【正文】 慮項(xiàng)目的價(jià)格策略，我司建議本項(xiàng)目在開盤時(shí)的市場推廣平均價(jià)格控制在2100元/平方米，盡量拉開價(jià)差，并以較底的價(jià)格來吸引客戶。B、 快速的銷售配合樣板環(huán)境和主體結(jié)構(gòu)的提前完成以及外立面形象的提前展示，能夠?yàn)殇N售贏得寶貴的時(shí)間，同時(shí)也能對(duì)銷售起到顯著的促進(jìn)作用。D、 物 業(yè) 管 理一個(gè)小區(qū)不不僅僅是鋼筋水泥的立體建筑，它更應(yīng)該是一個(gè)有個(gè)性、有思想、有內(nèi)涵、高品位的獨(dú)特文化空間，是一種理念的載體?；谏鲜鲆蛩氐挠绊懀宜緦?duì)本項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目智能化設(shè)施的建議如下： 1）社區(qū)安全防范系統(tǒng)A、 紅外線周界監(jiān)控系統(tǒng)B、 公共區(qū)域視頻監(jiān)控系統(tǒng)C、 住宅樓宇可視對(duì)講及門禁系統(tǒng)，與保安室直聯(lián)D、 電子巡更系統(tǒng)E、 公建及戶內(nèi)安全防范報(bào)警系統(tǒng)（預(yù)留平臺(tái)） 2）物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)A、 設(shè)備設(shè)施監(jiān)控系統(tǒng)B、 社區(qū)物業(yè)管泊車管理控制系統(tǒng)C、 理信息系統(tǒng)D、 三表遠(yuǎn)程抄表（預(yù)留平臺(tái)）三、 產(chǎn)品推廣 單身公寓目前階段的金華市房地產(chǎn)市場，單身公寓項(xiàng)目的涌現(xiàn)層次不窮，因此本項(xiàng)目內(nèi)的單身公寓若想在眾多的單身公寓項(xiàng)目中托影而出的話，必須具有一定的自身優(yōu)勢。由于本項(xiàng)目在價(jià)格方面相對(duì)于周邊項(xiàng)目而言沒有明顯的優(yōu)勢，故我司建議在本項(xiàng)目的前期銷售過程中，應(yīng)先推出位置相對(duì)較差的3樓，并通過金華市當(dāng)?shù)氐拿襟w廣告宣傳來吸引江北地區(qū)的動(dòng)遷居民，同時(shí)起到為本項(xiàng)目造勢的作用。首先，從購買者的購買心理方面考慮，大多數(shù)購買者更容易接受的是以單層面積計(jì)算的方式。二、推 廣 主 題品位金華市的極品生活這一推廣主題將樹立本項(xiàng)目之極品地位，在觀念上引導(dǎo)住宅物業(yè)市場形象的回歸，個(gè)性鮮明、無與倫比，由此與周邊地區(qū)大批的住宅項(xiàng)目形成涇渭分明的市場區(qū)分。電臺(tái)電視：外圍配合。＊業(yè)務(wù)配合：在平面媒體和SP活動(dòng)宣傳推廣的配合下，一線人員銷售攻勢全面展開(現(xiàn)場促銷、電話追蹤和DM等等)＊目的： 擴(kuò)大宣傳面，開發(fā)潛在客戶，開展SP活動(dòng)烘托銷售現(xiàn)場氣氛，NP則宣傳本案隆重開盤,以此不斷刺激目標(biāo)客戶盡快采取行動(dòng)，創(chuàng)造銷售高潮。＊戶外媒體： 視廣告主題修正及時(shí)更改，或增減。其他媒體不考慮投放。c. 整個(gè)售樓處的頂部運(yùn)用內(nèi)打光隱藏式燈箱，設(shè)置醒目標(biāo)識(shí)；而于室內(nèi)設(shè)置的模型、桌椅、綠化等通過暖色調(diào)照明襯托顯現(xiàn)。6號(hào)、8號(hào)和10號(hào)樓是整個(gè)小區(qū)內(nèi)位置最好，而且房型面積控制也不是很大，故我司認(rèn)為這3棟樓應(yīng)該于項(xiàng)目售價(jià)相對(duì)較高的強(qiáng)銷期內(nèi)推出，以起到平衡項(xiàng)目整體銷售價(jià)格的作用。2號(hào)樓銷售單價(jià)雖然較高，但由于其房型都是面積較小的單身公寓，總價(jià)都控制在10萬元左右，故我司認(rèn)為2號(hào)樓應(yīng)該同1號(hào)、3號(hào)樓一起于項(xiàng)目的引導(dǎo)期內(nèi)推出。2) 外觀售樓處的外觀受利于其現(xiàn)實(shí)狀況，以下建議理想狀態(tài)：a. 總高二層，底層用作客戶接待區(qū)域，二層為辦公及財(cái)務(wù)區(qū)域，總面積為80120m2左右。＊廣告重點(diǎn)： 分析前期廣告賣點(diǎn)，擇優(yōu)再推。＊發(fā)布頻率： 報(bào)紙連續(xù)三周(每周一次)連續(xù)刊登整版廣告，然后報(bào)紙廣告每周發(fā)布半版一次(以上共計(jì)10次)。開盤日起用空飄氣球兩個(gè)，氣模一個(gè)，江南主要道路綠化帶上小旗及現(xiàn)場周圍引導(dǎo)旗、橫幅等視具體情況及時(shí)添加。