【正文】 因此按各期推廣分類。對參加活動的客戶分發(fā)小禮品。電視及廣播媒體可根據(jù)金華情況以適當頻率發(fā)布。第三章 營銷策劃建議房地產(chǎn)項目的營銷推廣必須首先從市場和產(chǎn)品出發(fā)，尋找獨特賣點，造時造勢，方能使項目脫穎而出，創(chuàng)造目標市場。在單身公寓的推廣理念上，我司建議采用“一把鑰匙開啟一個完整的家”等較為嶄新的理念。B、 建 筑 外 立 面外立面設(shè)計對于住宅小區(qū)來講是非常重要的，其直接的視覺效果對住宅的銷售作用相當明顯。脫離整個區(qū)域的價格范圍都需要強大的支撐力，否則都是不明智的行為，由于整個區(qū)域市場競爭激烈，已開發(fā)并發(fā)售的樓盤不在少數(shù)，基本已形成了一個市場所認可的價值范圍。二、 項目分析項目SWOT分析優(yōu)勢： 劣勢：＊欲改善居住條件居民數(shù)量眾多 ＊整體購房消費能力偏低 ＊教育方面配套設(shè)施良好 ＊項目周邊生活配套設(shè)施較為缺乏 ＊位置較偏僻，缺少必要的交通網(wǎng)絡(luò)機會： 威脅：＊政府部門對于江南地區(qū)開發(fā)力度 ＊周邊地區(qū)樓盤的激烈競爭的加大＊區(qū)域住宅市場空白點多 ＊住宅市場的不斷發(fā)展，吸引了較 多的外地購房者 ＊區(qū)域住宅整體消費水平偏低 從SWOT分析中的四個象限里可以看出：本項目所處的位置、周邊地區(qū)配套設(shè)施的缺乏以及購房者的整體消費水平偏低是本項目的劣勢所在；但由于本項目處于前期定位階段，有充足的時間對本項目進行合理的規(guī)劃，加上政府部門對江南地區(qū)開發(fā)力度的加大以及周邊地區(qū)居民的逐漸入住，令本項目存在著相當大的發(fā)展機會。這些外部環(huán)境是重要因素，但決非決定性因素，關(guān)鍵在于如何操作，如何拿住市場命脈，并針對其進行設(shè)計、建設(shè)出市場上的“適銷”產(chǎn)品。七、新紀元公寓（單身公寓）位 置：八一南街與環(huán)城南路交叉口投資興建：金華市銀廈房地產(chǎn)有限公司總建筑面積：占地面積：建筑樓層：6F、15 F價 格：1850—2400元 /平方米左右 面 積：40160平方米左右總 戶 數(shù)：180余戶商鋪價格：12000元/平方米左右綠 化 率：30%交房日期：2004年2月車 位：點評：由金華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的新紀元公寓位于江南地區(qū)的八一南街近環(huán)城南路處。同本項目一樣周邊地區(qū)公建配套設(shè)施的缺乏是主要抗性之一。各商鋪的面積控制在60—100平方米左右，層高8米，可供業(yè)主自由分割。C、 建筑形態(tài)市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目建筑形態(tài)分布如下：建筑形態(tài)總建筑面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）多層215763821613103564小高層467511850436779總計2625141002117140266 從以上建筑形態(tài)的分布圖可以看出，由于受地理位置、容積率以及開發(fā)商成本等因素的影響，本次進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計的項目中多層住宅明顯要多于小高層住宅，占到總供應量的80%以上，而小高層住宅僅占總供應量的18%左右；從銷售情況來看則剛好相反，小高層住宅79%的銷售率明顯高于多層住宅的64%。而就本項目周邊地區(qū)的綠化環(huán)境而言，與上述地區(qū)的差距較為明顯。而且，這些小區(qū)會所內(nèi)的娛樂設(shè)施收費標準普遍較高，無法滿足各階層人士對于休閑娛樂生活的需要。第二部分環(huán)境部分第一章 市調(diào)區(qū)域環(huán)境分析第一節(jié) 市調(diào)區(qū)域地理概況本項目地處金華市義烏街、金磐路口，位于金華經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以內(nèi)，距離傳統(tǒng)的市中心江北地區(qū)相對較遠?！耙恢小保匆袁F(xiàn)在的江南、江北城區(qū)為中心，“兩翼”，即以金東新區(qū)和仙橋區(qū)塊為東翼、白龍橋和乾西區(qū)塊為西翼，“兩三角”就是金東區(qū)孝順、傅村、鞋塘的“金三角”和婺城區(qū)湯溪、羅埠、洋埠的“西三角”。在商品市場的集聚和輻射作用下，金華要素市場日趨活躍，產(chǎn)業(yè)配套能力不斷增強，帶動了產(chǎn)品市場占有率的不斷提高。