【正文】 路雙向2快2慢南北向八一南街雙向4快2慢蘭溪街雙向2快2慢義烏街雙向2快2慢東陽街雙向2快2慢第三節(jié) 公建配套設(shè)施現(xiàn)狀分析一、 商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施對于住宅物業(yè)而言至關(guān)重要，成熟的商業(yè)設(shè)施在提升了物業(yè)品質(zhì)的同時也為小區(qū)居民提供了方便的生活配套，是加快物業(yè)銷售速度的先決條件之一。在本次環(huán)境調(diào)查的范圍內(nèi)只有丹溪路兩旁的商鋪出租率較高，但是這些商鋪所經(jīng)營的商品業(yè)種較為單一，幾乎所有商鋪經(jīng)營的都是裝飾材料（油漆）。二、餐飲娛樂設(shè)施餐飲娛樂設(shè)施對于住宅物業(yè)的重要性雖然沒有商業(yè)設(shè)施那么明顯，但也是成熟生活區(qū)域內(nèi)不可或缺的公建配套設(shè)施之一。其中餐飲設(shè)施主要以路邊小型飲食店為主，規(guī)模較大的只有丹溪路上的魯氏煲莊一家，而且距離本項目較遠，娛樂設(shè)施方面則主要以各住宅小區(qū)內(nèi)的娛樂性會所為主，娛樂項目較少，品種也較為單一。而且，這些小區(qū)會所內(nèi)的娛樂設(shè)施收費標準普遍較高，無法滿足各階層人士對于休閑娛樂生活的需要。就本項目周邊地區(qū)的教育機構(gòu)而言，基本已有設(shè)置，但數(shù)量不是很多。雖然這兩所學校都位于本次環(huán)境調(diào)查的區(qū)域內(nèi)，但距離本項目均較遠。這樣的距離對于普通中小學生的上學和放學來說，具有一定的危險。故我司在此次環(huán)境調(diào)查過程中對本項目周邊地區(qū)內(nèi)的醫(yī)療機構(gòu)進行調(diào)查統(tǒng)計，以便為本項目將來的推廣找到更多的優(yōu)勢賣點。而另外兩家醫(yī)療機構(gòu)則分別是丹溪路上的程方軍醫(yī)療診所和位于義烏街上的朱杭嬰診所。五、綠化在本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)，綠化形式主要以行道樹為主，分布于各條道路的兩旁。集中綠化方面，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)沒有設(shè)置，而本區(qū)域的附近地區(qū)則有市民廣場、假日公園和位于李漁路口的集中綠地三處。而就本項目周邊地區(qū)的綠化環(huán)境而言，與上述地區(qū)的差距較為明顯。提升小區(qū)內(nèi)部綠化環(huán)境的品質(zhì)是彌補周邊地區(qū)的綠化環(huán)境較差的唯一捷徑。＊ 整個區(qū)域內(nèi)公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的交通主干道丹溪路以及八一南街之上，距離本項目均較遠。＊ 商業(yè)設(shè)施方面的不足對于本項目將來的銷售而言是一個較為不利的因素，這主要是因為本項目周邊的大多數(shù)住宅物業(yè)均未交房，商業(yè)配套設(shè)施仍未跟上。＊ 調(diào)查區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)雖然已有設(shè)置，但對于本項目而言距離較遠，影響到了普通中小學生上學、放學時的安全程度。＊ 綠化方面調(diào)查區(qū)域內(nèi)主要以道路兩旁行道樹的形式出現(xiàn)，沒有大型的集中綠化，而區(qū)域外的大型集中綠化則比較多。第三部分市場部分第一章 市調(diào)區(qū)域內(nèi)商品房住宅市場狀況前 言 本次市場調(diào)研為了能綜合反映金華市江南地區(qū)房地產(chǎn)市場的綜合情況，我司就本項目周邊地區(qū)住宅物業(yè)的工期、形態(tài)、房型、總價等方面內(nèi)容，根據(jù)其銷售情況，反映其市場現(xiàn)狀。B、 工 期市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目工期分布如下：工期總建筑面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）現(xiàn)房485591852948992期房21395582158891357總計2625141002117140266從工期分布可以看出，本次抽樣統(tǒng)計項目中期房的供應量較大（占總量體的82），可見在未來的房產(chǎn)市場，本項目有著較多的競爭對手；從銷售率來看，現(xiàn)房（占總量體比例的18%）的銷售率明顯要高于期房的銷售率，達到了90%以上，而期房的銷售率連60%都不到。