【正文】 路雙向2快2慢南北向八一南街雙向4快2慢蘭溪街雙向2快2慢義烏街雙向2快2慢東陽(yáng)街雙向2快2慢第三節(jié) 公建配套設(shè)施現(xiàn)狀分析一、 商業(yè)設(shè)施商業(yè)設(shè)施對(duì)于住宅物業(yè)而言至關(guān)重要，成熟的商業(yè)設(shè)施在提升了物業(yè)品質(zhì)的同時(shí)也為小區(qū)居民提供了方便的生活配套，是加快物業(yè)銷(xiāo)售速度的先決條件之一。在本次環(huán)境調(diào)查的范圍內(nèi)只有丹溪路兩旁的商鋪出租率較高，但是這些商鋪所經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)種較為單一，幾乎所有商鋪經(jīng)營(yíng)的都是裝飾材料（油漆）。二、餐飲娛樂(lè)設(shè)施餐飲娛樂(lè)設(shè)施對(duì)于住宅物業(yè)的重要性雖然沒(méi)有商業(yè)設(shè)施那么明顯，但也是成熟生活區(qū)域內(nèi)不可或缺的公建配套設(shè)施之一。其中餐飲設(shè)施主要以路邊小型飲食店為主，規(guī)模較大的只有丹溪路上的魯氏煲莊一家，而且距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，娛樂(lè)設(shè)施方面則主要以各住宅小區(qū)內(nèi)的娛樂(lè)性會(huì)所為主，娛樂(lè)項(xiàng)目較少，品種也較為單一。而且，這些小區(qū)會(huì)所內(nèi)的娛樂(lè)設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較高，無(wú)法滿足各階層人士對(duì)于休閑娛樂(lè)生活的需要。就本項(xiàng)目周邊地區(qū)的教育機(jī)構(gòu)而言，基本已有設(shè)置，但數(shù)量不是很多。雖然這兩所學(xué)校都位于本次環(huán)境調(diào)查的區(qū)域內(nèi)，但距離本項(xiàng)目均較遠(yuǎn)。這樣的距離對(duì)于普通中小學(xué)生的上學(xué)和放學(xué)來(lái)說(shuō)，具有一定的危險(xiǎn)。故我司在此次環(huán)境調(diào)查過(guò)程中對(duì)本項(xiàng)目周邊地區(qū)內(nèi)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，以便為本項(xiàng)目將來(lái)的推廣找到更多的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。而另外兩家醫(yī)療機(jī)構(gòu)則分別是丹溪路上的程方軍醫(yī)療診所和位于義烏街上的朱杭嬰診所。五、綠化在本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)，綠化形式主要以行道樹(shù)為主，分布于各條道路的兩旁。集中綠化方面，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)沒(méi)有設(shè)置，而本區(qū)域的附近地區(qū)則有市民廣場(chǎng)、假日公園和位于李漁路口的集中綠地三處。而就本項(xiàng)目周邊地區(qū)的綠化環(huán)境而言，與上述地區(qū)的差距較為明顯。提升小區(qū)內(nèi)部綠化環(huán)境的品質(zhì)是彌補(bǔ)周邊地區(qū)的綠化環(huán)境較差的唯一捷徑。＊ 整個(gè)區(qū)域內(nèi)公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的交通主干道丹溪路以及八一南街之上，距離本項(xiàng)目均較遠(yuǎn)。＊ 商業(yè)設(shè)施方面的不足對(duì)于本項(xiàng)目將來(lái)的銷(xiāo)售而言是一個(gè)較為不利的因素，這主要是因?yàn)楸卷?xiàng)目周邊的大多數(shù)住宅物業(yè)均未交房，商業(yè)配套設(shè)施仍未跟上。＊ 調(diào)查區(qū)域內(nèi)教育機(jī)構(gòu)雖然已有設(shè)置，但對(duì)于本項(xiàng)目而言距離較遠(yuǎn)，影響到了普通中小學(xué)生上學(xué)、放學(xué)時(shí)的安全程度。＊ 綠化方面調(diào)查區(qū)域內(nèi)主要以道路兩旁行道樹(shù)的形式出現(xiàn)，沒(méi)有大型的集中綠化，而區(qū)域外的大型集中綠化則比較多。