【文章內(nèi)容簡介】 3643035336724266335401328312745404513120654550237174650以上1251248總計(jì)1002117140266 從總價段分布上來看， 3035萬元的住宅供應(yīng)量最大，占到總供應(yīng)量比例得33%，2025萬元、2530萬元以及3540萬元住宅的供應(yīng)量次之，分別占總量體比例的15%、21%和13%，其余總價段住宅供應(yīng)量均不超過總量體比例的10%。從各總價段住宅的銷售情況來看，10萬元以下住宅的銷售情況最為理想，是所有總價段中唯一一個銷售率超過90%的總價段，而1520萬元和2025萬元住宅的市場接受能力也較強(qiáng)，銷售率分別達(dá)到了88%和89%。其余七個總價段住宅的銷售情況則相對較差，其各自的銷售率均沒有超過平均銷售率。 第二章 住宅項(xiàng)目個案點(diǎn)評一、 佳誠＊今日嘉園位 置：義烏街近環(huán)城南路投 資 興 建：金華市佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積：占 地 面 積：3萬余平方米建 筑 樓 層：6—19F價 格：均價2200元/平方米，閣樓1450元/平方米，（一期）；二期價格未定 面 積：90197平方米總 戶 數(shù)：600余戶（一、二期）商 鋪 價 格：未定綠 化 率：45%左右交 房 期：2003年9月（一期）；2004年8月（二期）車 位：3500元/平方米起點(diǎn)評：由佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的佳誠＊今日嘉園位于金華市江南地區(qū)的義烏街近環(huán)城南路處。由13幢6—19F建筑物組成的整個小區(qū)，占地面積約3萬平方米，其中12幢為住宅樓，總戶數(shù)達(dá)到了600余戶另有一幢10F的辦公樓位于整個小區(qū)的西南角處。一期項(xiàng)目由5棟6F住宅樓組成，總戶數(shù)約為120戶，售價在2200元/平方米（均價）左右。房型面積控制在90197平方米左右，其中2房面積為90—110平方米，3房面積在120—140平方米左右，頂樓躍層面積則集中于170—197平方米之間。該項(xiàng)目的規(guī)模在當(dāng)?shù)貙儆谥械龋瑑?nèi)部綠化環(huán)境設(shè)計(jì)較好，45%的綠化率加上當(dāng)?shù)刈≌?xiàng)目較少采用的水景設(shè)計(jì)是該項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一，而售價的相對適中也是該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)丶ち业母偁幨袌鲋芯哂幸幌氐闹饕蛩?。小區(qū)沿街住宅底部為兩層的商鋪，由于要到下半年才推出，價格至今未定。各商鋪的面積控制在60—100平方米左右，層高8米，可供業(yè)主自由分割。由于該項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較近，因此其將于2003年8月開盤的二期住宅將成為本項(xiàng)目的主要競爭對手之一。二、 都市BoBo生活館位 置：八一南街與丹溪路交叉口投資興建：金華天和房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：占地面積：1600余平方米建筑樓層：6—18F價 格：多層公寓房均價2100元/平方米左右； 小高層單身公寓均價2700元/平方米左右； 面 積：42177平方米總 戶 數(shù)：240余戶（其中單身公寓約190余戶）商鋪價格：14300元/平方米綠 化 率：25%左右交房日期：2003年年底（多層）；2004年上半年（小高層單身公寓）車 位：點(diǎn)評：都市BoBo生活館在本次市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)地理位置相對較好，距離傳統(tǒng)的商業(yè)街賓虹路步行僅需6分鐘左右便可到達(dá)。由金華天和房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的都市BoBo生活館充分抓住了現(xiàn)代人對于小房型住宅的投資理念以及年輕白領(lǐng)的購房需求，以42—65平方米的單身公寓為項(xiàng)目的主力房型，并利用精裝修這一炒作理念對項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，起到了意想不到的市場效應(yīng)。受到地塊大小因素的影響，項(xiàng)目的規(guī)模較小，容積率偏高，綠化面積受其影響也較小，整體綠化率只有25%左右，這會大大影響該項(xiàng)目的后期銷售工作。該項(xiàng)目的沿街商鋪是本次調(diào)查區(qū)域內(nèi)售價最高的，達(dá)到了14300元/平方米左右。 