＊說明： 這一階段其實(shí)是馨華佳園整個(gè)項(xiàng)目的推介期，目的在于通過各類有效媒體，進(jìn)行適度的廣告宣傳，使得本案為受眾所注目并引起興趣，并通過預(yù)定方式鎖定一定數(shù)量的客戶。 提出精品住宅的理念。這樣的話既可以滿足本項(xiàng)目未來業(yè)主對(duì)于生活配套設(shè)施的需求，同時(shí)也可以為商業(yè)用房的業(yè)主提供更多的購買理由。因此我司建議本項(xiàng)目在推廣過程中應(yīng)盡量做好銷控工作，為后期的清盤工作打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)（具體的銷售計(jì)劃我司將在后面的營銷策劃建議中為貴司闡述）。由此各樓盤所宣稱的“智能化”僅為局域網(wǎng)絡(luò)硬件平臺(tái)，即為最初步的“網(wǎng)絡(luò)化”，離開真正的“九A”智能化要求還很遠(yuǎn)。C、 配 套 設(shè) 施小區(qū)的配套設(shè)施是為住戶的生活提供方便的重要工具，它的存在具有其一定的必要性，而本項(xiàng)目所擁有的商業(yè)用房正好為公建配套設(shè)施的建設(shè)提供了理想的場所。因此，本項(xiàng)目應(yīng)先行一步，占據(jù)有利的市場地位，打一個(gè)[漂亮的“短、平、快”戰(zhàn)役。 作為一個(gè)在發(fā)展地區(qū)內(nèi)項(xiàng)目來說，價(jià)格的衡量標(biāo)準(zhǔn)無疑應(yīng)考慮項(xiàng)目的現(xiàn)狀與未來發(fā)展所帶來的增值空間。是本地區(qū)的一大特點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析保守 積極＊降低產(chǎn)品檔次 ＊提高產(chǎn)品檔次＊低投入、低價(jià)入市 ＊高投入、高價(jià)入市＊模擬其他住宅物業(yè)的成功典范 ＊?jiǎng)?chuàng)造物業(yè)自身的品牌意識(shí)，同時(shí)對(duì)開發(fā)公司進(jìn)行宣傳防御 （針對(duì)競爭對(duì)手 ） 競爭（以市場為中心） ＊與周邊其他物業(yè)主力面積錯(cuò)開， ＊進(jìn)行精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位 力求創(chuàng)新 ＊若主力面積與其他住宅項(xiàng)目相同， ＊突出產(chǎn)品自身優(yōu)勢 則需要保持一定的價(jià)格優(yōu)勢 ＊爭奪相同類型的客源 ＊提升自身產(chǎn)品的檔次 ＊與其他住宅項(xiàng)目的強(qiáng)銷期錯(cuò)開 ＊進(jìn)行強(qiáng)有力的廣告推廣 ＊塑造“稀有住宅”、“精品住宅”的概念從以上幾個(gè)象限中可以看出，采取四項(xiàng)中任何一項(xiàng)都具有一定的弊端。 4）未來，雖然大量樓盤上市會(huì)帶來競爭，但是區(qū)域開發(fā)也同時(shí)會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)，吸引更多客戶的目光。2）項(xiàng)目周邊的商業(yè)、餐飲以及休閑娛樂等設(shè)施較少，雖然政府部門已經(jīng)加大了對(duì)江南地區(qū)的開發(fā)力度，但仍需要一個(gè)時(shí)間和過程。一期住宅的房型面積控制在：2房86—93平方米；3房102—134平方米；躍層住宅170—219平方米左右。由于小高層住宅朝南的房型比較好賣，因此開發(fā)商將朝南的住宅設(shè)計(jì)為99平方米的2房，而將面積較小的單身公寓設(shè)計(jì)在小高層的北側(cè)，合理的應(yīng)用了客戶的購房心理。六、香格里花園位 置：丹溪路近東陽街投資興建：浙江金華市房地產(chǎn)開發(fā)總公司營銷企劃：青鳥廣告總建筑面積：占地面積：建筑樓層：612F價(jià) 格：1850—2400元 / 平方米左右 面 積：110198平方米左右總 戶 數(shù)：約500戶綠 化 率：40%交房日期：2003年12月車 位：未定點(diǎn)評(píng)：位于金華市江南地區(qū)東萊路與東陽街交叉口的香格里花園系浙江金華市房地產(chǎn)開發(fā)總公司投資興建的高品質(zhì)生活住宅小區(qū)。為了商鋪部分銷售的順利完成，開發(fā)商為各商鋪業(yè)主提供了前3年反還投資回報(bào)率的促銷方式來吸引客戶，令商鋪的出售情況良好，到本次市調(diào)結(jié)束時(shí)間為止，出售率以達(dá)70%左右。該項(xiàng)目小高層底下的2層裙房被規(guī)劃為金華火腿城，雖然到目前為止其商業(yè)裙房的招商情況良好，但由于商業(yè)性質(zhì)問題，多多少少影響到了住宅部分的銷售進(jìn)度。