C、 建筑形態(tài)市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目建筑形態(tài)分布如下：建筑形態(tài)總建筑面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）多層215763821613103564小高層467511850436779總計2625141002117140266 從以上建筑形態(tài)的分布圖可以看出，由于受地理位置、容積率以及開發(fā)商成本等因素的影響，本次進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計的項目中多層住宅明顯要多于小高層住宅，占到總供應量的80%以上，而小高層住宅僅占總供應量的18%左右；從銷售情況來看則剛好相反，小高層住宅79%的銷售率明顯高于多層住宅的64%。D、 房 型抽樣統(tǒng)計項目房型分布如下：房型占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）1房11226161712房1衛(wèi)16334207622房2衛(wèi)23508445883房1衛(wèi)11235109463房2衛(wèi)32676397594房2衛(wèi)3623150復式3房1262492復式4房2342162復式5房116744總計1002117140266  從房型分布上看，主力房型為2房2衛(wèi)和3房2衛(wèi)（分別占總量體的23%和32%），一房、兩房一衛(wèi)以及三房一衛(wèi)的供應量也較大，均達到了總量體的10%以上，其他房型的供應量則均低于10%。復式5房供應量最小，整個區(qū)域內(nèi)總共只有10余套，由于面積偏大、總價過高，售況相對最差。銷售情況最好的為100 m2以下、100110m2以及120130m2的住宅（銷售率分別達到79%、71%和70%），可見這三個面積段市場接受能力較強；除了以上三個面積段外，另一個銷售情況較好的面積段為110120m2，而其他5個面積段的銷售率則均沒有超過平均銷售率。從各總價段住宅的銷售情況來看，10萬元以下住宅的銷售情況最為理想，是所有總價段中唯一一個銷售率超過90%的總價段，而1520萬元和2025萬元住宅的市場接受能力也較強，銷售率分別達到了88%和89%。 第二章 住宅項目個案點評一、 佳誠＊今日嘉園位 置：義烏街近環(huán)城南路投 資 興 建：金華市佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建筑面積：占 地 面 積：3萬余平方米建 筑 樓 層：6—19F價 格：均價2200元/平方米，閣樓1450元/平方米，（一期）；二期價格未定 面 積：90197平方米總 戶 數(shù)：600余戶（一、二期）商 鋪 價 格：未定綠 化 率：45%左右交 房 期：2003年9月（一期）；2004年8月（二期）車 位：3500元/平方米起點評：由佳誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的佳誠＊今日嘉園位于金華市江南地區(qū)的義烏街近環(huán)城南路處。一期項目由5棟6F住宅樓組成，總戶數(shù)約為120戶，售價在2200元/平方米（均價）左右。該項目的規(guī)模在當?shù)貙儆谥械?，?nèi)部綠化環(huán)境設(shè)計較好，45%的綠化率加上當?shù)刈≌椖枯^少采用的水景設(shè)計是該項目的主要賣點之一，而售價的相對適中也是該項目在當?shù)丶ち业母偁幨袌鲋芯哂幸幌氐闹饕蛩?。各商鋪的面積控制在60—100平方米左右，層高8米，可供業(yè)主自由分割。二、 都市BoBo生活館位 置：八一南街與丹溪路交叉口投資興建：金華天和房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：占地面積：1600余平方米建筑樓層：6—18F價 格：多層公寓房均價2100元/平方米左右； 小高層單身公寓均價2700元/平方米左右； 面 積：42177平方米總 戶 數(shù)：240余戶（其中單身公寓約190余戶）商鋪價格：14300元/平方米綠 化 率：25%左右交房日期：2003年年底（多層）；2004年上半年（小高層單身公寓）車 位：點評：都市BoBo生活館在本次市場調(diào)查區(qū)域內(nèi)地理位置相對較好，距離傳統(tǒng)的商業(yè)街賓虹路步行僅需6分鐘左右便可到達。受到地塊大小因素的影響，項目的規(guī)模較小，容積率偏高，綠化面積受其影響也較小，整體綠化率只有25%左右，這會大大影響該項目的后期銷售工作。 