【文章內(nèi)容簡介】 空間。因此，從簡陽城市的脈絡來看：城市基礎條件好，后勢發(fā)展空間較大，具有投資的空間。第二部分　房地產(chǎn)市場機會分析與判斷第一章 簡陽房地產(chǎn)市場環(huán)境分析第一節(jié)、市場運行環(huán)境分析一、近5年簡陽市房地產(chǎn)完成投資完成情況分析近5年簡陽市房地產(chǎn)完成投資完成情況統(tǒng)計年份200120022003200420052006完成投資總額(萬元)1714653785999161974738519環(huán)比增長率(%)　―― 從簡陽市近年房地產(chǎn)業(yè)完成投資總額走勢我們可以看到：■ 投資總額總體保持持續(xù)平穩(wěn)增長態(tài)勢，尤其是2006年投資出現(xiàn)陡增，說明區(qū)域市場好轉(zhuǎn)，投資者普遍看好簡陽市的房地產(chǎn)市場?！?近年的投資環(huán)比增長率較高，說明投資增量突出。尤其是2006年簡陽市新城區(qū)建設的全面啟動，使得舊城改造與新城建設都得到了快速推進，引入了大量的房地產(chǎn)投資。二、近5年簡陽市房地產(chǎn)施工量定量分析近5年簡陽市房地產(chǎn)施工量統(tǒng)計年份20022003200420052006施工面積(平方米)283378255300250084208582442244環(huán)比增長率(%)　―― ■ 在房地產(chǎn)開發(fā)投資總額不斷增加的同時，簡陽市房地產(chǎn)施工面積卻在2003年至2005呈小幅度下降， 06年呈現(xiàn)快速反彈的跡象。這說明030年的市場因一些非正常因素的影響，開發(fā)面積、開發(fā)商開發(fā)熱情均受到了一定程度的影響，而未來的市場競爭態(tài)勢正在顯現(xiàn)。 三、近5年簡陽市房地產(chǎn)竣工量定量分析近5年簡陽市房地產(chǎn)竣工量統(tǒng)計年份200120022003200420052006竣工面積(平方米)298571045561970001174969991973642環(huán)比增長率(%)――　 ■ 簡陽市近年來房地產(chǎn)竣工量經(jīng)歷了波谷－波峰－波谷的變遷過程，這與20032005的施工面積的變化趨勢相對應，在2006年達到最低值，但可以預見，2007年的竣工面積將創(chuàng)下歷史最高值。四、近5年簡陽市房地產(chǎn)銷售面積定量分析近5年簡陽市房地產(chǎn)銷售面積統(tǒng)計年份200120022003200420052006銷售面積(平方米)1789445538164200121477144019265496環(huán)比增長率(%)――　 ■ 受供應的直接影響，簡陽市房地產(chǎn)市場消化在2002005年出現(xiàn)小幅的下挫，但06年隨著市場局勢的迅速好轉(zhuǎn)，銷售面積出現(xiàn)了質(zhì)的飛躍?！?受大成都經(jīng)濟圈的輻射影響，簡陽房地產(chǎn)市場也開始呈現(xiàn)加速發(fā)展的態(tài)勢。因此從總體表現(xiàn)來看，需求將保持持續(xù)增長的態(tài)勢。五、近5年簡陽市房地產(chǎn)銷售額定量分析近5年簡陽市房地產(chǎn)銷售額統(tǒng)計年份20022003200420052006銷售額(萬元)23941153886301229023491環(huán)比增長率(%)――　 近5年簡陽市房地產(chǎn)均價統(tǒng)計年份20022003200420052006銷售均價(元/平方米) ■ 與銷售面積的變化趨勢相同，簡陽市房地產(chǎn)銷售額也是在2004年有下挫表現(xiàn)外，其余年份均呈增長態(tài)勢?！?從單價走勢上看， 簡陽城區(qū)房價水平呈逐年上升的趨勢?！?從現(xiàn)階段簡陽市場房價實際水平看，已經(jīng)處于同等城市的中高值，市場開發(fā)機會相對較佳。六、近5年簡陽市房地產(chǎn)空置情況定量分析近5年簡陽市房地產(chǎn)空置情況統(tǒng)計年份20022003200420052006空置面積(平方米)3025773300693262758311562環(huán)比增長率(%)　―― ■　簡陽市房屋空置面積在2003年出現(xiàn)波峰值后，連續(xù)三年成大幅下降的趨勢，這從一個側(cè)面說明了近年內(nèi)房地產(chǎn)市場處于不斷釋放的過程中，市場介入機會較佳。第二節(jié)、市場供給環(huán)境分析一、市場供給數(shù)量及各項目概況通過前期多輪的信息采集，簡陽近期在售和即將銷售的十個樓盤的具體情況如下：簡陽近期在售及擬售項目基礎信息罄和家園開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度簡陽紅塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡陽市濱江路南段開發(fā)商自己銷售18F高層06年8月預計08年7月在建總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶28%4765060散戶以個體經(jīng)營者為主，團購為人民醫(yī)院員工。主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注100、1130套二、套三658%27樓：1500，818樓：18007樓以下由人民醫(yī)院團購。凌江虹塬開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度簡陽紅塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司絳溪河人民公園旁開發(fā)商自己銷售　34F高層未開盤待定還在拆遷總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶1128％426待定被占了房的居民，生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注4912133套一、套二、套三未開盤未開盤1860三樓起價，層差30320層是還房， 21層以上才對外出售?，F(xiàn)在還是咨詢階段。凌江帝景開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度簡陽紅塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司沱三橋橋頭開發(fā)商自己銷售32F高層2006年6月2009年9月打地基總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶約9630％182待定被占了房的居民，生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注121313142套三7已售90%1980三樓起價，層差30有一部分是還房。