本項(xiàng)目中除了酒