第三部分市場(chǎng)部分第一章 市調(diào)區(qū)域內(nèi)商品房住宅市場(chǎng)狀況前 言 本次市場(chǎng)調(diào)研為了能綜合反映金華市江南地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合情況，我司就本項(xiàng)目周邊地區(qū)住宅物業(yè)的工期、形態(tài)、房型、總價(jià)等方面內(nèi)容，根據(jù)其銷(xiāo)售情況，反映其市場(chǎng)現(xiàn)狀。B、 工 期市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目工期分布如下：工期總建筑面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷(xiāo)售率（%）現(xiàn)房485591852948992期房21395582158891357總計(jì)2625141002117140266從工期分布可以看出，本次抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中期房的供應(yīng)量較大（占總量體的82），可見(jiàn)在未來(lái)的房產(chǎn)市場(chǎng)，本項(xiàng)目有著較多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；從銷(xiāo)售率來(lái)看，現(xiàn)房（占總量體比例的18%）的銷(xiāo)售率明顯要高于期房的銷(xiāo)售率，達(dá)到了90%以上，而期房的銷(xiāo)售率連60%都不到。C、 建筑形態(tài)市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目建筑形態(tài)分布如下：建筑形態(tài)總建筑面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷(xiāo)售率（%）多層215763821613103564小高層467511850436779總計(jì)2625141002117140266 從以上建筑形態(tài)的分布圖可以看出，由于受地理位置、容積率以及開(kāi)發(fā)商成本等因素的影響，本次進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目中多層住宅明顯要多于小高層住宅，占到總供應(yīng)量的80%以上，而小高層住宅僅占總供應(yīng)量的18%左右；從銷(xiāo)售情況來(lái)看則剛好相反，小高層住宅79%的銷(xiāo)售率明顯高于多層住宅的64%。D、 房 型抽樣統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目房型分布如下：房型占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷(xiāo)售率（%）1房11226161712房1衛(wèi)16334207622房2衛(wèi)23508445883房1衛(wèi)11235109463房2衛(wèi)32676397594房2衛(wèi)3623150復(fù)式3房1262492復(fù)式4房2342162復(fù)式5房116744總計(jì)1002117140266  從房型分布上看，主力房型為2房2衛(wèi)和3房2衛(wèi)（分別占總量體的23%和32%），一房、兩房一衛(wèi)以及三房一衛(wèi)的供應(yīng)量也較大，均達(dá)到了總量體的10%以上，其他房型的供應(yīng)量則均低于10%。復(fù)式5房供應(yīng)量最小，整個(gè)區(qū)域內(nèi)總共只有10余套，由于面積偏大、總價(jià)過(guò)高，售況相對(duì)最差。銷(xiāo)售情況最好的為100 m2以下、100110m2以及120130m2的住宅（銷(xiāo)售率分別達(dá)到79%、71%和70%），可見(jiàn)這三個(gè)面積段市場(chǎng)接受能力較強(qiáng)；除了以上三個(gè)面積段外，另一個(gè)銷(xiāo)售情況較好的面積段為110120m2，而其他5個(gè)面積段的銷(xiāo)售率則均沒(méi)有超過(guò)平均銷(xiāo)售率。從各總價(jià)段住宅的銷(xiāo)售情況來(lái)看，10萬(wàn)元以下住宅的銷(xiāo)售情況最為理想，是所有總價(jià)段中唯一一個(gè)銷(xiāo)售率超過(guò)90%的總價(jià)段，而1520萬(wàn)元和2025萬(wàn)元住宅的市場(chǎng)接受能力也較強(qiáng)，銷(xiāo)售率分別達(dá)到了88%和89%。 