【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 空間。因此，從簡(jiǎn)陽(yáng)城市的脈絡(luò)來(lái)看：城市基礎(chǔ)條件好，后勢(shì)發(fā)展空間較大，具有投資的空間。第二部分　房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析與判斷第一章 簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析第一節(jié)、市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境分析一、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資完成情況分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)完成投資完成情況統(tǒng)計(jì)年份200120022003200420052006完成投資總額(萬(wàn)元)1714653785999161974738519環(huán)比增長(zhǎng)率(%)　―― 從簡(jiǎn)陽(yáng)市近年房地產(chǎn)業(yè)完成投資總額走勢(shì)我們可以看到：■ 投資總額總體保持持續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是2006年投資出現(xiàn)陡增，說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，投資者普遍看好簡(jiǎn)陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。■ 近年的投資環(huán)比增長(zhǎng)率較高，說(shuō)明投資增量突出。尤其是2006年簡(jiǎn)陽(yáng)市新城區(qū)建設(shè)的全面啟動(dòng)，使得舊城改造與新城建設(shè)都得到了快速推進(jìn)，引入了大量的房地產(chǎn)投資。二、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)施工量定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)施工量統(tǒng)計(jì)年份20022003200420052006施工面積(平方米)283378255300250084208582442244環(huán)比增長(zhǎng)率(%)　―― ■ 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額不斷增加的同時(shí)，簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)施工面積卻在2003年至2005呈小幅度下降， 06年呈現(xiàn)快速反彈的跡象。這說(shuō)明030年的市場(chǎng)因一些非正常因素的影響，開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)熱情均受到了一定程度的影響，而未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)正在顯現(xiàn)。 三、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)竣工量定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)竣工量統(tǒng)計(jì)年份200120022003200420052006竣工面積(平方米)298571045561970001174969991973642環(huán)比增長(zhǎng)率(%)――　 ■ 簡(jiǎn)陽(yáng)市近年來(lái)房地產(chǎn)竣工量經(jīng)歷了波谷－波峰－波谷的變遷過(guò)程，這與20032005的施工面積的變化趨勢(shì)相對(duì)應(yīng)，在2006年達(dá)到最低值，但可以預(yù)見(jiàn)，2007年的竣工面積將創(chuàng)下歷史最高值。四、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售面積定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售面積統(tǒng)計(jì)年份200120022003200420052006銷售面積(平方米)1789445538164200121477144019265496環(huán)比增長(zhǎng)率(%)――　 ■ 受供應(yīng)的直接影響，簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)消化在2002005年出現(xiàn)小幅的下挫，但06年隨著市場(chǎng)局勢(shì)的迅速好轉(zhuǎn)，銷售面積出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍?！?受大成都經(jīng)濟(jì)圈的輻射影響，簡(jiǎn)陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始呈現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。因此從總體表現(xiàn)來(lái)看，需求將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。五、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售額定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售額統(tǒng)計(jì)年份20022003200420052006銷售額(萬(wàn)元)23941153886301229023491環(huán)比增長(zhǎng)率(%)――　 近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)均價(jià)統(tǒng)計(jì)年份20022003200420052006銷售均價(jià)(元/平方米) ■ 與銷售面積的變化趨勢(shì)相同，簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售額也是在2004年有下挫表現(xiàn)外，其余年份均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。