【正文】 5號、7號和9號樓在小區(qū)內(nèi)所處位置相對于1號和3號樓來說較好，但由于這3棟樓的房型面積較大，故我司建議5號、7號和9號樓的推出時間應(yīng)放在銷售均價不是最高的公開期內(nèi)，以有利的控制其總價為主要目的。b. 外觀現(xiàn)代商鋪風格：通透式大玻璃門面，玻璃由白色窄條噴涂鋁合金支架分塊。＊公共傳播： 收縮性的報紙廣告策略(視具體情況彈性應(yīng)變)，版面減小，頻度減少。軟廣告兩到三次，電視及廣播媒體可根據(jù)金華情況以適當頻率發(fā)布。＊SP活動：前八位簽約客戶，送空調(diào)一臺。公開期：主題：享受生活極至，品位高尚生活＊ 主要任務(wù)： 產(chǎn)品詳細信息之廣泛推介＊廣告重點： 運用各類廣告媒體的宣傳，采用密集化的告策略，喚起更多目標客戶關(guān)注，使目標客戶對產(chǎn)品的各項特質(zhì)有更＊ 公共傳播： 報紙： 新聞報道和報紙廣告同時展開，利用最有效的傳播通路。整個金華市體量較小的項目不少，但品質(zhì)相對較高的項目卻不多，而提出精品住宅的理念則正好可以樹立本項目與眾不同的市場形象，形成錯位竟爭，體現(xiàn)出本項目的市場稀有性。單從業(yè)種業(yè)態(tài)的分布來考慮本項目商業(yè)用房的銷售是遠遠不夠的，我們還應(yīng)該從自身的銷售策略中來挖掘更多有利于本項目商業(yè)用房銷售的方法。項目的銷售控制工作固然重要，但一些軟硬件設(shè)施的配備也有其一定的必要性，如：精美樓書、現(xiàn)場看板、房型模型、樣板房以及宣傳媒介等，都是能夠促進項目銷售的必要工具。而智能化的功能需求如其他商品一樣正不斷地被提升；隨著技術(shù)環(huán)境，生活水準等要素的不斷進化，其內(nèi)涵也得到了不斷的演化，且這一演化的更新正如電腦一樣被“刷新”的速度十分快速，小區(qū)的“智能化”規(guī)劃設(shè)計始終無法超越于需求。由于本項目距離中國移動電信公司以及中國聯(lián)通電信公司較進，本項目的商業(yè)用房也可以在滿足了業(yè)主對于生活配套設(shè)施需求的前提下，引進一些經(jīng)營移動通信工具的店家，為購買移動通信工具和辦理移動通信業(yè)務(wù)的客戶提供方便。B、 快速工程進度為了能夠讓客戶在項目施工階段直觀地親身感受到本項目未來的家居環(huán)境，本項目應(yīng)在保證工程質(zhì)量的情況下，盡量加快工程進度。均價的制定作為一個3萬多平方米的小型住宅區(qū)，價格的提升沒有那些大型住宅小區(qū)那么明顯。面對的主要客源＊ 江北地區(qū)的動遷戶＊ 金華市區(qū)內(nèi)需要改善住房的居民＊ 中年工薪階層（以三口之家為主）＊ 首次或二次置業(yè)的青年白領(lǐng)＊ 部分長駐金華的外來從商、從業(yè)人士＊ 市區(qū)以外以及江浙兩省的高收入者＊ 其他從對客源的分析中可以看出： 本項目未來的目標客源主要集中于以上7類。在這種動態(tài)因素相對處于主導(dǎo)地位的市場中，本項目應(yīng)充分利用現(xiàn)有的機會點，并采取競爭與防御相結(jié)合的發(fā)展戰(zhàn)略。5）域內(nèi)樓盤皆定位于中低檔市場，處于同質(zhì)產(chǎn)品競爭之中，存在著“明星樓盤”的空白點，本項目只有跳出區(qū)域中低市場的競爭，力求成為金華市江南地區(qū)的“明星樓盤”，形成錯位競爭。其開發(fā)的滯后效應(yīng)，使項目易受到周邊大環(huán)境的影響和制約。由于小區(qū)聘請了上海同濟大學同設(shè)建筑為其建筑進行設(shè)計，同時聘請了新加坡PALA景觀設(shè)計公司為小區(qū)內(nèi)的景觀進行設(shè)計，令小區(qū)自身的品質(zhì)得到了進一步的提升。小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房的價格在整個調(diào)查區(qū)域內(nèi)僅次于都市BoBo生活館，達12000元/平方米左右。香格里花園的房型面積控制在：2房82—117平方米；3房110—133平方米；4房145—156平方米；躍層176—198平方米。五、冠達華庭位 置：丹溪路近東陽街投資興建：金華市冠達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷企劃：浙江紅帆文化傳播有限公司總建筑面積：占地面積：8500平方米左右建筑樓層：6F、16F價 格：1850—2400元/平方米左右 面 積：40160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價格：1F 6000元/平方米 2F 2380元/平方米綠 化 率：40% 交房日期：2004年2月車 位：點評：冠達華庭位于江南地區(qū)丹溪路與東陽街的交叉口，由金華市冠達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建。作為前車之鑒，本項目的商業(yè)裙房的招商方向問題應(yīng)該得到開發(fā)商足夠的重視，盡量引進一些不會影響到居民日常生活的商業(yè)設(shè)施，為居民的生活提供方便。受到地塊大小因素的影響，項目的規(guī)模較小，容積率偏高，綠化面積受其影響也較小，整體綠化率只有25%左右，這會大大影響該項目的后期銷售工作。一期項目由5棟6F住宅樓組成，總戶數(shù)約為120戶，售價在2200元/平方米（均價）左右。