4米，2F ，為商鋪業(yè)主的入駐經(jīng)商提供了方便，而優(yōu)越的地理位置更是支持其高售價的重要因素之一。三、 李 漁 灣 位 置：李漁路近義烏街投資興建：美邦置業(yè)廣告代理：金華郵遞廣告有限責(zé)任公司建筑樓層：6—15F價 格：多層公寓房均價2200元/平方米左右； 小高層單身公寓2600元/平方米起； 面 積：40190平方米總 戶 數(shù)：190余戶（其中單身公寓約70余戶）商鋪價格：未定綠 化 率：30%左右交房日期：2003年10月（多層）；2004年6月（小高層單身公寓）車 位：—點(diǎn)評：位于金華市江南地區(qū)李漁路和義烏街交叉口的李漁灣小區(qū)由美邦置業(yè)有限公司（原萬達(dá)房產(chǎn)）投資興建。 中國最龐大的資料庫下載現(xiàn)在在售的二期住宅由一棟6層普通公寓和一棟15層的單身公寓組成，共190余個單元。其中，40—45平方米的單身公寓為其主力房型，占到了整個房型配比的40%以上。雖然該項(xiàng)目的銷售情況較好，但銷售周期過長，這主要是因?yàn)轫?xiàng)目在強(qiáng)銷期的宣傳力度不夠，而且開發(fā)商對于自身品牌意識的宣傳也略顯不足，導(dǎo)致項(xiàng)目在中后期的銷售過程中抗性較大。該項(xiàng)目小高層底下的2層裙房被規(guī)劃為金華火腿城，雖然到目前為止其商業(yè)裙房的招商情況良好，但由于商業(yè)性質(zhì)問題，多多少少影響到了住宅部分的銷售進(jìn)度。作為前車之鑒，本項(xiàng)目的商業(yè)裙房的招商方向問題應(yīng)該得到開發(fā)商足夠的重視，盡量引進(jìn)一些不會影響到居民日常生活的商業(yè)設(shè)施，為居民的生活提供方便。 四、 銀都花園位 置：東萊路近蘭溪街投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：4萬平方米占地面積：建筑樓層：6F價 格：均價2200元 / 平方米 面 積：87160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價格：7300—9300元/ 平方米綠 化 率：35%交房日期：2003年12月車 位：3200元/ 平方米左右點(diǎn)評：銀都花園位于江南地區(qū)市民廣場以南的蘭溪街近東萊路處，由金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司投資興建。，總建筑面積達(dá)到4萬平方米以上，采用了現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，建筑形態(tài)為6F的多層住宅。房型面積的控制較為合理，各房型面積分別為：2房87—90平方米；3房114—129平方米；4房132平方米；躍層房型的面積為150—160平方米，其中3房住宅為整個小區(qū)內(nèi)的主力房型，約占總房型配比的45%左右。同本項(xiàng)目一樣周邊地區(qū)公建配套設(shè)施的缺乏是主要抗性之一。而且，該項(xiàng)目的東側(cè)為金華市第十五中學(xué)，雖然為住戶子女的就學(xué)提供了方便，但同時也對老年住戶的生活產(chǎn)生了一定的影響。開發(fā)商在項(xiàng)目沿街部分住宅的底層設(shè)置了商鋪，價格在730010000元/ 平方米左右。為了商鋪部分銷售的順利完成，開發(fā)商為各商鋪業(yè)主提供了前3年反還投資回報(bào)率的促銷方式來吸引客戶，令商鋪的出售情況良好，到本次市調(diào)結(jié)束時間為止，出售率以達(dá)70%左右。五、冠達(dá)華庭位 置：丹溪路近東陽街投資興建：金華市冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃：浙江紅帆文化傳播有限公司總建筑面積：占地面積：8500平方米左右建筑樓層：6F、16F價 格：1850—2400元/平方米左右 面 積：40160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價格：1F 6000元/平方米 2F 2380元/平方米綠 化 率：40% 交房日期：2004年2月車 位：點(diǎn)評：冠達(dá)華庭位于江南地區(qū)丹溪路與東陽街的交叉口，由金華市冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。整個小區(qū)占地8500平方米，總建筑面積近19000平方米，其中住宅面積18000左右，商業(yè)用房面積約900余平方米。小區(qū)由一棟16F小高層以及4棟多層住宅組成，而商業(yè)用房則位于小區(qū)內(nèi)沿街建筑的一、二兩層。多層住宅以及小高層住宅南面幾個單元為普通的公寓房，小高層北面幾個單元則是40平方米左右的單身公寓，而其他房型的面積控制在2房94—137平方米；3房面積在135平方米左右；躍層住宅的面積則達(dá)到了160平方米左右。