■ 從單價(jià)走勢(shì)上看， 簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)房?jī)r(jià)水平呈逐年上升的趨勢(shì)?！?從現(xiàn)階段簡(jiǎn)陽(yáng)市場(chǎng)房?jī)r(jià)實(shí)際水平看，已經(jīng)處于同等城市的中高值，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)相對(duì)較佳。六、近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)空置情況定量分析近5年簡(jiǎn)陽(yáng)市房地產(chǎn)空置情況統(tǒng)計(jì)年份20022003200420052006空置面積(平方米)3025773300693262758311562環(huán)比增長(zhǎng)率(%)　―― ■　簡(jiǎn)陽(yáng)市房屋空置面積在2003年出現(xiàn)波峰值后，連續(xù)三年成大幅下降的趨勢(shì)，這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明了近年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于不斷釋放的過(guò)程中，市場(chǎng)介入機(jī)會(huì)較佳。第二節(jié)、市場(chǎng)供給環(huán)境分析一、市場(chǎng)供給數(shù)量及各項(xiàng)目概況通過(guò)前期多輪的信息采集，簡(jiǎn)陽(yáng)近期在售和即將銷售的十個(gè)樓盤的具體情況如下：簡(jiǎn)陽(yáng)近期在售及擬售項(xiàng)目基礎(chǔ)信息罄和家園開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)紅塔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)陽(yáng)市濱江路南段開(kāi)發(fā)商自己銷售18F高層06年8月預(yù)計(jì)08年7月在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶28%4765060散戶以個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，團(tuán)購(gòu)為人民醫(yī)院?jiǎn)T工。主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注100、1130套二、套三658%27樓：1500，818樓：18007樓以下由人民醫(yī)院團(tuán)購(gòu)。凌江虹塬開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)紅塔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司絳溪河人民公園旁開(kāi)發(fā)商自己銷售　34F高層未開(kāi)盤待定還在拆遷總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶1128％426待定被占了房的居民，生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注4912133套一、套二、套三未開(kāi)盤未開(kāi)盤1860三樓起價(jià)，層差30320層是還房， 21層以上才對(duì)外出售。現(xiàn)在還是咨詢階段。凌江帝景開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)紅塔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沱三橋橋頭開(kāi)發(fā)商自己銷售32F高層2006年6月2009年9月打地基總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶約9630％182待定被占了房的居民，生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注121313142套三7已售90%1980三樓起價(jià)，層差30有一部分是還房。南苑小區(qū)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度貴州安順開(kāi)萊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)城鎮(zhèn)白塔小區(qū)開(kāi)發(fā)商自己銷售7F多層06年12月初20071231在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶　　32%60約30還房10%，其他買房的基本都是本地人主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注90、116套二、套三2已售90%113012680606年12月初開(kāi)始定房。開(kāi)發(fā)商隸屬簡(jiǎn)陽(yáng)市糧食局，因在貴州開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故在簡(jiǎn)陽(yáng)沿用貴州的名號(hào)。香港城開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度重慶九城簡(jiǎn)陽(yáng)政府街（原市委舊址）開(kāi)發(fā)商自己銷售34F高層07210（商業(yè)），07年3月后（住宅）待定在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶3813(住宅8萬(wàn)，商業(yè)5萬(wàn))35%1000多待定成功生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注80、90、130套二、套三未開(kāi)盤未開(kāi)盤中心商業(yè)3萬(wàn)，外圍商業(yè)2萬(wàn)，住宅均價(jià)2100，層差3007年2月10號(hào)推出商業(yè)，住宅在商業(yè)之后推出。現(xiàn)正接受商業(yè)咨詢，誠(chéng)意金3萬(wàn)。77號(hào)樓均為小戶型，66號(hào)樓大部分是大戶型，899號(hào)樓大小戶型均有。