第二章 住宅項(xiàng)目個(gè)案點(diǎn)評(píng)一、 佳誠(chéng)＊今日嘉園位 置：義烏街近環(huán)城南路投 資 興 建：金華市佳誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積：占 地 面 積：3萬(wàn)余平方米建 筑 樓 層：6—19F價(jià) 格：均價(jià)2200元/平方米，閣樓1450元/平方米，（一期）；二期價(jià)格未定 面 積：90197平方米總 戶 數(shù)：600余戶（一、二期）商 鋪 價(jià) 格：未定綠 化 率：45%左右交 房 期：2003年9月（一期）；2004年8月（二期）車(chē) 位：3500元/平方米起點(diǎn)評(píng)：由佳誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的佳誠(chéng)＊今日嘉園位于金華市江南地區(qū)的義烏街近環(huán)城南路處。一期項(xiàng)目由5棟6F住宅樓組成，總戶數(shù)約為120戶，售價(jià)在2200元/平方米（均價(jià)）左右。該項(xiàng)目的規(guī)模在當(dāng)?shù)貙儆谥械?，?nèi)部綠化環(huán)境設(shè)計(jì)較好，45%的綠化率加上當(dāng)?shù)刈≌?xiàng)目較少采用的水景設(shè)計(jì)是該項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)之一，而售價(jià)的相對(duì)適中也是該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)丶ち业母?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中具有一席之地的主要因素。各商鋪的面積控制在60—100平方米左右，層高8米，可供業(yè)主自由分割。二、 都市BoBo生活館位 置：八一南街與丹溪路交叉口投資興建：金華天和房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：占地面積：1600余平方米建筑樓層：6—18F價(jià) 格：多層公寓房均價(jià)2100元/平方米左右； 小高層單身公寓均價(jià)2700元/平方米左右； 面 積：42177平方米總 戶 數(shù)：240余戶（其中單身公寓約190余戶）商鋪價(jià)格：14300元/平方米綠 化 率：25%左右交房日期：2003年年底（多層）；2004年上半年（小高層單身公寓）車(chē) 位：點(diǎn)評(píng)：都市BoBo生活館在本次市場(chǎng)調(diào)查區(qū)域內(nèi)地理位置相對(duì)較好，距離傳統(tǒng)的商業(yè)街賓虹路步行僅需6分鐘左右便可到達(dá)。受到地塊大小因素的影響，項(xiàng)目的規(guī)模較小，容積率偏高，綠化面積受其影響也較小，整體綠化率只有25%左右，這會(huì)大大影響該項(xiàng)目的后期銷(xiāo)售工作。 4米，2F ，為商鋪業(yè)主的入駐經(jīng)商提供了方便，而優(yōu)越的地理位置更是支持其高售價(jià)的重要因素之一。 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載現(xiàn)在在售的二期住宅由一棟6層普通公寓和一棟15層的單身公寓組成，共190余個(gè)單元。雖然該項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況較好，但銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)，這主要是因?yàn)轫?xiàng)目在強(qiáng)銷(xiāo)期的宣傳力度不夠，而且開(kāi)發(fā)商對(duì)于自身品牌意識(shí)的宣傳也略顯不足，導(dǎo)致項(xiàng)目在中后期的銷(xiāo)售過(guò)程中抗性較大。作為前車(chē)之鑒，本項(xiàng)目的商業(yè)裙房的招商方向問(wèn)題應(yīng)該得到開(kāi)發(fā)商足夠的重視，盡量引進(jìn)一些不會(huì)影響到居民日常生活的商業(yè)設(shè)施，為居民的生活提供方便?？偨ㄖ娣e達(dá)到4萬(wàn)平方米以上，采用了現(xiàn)代式的建筑風(fēng)格，建筑形態(tài)為6F的多層住宅。同本項(xiàng)目一樣周邊地區(qū)公建配套設(shè)施的缺乏是主要抗性之一。開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目沿街部分住宅的底層設(shè)置了商鋪，價(jià)格在730010000元/ 平方米左右。