【正文】 簡陽房地產(chǎn)市場機會研究報告簡陽房地產(chǎn)市場機會研究報告序根據(jù)貴公司前期提出的相關(guān)工作要求，本次市場研究的目的是要解決是否進入簡陽進行房地產(chǎn)項目投資、進入簡陽房地產(chǎn)哪個細分市場、在簡陽哪個區(qū)域進行項目選址等問題。為此，本次市場調(diào)研的重點就是針對簡陽房地產(chǎn)市場整體機會、簡陽房地產(chǎn)市場版塊分布及土地市場的針對性研究。根據(jù)我們對當前房地產(chǎn)宏觀形勢的掌握與簡陽房地產(chǎn)市場的初步了解，簡陽房地產(chǎn)市場開發(fā)機會主要集中于普通住宅市場。因此，此次市場調(diào)研將緊緊圍繞著前期的要求和初步判斷展開，主要分析內(nèi)容如下：第一部分　簡陽城市發(fā)展?jié)摿Ψ治龅谝徽隆『暧^政策環(huán)境調(diào)研第一節(jié)、規(guī)劃政策簡陽地方近期的規(guī)劃政策指導思想：加快沱東新區(qū)和新市工業(yè)園區(qū)建設(shè)，大力改善城市環(huán)境和對外交通，全面提升城市形象，初步建成中等城市雛形?！?城市近期將主要依托射洪壩新的城市行政中心和居住建設(shè)。逐步拓展簡陽的居住功能、文化娛樂功能和行政辦公職能。隨著沱二橋的建成使用，將極大的推動舊城區(qū)中心組團向河東的擴展，河東新區(qū)的發(fā)展將成為簡陽城市化進程跨越式發(fā)展的里程碑?！?逐步成型的十里壩工業(yè)園區(qū)將成為簡陽市實現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大縣向工業(yè)強市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)化的基石和中堅力量，其成型將促使城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化和完善。另一方面，大力的招商引資所帶來的城市經(jīng)濟發(fā)展和居民收入提高也將加快簡陽城市化進程的步伐。■ 城市近期將重點建設(shè)四大片區(qū)：◆ 沱東片區(qū)：射洪壩組團主要是行政、文化單位搬遷和居住及商貿(mào)配套區(qū)；◆ 中部主城區(qū)：舊城組團主要是城市商貿(mào)中心和居住發(fā)展區(qū)，基本保持現(xiàn)有格局及形態(tài)；◆ 新市工業(yè)區(qū)：主要是工業(yè)搬遷和新發(fā)展工業(yè)園區(qū)；◆ 石橋片區(qū)：北部城市出入口，近期以改善交通及居住條件為主第二節(jié)、土地政策近期國家出臺的主要土地政策：《關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》《關(guān)于印發(fā)〈招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）〉》《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》關(guān)于發(fā)布實施《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄（2006年本）》的通知■ 政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，已逐步開始從根源――土地入手，對其進行強勢調(diào)控。如從2007年1月1日起，新批準新增建設(shè)用地的土地有償使用費征收標準將有較大提高，并準備開始征收土地增值稅?！?政府把城市擴張所需的新增土地、舊城改造置換出的土地均納入政府管理之列，委托土地行政主管部門統(tǒng)一管理征用土地行為，使國有土地牢牢掌握在政府手中，通過“陽光土地政策”將土地級差、土地增值及土地的隱性收入等都主要用于城市建設(shè)和“三農(nóng)”扶持中，實現(xiàn)土地收益的最大化及分配利用的合理化。簡陽地方近期的土地政策一方面，通過用土地價值來補貼投資商進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用的政策來加速城區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)。另一方面，迅速擴大土地年供給量以滿足市民日益提高的居住要求，滿足城市發(fā)展的需要?！?根據(jù)《簡陽市土地利用總體規(guī)劃》，㎡；■ 新的城市發(fā)展用地選址主要集中在新市工業(yè)園區(qū)和沱江以東的射洪壩組團，其中新市片區(qū)主要集中了大量的城市工業(yè)，而河東新城則依靠沱江二、三橋和防洪堤壩的建設(shè)為近期發(fā)展行政辦公用地和住宅用地提供了佳良的濱江土地資源；簡陽市城市近期用地發(fā)展時空表　　　　單位：ha分布時序主城片區(qū)沱東片區(qū)新市工業(yè)園區(qū)石橋片區(qū)201079557447010520201332814470110第三節(jié)、金融政策近期國家出臺的主要金融政策有：《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》央行多次提高存貸款利息 央行三次提高存款準備金率《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》■ 在2006年之前，房地產(chǎn)還主要是一個純粹的經(jīng)濟命題。