【正文】 華市義烏街、金磐路口，位于金華經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以內(nèi)，距離傳統(tǒng)的市中心江北地區(qū)相對較遠。為了能夠更為詳細地了解本項目周邊地區(qū)的交通線路、道路、綠化、金融設施等方面的情況，我司將本次環(huán)境調(diào)查的范圍設定為北靠丹浜路，南臨清照路（在建），西接蘭溪街，東至東陽街的區(qū)域內(nèi)。按照市場調(diào)查的“有效、相關”之原則，以本項目為出發(fā)點，進行輻射式踏街調(diào)查，并利用所采集的有關信息，分析本項目周邊地區(qū)環(huán)境方面的優(yōu)勢和劣勢，以便本項目推廣過程中揚長避短。第二節(jié) 公共交通及道路狀況分析此次環(huán)境調(diào)查主要圍繞本項目周邊地區(qū)展開，共計道路９條，其中東西向道路包括有丹溪路、東萊路、環(huán)城南路（在建）、金磐路（在建）以及清照路（在建）；南北向道路則有蘭溪街、八一南街、義烏街和東陽街，屬于交通主干道的分別為東西向的丹溪路、環(huán)城南路（在建）和南北向的八一南街。區(qū)域內(nèi)總體道路狀況較好，對于機動車的行駛較為有利?，F(xiàn)階段公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的兩條交通主干道八一南街和丹溪路之上，距離本項目步行約需5~10分鐘左右?，F(xiàn)在正在修建的環(huán)城南路以前就曾擁有多條公交線路，隨著其修建工程的逐步完工，相信會有更多的公交線路從此經(jīng)過。而由于環(huán)城南路是距離本項目最近的交通主干道，對于本項目的開發(fā)將起到積極的推動作用。區(qū)域內(nèi)主要道路狀況列表如下：走向道路名車道狀況東西向丹溪路雙向4快2慢環(huán)城南路雙向4快2慢東萊路雙向2快2慢金磐路雙向2快2慢清照路雙向2快2慢南北向八一南街雙向4快2慢蘭溪街雙向2快2慢義烏街雙向2快2慢東陽街雙向2快2慢第三節(jié) 公建配套設施現(xiàn)狀分析一、 商業(yè)設施商業(yè)設施對于住宅物業(yè)而言至關重要，成熟的商業(yè)設施在提升了物業(yè)品質(zhì)的同時也為小區(qū)居民提供了方便的生活配套，是加快物業(yè)銷售速度的先決條件之一。就本項目周邊地區(qū)現(xiàn)階段的商業(yè)設施而言，存在著較為明顯的不足，整個市調(diào)區(qū)域內(nèi)商業(yè)設施多以住宅項目的沿街一、二層店鋪為主，由于大部分住宅項目處于期房階段，導致整個區(qū)域內(nèi)70%以上的店鋪尚未開始營業(yè)。在本次環(huán)境調(diào)查的范圍內(nèi)只有丹溪路兩旁的商鋪出租率較高，但是這些商鋪所經(jīng)營的商品業(yè)種較為單一，幾乎所有商鋪經(jīng)營的都是裝飾材料（油漆）。隨著區(qū)域內(nèi)各住宅物業(yè)的竣工，區(qū)域內(nèi)的居民將不斷的增多，相信屆時一定會出現(xiàn)眾多經(jīng)營不同商品的各式商鋪，為該區(qū)域內(nèi)的居民日常生活提供方便。二、餐飲娛樂設施餐飲娛樂設施對于住宅物業(yè)的重要性雖然沒有商業(yè)設施那么明顯，但也是成熟生活區(qū)域內(nèi)不可或缺的公建配套設施之一。在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，餐飲娛樂設施極其缺乏。其中餐飲設施主要以路邊小型飲食店為主，規(guī)模較大的只有丹溪路上的魯氏煲莊一家，而且距離本項目較遠，娛樂設施方面則主要以各住宅小區(qū)內(nèi)的娛樂性會所為主，娛樂項目較少，品種也較為單一。由于大多數(shù)住宅小區(qū)都未交房，所以這些會所也都沒有進入營業(yè)狀態(tài)。而且，這些小區(qū)會所內(nèi)的娛樂設施收費標準普遍較高，無法滿足各階層人士對于休閑娛樂生活的需要。三、教育機構(gòu)分析社會不斷的發(fā)展，令現(xiàn)代人士對于子女的教育顯得格外重視，因此完善的教育機構(gòu)設置對于住宅物業(yè)而言也顯得尤為重要。就本項目周邊地區(qū)的教育機構(gòu)而言，基本已有設置，但數(shù)量不是很多。整個環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)總共只有兩所學校，分別是位于義烏街上的東苑小學和位于東萊路蘭溪路口的十五中（城南中學）。雖然這兩所學校都位于本次環(huán)境調(diào)查的區(qū)域內(nèi)，但距離本項目均較遠。其中東苑小學距離本項目步行約需十分鐘左右，而城南中學距離本項目步行要十五分鐘以上。這樣的距離對于普通中小學生的上學和放學來說，具有一定的危險。