項(xiàng)目的宣傳主要以尊貴的品質(zhì)作為主打概念，但銷售控制方面做的較差，導(dǎo)致整個項(xiàng)目的銷售在進(jìn)入后期階段時，所剩房源無論是位置，還是價格，都難以被市場所接受。商鋪位于小區(qū)沿街住宅的底層，，價格分別為6000元/平方米和2380元/平方米左右。各商鋪的面積控制在50—130平方米之間，滿足了各種商業(yè)設(shè)施對于商鋪面積的需求。六、香格里花園位 置：丹溪路近東陽街投資興建：浙江金華市房地產(chǎn)開發(fā)總公司營銷企劃：青鳥廣告總建筑面積：占地面積：建筑樓層：612F價 格：1850—2400元 / 平方米左右 面 積：110198平方米左右總 戶 數(shù)：約500戶綠 化 率：40%交房日期：2003年12月車 位：未定點(diǎn)評：位于金華市江南地區(qū)東萊路與東陽街交叉口的香格里花園系浙江金華市房地產(chǎn)開發(fā)總公司投資興建的高品質(zhì)生活住宅小區(qū)。香格里花園的房型面積控制在：2房82—117平方米；3房110—133平方米；4房145—156平方米；躍層176—198平方米。香格里花園的小高層住宅為金華市內(nèi)較少采用的板式結(jié)構(gòu)，相對于普通的蝶型小高層而言，其通風(fēng)和采光的功能更為明顯。另外，小區(qū)內(nèi)8樓和11樓為錯層房型，為購房者提供了更豐富的房型選擇余地。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)者在項(xiàng)目初期的設(shè)計(jì)上煞費(fèi)苦心，采用了水景的設(shè)計(jì)，在創(chuàng)造了賣點(diǎn)的同時，也提升了小區(qū)自身的品質(zhì)。七、新紀(jì)元公寓（單身公寓）位 置：八一南街與環(huán)城南路交叉口投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：占地面積：建筑樓層：6F、15 F價 格：1850—2400元 /平方米左右 面 積：40160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價格：12000元/平方米左右綠 化 率：30%交房日期：2004年2月車 位：點(diǎn)評：由金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的新紀(jì)元公寓位于江南地區(qū)的八一南街近環(huán)城南路處。小區(qū)由一棟12F小高層和以棟6F多層建筑組成，占地面積8500平方米。小區(qū)內(nèi)的單身公寓分布在12F的小高層建筑物內(nèi)，面積控制在42—52平方米。由于小高層住宅朝南的房型比較好賣，因此開發(fā)商將朝南的住宅設(shè)計(jì)為99平方米的2房，而將面積較小的單身公寓設(shè)計(jì)在小高層的北側(cè)，合理的應(yīng)用了客戶的購房心理。小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房的價格在整個調(diào)查區(qū)域內(nèi)僅次于都市BoBo生活館，達(dá)12000元/平方米左右。，面積則控制在130平方米左右。高昂的售價以及較大的面積控制是該項(xiàng)目的主要銷售抗性。該項(xiàng)目同其北側(cè)的都市BoBo生活館一樣，受到地塊大小因素的影響，項(xiàng)目整體規(guī)模較小，容積率偏高，綠化率只有30%左右，這會那些對小區(qū)環(huán)境要求較高的購房者產(chǎn)生較大的抗性。八、天龍南國名城位 置：八一南街近金磐路處投資興建：浙江天龍置業(yè)發(fā)展有限公司營銷企劃：杭州盛世偉業(yè) 總建筑面積：30多萬平方米占地面積：18萬余平方米左右建筑形態(tài)：多層、小高層價 格：均價2200元 / 平方米 面 積：80160平方米左右總 戶 數(shù)：2000余戶（整個小區(qū)）綠 化 率：40%交房日期：2004年12月車 位：未定點(diǎn)評：天龍南國名城是由中外合資的浙江天龍置業(yè)有限公司投資興建，位于金華市江南地區(qū)的八一南街與金磐路的交叉口。整個小區(qū)總建筑面積達(dá)到30余萬平方米，是整個金華市為數(shù)不多的幾個大型住宅小區(qū)之一，小區(qū)的開發(fā)周期將歷時4年左右。現(xiàn)在開發(fā)的一期項(xiàng)目位于小區(qū)的東南角臨近八一南街和清照路，共由12棟多層住宅組成。一期住宅的房型面積控制在：2房86—93平方米；3房102—134平方米；躍層住宅170—219平方米左右。由于小區(qū)聘請了上海同濟(jì)大學(xué)同設(shè)建筑為其建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時聘請了新加坡PALA景觀設(shè)計(jì)公司為小區(qū)內(nèi)的景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)，令小區(qū)自身的品質(zhì)得到了進(jìn)一步