南苑小區(qū)開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度貴州安順開萊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡城鎮(zhèn)白塔小區(qū)開發(fā)商自己銷售7F多層06年12月初20071231在建總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶　　32%60約30還房10%，其他買房的基本都是本地人主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注90、116套二、套三2已售90%113012680606年12月初開始定房。開發(fā)商隸屬簡陽市糧食局，因在貴州開發(fā)項目，故在簡陽沿用貴州的名號。香港城開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度重慶九城簡陽政府街（原市委舊址）開發(fā)商自己銷售34F高層07210（商業(yè)），07年3月后（住宅）待定在建總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶3813(住宅8萬，商業(yè)5萬)35%1000多待定成功生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注80、90、130套二、套三未開盤未開盤中心商業(yè)3萬，外圍商業(yè)2萬，住宅均價2100，層差3007年2月10號推出商業(yè)，住宅在商業(yè)之后推出?，F(xiàn)正接受商業(yè)咨詢，誠意金3萬。77號樓均為小戶型，66號樓大部分是大戶型，899號樓大小戶型均有。華西美廬開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度四川華升房地產(chǎn)有限責任公司四川聯(lián)眾石化機械設備有限責任公司內(nèi)開發(fā)商自己銷售6F多層春節(jié)待定在貼外立面，做綠化總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶30%132（地上）以華西廠職工為主主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注81012128套二、套三未開盤未開盤待定不分期塞維利亞小鎮(zhèn)開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度四川天成置業(yè)簡陽市白塔路開發(fā)商自己銷售6+1F多層2007127待定在建總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶2437%350待定政府官員、生意人等主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注80130套三1已售60套1900共14棟。建筑風格：歐式藍水灣開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度四川省銀谷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　簡陽市建設中路絳溪河旁　成都精業(yè)達房產(chǎn)咨詢　16F高層6+1多層2月初（目前未開盤）待定在建總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶2242%236165本地客戶占多數(shù)主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注　100130套三　未開盤未開盤多層：1500電梯：1600六棟多層、一；現(xiàn)代簡約的建筑風格棟電梯陽晨新世界開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度簡陽陽晨房產(chǎn)簡陽陽晨房產(chǎn) 簡陽市建設中路152號（原川拖廠）全興廣告策劃公司6F多層2006年9月（1期1批次），2007128（1期2批次）2008131在建總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶16030（其中：住宅25萬，商業(yè)5萬）31%1期1批次460戶，1期2批次224戶一期1800個，二期400個部分空分、空壓、川拖、成勘院職工和外來購房者主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注8090套二21期2批次已售180套住宅：1期1批次1100，1期2批次1純商鋪3000，底商10005000分3期開發(fā)。由于規(guī)劃發(fā)生了改動，故現(xiàn)在2期全是多層。目前銷售的是1期2批次。06728開工，07428竣工。京龍陽峰嘉苑開發(fā)商項目地址代理公司物業(yè)形態(tài)開盤時間交房時間工程進度簡陽市蕓輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡陽市簡城鎮(zhèn)建設西路開發(fā)商自己銷售6F多層、15F、18F電梯2007112008131在建總占地（畝）總建面（萬平米）容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)客戶32（，高層4萬）30%452（地上）空分廠職工、城區(qū)老居民及部分外來購房者主力面積（㎡）主力戶型銷售周期（月）銷售情況銷售價格（元/㎡）備注多層： 7122 中高層： 8100、11128套二、套三130% （內(nèi)部消化的）多層均價1350（區(qū)間13281428），高層1580目前多層銷售情況良好，電梯（臨街）銷售困難對以上信息進行匯總，我們可以得出：■ 分布區(qū)域在售及擬售項目主要是沿河分布或臨近主要干道。其中高層物業(yè)大部分分布在沱江、絳溪河沿岸和城中心地區(qū)。這與上述地區(qū)的土地稀缺和景觀資源較好有較大關系。■ 項目規(guī)模大部分項目規(guī)模都集中在1340畝，占總樓盤數(shù)量的絕大部分，（）。■ 供給物業(yè)類型供給樓盤中電梯已經(jīng)占據(jù)了較大的比例，說明電梯物業(yè)在近期已經(jīng)得到較快的發(fā)展，但從消費者的實際選擇來看，多層物業(yè)所受到的追捧程度明顯高于電梯，說明簡陽市場要發(fā)展到電梯住宅的無障礙開發(fā)與銷售還需要一定時間的培養(yǎng)。二、供給分布以下是簡陽近期樓盤分布圖：簡陽近期樓盤分布圖簡陽城區(qū)項目方位分布統(tǒng)計表方位項目個數(shù)所占比例城西440%城南330%城東00城北00城中330%從上圖我們可知:■ 簡陽的樓盤基本集中在城西﹑城南和城中,城西所占的比例最大,占總量的40％；由于川拖﹑川壓﹑川空等大型廠礦都位于城西,因此居民就近消費的現(xiàn)象較為明顯。■ 簡陽市工業(yè)園位于城南十里壩,潛在的置業(yè)人群和強烈的購房意愿不可忽視。我們認為,隨著城南居住環(huán)境的改善和潛在購房群體置業(yè)需求的不斷累積，該區(qū)域項目的銷售前景將更加光明?！?雖然城中配套完善,但由于舊城改造時間較為漫長，加之城中可供土地的日益稀少，城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移等原因，新建項目數(shù)量屈