四、醫(yī)療機構(gòu)分析住宅物業(yè)周邊地區(qū)醫(yī)療機構(gòu)的設置雖然不是必需的，但其可以成為住宅物業(yè)在推廣過程中的優(yōu)勢賣點之一。故我司在此次環(huán)境調(diào)查過程中對本項目周邊地區(qū)內(nèi)的醫(yī)療機構(gòu)進行調(diào)查統(tǒng)計，以便為本項目將來的推廣找到更多的優(yōu)勢賣點。經(jīng)調(diào)查，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)，大小醫(yī)療機構(gòu)共有3家，其中規(guī)模較大的僅有位于東萊路上現(xiàn)正在修建的金華市兒童醫(yī)院一家，竣工后的該醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設備在金華均屬一流，其將成為本項目在未來推廣過程中重要的優(yōu)勢賣點之一。而另外兩家醫(yī)療機構(gòu)則分別是丹溪路上的程方軍醫(yī)療診所和位于義烏街上的朱杭嬰診所。這兩家醫(yī)療機構(gòu)規(guī)模均較小，對本項目而言夠不成直接影響。五、綠化在本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)，綠化形式主要以行道樹為主，分布于各條道路的兩旁。由于樹齡較短，樹木的覆蓋率較小, 對于陽光的遮擋只能達到道路的四分之一左右。集中綠化方面，在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)沒有設置，而本區(qū)域的附近地區(qū)則有市民廣場、假日公園和位于李漁路口的集中綠地三處。以本項目為起始點，步行至這三處集中綠化約需1020分鐘左右。而就本項目周邊地區(qū)的綠化環(huán)境而言，與上述地區(qū)的差距較為明顯。考慮到本項目周邊地區(qū)的綠化環(huán)境相對較差，因此本項目內(nèi)部的綠化環(huán)境則顯得尤為重要。提升小區(qū)內(nèi)部綠化環(huán)境的品質(zhì)是彌補周邊地區(qū)的綠化環(huán)境較差的唯一捷徑。綜述通過以上我們對本市調(diào)區(qū)域環(huán)境的調(diào)查與分析，可以對其作出如下綜述：＊ 項目周邊總體道路狀況較好，由于車流量不是很大的關系，不會出現(xiàn)交通擁擠的現(xiàn)象，這對于本項目將來中具有自備車或者需要座公交車出行的住戶而言是一個利好因素。＊ 整個區(qū)域內(nèi)公共交通線路主要集中于現(xiàn)有的交通主干道丹溪路以及八一南街之上，距離本項目均較遠。隨著區(qū)域內(nèi)另一條交通主干道環(huán)城南路的逐步竣工，本項目周邊交通線路缺乏的現(xiàn)象將得到改善。＊ 商業(yè)設施方面的不足對于本項目將來的銷售而言是一個較為不利的因素，這主要是因為本項目周邊的大多數(shù)住宅物業(yè)均未交房，商業(yè)配套設施仍未跟上。＊ 同商業(yè)設施一樣餐飲娛樂設施在該區(qū)域內(nèi)也較為缺乏隨著金華市政府對于江南地區(qū)開發(fā)力度的逐步加大以及周邊地區(qū)住宅物業(yè)的竣工交房，相信商業(yè)設施和餐飲娛樂設施缺乏的不利因素將會得到妥善的解決。＊ 調(diào)查區(qū)域內(nèi)教育機構(gòu)雖然已有設置，但對于本項目而言距離較遠，影響到了普通中小學生上學、放學時的安全程度。＊在本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)醫(yī)療機構(gòu)共有三家，其中兩家由于規(guī)模較小，對本項目的影響不大，而另一家現(xiàn)正在修建過程中的金華市兒童醫(yī)院無論是規(guī)模，還是醫(yī)療設備在金華均屬一流，在本項目未來的推廣過程中，其將起到非常重要的推動作用。＊ 綠化方面調(diào)查區(qū)域內(nèi)主要以道路兩旁行道樹的形式出現(xiàn)，沒有大型的集中綠化，而區(qū)域外的大型集中綠化則比較多。另外，值得一提的是:雖然本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)公建配套設施的設置較少（尤其是商業(yè)設施和休閑娛樂設施），但距離本區(qū)域不遠的賓虹路作為金華市江南地區(qū)最繁華的商業(yè)街，幾乎所有的公建配套設施都較為齊全，是整個江南地區(qū)居民休閑、娛樂、購物的理想去處。第三部分市場部分第一章 市調(diào)區(qū)域內(nèi)商品房住宅市場狀況前 言 本次市場調(diào)研為了能綜合反映金華市江南地區(qū)房地產(chǎn)市場的綜合情況，我司就本項目周邊地區(qū)住宅物業(yè)的工期、形態(tài)、房型、總價等方面內(nèi)容，根據(jù)其銷售情況，反映其市場現(xiàn)狀。