始于兩年前的新一輪的金融宏觀調(diào)控，政府把房地產(chǎn)市場列為重點對象，采用了收緊銀行貸款、提高存款準備金率、加息等一系列緊縮性措施。2006年，央行仍密集運用貨幣政策進行調(diào)控，兩次加息，三提存款準備金率。■ 存款準備金利率上調(diào)的主要目的是為了防止貨幣信貸總量過快增長，為國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展提供穩(wěn)定的貨幣、金融環(huán)境。加大對貸款資信和貸款數(shù)額的調(diào)查，防止出現(xiàn)信貸過快造成的金融秩序紊亂?！?在今后比較長的時間里，銀行的信貸資金仍然會是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要的資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源簡單的講應(yīng)該是兩個方面，一個是間接融資，就是來源于銀行的信貸資金，一個是直接融資，包括了通過股票的融資，債券、信托的融資。第四節(jié)、房地產(chǎn)政策等《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》《“國六條”和“15條細則”》等■ 以上政策值得重點關(guān)注的是國務(wù)院的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（“國六條”）和地方法規(guī)《成都市新建商品房銷售明碼標價管理暫行規(guī)定》，后者已于二○○六年十月一日開始實行，要求經(jīng)營者應(yīng)當在商品房銷售場所公示新建商品房的銷售價格及收費相關(guān)情況。■ 從簡陽市政府對于地方房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策層面上來看，加強了對房地產(chǎn)開發(fā)項目高容積率、低建筑密度的引導。提高了新建居住小區(qū)在環(huán)境影響因素中的重要性。鑒　示：【房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度加強】從上述四個方面可以看出,目前中央政府進行宏觀調(diào)控的重心放在了房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融調(diào)控以及土地監(jiān)管上。一方面是圍繞著國六條而誕生的各地相關(guān)細則,另一方面是在政府打擊限制炒房、控制房價、改善住房條件、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)下不斷調(diào)整出臺的銀行、稅收、土地政策以及對當?shù)赝恋乇徽饔玫馁r償問題?！緦︺麞|新區(qū)的政策支持力度明顯】從簡陽的地方政策環(huán)境來看，政府大力發(fā)展沱東新區(qū)的意圖非常明顯，但因財政上的制約，不得不借助外力來進行新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這就使得相關(guān)職能單位在招商引資和開發(fā)條件等方面給予了開發(fā)單位大量的優(yōu)惠政策。【地方政策對區(qū)域發(fā)展影響大】在全國一二線城市陸續(xù)出臺針對房價、地價、戶型等房地產(chǎn)細則法規(guī)的急風暴雨下，簡陽的房地產(chǎn)市場似乎依然風平浪靜；加之政府為吸引外來資本介入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而實施的許多如土地、稅收、城市配套等優(yōu)惠政策，對于外來開發(fā)商而言將是一大利好。【開發(fā)背景的顯性空間較好】在目前相對較高的房價之下，土地成本和建設(shè)成本的減少就意味著開發(fā)利潤的增大。從商業(yè)角度來看，投資簡陽房地產(chǎn)市場正是大好時機?！拘袠I(yè)鏈的結(jié)合帶來的利好】由道路、市政工程等基礎(chǔ)建設(shè)所帶來的開發(fā)商與政府好關(guān)系保持將為開發(fā)單位在后續(xù)環(huán)節(jié)中爭取到更大的優(yōu)惠條件和政策可變空間的前提?！究陀^的市場執(zhí)行評估】但根據(jù)前期相關(guān)經(jīng)驗，我們認為也必須對政府承諾的優(yōu)惠政策在現(xiàn)實執(zhí)行過程中可能遇到的阻力做好充分的準備，以免由于政府的相關(guān)變動受到的不必要的損失。第二章 簡陽城市環(huán)境調(diào)研第一節(jié)、城市基礎(chǔ)信息一、歷史沿革■ 簡陽古為蜀國地，秦時屬蜀郡。南朝宋（公元420479年）稱牛革卑縣，隸益州蜀郡（郡治今成都）。西魏恭帝二年（公元555年）改牛革卑 縣為陽安縣，并置武康郡（郡，縣治今簡城鎮(zhèn)），以陽安山得名。文帝仁壽三年（公元603年）置簡州，以境內(nèi)有賴簡池得名（州治今簡城鎮(zhèn)絳溪北岸），轄陽安、平泉、金水（今金堂縣淮口鎮(zhèn)一帶）三縣。