【文章內(nèi)容簡介】 標(biāo)準(zhǔn)制定設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)計(jì)劃，做好管理保養(yǎng)工作。建立設(shè)施設(shè)備日常保養(yǎng)和定期檢查維修制度，責(zé)任到人，記錄及時(shí)、詳細(xì)、準(zhǔn)確，建立設(shè)備大、中、小修工程的驗(yàn)收制度，保證維修合格率達(dá)到100％，并進(jìn)行回訪，回訪記錄健全。第三章 安保管理方案人力、物力配備充足，技防、人防相結(jié)合，基礎(chǔ)工作扎實(shí)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，確保公園無重大治安、火災(zāi)事件發(fā)生。一、治安管理公園實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度、外來人員出入查驗(yàn)制度、大件貴重物品出入公園登記制度等各項(xiàng)安全防范制度；制定護(hù)管人員崗位職責(zé)和切實(shí)可行的安全保衛(wèi)工作程序，明確責(zé)任區(qū)域，注重技防和人防相結(jié)，各項(xiàng)治安防范制度落到實(shí)處，保障公園安全。（一）護(hù)管人員配備公園的護(hù)管人員共配備20名秩序人員，其中班長2人，隊(duì)員18人，值班分為白、晚兩班，對公園實(shí)行24小時(shí)不間斷管理。白班10人：門崗4人，車管2人，監(jiān)控2人，巡邏2人；晚班8人：門崗4人，固定周界崗1人，監(jiān)控1人，巡邏2人。（二）靈活、高效、人性化的值班方式我們在治安管理中既要保證安全，又要維護(hù)業(yè)主與客人之間的正常來往，具體表現(xiàn)為：強(qiáng)化安全措施，確保公園業(yè)主（使用人）的財(cái)產(chǎn)和人身安全；禮貌待人，營造良好的生活、居住環(huán)境，杜絕“戒備森嚴(yán)、一味盤問”的公園管理模式，達(dá)到“內(nèi)緊外松”。提高護(hù)管人員的素質(zhì)，所謂“來的都是客”，護(hù)管人員要善于察言觀色，對出入人員區(qū)別對待，不因?yàn)樽o(hù)管人員的失禮而影響業(yè)主（使用人）的交往活動；二、消防管理對護(hù)管員進(jìn)行消防業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，掌握國家有關(guān)消防的法規(guī)和制度，熟悉公園自動消防系統(tǒng)的性能和操作，熟練掌握各種消防器材的使用。定期進(jìn)行消防安全檢查，護(hù)管員每天巡視公園的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)消防火險(xiǎn)隱患；定期對消防器材（滅火器、消防栓等）的完好情況進(jìn)行檢查；每天檢查公園自動消防報(bào)警系統(tǒng)是否正常運(yùn)行；每天對公園安全用電情況進(jìn)行檢查；定期對消防設(shè)備（消防泵、水噴淋等）進(jìn)行測試，并做好記錄。在加強(qiáng)日常防火工作的同時(shí)，還要做好滅火的準(zhǔn)備工作，制定火災(zāi)應(yīng)急行動實(shí)施預(yù)案，以備一旦發(fā)生火災(zāi)，能及時(shí)有效地組織自消自救，對重點(diǎn)崗位、重點(diǎn)部位落實(shí)責(zé)任到人，將火災(zāi)的損失降低到最小程度；成立護(hù)管員為主、公園工作人員為輔的消防隊(duì)，每年進(jìn)行1－2次實(shí)地消防方案預(yù)演。定期組織物業(yè)中心員工學(xué)習(xí)消防知識，對公園工作人員進(jìn)行消防知識宣傳。三、車輛管理做好公園的停車規(guī)范管理，在入口設(shè)置禁鳴限速標(biāo)志，對臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障公園道路暢通。我公司參考停車場設(shè)計(jì)，為便于管理，為維護(hù)公園的良好停車秩序，建議安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)一套，將整個(gè)公園的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。物業(yè)中心將設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車和管理行車秩序。做好公園的停車規(guī)范管理，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，在公園出入口設(shè)置導(dǎo)向牌，停車場內(nèi)設(shè)置相關(guān)的交通指示牌，對臨時(shí)停車車位進(jìn)行劃線，使公園內(nèi)車輛停放井然有序，保障車輛人員安全。第四章 清潔衛(wèi)生管理方案嚴(yán)格執(zhí)行公園環(huán)境衛(wèi)生管理、衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和員工考核制度，確保公園常年干凈整潔。