五、冠達(dá)華庭位 置：丹溪路近東陽(yáng)街投資興建：金華市冠達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)企劃：浙江紅帆文化傳播有限公司總建筑面積：占地面積：8500平方米左右建筑樓層：6F、16F價(jià) 格：1850—2400元/平方米左右 面 積：40160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價(jià)格：1F 6000元/平方米 2F 2380元/平方米綠 化 率：40% 交房日期：2004年2月車(chē) 位：點(diǎn)評(píng)：冠達(dá)華庭位于江南地區(qū)丹溪路與東陽(yáng)街的交叉口，由金華市冠達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建。小區(qū)由一棟16F小高層以及4棟多層住宅組成，而商業(yè)用房則位于小區(qū)內(nèi)沿街建筑的一、二兩層。項(xiàng)目的宣傳主要以尊貴的品質(zhì)作為主打概念，但銷(xiāo)售控制方面做的較差，導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售在進(jìn)入后期階段時(shí)，所剩房源無(wú)論是位置，還是價(jià)格，都難以被市場(chǎng)所接受。各商鋪的面積控制在50—130平方米之間，滿足了各種商業(yè)設(shè)施對(duì)于商鋪面積的需求。香格里花園的房型面積控制在：2房82—117平方米；3房110—133平方米；4房145—156平方米；躍層176—198平方米。另外，小區(qū)內(nèi)8樓和11樓為錯(cuò)層房型，為購(gòu)房者提供了更豐富的房型選擇余地。七、新紀(jì)元公寓（單身公寓）位 置：八一南街與環(huán)城南路交叉口投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：占地面積：建筑樓層：6F、15 F價(jià) 格：1850—2400元 /平方米左右 面 積：40160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價(jià)格：12000元/平方米左右綠 化 率：30%交房日期：2004年2月車(chē) 位：點(diǎn)評(píng)：由金華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資興建的新紀(jì)元公寓位于江南地區(qū)的八一南街近環(huán)城南路處。小區(qū)內(nèi)的單身公寓分布在12F的小高層建筑物內(nèi)，面積控制在42—52平方米。小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房的價(jià)格在整個(gè)調(diào)查區(qū)域內(nèi)僅次于都市BoBo生活館，達(dá)12000元/平方米左右。高昂的售價(jià)以及較大的面積控制是該項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售抗性。八、天龍南國(guó)名城位 置：八一南街近金磐路處投資興建：浙江天龍置業(yè)發(fā)展有限公司營(yíng)銷(xiāo)企劃：杭州盛世偉業(yè) 總建筑面積：30多萬(wàn)平方米占地面積：18萬(wàn)余平方米左右建筑形態(tài)：多層、小高層價(jià) 格：均價(jià)2200元 / 平方米 面 積：80160平方米左右總 戶 數(shù)：2000余戶（整個(gè)小區(qū)）綠 化 率：40%交房日期：2004年12月車(chē) 位：未定點(diǎn)評(píng)：天龍南國(guó)名城是由中外合資的浙江天龍置業(yè)有限公司投資興建，位于金華市江南地區(qū)的八一南街與金磐路的交叉口?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)的一期項(xiàng)目位于小區(qū)的東南角臨近八一南街和清照路，共由12棟多層住宅組成。由于小區(qū)聘請(qǐng)了上海同濟(jì)大學(xué)同設(shè)建筑為其建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)，同時(shí)聘請(qǐng)了新加坡PALA景觀設(shè)計(jì)公司為小區(qū)內(nèi)的景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)，令小區(qū)自身的品質(zhì)得到了進(jìn)一步的提升。第四部分營(yíng)銷(xiāo)策劃建議 第一章 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位與分