由金華天和房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的都市BoBo生活館充分抓住了現(xiàn)代人對(duì)于小房型住宅的投資理念以及年輕白領(lǐng)的購房需求，以42—65平方米的單身公寓為項(xiàng)目的主力房型，并利用精裝修這一炒作理念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，起到了意想不到的市場效應(yīng)。由13幢6—19F建筑物組成的整個(gè)小區(qū)，占地面積約3萬平方米，其中12幢為住宅樓，總戶數(shù)達(dá)到了600余戶另有一幢10F的辦公樓位于整個(gè)小區(qū)的西南角處。從各房型的銷售情況來看，復(fù)式3房最受歡迎（銷售率達(dá)到了90%以上），說明消費(fèi)者容易接受新的居住理念；售況居次的為2房2衛(wèi)，銷售率達(dá)到88%左右，此種房型較適合青年一代，功能齊全，總價(jià)的控制也較為合理，因而售況也頗佳。另外，值得一提的是:雖然本次環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施的設(shè)置較少（尤其是商業(yè)設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施），但距離本區(qū)域不遠(yuǎn)的賓虹路作為金華市江南地區(qū)最繁華的商業(yè)街，幾乎所有的公建配套設(shè)施都較為齊全，是整個(gè)江南地區(qū)居民休閑、娛樂、購物的理想去處。綜述通過以上我們對(duì)本市調(diào)區(qū)域環(huán)境的調(diào)查與分析，可以對(duì)其作出如下綜述：＊ 項(xiàng)目周邊總體道路狀況較好，由于車流量不是很大的關(guān)系，不會(huì)出現(xiàn)交通擁擠的現(xiàn)象，這對(duì)于本項(xiàng)目將來中具有自備車或者需要座公交車出行的住戶而言是一個(gè)利好因素。這兩家醫(yī)療機(jī)構(gòu)規(guī)模均較小，對(duì)本項(xiàng)目而言夠不成直接影響。整個(gè)環(huán)境調(diào)查區(qū)域內(nèi)總共只有兩所學(xué)校，分別是位于義烏街上的東苑小學(xué)和位于東萊路蘭溪路口的十五中（城南中學(xué)）。隨著區(qū)域內(nèi)各住宅物業(yè)的竣工，區(qū)域內(nèi)的居民將不斷的增多，相信屆時(shí)一定會(huì)出現(xiàn)眾多經(jīng)營不同商品的各式商鋪，為該區(qū)域內(nèi)的居民日常生活提供方便。第二節(jié) 公共交通及道路狀況分析此次環(huán)境調(diào)查主要圍繞本項(xiàng)目周邊地區(qū)展開，共計(jì)道路９條，其中東西向道路包括有丹溪路、東萊路、環(huán)城南路（在建）、金磐路（在建）以及清照路（在建）；南北向道路則有蘭溪街、八一南街、義烏街和東陽街，屬于交通主干道的分別為東西向的丹溪路、環(huán)城南路（在建）和南北向的八一南街。(五) 全面發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，進(jìn)一步提升城市功能一是優(yōu)先發(fā)展教育事業(yè)。以滿足城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張的需要?，F(xiàn)有金華籍中國科學(xué)院、中國工程院士13名，教授2000多名，博士500多名。三、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)金華市民營企業(yè)近幾年發(fā)展很快，在全市經(jīng)濟(jì)中已唱主角。與寧波港合作建設(shè)的甬金集裝箱堆場于去年底竣工，公共保稅倉庫開工建設(shè)，這對(duì)浙中腹地?cái)U(kuò)大對(duì)外開放和吸納閩、浙、贛、皖四省九方經(jīng)濟(jì)區(qū)資源創(chuàng)造了更有利的條件。 四、城鎮(zhèn)居民收入水平從有關(guān)部門了解到，2002年金華市農(nóng)民人均純收入4157元，%；市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11264元，%。由此可見，金華市經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展時(shí)期，參照各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的普遍規(guī)律，在此段時(shí)期居民對(duì)于進(jìn)一步改善居住條件的愿望比較強(qiáng)烈，房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景將擁有良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。杭金衢、金麗溫高速公路金華段建成通車，供水、供電、污水處理、通信等一批重點(diǎn)工程項(xiàng)目建成使用。