2002年，金華市區(qū)商品房平均售價為2014元/平方米，其中商品住宅平均售價為1696元/平方米，非住宅用房平均售價為8017元/平方米。市區(qū)以新一輪城市總體規(guī)劃獲省政府批準為契機，著力構(gòu)筑城市道路框架，基本完成近期建設(shè)規(guī)劃，實施舊城拆遷60多萬平方米，改造區(qū)域回建11萬平方米，金東新區(qū)建設(shè)步伐加快。32家超億元商品交易市場成交額502億元，%。首先，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，糧經(jīng)種植面積比為50：50，同時，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化步伐加快，農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)對農(nóng)戶的帶動作用不斷增強。企業(yè)上市取得新的進展。第一節(jié) 主要經(jīng)濟指標一、國內(nèi)生產(chǎn)總值2002年，按可比價格計算，%，增幅為1997年以來最高水平；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達15168元，%；，%%。第二節(jié) 金華市經(jīng)濟增長主要原因一、 交通優(yōu)勢明顯金華地處以上海為中心的長江三角洲經(jīng)濟區(qū)與我國大西南結(jié)合部，是中國陸路交通主樞紐之一，浙贛鐵路、金溫鐵路和金千鐵路交匯市區(qū)，杭州——金華——衢州、金華——麗水兩條高速公路已建成通車，金華——寧波高速公路已開工建設(shè)，金華——椒江高速公路也在規(guī)劃之中。自古以來，金華文化教育發(fā)達，人才輩出。(四) 以優(yōu)化服務業(yè)結(jié)構(gòu)為重點，積極培育新的經(jīng)濟增長點 以市場集群為依托，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。就本項目周邊地區(qū)現(xiàn)階段的商業(yè)設(shè)施而言，存在著較為明顯的不足，整個市調(diào)區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施多以住宅項目的沿街一、二層店鋪為主，由于大部分住宅項目處于期房階段，導致整個區(qū)域內(nèi)70%以上的店鋪尚未開始營業(yè)。經(jīng)調(diào)查，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，大小醫(yī)療機構(gòu)共有3家，其中規(guī)模較大的僅有位于東萊路上現(xiàn)正在修建的金華市兒童醫(yī)院一家，竣工后的該醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設(shè)備在金華均屬一流，其將成為本項目在未來推廣過程中重要的優(yōu)勢賣點之一。＊在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)醫(yī)療機構(gòu)共有三家，其中兩家由于規(guī)模較小，對本項目的影響不大，而另一家現(xiàn)正在修建過程中的金華市兒童醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設(shè)備在金華均屬一流，在本項目未來的推廣過程中，其將起到非常重要的推動作用。其余七個總價段住宅的銷售情況則相對較差，其各自的銷售率均沒有超過平均銷售率。其中，40—45平方米的單身公寓為其主力房型，占到了整個房型配比的40%以上。商鋪位于小區(qū)沿街住宅的底層，價格分別為6000元/平方米和2380元/平方米左右。整個小區(qū)總建筑面積達到30余萬平方米，是整個金華市為數(shù)不多的幾個大型住宅小區(qū)之一，小區(qū)的開發(fā)周期將歷時4年左右。2）隨著國家級住宅示范小區(qū)“保集半島”的逐步建成，將會有更多的外地購房者前來購房，本項目在推廣過程中應抓住這一機遇，吸引這部分購房者。由于金華市的水質(zhì)相當好，而且整個城市的生活節(jié)奏較為緩慢，是舒適生活的理想地，因此能夠吸引相當一部分外地的高收入著前來購房，對于本項目而言也是一個利好因素。＊ 本項目2200元/平方米的平均推廣價格與周邊的住宅項目相差不多，因此本項目應力求塑造品牌概念以及各細節(jié)方面的全面把握，用自身獨特的個性以及專業(yè)的市場操作，來使售價具有較強的支撐力。E、 智 能 化 設(shè) 施隨著金華市住宅市場的不斷發(fā)展，智能化設(shè)施必將成為各項目的項目的“閃光點”和槍眼的“賣點”。故我司認為本項目的商業(yè)用房在推出時間的控制上千萬不能操之過急。