明太祖洪武六年（1373年）降簡州為簡縣。明武宗正德八年（1513年），升簡縣為簡州轄資陽縣。清世宗雍正五年（1727年）資陽縣復(fù)歸資州。■ 中華民國二年（1913年）改州為縣，摘取簡州和陽安之首字，命名簡陽縣，屬川西道。民國二十四年（1935年），屬四川省第二行政督察區(qū)（治資中）。1953年撤銷川南區(qū)屬四川省內(nèi)江行政專員公署。1976年又將簡陽縣所轄的洛帶區(qū)9個公社劃歸成都市。1994年經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立縣級簡陽市，由地級內(nèi)江市代管。1998年2月屬資陽地區(qū)代管，2000年6月由地級資陽市代管。二、城市區(qū)位及地位■ 簡陽市位于四川盆地西部，龍泉山東麓，距省會成都僅55公里，素有“蜀都東來第一州”的美譽。簡陽毗鄰國家級成都經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，是最能接受成都向東向南擴展輻射的第一縣（市），也是成都平原經(jīng)濟圈極富發(fā)展前景的縣（市），境內(nèi)辟有省級旅游經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)?！?簡陽市域為丘陵地貌，地勢平緩，氣候溫和，雨量充沛,屬亞熱帶濕潤氣候,年平均氣溫17攝氏度，年降雨量900毫米左右,全市幅員2215平方公里,轄55個鎮(zhèn)鄉(xiāng),總?cè)丝?43萬。■ 簡陽市毗鄰成都，有都市后花園之美譽，境內(nèi)號稱天府明珠的三岔湖，北距成都5公里，湖岸線周長240公里，大小島嶼114個，1993年被列入《世界名湖名庫》；被譽為人間瑤池的龍泉湖僅距成都38公里，湖岸線周長54公里，14座形態(tài)各異的群島和湖尾長峽，使該湖自成幽絕風韻；丹景山風光旖旎，一山兩湖農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游開發(fā)潛力巨大。工業(yè)生產(chǎn)歷史悠久，擁有部、省級重點企業(yè)6個，已形成以機械、化工、橡膠輪胎、紡織為主的工業(yè)體系。兩湖一山開發(fā)（三岔湖、龍泉湖、龍泉山）已被省人民政府列為四川第六大旅游精品線進行規(guī)劃和打造?！?簡陽區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，為川中、川北物資集散地，處于四川省的交通要道，成渝鐵路、成渝高速公路、川鄂公路等國道穿境而過，火車站、互通式高速公路立交橋，布局合理；電能充足，地處四川供電網(wǎng)絡(luò)腹心地帶；自來水、天然氣基礎(chǔ)完善發(fā)達，通訊設(shè)施配套齊全，已形成全方位通訊網(wǎng)絡(luò)。三、城市性質(zhì)為資陽地區(qū)副中心，發(fā)展以旅游、商貿(mào)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導的中等城市。四、城市功能定位成都經(jīng)濟區(qū)經(jīng)濟強市、丘陵經(jīng)濟發(fā)展示范市、成渝經(jīng)濟帶現(xiàn)代中等城市。五、城市規(guī)模目前。簡陽城市規(guī)模規(guī)劃發(fā)展一覽表規(guī)劃發(fā)展期規(guī)劃年限（年）城市人口（萬人）建成區(qū)面積（平方公里）當期2006近期20102525遠期202030六、城市人口簡陽近年城市人口實際變動情況年份（年）城市主城區(qū)人口（萬人）市域總?cè)丝冢ㄈf人）2000200220051422006約142由以上數(shù)據(jù)我們可以看知，主城區(qū)每年新增人口數(shù)量約1萬人左右，這說明隨著城市總體建設(shè)的不斷推進，經(jīng)濟的快速增長，城市周邊區(qū)域逐漸融入城區(qū)，外來人口不斷遷入，使得主城區(qū)人口逐年遞增，穩(wěn)定的人口增長將對住宅的需求形成自然增長態(tài)勢，這將是簡陽房地產(chǎn)市場重要的一個需求群體。簡陽市城鎮(zhèn)居民歷年可支配收入情況統(tǒng)計年份（年）20022003200420052006可支配收入（元）62076979777183789215同比增長%%%%鑒　示：■　簡陽在地域上更趨向成都的現(xiàn)實在很大程度上削弱了資陽對簡陽的行政管轄作用，比如在城市資源的供給傾向，產(chǎn)業(yè)的配置等。■　簡陽城市的發(fā)展和定位實際上已經(jīng)跳出了資陽地區(qū)的概念，其定位為成都經(jīng)濟區(qū)的意義就是簡陽城市發(fā)展的一個契機?！觥〗?jīng)濟城市的發(fā)展應(yīng)該說還處在一個剛剛起步的階段，其城市規(guī)模及城市人口的發(fā)展水平都將有一個很大的提升空間。■　簡陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的年增長保持在10％左右。