物業(yè)中心主管一天兩次檢查衛(wèi)生工作質(zhì)量，根據(jù)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)對清潔工進(jìn)行考核。結(jié)合公園實(shí)際情況，制定如下管理方案：一、管理目標(biāo)通過嚴(yán)格的衛(wèi)生工作標(biāo)準(zhǔn)和有效的管理監(jiān)督機(jī)制，確保公園公共場所保潔率達(dá)到98％以上。二、人員配備及工作制度（一）人員配備：公園道路、地下車庫：15名；公園水域：4名；樓道等公共部位：6名。（二）工作時(shí)間擬定上班時(shí)間為上午7：3012:30下午14:3018：30。（三）保潔范圍公園所有公共部位、公園外道路、停車場、地下室等。三、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)目視樓層通道地面干凈無雜物、無煙蒂、無紙屑、無果皮、無污跡。用干凈紙巾擦拭墻面和公共設(shè)施，無明顯污跡。標(biāo)識牌、公共設(shè)施目視無明顯灰塵；不銹鋼表面無污跡。垃圾桶清倒及時(shí)。墻角、門框上目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。衛(wèi)生間墻面、地面干凈，大小便器干凈。公園外道路、綠地?zé)o雜物等。四、清潔內(nèi)容公園外路面清掃，每日8小時(shí)保潔；公園大廳、樓梯、走廊每天打掃一次，8小時(shí)保潔，不間斷對垃圾桶收集、清運(yùn)；一樓大廳玻璃門每天擦拭一次，樓梯玻璃每月擦拭一次；每周對樓內(nèi)護(hù)欄、標(biāo)識牌等公用部位進(jìn)行保潔擦拭，并不斷巡視保持干凈整潔；垃圾收取，固定垃圾桶每天定時(shí)收??；綠地衛(wèi)生每天巡視、清潔一次，保持綠地?zé)o雜物、垃圾、果皮、紙屑；第五章 綠化管理方案根據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求，細(xì)化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和考核指標(biāo)，做到公園內(nèi)外的花卉、樹木生長正常，布局合理。一、具體實(shí)施方案項(xiàng) 目方案實(shí)施效果修剪喬木：每年修剪2次無枯枝，樹枝不阻車輛和行人通過，主側(cè)枝分布均勻灌木：每年修剪5次以上，枯黃枝葉及時(shí)剪除，枯葉要即刻清除使其造型整齊美觀，保持新綠和整齊草坪：每年修剪次數(shù)視草皮生長速度不定期修剪無雜草，草坪、草地目視平整澆水根據(jù)季節(jié)、氣候、綠地花木的品種決定澆水量；一般每周1次。樹木無旱死、枯死現(xiàn)象施肥根據(jù)土質(zhì)、花木生長期和培植需要，決定施肥的種類和數(shù)量：一般喬灌木每年4次，草地每年1次；一般施肥時(shí)間在陰天或傍晚花草樹木茁壯成長殺蟲貫徹“預(yù)防為主，綜合治理”的基本原則，每月防治1次，發(fā)現(xiàn)病蟲及時(shí)噴射無明枯枝、死杈，有蟲害枝條在2％以下去塵每周由綠化工用濕布對植物莖葉進(jìn)行除塵花池、花基、花盆、綠化帶無煙頭、紙屑等雜物補(bǔ)缺如有枯死現(xiàn)象，要按花木栽種季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽補(bǔ)種草坪無明顯黃土裸露，％以內(nèi)。樹木缺株在1％以下耕種除雜草施肥前和下大雨后進(jìn)行松土，每年不少于6次草坪無明顯雜草，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好放風(fēng)排澇巡查每天巡查一次暴風(fēng)雨后查看草坪無積水，樹木無倒斜二、人員配置公園配備（或兼職）20名綠化工，要求具有較高的綠化養(yǎng)護(hù)知識，熟悉花草樹木的管理作業(yè)程序，并具有一定的審美觀，對花木的品種、布局有一定的研究，對花木定期施肥、澆水、防病治蟲、除草和培土，及時(shí)修枝整形、補(bǔ)栽補(bǔ)種，處理枯枝落葉，清理場地。三、樹木花草的日常維護(hù)根據(jù)季節(jié)、氣候、地域條件及時(shí)澆水，保持良好的生長態(tài)勢。根據(jù)土質(zhì)、花木生長期、花木品種和配置需要，及時(shí)進(jìn)行施肥。掌握病蟲害的發(fā)展規(guī)律，采取適當(dāng)有效的除蟲措施。根據(jù)樹木形態(tài)、觀賞效果、樹木品種和生長情況等因素進(jìn)行修剪整形，保持良好的觀賞性。對枯萎的花草及時(shí)清除、更換，杜絕裸土現(xiàn)象的發(fā)生；及時(shí)清理綠化帶內(nèi)垃圾，每周擦拭綠化小品一次。第六章 檔案的建立與管理物業(yè)檔案是隨著物業(yè)管理行為的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，盡管檔案管理不是物業(yè)管理工作的主要環(huán)節(jié)，然而其重要地位卻不容忽視。物業(yè)管理工作正式開展后，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開檔案，無論是維修、養(yǎng)護(hù)物業(yè)設(shè)施，還是了解業(yè)主及物業(yè)使用人情況，由或是收取管理費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營活動等，都要用到物業(yè)檔案。