4米，2F ，為商鋪業(yè)主的入駐經(jīng)商提供了方便，而優(yōu)越的地理位置更是支持其高售價的重要因素之一。 中國最龐大的資料庫下載現(xiàn)在在售的二期住宅由一棟6層普通公寓和一棟15層的單身公寓組成，共190余個單元。雖然該項目的銷售情況較好，但銷售周期過長，這主要是因為項目在強銷期的宣傳力度不夠，而且開發(fā)商對于自身品牌意識的宣傳也略顯不足，導致項目在中后期的銷售過程中抗性較大。作為前車之鑒，本項目的商業(yè)裙房的招商方向問題應該得到開發(fā)商足夠的重視，盡量引進一些不會影響到居民日常生活的商業(yè)設(shè)施，為居民的生活提供方便。總建筑面積達到4萬平方米以上，采用了現(xiàn)代式的建筑風格，建筑形態(tài)為6F的多層住宅。同本項目一樣周邊地區(qū)公建配套設(shè)施的缺乏是主要抗性之一。開發(fā)商在項目沿街部分住宅的底層設(shè)置了商鋪，價格在730010000元/ 平方米左右。五、冠達華庭位 置：丹溪路近東陽街投資興建：金華市冠達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃：浙江紅帆文化傳播有限公司總建筑面積：占地面積：8500平方米左右建筑樓層：6F、16F價 格：1850—2400元/平方米左右 面 積：40160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價格：1F 6000元/平方米 2F 2380元/平方米綠 化 率：40% 交房日期：2004年2月車 位：點評：冠達華庭位于江南地區(qū)丹溪路與東陽街的交叉口，由金華市冠達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。小區(qū)由一棟16F小高層以及4棟多層住宅組成，而商業(yè)用房則位于小區(qū)內(nèi)沿街建筑的一、二兩層。項目的宣傳主要以尊貴的品質(zhì)作為主打概念，但銷售控制方面做的較差，導致整個項目的銷售在進入后期階段時，所剩房源無論是位置，還是價格，都難以被市場所接受。各商鋪的面積控制在50—130平方米之間，滿足了各種商業(yè)設(shè)施對于商鋪面積的需求。香格里花園的房型面積控制在：2房82—117平方米；3房110—133平方米；4房145—156平方米；躍層176—198平方米。另外，小區(qū)內(nèi)8樓和11樓為錯層房型，為購房者提供了更豐富的房型選擇余地。七、新紀元公寓（單身公寓）位 置：八一南街與環(huán)城南路交叉口投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：占地面積：建筑樓層：6F、15 F價 格：1850—2400元 /平方米左右 面 積：40160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價格：12000元/平方米左右綠 化 率：30%交房日期：2004年2月車 位：點評：由金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的新紀元公寓位于江南地區(qū)的八一南街近環(huán)城南路處。小區(qū)內(nèi)的單身公寓分布在12F的小高層建筑物內(nèi)，面積控制在42—52平方米。小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房的價格在整個調(diào)查區(qū)域內(nèi)僅次于都市BoBo生活館，達12000元/平方米左右。高昂的售價以及較大的面積控制是該項目的主要銷售抗性。八、天龍南國名城位 置：八一南街近金磐路處投資興建：浙江天龍置業(yè)發(fā)展有限公司營銷企劃：杭州盛世偉業(yè) 總建筑面積：30多萬平方米占地面積：18萬余平方米左右建筑形態(tài)：多層、小高層價 格：均價2200元 / 平方米 面 積：80160平方米左右總 戶 數(shù)：2000余戶（整個小區(qū)）綠 化 率：40%交房日期：2004年12月車 位：未定點評：天龍南國名城是由中外合資的浙江天龍置業(yè)有限公司投資興建，位于金華市江南地區(qū)的八一南街與金磐路的交叉口?，F(xiàn)在開發(fā)的一期項目位于小區(qū)的東南角臨近八一南街和清照路，共由12棟多層住宅組成。由于小區(qū)聘請了上海同濟大學同設(shè)建筑為其建筑進行設(shè)計，同時聘請了新加坡PALA景觀設(shè)計公司為小區(qū)內(nèi)的景觀進行設(shè)計，令小區(qū)自身的品質(zhì)得到了進一步的提升。第四部分營銷策劃建議 第一章 項目的開發(fā)定位與分