復(fù)式5房供應(yīng)量最小，整個區(qū)域內(nèi)總共只有10余套，由于面積偏大、總價過高，售況相對最差。第三部分市場部分第一章 市調(diào)區(qū)域內(nèi)商品房住宅市場狀況前 言 本次市場調(diào)研為了能綜合反映金華市江南地區(qū)房地產(chǎn)市場的綜合情況，我司就本項目周邊地區(qū)住宅物業(yè)的工期、形態(tài)、房型、總價等方面內(nèi)容，根據(jù)其銷售情況，反映其市場現(xiàn)狀。＊ 整個區(qū)域內(nèi)公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的交通主干道丹溪路以及八一南街之上，距離本項目均較遠。五、綠化在本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)，綠化形式主要以行道樹為主，分布于各條道路的兩旁。雖然這兩所學校都位于本次環(huán)境調(diào)查的區(qū)域內(nèi)，但距離本項目均較遠。二、餐飲娛樂設(shè)施餐飲娛樂設(shè)施對于住宅物業(yè)的重要性雖然沒有商業(yè)設(shè)施那么明顯，但也是成熟生活區(qū)域內(nèi)不可或缺的公建配套設(shè)施之一。區(qū)域內(nèi)總體道路狀況較好，對于機動車的行駛較為有利。二是拓展醫(yī)療市場，加快建設(shè)醫(yī)療中心。抓好甬金高速公路、九峰水庫等一批重點工程。五、旅游資源豐富 金華是中國優(yōu)秀旅游城市和省級衛(wèi)生城市，山青水秀，環(huán)境宜人，風景名勝眾多，且獨具特色，全市森林覆蓋率60%以上，市域有雙龍洞國家級風景名勝區(qū)，另外還有省級旅游度假區(qū)2個、省級風景名勝區(qū)7個，國家級文物保護單位5個，省、市級文物保護單位近200個。據(jù)統(tǒng)計，占全市企業(yè)的90%以上，民營企業(yè)的產(chǎn)值、稅收、出口交貨值分別占全市的90%、60%、75%左右。金華義烏民航機場已開通了北京、上海、廣州、深圳、廈門、青島等大中城市航線。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額440億元，%。二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)根據(jù)有關(guān)政府部門公布的數(shù)據(jù)顯示，該市的三次產(chǎn)業(yè)比列為：：：。城市管理執(zhí)法和環(huán)境綜合治理力度不斷加大，實施了主要街道街景立面整治，國家環(huán)境保護模范城市和國家衛(wèi)生城市創(chuàng)建工作有序開展，綠化生態(tài)、衛(wèi)生保潔系統(tǒng)建設(shè)成效明顯。財政稅收的調(diào)節(jié)作用得到發(fā)揮，預(yù)算外資金管理不斷完善，財政綜合改革進一步深化。%，近年來，金華市招商引資工作取得重大突破，分別增長201%和216%，實現(xiàn)了世界五百強企業(yè)在本市投資零的突破。工業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展，新入園企業(yè)1500多家。99 / 99金華市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)策劃報告第一部分 宏觀部分前言在本部分，我司選取了部分與項目發(fā)展直接相關(guān)的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況，包括國民生產(chǎn)總值及預(yù)期目標、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口狀況、交通狀況、旅游資源等等，用以分析各項經(jīng)濟社會狀況對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和本項目開發(fā)的影響程度。建筑業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值234億元，%。對外貿(mào)易快速增長，增長52%，增幅連續(xù)第四年名列全省前茅。同時，城市建設(shè)力度不斷加大，城鄉(xiāng)面貌明顯改觀。社區(qū)建設(shè)穩(wěn)步推進，建成示范街道3個、示范社區(qū)37個，完成40個村的撤村建居任務(wù)。第三產(chǎn)業(yè)比重的增加將有助于提高城市居民收入的平均水平，第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)種類的拓寬將可吸納一部分城市的下崗、待業(yè)人員，降低城市整體的失業(yè)率，使更多的市民有能力擔負價值較大的住宅消費，以促進更多的住宅需求產(chǎn)生。全市社會消費品零售總額212億元，%。形成順暢便捷的立體化交通網(wǎng)絡(luò)。非公有制經(jīng)濟增加值占全市GDP比重已達80%以上，并有繼續(xù)上升的趨勢。