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無論是物業(yè)管理還是檔案管理，都在向著現(xiàn)代化的管理目標(biāo)邁進(jìn)，物業(yè)檔案的現(xiàn)代化管理也成為必然趨勢。物業(yè)檔案是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動時(shí)直接形成的對國家和社會有保存價(jià)值的各種文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。隨著物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善，物業(yè)檔案的種類也在不斷增加。一、檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié)設(shè)立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、現(xiàn)代化的先進(jìn)手段，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。資料的收集堅(jiān)持內(nèi)容真實(shí)的原則，根據(jù)實(shí)際資料和信息資料的內(nèi)容，在實(shí)際工作中從需要出發(fā)，擴(kuò)大資料的來源渠道。二、資料分類整理收集后的所有信息資料，統(tǒng)一由檔案管理員整理。整理的重點(diǎn)是去偽存真，根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、信息的表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰、分類合理。三、檔案內(nèi)容范圍分　類資　料　內(nèi)　容房產(chǎn)公司提供資料產(chǎn)權(quán)資料規(guī)劃用地許可證、土地證、建設(shè)規(guī)劃許可證技術(shù)資料規(guī)劃圖、竣工圖、地質(zhì)勘察報(bào)告、竣工驗(yàn)收證明書、總平面圖、平面圖、房屋及設(shè)備使用技術(shù)資料物業(yè)中心建立的資料物業(yè)資料公園基本資料、娛樂設(shè)施資料、路標(biāo)、室號配置圖業(yè)主資料入住通知書、業(yè)主公約、業(yè)主情況登記表、裝修申請表、房屋交接單日常管理資料日常工作記錄、各類協(xié)議、各種設(shè)施設(shè)備檔案四、資料歸檔整理按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯，分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存，便于查找和調(diào)用。檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定：出室必須由物業(yè)中心主任同意，經(jīng)登記后方可借出；入室時(shí)，須由專人進(jìn)行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追究有關(guān)人員的責(zé)任。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。檔案的管理環(huán)境做到“三防”，即防火、防潮、防變質(zhì)。第七章 公園、文化活動建設(shè)協(xié)助業(yè)主（使用人）搞好各項(xiàng)公園活動、文化活動宣傳，重大節(jié)日協(xié)助搞好節(jié)日布置。一、設(shè)想及安排突出特點(diǎn)：開展公園文化活動，逐步成為創(chuàng)建文明住宅公園宇的特色；找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主題活動、節(jié)日活動和經(jīng)常性活動；把握基本點(diǎn)，吸引業(yè)主（使用人）廣泛參與，喜聞樂見；設(shè)想定期舉辦公園內(nèi)業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)誼活動，增進(jìn)業(yè)主（使用人）之間的交流。二、與社區(qū)居委會的合作與社區(qū)居委會協(xié)作，共同創(chuàng)建文明公園形象，特別在重大事件中更顯重要，在聯(lián)防、安全防范方面，重要社會事件、國家大事件、節(jié)日慶典等方面，主動融洽與社區(qū)居委會配合開展工作。三、精神文明公約愛國愛樓，遵紀(jì)守法，遵守各項(xiàng)管理制度。不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上亂涂亂畫亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。維護(hù)公園內(nèi)房屋、水、電、環(huán)衛(wèi)、市政、通訊、消防等公共設(shè)施。業(yè)主應(yīng)遵守“規(guī)范七不”：不損壞公物、不破壞綠化、不隨地吐痰、不說臟話粗話、不在公共場所吸煙、不亂扔垃圾、不亂穿馬路。