第二節(jié)、城市經(jīng)濟環(huán)境■　經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略按照“培育城郊經(jīng)濟，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)中等城市”的基本思路，實現(xiàn)傳統(tǒng)丘陵農(nóng)業(yè)大市向現(xiàn)代城郊型經(jīng)濟強市跨越，加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，初步形成城郊農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游、高新技術(shù)工業(yè)等為主的支柱產(chǎn)業(yè)?！觥〗?jīng)濟社會發(fā)展的目標生產(chǎn)總值2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值預(yù)計將達到185億元， “十一五”年均增長14%以上。其中：一產(chǎn)業(yè)增加值35億元，二產(chǎn)業(yè)增加值80億元，三產(chǎn)業(yè)增加值70億元。2010年人均生產(chǎn)總值預(yù)計達12670元。2020年地區(qū)生產(chǎn)總值達到525億元，趕上或超過全國當年平均水平，“十一五”至“十三五”期間年均增長11%。固定資產(chǎn)投資2010年達到64億元，“十一五”期間，五年累計總投資達215億元，“十一五”年均增長25%，2020年達到160億元，“十一五”至“十三五”年均增長20%。社會消費品零售總額2010年實現(xiàn)47億元，%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長速度高于全省平均水平，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得較大進展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。2010年達到全省當年水平。一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例調(diào)整為22：38：40，一、二、：：，2020年力爭達到10:48:42。，“十一五”期間年均增長14%。簡陽市2006年GDP分項統(tǒng)計表指標國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬）第一產(chǎn)業(yè)（萬）第二產(chǎn)業(yè)（萬）第三產(chǎn)業(yè)（萬）房地產(chǎn)業(yè)（萬）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）數(shù)值930325252793420588256944265827413城市發(fā)展2010年城市化水平達到35%，簡陽市中等城市的框架基本形成：以簡城為中心，石盤為副中心的城鎮(zhèn)體系基本建成。生態(tài)環(huán)境全市森林覆蓋率2010年達到35%，城鎮(zhèn)垃圾和污水處理取得重大進展。社會發(fā)展‰以內(nèi)，廣播電視覆蓋率達到95%以上，2010年城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入趕上全省平均水平?！?全市產(chǎn)業(yè)重點及發(fā)展方向旅游業(yè)以“一山兩湖”開發(fā)為契機，積極融入以成都市為中心的四川旅游經(jīng)濟圈，發(fā)展城郊型旅游業(yè)，突出自然山水旅游和生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游的特色。力爭5—10年時間，使旅游業(yè)基本成為全市經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)以扶優(yōu)扶強和培育新興產(chǎn)業(yè)為重點，大力發(fā)展城郊型配套工業(yè)，培育和發(fā)展以高新技術(shù)為特色的工業(yè)園區(qū)，著力壯大醫(yī)藥、機械、飼料、輕化工等五大支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)以高產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)，高效為目標，大力發(fā)展城郊型農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟的調(diào)整，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，基本實現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變、農(nóng)業(yè)大市向農(nóng)業(yè)強市轉(zhuǎn)變。城市建設(shè)建設(shè)中等城市，提高城市化水平，把簡陽市建設(shè)成為現(xiàn)代化山水園林城市，2010年前加緊構(gòu)建“三環(huán)三縱四橋”的道路布局；配套完善市政公益設(shè)施；建設(shè)“五十年一遇”的城市防洪設(shè)