＊發(fā)布頻率： 活動組織一到兩次，軟廣告兩到三篇，報刊形象廣告每周發(fā)布一次(共計4次)，第一次用整版，以后用半版。＊公共傳播： 報紙廣告、軟廣告、電臺、電視廣告達到峰值。五、 銷 售 策 略(一) 售樓處（臨時）的位置、外觀和外觀環(huán)境布置1) 位置：方案A：出于項目基地閉塞的屬性，建議售樓處設(shè)于小區(qū)沿義烏街處的最北面。后四周每兩周刊登四分之一版廣告(以上共計4次)。配合銷控，分階段推出主打房型，逐漸提高售價。＊廣告重點： 試探性的廣而告之(形象廣告)，檢驗市場反應，確認產(chǎn)品賣點，探尋以最完美的方式表現(xiàn)產(chǎn)品特質(zhì)。從目前階段金華市房地產(chǎn)項目的商業(yè)用房銷售情況來看，絕大多數(shù)的項目都取得了不錯的銷售業(yè)績，但由于其中大部分項目至今仍未交房，故商業(yè)用房的開業(yè)率不是很高。不定期的舉行“業(yè)主聯(lián)誼會”，從而可以拉進業(yè)主與業(yè)主之間以及業(yè)主與管理公司之間的距離。這樣的話可以降低入市產(chǎn)品的風險，同時又保證其在區(qū)域競爭市場上的品牌優(yōu)勢。雖然附近的公交線路可至市中心各個區(qū)域，但從外區(qū)引來客源卻比較困難。5）項目本身體量不是很大，而且價格方面也不存在一定的優(yōu)勢，因此項目應該往精品住宅的推廣理念上靠，同時力求同質(zhì)產(chǎn)品的市場稀有性，充分利用購房者對于“精品住宅”以及“稀有住宅”的渴望心理。該項目同其北側(cè)的都市BoBo生活館一樣，受到地塊大小因素的影響，項目整體規(guī)模較小，容積率偏高，綠化率只有30%左右，這會那些對小區(qū)環(huán)境要求較高的購房者產(chǎn)生較大的抗性。多層住宅以及小高層住宅南面幾個單元為普通的公寓房，小高層北面幾個單元則是40平方米左右的單身公寓，而其他房型的面積控制在2房94—137平方米；3房面積在135平方米左右；躍層住宅的面積則達到了160平方米左右。三、 李 漁 灣 位 置：李漁路近義烏街投資興建：美邦置業(yè)廣告代理：金華郵遞廣告有限責任公司建筑樓層：6—15F價 格：多層公寓房均價2200元/平方米左右； 小高層單身公寓2600元/平方米起； 面 積：40190平方米總 戶 數(shù)：190余戶（其中單身公寓約70余戶）商鋪價格：未定綠 化 率：30%左右交房日期：2003年10月（多層）；2004年6月（小高層單身公寓）車 位：—點評：位于金華市江南地區(qū)李漁路和義烏街交叉口的李漁灣小區(qū)由美邦置業(yè)有限公司（原萬達房產(chǎn)）投資興建。F、 總 價市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目總價分布如下：總價（萬元）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）10以下59890921015612871551520374658820251532629189253021443283643035336724266335401328312745404513120654550237174650以上1251248總計1002117140266 從總價段分布上來看， 3035萬元的住宅供應量最大，占到總供應量比例得33%，2025萬元、2530萬元以及3540萬元住宅的供應量次之，分別占總量體比例的15%、21%和13%，其余總價段住宅供應量均不超過總量體比例的10%。＊ 同商業(yè)設(shè)施一樣餐飲娛樂設(shè)施在該區(qū)域內(nèi)也較為缺乏隨著金華市政府對于江南地區(qū)開發(fā)力度的逐步加大以及周邊地區(qū)住宅物業(yè)的竣工交房，相信商業(yè)設(shè)施和餐飲娛樂設(shè)施缺乏的不利因素將會得到妥善的解決。四、醫(yī)療機構(gòu)分析住宅物業(yè)周邊地區(qū)醫(yī)療機構(gòu)的設(shè)置雖然不是必需的，但其可以成為住宅物業(yè)在推廣過程中的優(yōu)勢賣點之一。而由于環(huán)城南路是距離本項目最近的交通主干道，對于本項目的開發(fā)將起到積極的推動作用。加快以道路為重點的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高配套水平。一些地區(qū)的小企業(yè)逐漸集聚成群，借助其特殊的低成本優(yōu)勢和靈活的機制優(yōu)勢，形成特色明顯的塊狀經(jīng)濟和小企業(yè)集群，如永康的電動工具占全國產(chǎn)量的四分之一，全國出口量的三分之一；義烏生產(chǎn)的襪子占國內(nèi)市場的三分之一；東陽的磁性材料產(chǎn)量世界排名第一；浦江成為國內(nèi)水晶燈飾、水晶工藝品的主要產(chǎn)地；武義瑩石儲量和年開采量占世界的八分之一以上，成為金華重要