蘭溪華鋁等一批國有企業(yè)通過改革、改造煥發(fā)生機(jī)。%，%。%。同時(shí)結(jié)合有關(guān)的政府權(quán)威工作匯報(bào)以及我司此次實(shí)地調(diào)查的結(jié)果，來預(yù)測金華市房地產(chǎn)的發(fā)展前景。名牌戰(zhàn)略取得成效，創(chuàng)中國馳名商標(biāo)1個(gè)、省著名商標(biāo)23個(gè)、省級(jí)名牌產(chǎn)品20只。甬金集裝箱堆場、義烏國際物流中心建成運(yùn)行，公共保稅倉庫開工建設(shè)。按照“基礎(chǔ)共建、資源共享、產(chǎn)業(yè)共樹、生態(tài)共保”的要求，浙中城市群建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，%。著手制定城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃，中心鎮(zhèn)、中心村的培育和建設(shè)力度加大，舊村改造和城鄉(xiāng)交通建設(shè)步伐加快，二級(jí)以上高等級(jí)公路達(dá)980公里，城鄉(xiāng)一體化取得新的進(jìn)展。房地產(chǎn)市場的發(fā)展恰恰可以帶動(dòng)其他一系列相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，有望成為市政府大力支持的行業(yè)，將擁有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＷ》?、旅游、汽車、通信等消費(fèi)繼續(xù)升溫。二、集貿(mào)市場繁榮金華集貿(mào)市場已具有很強(qiáng)的集聚力和輻射力， 2002年，全市市場交易總額達(dá)566億元，年交易額上億元的市場有32個(gè)，超10億元的有6個(gè)。主要產(chǎn)業(yè)有醫(yī)藥化工、機(jī)械電子、五金工具、輕紡建材、食品加工等。同時(shí)，金華市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長12%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長20%；地方財(cái)政收入增長12%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長10%；外貿(mào)出口總額增長35%；農(nóng)村居民人均純收入增長5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長8%；‰以內(nèi)；新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位1萬個(gè)。第一個(gè)層次是市工業(yè)園區(qū)和市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要集聚規(guī)模企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)和外資企業(yè)；第二個(gè)層次是金三角經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和金東綜合園區(qū)、城北綜合園區(qū)、白龍橋工業(yè)園區(qū)，以整合、集聚有區(qū)域特色的塊狀經(jīng)濟(jì)為主要發(fā)展方向；第三個(gè)層次是曹宅、嶺下－江東、蔣堂、瑯琊、塘雅、乾西等6個(gè)工業(yè)小區(qū)，主要吸納不能進(jìn)入重點(diǎn)園區(qū)的中小企業(yè)。（六）進(jìn)一步完善社會(huì)保障體系（七）進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境綜上所述：該市的總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，在市政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向支持下，經(jīng)濟(jì)將會(huì)向更為健康的方向發(fā)展?，F(xiàn)在正在修建的環(huán)城南路以前就曾擁有多條公交線路，隨著其修建工程的逐步完工，相信會(huì)有更多的公交線路從此經(jīng)過。其中餐飲設(shè)施主要以路邊小型飲食店為主，規(guī)模較大的只有丹溪路上的魯氏煲莊一家，而且距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，娛樂設(shè)施方面則主要以各住宅小區(qū)內(nèi)的娛樂性會(huì)所為主，娛樂項(xiàng)目較少，品種也較為單一。這樣的距離對(duì)于普通中小學(xué)生的上學(xué)