烏市四平路房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-06-10 23:38 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 均價(jià)4000元/平方米※建議銷售單價(jià)綜上，考慮各方因素，建議本項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)（平均價(jià)）。住宅：4000元/㎡商鋪： 6800元/㎡（含二層及商業(yè)內(nèi)鋪）(二)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值商業(yè)面積13000平方米，建議銷售單價(jià)6800元/㎡，住宅面積87000平方米，建議銷售單價(jià)4000元/㎡。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值=13000*6800+87000*4000=43640萬(wàn)元。二、項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)估算 （一）土地取得成本地面附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)：4400萬(wàn)元土地補(bǔ)償費(fèi)：約1500萬(wàn)元（按紅線面積每畝20萬(wàn)元補(bǔ)償）。土地出讓金根據(jù)2010年56月同類地段存量土地出讓金掛牌價(jià)格約30萬(wàn)元/畝。土地出讓金=75*30=2250萬(wàn)元。中間費(fèi)用：1800萬(wàn)元。土地交易稅土地交易稅為土地出讓金的3%=※土地取得成本=4400+1500+2250+1800+= （二）利潤(rùn)估算表項(xiàng) 目數(shù) 量費(fèi) 率金 額備 注土地成本 、土地面積 、建設(shè)用地面積75 、征遷補(bǔ)償費(fèi) 20000015000000 、拆遷過(guò)渡費(fèi) 、房屋拆遷費(fèi) 44000000 、土地出讓金 30000022500000 、契稅 3%675000 、房屋拆遷管理費(fèi) 18000000 小計(jì) 100175000 建安工程造價(jià) 、土建工程造價(jià) 118509225 、項(xiàng)目總建筑面積100050 、商業(yè)建筑面積13000 、住宅建筑面積87050 、土建成本 1150115057500 、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 3%3451725土建成本的3%小計(jì) 118509225 、工程前期費(fèi)用 、地籍圖測(cè)繪費(fèi) 16008 、規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1100050 、紅、藍(lán)線出圖費(fèi) 1100050 、紅線圖消防審查費(fèi) 1100050 、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi) 2%項(xiàng)目投資額的2%、施工圖紙審圖費(fèi) %%、地質(zhì)勘探費(fèi) 2200100 、招標(biāo)代理費(fèi) %%、工程概算編制費(fèi) %%、造價(jià)合同備案費(fèi) %%、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) %%、墻改專項(xiàng)基金 8800400返還80%、工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi) %%、工程定額測(cè)定費(fèi) %%、城市公用設(shè)施配套 3%項(xiàng)目投資額的3%、城市熱貼費(fèi)（商業(yè)） 40520000商業(yè)40元、住宅25元、城市熱貼費(fèi)（住宅） 252176250 、上水增容費(fèi) 5000 、下水增容費(fèi) 5000 、電增容費(fèi) 505002500含變壓器、配電柜、電纜鋪設(shè)等費(fèi)用、燃?xì)忾_(kāi)戶費(fèi) 101000500 、小區(qū)配套費(fèi) 10010005000包括綠化、道路、管網(wǎng)建設(shè)、勞保統(tǒng)籌 % 工程完工后返還、民工保證金 3% 工程完工后返還、意外傷害保險(xiǎn)費(fèi) 施工單位支付、散裝水泥費(fèi) 3元/噸 施工單位支付、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi) 、人防異地建設(shè)費(fèi) 、人防工程質(zhì)檢費(fèi) 、質(zhì)檢費(fèi) 1%項(xiàng)目投資額的1%小計(jì) 后續(xù)費(fèi)用 、商業(yè)房產(chǎn)面積測(cè)繪費(fèi) 35360 、住宅房產(chǎn)面積測(cè)繪費(fèi) 118388 、其他費(fèi)用 %%小計(jì) 項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值 、住宅銷售收入870504000348200000 、商業(yè)銷售收入13000680088400000 小計(jì) 436600000 稅收 、營(yíng)業(yè)稅 %24013000 、普通住宅土地增殖稅 %6964000 、豪華住宅土地增殖稅 2% 、商業(yè)、寫字樓增殖稅 6%5304000 、所得稅 、其他 小計(jì) 36281000 財(cái)務(wù)費(fèi)用 、財(cái)務(wù)費(fèi)用 10%15000000按項(xiàng)目總投資15000萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期2年，均勻投資故財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)費(fèi)期按1年計(jì)算 其他費(fèi)用 、銷售費(fèi)用 3%13098000 、管理費(fèi)用 2%8732000 小計(jì) 21830000 項(xiàng)目資本金 、項(xiàng)目資本金 150000000 項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn) 、項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 113800227 、資本金利潤(rùn)率 76% 注：上表中土建成本烏魯木是齊市單位土建綜合造價(jià)（部分多層住宅、部分小高層住宅）為1150元/平方米。三、項(xiàng)目利潤(rùn)及靜態(tài)贏利能力分析項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)為全部銷售收入減去開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用，具體損益表如下：項(xiàng)目損益表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)1銷售收入436602總成本費(fèi)用322813稅前總利潤(rùn)186914銷售稅金及附加73115凈利潤(rùn)額113806項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率%7銷售收入利潤(rùn)率%8全部投資利潤(rùn)率%項(xiàng)目以上靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與同行業(yè)相比良好，項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率高達(dá)76%，遠(yuǎn)高于其他項(xiàng)目投資，本項(xiàng)目投資是可行的。第五章 項(xiàng)目投資計(jì)劃及融資方案一、投資計(jì)劃項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為32281萬(wàn)元，項(xiàng)目前期購(gòu)買土地需土地購(gòu)置費(fèi)1億元。項(xiàng)目投資周期為2年共24個(gè)月完成。資金使用計(jì)劃單位：萬(wàn)元資金用途投入日期資金額履約保證金2010年6月100項(xiàng)目啟動(dòng)資金2010年6月
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