華西美廬開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度四川華升房地產(chǎn)有限責(zé)任公司四川聯(lián)眾石化機(jī)械設(shè)備有限責(zé)任公司內(nèi)開(kāi)發(fā)商自己銷售6F多層春節(jié)待定在貼外立面，做綠化總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶30%132（地上）以華西廠職工為主主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注81012128套二、套三未開(kāi)盤未開(kāi)盤待定不分期塞維利亞小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度四川天成置業(yè)簡(jiǎn)陽(yáng)市白塔路開(kāi)發(fā)商自己銷售6+1F多層2007127待定在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶2437%350待定政府官員、生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注80130套三1已售60套1900共14棟。建筑風(fēng)格：歐式藍(lán)水灣開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度四川省銀谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司　簡(jiǎn)陽(yáng)市建設(shè)中路絳溪河旁　成都精業(yè)達(dá)房產(chǎn)咨詢　16F高層6+1多層2月初（目前未開(kāi)盤）待定在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶2242%236165本地客戶占多數(shù)主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注　100130套三　未開(kāi)盤未開(kāi)盤多層：1500電梯：1600六棟多層、一；現(xiàn)代簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格棟電梯陽(yáng)晨新世界開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)陽(yáng)晨房產(chǎn)簡(jiǎn)陽(yáng)陽(yáng)晨房產(chǎn) 簡(jiǎn)陽(yáng)市建設(shè)中路152號(hào)（原川拖廠）全興廣告策劃公司6F多層2006年9月（1期1批次），2007128（1期2批次）2008131在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶16030（其中：住宅25萬(wàn)，商業(yè)5萬(wàn)）31%1期1批次460戶，1期2批次224戶一期1800個(gè)，二期400個(gè)部分空分、空壓、川拖、成勘院職工和外來(lái)購(gòu)房者主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注8090套二21期2批次已售180套住宅：1期1批次1100，1期2批次1純商鋪3000，底商10005000分3期開(kāi)發(fā)。由于規(guī)劃發(fā)生了改動(dòng)，故現(xiàn)在2期全是多層。目前銷售的是1期2批次。06728開(kāi)工，07428竣工。京龍陽(yáng)峰嘉苑開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間交房時(shí)間工程進(jìn)度簡(jiǎn)陽(yáng)市蕓輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)陽(yáng)市簡(jiǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)西路開(kāi)發(fā)商自己銷售6F多層、15F、18F電梯2007112008131在建總占地（畝）總建面（萬(wàn)平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶32（，高層4萬(wàn)）30%452（地上）空分廠職工、城區(qū)老居民及部分外來(lái)購(gòu)房者主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價(jià)格（元/㎡）備注多層： 7122 中高層： 8100、11128套二、套三130% （內(nèi)部消化的）多層均價(jià)1350（區(qū)間13281428），高層1580目前多層銷售情況良好，電梯（臨街）銷售困難對(duì)以上信息進(jìn)行匯總，我們可以得出：■ 分布區(qū)域在售及擬售項(xiàng)目主要是沿河分布或臨近主要干道。其中高層物業(yè)大部分分布在沱江、絳溪河沿岸和城中心地區(qū)。這與上述地區(qū)的土地稀缺和景觀資源較好有較大關(guān)系。■ 項(xiàng)目規(guī)模大部分項(xiàng)目規(guī)模都集中在1340畝，占總樓盤數(shù)量的絕大部分，（）?！?供給物業(yè)類型供給樓盤中電梯已經(jīng)占據(jù)了較大的比例，說(shuō)明電梯物業(yè)在近期已經(jīng)得到較快的發(fā)展，但從消費(fèi)者的實(shí)際選擇來(lái)看，多層物業(yè)所受到的追捧程度明顯高于電梯，說(shuō)明簡(jiǎn)陽(yáng)市場(chǎng)要發(fā)展到電梯住宅的無(wú)障礙開(kāi)發(fā)與銷售還需要一定時(shí)間的培養(yǎng)。二、供給分布以下是簡(jiǎn)陽(yáng)近期樓盤分布圖：簡(jiǎn)陽(yáng)近期樓盤分布圖簡(jiǎn)陽(yáng)城區(qū)項(xiàng)目方位分布統(tǒng)計(jì)表方位項(xiàng)目個(gè)數(shù)所占比例城西440%城南330%城東00城北00城中330%從上圖我們可知:■ 簡(jiǎn)陽(yáng)的樓盤基本集中在城西﹑城南和城中,城西所占的比例最大,占總量的40％；由于川拖﹑川壓﹑川空等大型廠礦都位于城西,因此居民就近消費(fèi)的現(xiàn)象較為明顯?！?簡(jiǎn)陽(yáng)市工業(yè)園位于城南十里壩,潛在的置業(yè)人群和強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿不可忽視。我們認(rèn)為,隨著城南居住環(huán)境的改善和潛在購(gòu)房群體置業(yè)需求的不斷累積，該區(qū)域項(xiàng)目的銷售前景將更加光明?！?雖然城中配套完善,但由于舊城改造時(shí)間較為漫長(zhǎng)，加之城中可供土地的日益稀少，城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移等原因，新建項(xiàng)目數(shù)量屈