第三節(jié) 金華市城市建設(shè)宏偉藍圖2003年金華市經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標為：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長11%；全社會固定資產(chǎn)投資增長15%；地方財政收入增長12%；社會消費品零售總額增長10%；外貿(mào)出口總額增長30%；農(nóng)村居民人均純收入增長5%；人口自然增長率控制在6‰以內(nèi)；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位5萬個。（二） 以園區(qū)建設(shè)和招商引資為重點，著力提升工業(yè)化水平抓好工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃整合，加快形成三個層次的園區(qū)格局，為不同層次的企業(yè)提供相應(yīng)的發(fā)展平臺。三是加快建設(shè)文化中心。現(xiàn)階段公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的兩條交通主干道八一南街和丹溪路之上，距離本項目步行約需5~10分鐘左右。在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，餐飲娛樂設(shè)施極其缺乏。其中東苑小學距離本項目步行約需十分鐘左右，而城南中學距離本項目步行要十五分鐘以上。由于樹齡較短，樹木的覆蓋率較小, 對于陽光的遮擋只能達到道路的四分之一左右。隨著區(qū)域內(nèi)另一條交通主干道環(huán)城南路的逐步竣工，本項目周邊交通線路缺乏的現(xiàn)象將得到改善。A． 總體狀況本章抽樣調(diào)查主要針對江南地區(qū)目前階段正在銷（預(yù)）售的樓盤，抽樣案例總量體約為：262514m2，總戶數(shù)達2117戶左右,售出戶數(shù)約1402戶，平均銷售率在66%左右。E、 面 積市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目面積分布如下：面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）100以下16345274791001101532822167110120183772697112013024508354701301402042621651140150235133715016023723621601702321753170以上1291552總計1002117140266從上述面積分布來看，主力面積主要集中于120130m2和130140m2兩個面積段以內(nèi)，供應(yīng)量都占到了總供應(yīng)量的20%以上； 120 m2以下的三個面積段供應(yīng)量也比較大，所占比例均超過了10%；而其余的幾個面積段供應(yīng)量則都處于10%以下。房型面積控制在90197平方米左右，其中2房面積為90—110平方米，3房面積在120—140平方米左右，頂樓躍層面積則集中于170—197平方米之間。該項目的沿街商鋪是本次調(diào)查區(qū)域內(nèi)售價最高的，達到了14300元/平方米左右。 四、 銀都花園位 置：東萊路近蘭溪街投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：4萬平方米占地面積：建筑樓層：6F價 格：均價2200元 / 平方米 面 積：87160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價格：7300—9300元/ 平方米綠 化 率：35%交房日期：2003年12月車 位：3200元/ 平方米左右點評：銀都花園位于江南地區(qū)市民廣場以南的蘭溪街近東萊路處，由金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司投資興建。整個小區(qū)占地8500平方米，總建筑面積近19000平方米，其中住宅面積18000左右，商業(yè)用房面積約900余平方米。香格里花園的小高層住宅為金華市內(nèi)較少采用的板式結(jié)構(gòu)，相對于普通的蝶型小高層而言，其通風和采光的功能更為明顯。面積則控制在130平方米左右。而營銷策劃以及銷售培訓(xùn)方面則聘請了杭州盛世偉業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃公司為其全權(quán)操作，因此在推廣理念以及銷售控制方面均相當?shù)轿弧?）同區(qū)域有多個大小規(guī)模不等的項目正在開發(fā)、立項，使本項目直接面臨著同質(zhì)產(chǎn)品的激烈競爭與壓力。6）整個金華市共有40多萬的常住人口，購房區(qū)域性的特征不是非常明顯。因此，我司建議本項目應(yīng)在上述四項發(fā)展戰(zhàn)略中選取以下幾種對自身具有推動作用的方式，進而加以利用： 進行精準的產(chǎn)品定位； 提升自身產(chǎn)品的檔次； 突出產(chǎn)品自身優(yōu)勢； 進行強有力的廣告宣傳； 塑造“稀有住宅”、“精品住宅”的概念； 與周邊其他物業(yè)主力面積錯開，力求創(chuàng)新； 若主力面積與其他住宅項目相同，則需要保持一定的價格優(yōu)勢（拉開價差）。在這個周邊地區(qū)樓盤競爭較為激烈的市場環(huán)境中，本項目如何抓住相關(guān)的目標客源，則是對發(fā)展商的挑戰(zhàn)。從整體上考