A． 總體狀況本章抽樣調(diào)查主要針對江南地區(qū)目前階段正在銷（預）售的樓盤，抽樣案例總量體約為：262514m2，總戶數(shù)達2117戶左右,售出戶數(shù)約1402戶，平均銷售率在66%左右。B、 工 期市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目工期分布如下：工期總建筑面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）現(xiàn)房485591852948992期房21395582158891357總計2625141002117140266從工期分布可以看出，本次抽樣統(tǒng)計項目中期房的供應量較大（占總量體的82），可見在未來的房產(chǎn)市場，本項目有著較多的競爭對手；從銷售率來看，現(xiàn)房（占總量體比例的18%）的銷售率明顯要高于期房的銷售率，達到了90%以上，而期房的銷售率連60%都不到。這主要是由于現(xiàn)房項目的開盤時期較早，銷售時間較長，而且受到直觀因素的影響，現(xiàn)房的可信程度明顯高于期房。C、 建筑形態(tài)市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目建筑形態(tài)分布如下：建筑形態(tài)總建筑面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）多層215763821613103564小高層467511850436779總計2625141002117140266 從以上建筑形態(tài)的分布圖可以看出，由于受地理位置、容積率以及開發(fā)商成本等因素的影響，本次進行數(shù)據(jù)統(tǒng)計的項目中多層住宅明顯要多于小高層住宅，占到總供應量的80%以上，而小高層住宅僅占總供應量的18%左右；從銷售情況來看則剛好相反，小高層住宅79%的銷售率明顯高于多層住宅的64%。著說明雖然目前階段小高層住宅的供應量不是很大，但其的市場接受能力卻較強。D、 房 型抽樣統(tǒng)計項目房型分布如下：房型占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）1房11226161712房1衛(wèi)16334207622房2衛(wèi)23508445883房1衛(wèi)11235109463房2衛(wèi)32676397594房2衛(wèi)3623150復式3房1262492復式4房2342162復式5房116744總計1002117140266  從房型分布上看，主力房型為2房2衛(wèi)和3房2衛(wèi)（分別占總量體的23%和32%），一房、兩房一衛(wèi)以及三房一衛(wèi)的供應量也較大，均達到了總量體的10%以上，其他房型的供應量則均低于10%。從各房型的銷售情況來看，復式3房最受歡迎（銷售率達到了90%以上），說明消費者容易接受新的居住理念；售況居次的為2房2衛(wèi)，銷售率達到88%左右，此種房型較適合青年一代，功能齊全，總價的控制也較為合理，因而售況也頗佳。復式5房供應量最小，整個區(qū)域內(nèi)總共只有10余套，由于面積偏大、總價過高，售況相對最差。E、 面 積市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目面積分布如下：面積（m2）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）100以下16345274791001101532822167110120183772697112013024508354701301402042621651140150235133715016023723621601702321753170以上1291552總計1002117140266從上述面積分布來看，主力面積主要集中于120130m2和130140m2兩個面積段以內(nèi)，供應量都占到了總供應量的20%以上； 120 m2以下的三個面積段供應量也比較大，所占比例均超過了10%；而其余的幾個面積段供應量則都處于10%以下。銷售情況最好的為100 m2以下、100110m2以及120130m2的住宅（銷售率分別達到79%、71%和70%），可見這三個面積段市場接受能力較強；除了以上三個面積段外，另一個銷售情況較好的面積段為110120m2，而其他5個面積段的銷售率則均沒有超過平均銷售率。F、 總 價市調(diào)區(qū)域內(nèi)抽樣統(tǒng)計項目總價分布如下：總價（萬元）占總量體比例（%）總戶數(shù)（戶）售出戶數(shù)（戶）銷售率（%）10以下5989092101561287155152037465882025153262918925302144328