共同維護(hù)公園公共衛(wèi)生。維護(hù)公共治安秩序，做好防火防盜工作，嚴(yán)禁非法攜帶槍械、彈藥，嚴(yán)禁攜帶、收藏、使用毒品和污穢物品，嚴(yán)禁賭博。業(yè)主互相尊重、相互關(guān)心、互相幫助、和睦相處、共享和平。見義勇為，伸張正義，敢于同壞人壞事作斗爭。為維護(hù)安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，各種室內(nèi)外裝修工程、廣告牌設(shè)置和涉及到物業(yè)外觀、公園環(huán)境的行為，都應(yīng)預(yù)先提出申請，由政府有關(guān)部門審批，物業(yè)物業(yè)中心備案后方能實(shí)施，違章必究。支持和配合物業(yè)物業(yè)中心做好公園的管理工作，為公園管理、服務(wù)獻(xiàn)策獻(xiàn)計(jì)。第五部分　前期物業(yè)管理服務(wù)方案第一章　前期介入物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，我公司在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益，其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。一、前期介入的主要內(nèi)容（一）對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議，對所管物業(yè)進(jìn)行全面了解根據(jù)人性化、大量的人文習(xí)慣以及微觀使用效率等,針對物業(yè)設(shè)計(jì)注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個(gè)方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟(jì),以便充分發(fā)揮物業(yè)價(jià)值。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)一項(xiàng)上,針對配套設(shè)施的合理設(shè)置、水電供應(yīng)容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設(shè)備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請?jiān)O(shè)計(jì)單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況進(jìn)行了解，達(dá)到了如指掌，對今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄，更好地為業(yè)主服務(wù)。（二）察看工程建設(shè)現(xiàn)場、管線走向、出入線路、護(hù)管系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備及電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。，磋商解決辦法。、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。（三）建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系、希望。、打算。（四）為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合管理工程，通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度， 籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，便能有序地對物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。二、人員安排按進(jìn)度陸續(xù)入現(xiàn)場，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握公園設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。公園綜合驗(yàn)收通過后，交付前7天，部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。公園綜合驗(yàn)收前，按照公園條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。三、前期管理及監(jiān)督物業(yè)中心成立后，物業(yè)中心主任編寫入住工作方案，配備物業(yè)中心工作人員，制定開辦采購計(jì)劃；治安方面：熟悉公園地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；車輛管理：設(shè)計(jì)安裝公園道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度；垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